Kupno mieszkania z rynku wtórnego – jak zrobić to bezpiecznie?

Co oznacza mieszkanie z rynku wtórnego?

Mieszkanie z rynku wtórnego to nic innego jak mieszkanie używane, czyli takie, które już zostało oddane do użytkowania oraz posiada właściciela.

Powszechnie uważa się, że na rynku wtórnym sprzedawane są wyłącznie stare lokale mieszkalne, najczęściej z wielkiej płyty. Tymczasem oferta takich nieruchomości jest znacznie bogatsza – znajdziemy w niej bowiem także mieszkania w kamienicach, całkiem nowych budynkach wielorodzinnych, a nawet w nowoczesnych apartamentowcach. Możesz kupić je za gotówkę lub uzyskać kredyt na mieszkanie.

Duży wybór mieszkań pod względem lokalizacji, standardu i wielkości jest największą zaletą rynku wtórnego. Coś dla siebie znajdzie na nim każdy w zależności od preferencji i możliwości finansowych.

Gdzie szukać ofert mieszkań z rynku wtórnego?

Jeśli interesuje Cię zakup mieszkania z rynku wtórnego, znalezienie nieruchomości spełniającej Twoje oczekiwania nie będzie problemem. Istnieje co najmniej kilka miejsc, gdzie możesz zapoznać się z ofertami sprzedaży lokali z drugiej ręki i są to przede wszystkim:

• portale ogłoszeniowe typu OLX, Gratka, Lento, Gumtree,
• portale branżowe np. Otodom, Domiporta,
• serwisy społecznościowe – np. Facebook,
• strony internetowe biur nieruchomości,
• lokalna prasa.

Przeglądając oferty, zwracaj uwagę na to, czy są one wystawione przez właścicieli czy przez biura nieruchomości. Zakup mieszkania przez pośrednika może się bowiem wiązać z dodatkowymi kosztami.

Ile kosztuje mieszkanie z rynku wtórnego w największych miastach?

Ceny mieszkań z roku na rok sukcesywnie rosną i dotyczy to nie tylko nowych nieruchomości, ale również tych z rynku wtórnego. Sprawdziliśmy aktualne ceny mieszkań z rynku wtórnego w największych polskich miastach. Jakie są różnice w zależności od regionu? Szczegóły przedstawiliśmy w tabeli (dane z września 2023).

Jak widzimy, najwyższe ceny osiągają mieszkania w Warszawie – prawie 17 tys. zł za metr kwadratowy, Krakowie i Gdańsku. Najtańszy lokal można znaleźć w Bydgoszczy – średnia cena nieruchomości na rynku wtórnym to 7 388 zł/m2.

Sprawdziliśmy również średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach dla II kwartału 2023 r. W tabeli uwzględniliśmy kawalerki do 35 m2, lokale o powierzchni od 35 do 60 m2 oraz od 60 do 80 m2.

Kto powinien rozważyć mieszkanie z rynku wtórnego?

Na kupno mieszkania z rynku wtórnego warto zdecydować się w wielu sytuacjach. Będzie to dobre rozwiązanie na przykład jeśli:

• chcesz znaleźć lokal, w którym można od razu zamieszkać – wśród ofert znajdziesz mieszkania niewymagające remontu, a nawet z wyposażeniem,
• masz na oku mieszkanie w okazyjnej cenie – i jednocześnie nie przeszkadza Ci, że wymaga ono remontu,
• interesuje Cię zakup mieszkania na wynajem – jeżeli znajdziesz lokal niewymagający dodatkowych inwestycji, możesz niemal od razu zacząć na nim zarabiać,
• masz bardzo specyficzne wymagania – np. szukasz mieszkania w kamienicy,
• interesuje Cię konkretna lokalizacja – np. chcesz kupić lokal znajdujący się blisko Twojego miejsca pracy,
• masz ograniczony budżet – na rynku wtórnym masz większe szanse znaleźć tanie mieszkanie.

Jeśli chcesz kupić mieszkanie na kredyt, sprawdź również nasz kalkulator kredytowy, który pomoże oszacować koszty miesięcznej raty.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym?

Chcąc bezpiecznie kupić mieszkanie z rynku wtórnego, warto dokładnie sprawdzić nieruchomość przed zawarciem umowy. Oto, na co należy zwrócić uwagę:

• stan techniczny lokalu – możemy zatrudnić fachowca, który jest w stanie wykryć najdrobniejsze usterki mieszkania. Co sprawdzać przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego? Warto przede wszystkim zweryfikować stan instalacji (elektrycznej, grzewczej), a także sprawdzić szczelność okien i ewentualną obecność mostków termicznych lub pleśni na ścianach. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego mamy też prawo zażądać od właściciela nieruchomości świadectwa charakterystyki energetycznej.
• stan prawny mieszkania – należy poprosić sprzedawcę o przedstawienie jego tytułu własności do lokalu (np. akt notarialny) oraz zweryfikować księgę wieczystą nieruchomości (są w niej zawarte informacje o właścicielu, a także ewentualnych obciążeniach lokalu na rzecz osób trzecich). Najbardziej powinien nas zainteresować dział IV księgi wieczystej, gdzie znajdują się informacje o wierzycielach hipotecznych. Przed zawarciem umowy przeniesienia własności sprzedający powinien także przedstawić zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania.
• stan finansowy – przed zakupem sprzedający powinien dostarczyć zaświadczenie o braku zaległości wobec spółdzielni lub wspólnoty.

Warto wiedzieć: Jak sfinansować zakup mieszkania bez zaciągania kredytu hipotecznego? 

Formalności i koszty związane z kupnem używanego mieszkania

Kupno mieszkania z rynku wtórnego nie różni się zbytnio od zakupu nieruchomości od dewelopera. Również w tym przypadku musimy wypełnić wszystkie formalności, na które składa się między innymi znalezienie wymarzonego lokalu, weryfikacja nieruchomości pod względem prawnym i technicznym czy podpisanie umowy sprzedaży mieszkania. Pamiętajmy o tym, że w polskim prawie do ważnego przeniesienia własności nieruchomości konieczna jest forma aktu notarialnego. Jeśli warunek ten nie zostanie spełniony, umowa nie będzie ważna.

Koszty transakcyjne zakupu mieszkania na rynku wtórnym

Jakie są dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego? Nabywca musi uiścić:

• opłatę notarialną za sporządzenie umowy – ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego? Opłata zależy od wartości mieszkania, jeśli cena mieści się w przedziale 60 tys. zł a 1 mln zł, taksa dla notariusza wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• opłatę za odpis aktu notarialnego – maksymalnie 6 zł za każda rozpoczętą stronę + VAT,
• opłatę za wpis prawa własności w księdze wieczystej nieruchomości – 200 zł,
• ewentualne koszty pośrednika – biuro nieruchomości może pobrać prowizję w wysokości od 2% do 5% ceny nieruchomości.

W przypadku mieszkań kupionych na kredyt trzeba doliczyć jeszcze:

• opłatę za wpis hipoteki do Księgi Wieczystej (jeśli nieruchomość jest kupiona na kredyt) – 200 zł (jeśli jej nie ma, należy ją założyć i to kosztuje 100 zł),
• koszt wyceny nieruchomości,
• koszt obowiązkowego ubezpieczenia nieruchomości.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego a podatek

Mamy dobrą wiadomość dla wszystkich osób kupujących używane mieszkania. Od 2024 roku zostanie zlikwidowana konieczność odprowadzania podatku PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości z rynku wtórnego. Z opłatą będzie się wiązać dopiero zakup szóstego i kolejnego lokalu – stawka podatku będzie wówczas wynosić 6%. Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych będzie oznaczać dla wielu klientów oszczędność rzędu nawet kilkunastu tysięcy złotych.

Formalności związane z zakupem mieszkania z rynku wtórnego

Formalności związane z zakupem lokalu używanego obejmują między innymi:

• znalezienie odpowiedniej nieruchomości,
• sprawdzenie stanu prawnego i technicznego lokalu,
• podpisanie umowy przedwstępnej z właścicielem nieruchomości, w której strony zobowiązują się do zawarcia właściwej umowy w określonym terminie i na ustalonych zasadach. Interesy stron zabezpiecza tutaj najczęściej zadatek, który wpłaca sprzedającemu nabywca.
• sporządzenie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości,
• załatwienie formalności wieczystoksięgowych (wpis nowego właściciela oraz ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej.

Co trzeba zrobić po zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

Po zakupie mieszkania na rynku wtórnym należy dokonać wpisu własności (jako nowy właściciel nieruchomości) w księdze wieczystej. Może się zdarzyć, że mieszkanie nie będzie miało księgi wieczystej (np. w przypadku lokali spółdzielczych) – wówczas trzeba ją założyć. Trzeba też zgłosić fakt nabycia lokalu w urzędzie gminy, który na tej podstawie zmieni płatnika podatku od nieruchomości. Warto także od razu dokonać formalności meldunkowych, jeśli planuje się zamieszkać w zakupionym lokalu – zadeklarować, ile osób będzie zamieszkiwało nieruchomość.

Konieczne jest też zgłoszenie się do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej oraz przepisanie umów z dostawcami mediów (przydaje się tutaj spis stanu liczników w protokole zdawczo-odbiorczym). W przypadku nieruchomości kupionych na kredyt trzeba też dostarczyć do banku akt własności.

Oblicz, czy stać Cię na kredyt i jakie są Twoje szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji ze strony banku – sprawdź kalkulator zdolności kredytowej.

Kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego – co warto wiedzieć?

Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny na mieszkanie z rynku wtórnego potrzebnych jest niewiele dokumentów:

• zaświadczenie o zarobkach,
• odpis z księgi wieczystej danej nieruchomości,
• umowa przedwstępna zawarta ze sprzedającym.

Dopiero po zawarciu umowy kredytowej będziesz mógł podpisać umowę przenoszącą własność mieszkania. Należy ją dostarczyć do banku – na tej podstawie bank w ciągu kilku dni przeleje pieniądze na konto sprzedającego.

Ponieważ istnieje ryzyko, że bank odmówi ci finansowania, warto znacznie wcześniej zacząć się o nie ubiegać. Dobrze jest także w umowie przedwstępnej zawrzeć zapis przewidujący możliwość wycofania się z transakcji bez konsekwencji finansowych w sytuacji nieotrzymania kredytu.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego za gotówkę

Wiele osób decyduje się na kupno mieszkania za gotówkę na rynku wtórnym. Jak wówczas wygląda rozliczenie ze sprzedającym? Najczęściej stosowane są trzy opcje do wyboru:

• złożenie w depozycie u notariusza odliczonej sumy w gotówce np. na dzień przed podpisaniem aktu notarialnego. Depozyt jest niestety odpłatny. 
• dokonanie przelewu na konto sprzedającego podczas wizyty w kancelarii notarialnej.
• wskazanie w umowie notarialnej terminu, w jakim powinien być dokonany przelew na wskazane konto sprzedającego.

Pułapki przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym

Jak nie dać się oszukać przy zakupie mieszkania? Najważniejsze pułapki przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym już wymieniliśmy. Czas na podsumowanie i zwrócenie uwagi na inne niebezpieczeństwa:

1. Wysokie koszty transakcyjne – największym obciążeniem jest podatek PCC oraz prowizja pośrednika.
2. Obciążenia na nieruchomości – uważać należy np. na umowę służebności lub dożywocia, która nie zawsze są wpisana do księgi wieczystej.
3. Zadłużenie – np. wobec spółdzielni lub z tytułu prowadzonej w lokalu działalności gospodarczej.
4. Zakup mieszkania z lokatorami – może zdarzyć się, że w lokalu mieszkają najemcy bez meldunku na podstawie umowy najmu (należy to sprawdzić przed zakupem i zażądać dostarczenia rozwiązania takiej umowy).
5. Uciążliwe sąsiedztwo – jest ono zatajane przez sprzedających, a często stanowi główny powód pozbywania się mieszkania.
6. Zły stan techniczny mieszkania – niewidoczne pod tynkiem zagrzybienie, stare przewody elektryczne, zużyte rury itp.
7. Wysokie koszty eksploatacyjne – sprzedający często zaniżają czynsz i koszty ogrzewania, które w rzeczywistości okazują się bardzo wysokie.

Zalety i wady kupna mieszkania z rynku wtórnego

Wiele osób zastanawia się, czy warto kupić mieszkanie z rynku wtórnego – a może lepszym rozwiązaniem będzie nieruchomość od dewelopera? Obecnie ceny nieruchomości osiągają kolejne rekordy, a klienci szukają, na czym mogą zaoszczędzić. Podsumowanie zalet i wad nieruchomości z rynku wtórnego przedstawiliśmy w tabeli.

Warto przy okazji zauważyć, że niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie nowe, czy z rynku wtórnego, w każdym przypadku przysługuje nam prawo do skorzystania z rękojmi przewidującej odpowiedzialność sprzedającego za wady lokalu.

Rynek wtórny czy deweloperski? By poznać odpowiedź, dowiedz się, co dalej z rosnącymi cenami mieszkań w Polsce.