Dla wielu osób kilka procent w ofercie banku przekłada się na bardzo konkretną różnicę – mniejsze mieszkanie, konieczność zwiększenia wkładu własnego albo rezygnację z wybranej lokalizacji. Najnowsze dane pokazują, że wiosną warunki kredytów hipotecznych ponownie się pogorszyły.
Zmiana przyszła po mocnym odbiciu stawek wiosną, powiązanym z napięciem po konflikcie w Iranie. To może oznaczać dużą zmianę dla osób, które jeszcze na początku roku liczyły na tańsze finansowanie i dalszą poprawę warunków.
Jeśli kilka miesięcy temu bank był gotów pożyczyć rodzinie 1,176 mln zł, dziś może to być około 1,11 mln zł. To różnica około 66 tys. zł – kwota, która w wielu miastach odpowiada wartości dodatkowego pokoju, miejsca postojowego albo większego metrażu.
Najważniejsze informacje
- Średnie oprocentowanie okresowo stałe wzrosło z 5,78 proc. na początku marca do 6,27 proc. w kwietniu.
- Zdolność kredytowa modelowej rodziny spadła z 1,176 mln zł w marcu do 1,11 mln zł w maju.
- Przy oprocentowaniu zmiennym średnia marża wzrosła z 1,76 do 1,84 pkt proc.
- Banki jednocześnie łagodniej patrzyły na ryzyko: akceptowany DSTI dla dochodu 15 tys. zł doszedł w czerwcu do 50,4 proc.
- Kredyt ze stałą ratą daje większą przewidywalność, ale jej koszt wyraźnie wzrósł.
Stała rata znów kosztuje więcej
W symulacjach dla rodziny z dzieckiem z Warszawy, z kredytem na 25 lat, 20-proc. wkładem własnym i pakietem cross-sell, największa zmiana dotyczy oprocentowania okresowo stałego. Jeszcze w pierwszym tygodniu marca średnia stawka wynosiła 5,78 proc., a w kwietniu było to już 6,27 proc.
Oprocentowanie zmienne rosło w tym czasie znacznie wolniej. To sprawia, że „spokój” wynikający z pewnej raty stał się droższy, a decyzja między stałym i zmiennym oprocentowaniem może dziś budzić więcej emocji niż na początku roku.
Koniec łatwych obniżek marż
Druga ważna zmiana dotyczy marż. Przy kredytach ze zmiennym oprocentowaniem średnia marża wzrosła z 1,76 do 1,84 pkt proc., co oznacza odwrót od wcześniejszego trendu korzystnego dla kredytobiorców.
Przy oprocentowaniu okresowo stałym średnia marża nieznacznie spadła z 1,82 do 1,81 pkt proc.. Ten ruch trzeba jednak czytać ostrożnie, bo na taką „mijankę” mogła wpłynąć polityka jednego dużego banku.
Zdolność kredytowa cofnęła się po wiosennym wzroście
Jeszcze w grudniu 2025 r. modelowa zdolność kredytowa wynosiła 1,15 mln zł, a w marcu wzrosła do 1,176 mln zł. W maju nastąpiło jednak wyraźne cofnięcie do 1,11 mln zł.
Dla kupujących mieszkanie to konkretna różnica, która może przesądzić o wyborze lokalu, metrażu albo konieczności zwiększenia wkładu własnego. Ta zmiana może uderzyć zwłaszcza w osoby działające na granicy zdolności kredytowej.
Banki jednocześnie łagodzą część wymagań
Jednocześnie banki liberalizowały ocenę ryzyka. W czerwcu akceptowany wskaźnik DSTI dla dochodu 15 tys. zł sięgnął 50,4 proc., podczas gdy w styczniu 2024 r. było to 44,9 proc.
To może częściowo pomagać klientom w uzyskaniu finansowania, ale nie usuwa problemu wyższych kosztów. Przy oprocentowaniu zmiennym część osób może liczyć na wyższą kwotę kredytu, jednak dla innych to ryzyko realnej straty, jeśli rata wzrośnie.
Co to oznacza dla kredytobiorcy?
Najprostszy wniosek jest taki: kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem daje większą przewidywalność, ale w II kwartale 2026 r. stał się wyraźnie droższy. Kredyt zmienny może wyglądać atrakcyjniej pod względem dostępnej kwoty, lecz przenosi na klienta większą niepewność raty.
Osoby planujące zakup mieszkania powinny porównać oferty kilku banków i sprawdzić zarówno wysokość raty, jak i dostępną kwotę finansowania. Nawet niewielka zmiana oprocentowania może przełożyć się na wybór innego mieszkania lub konieczność zwiększenia wkładu własnego.
0 Komentarze