Zakup mieszkania pod wynajem w największych polskich miastach stał się mniej opłacalny. W czerwcu 2026 r. rentowność najmu spadła poniżej ubiegłorocznych poziomów, a w Krakowie dla mieszkań 40–59 mkw. wyniosła tylko 4,69 proc. rocznie.
To może oznaczać dużą zmianę dla osób, które liczyły na stabilny dochód z najmu. Kluczowy jest jeden szczegół: ceny mieszkań rosną szybciej niż czynsze, więc kapitał zainwestowany w lokal pracuje coraz słabiej.
Najważniejsze informacje
- W czerwcu 2026 r. rentowność najmu zbliżyła się do historycznych minimów.
- Dla mieszkań 40–59 mkw. najniższy zwrot zanotował Kraków: 4,69 proc. rocznie.
- Poniżej 5 proc. znalazł się także Gdańsk: 4,8 proc., po spadku o 0,42 pp. rok do roku.
- Najwyższą rentowność w tej grupie miała Łódź: 5,94 proc., jako jedyne miasto ze wzrostem.
- Kawalerki nadal dawały wyższe stopy zwrotu, ale również słabły.
Kraków najsłabszy wśród większych mieszkań
Najmniej korzystnie dla inwestorów wypadł Kraków. Rentowność lokali o powierzchni 40–59 mkw. spadła tam do 4,69 proc. rocznie, czyli poniżej i tak słabych poziomów z poprzedniego roku.
Nieco lepiej, ale nadal poniżej psychologicznej granicy 5 proc., wyglądał Gdańsk. Tam zwrot wyniósł 4,8 proc., a roczny spadek sięgnął 0,42 pkt proc. To pokazuje, że problem nie dotyczy tylko jednego rynku.
Łódź wyróżnia się na tle największych miast
Na drugim biegunie znalazła się Łódź. Dla mieszkań 40–59 mkw. rentowność wyniosła tam 5,94 proc., a miasto jako jedyne odnotowało wzrost rok do roku, o 0,13 pkt proc.
Podobnie wygląda sytuacja w segmencie kawalerek, gdzie Łódź również była liderem. Zwrot z najmniejszych mieszkań sięgnął tam 6,41 proc. i wzrósł o 0,16 pkt proc. To nadal wyższy wynik niż w innych analizowanych miastach.
Kawalerki nadal lepsze, ale presja rośnie
Najmniejsze lokale wciąż dawały wyższe stopy zwrotu niż większe mieszkania, ale także w tym segmencie widać osłabienie. Po Łodzi wysoko znalazła się Gdynia z wynikiem 6,04 proc..
W Warszawie rentowność kawalerek wyniosła 5,52 proc., we Wrocławiu 5,44 proc., w Katowicach 5,36 proc., w Poznaniu 5,26 proc., a w Gdańsku 5,08 proc. Najsłabiej ponownie wypadł Kraków, gdzie zwrot z kawalerki wyniósł tylko 4,82 proc..
Jeden mechanizm obniża zyski inwestorów
Spadek rentowności ma proste źródło: ceny mieszkań rosną szybciej niż czynsze najmu. W Krakowie w II kwartale 2026 r. ceny transakcyjne wzrosły średnio o 5 proc. kwartał do kwartału, podczas gdy ofertowe czynsze były o 1 proc. niższe rok do roku.
Jednocześnie krakowskie czynsze były tylko o niespełna 3 proc. wyższe niż w czerwcu 2023 r. Dla kupującego lokal pod wynajem oznacza to, że coraz większa kwota zakupu przekłada się na coraz słabszy bieżący dochód z najmu.
Co to oznacza dla kupujących mieszkanie pod wynajem?
Dla inwestora praktyczny skutek jest jasny: niższa rentowność oznacza mniejszy margines bezpieczeństwa. Przy wysokiej cenie zakupu bardziej odczuwalne stają się koszty kredytu, a opłacalność całej inwestycji zależy od coraz drobniejszych różnic między ceną mieszkania a czynszem.
Ta zmiana może uderzyć szczególnie w osoby, które dopiero rozważają zakup lokalu na wynajem. Zanim pojawi się decyzja o transakcji, warto policzyć skutki bardzo dokładnie, bo przy rentowności bliskiej minimów błąd w kalkulacji może szybko zmniejszyć zysk.
0 Komentarze