Jeśli szukasz mieszkania w Warszawie, musisz przygotować się na kolejne podwyżki cen. Dobra wiadomość jest jednak taka, że w wielu przypadkach cena z ogłoszenia nie musi być ostateczna.
Z danych SonarHome.pl wynika, że wzrosty nie rozkładają się równomiernie. Najmocniej podrożały oferty na Żoliborzu i Pradze-Północ, podczas gdy Białołęka odnotowała miesięczny spadek.
Najważniejsze informacje
- W maju 2026 r. większość warszawskich dzielnic zanotowała wzrost cen ofertowych mieszkań o 2–3 proc. miesiąc do miesiąca.
- Największy miesięczny wzrost był na Żoliborzu: 8 proc., a na Pradze-Północ wyniósł 4,8 proc..
- Na Białołęce średnie ceny ofertowe spadły o 3,1 proc. miesiąc do miesiąca.
- Najdroższe ogłoszenia były w Śródmieściu: 20 625 zł/mkw., na Żoliborzu i Woli.
- W I kwartale 2026 r. kupujący mogli średnio zbić cenę transakcyjną w Warszawie o 2,6 proc..
Ceny rosną, ale mapa Warszawy jest nierówna
Najwyższe średnie stawki w ogłoszeniach nadal widniały w centralnych i prestiżowych lokalizacjach. W Śródmieściu było to 20 625 zł/mkw., na Żoliborzu 18 782 zł/mkw., a na Woli 17 985 zł/mkw..
Rocznie ceny wzrosły we wszystkich wskazanych przedziałach, ale skala zmian była bardzo różna. Według SonarHome.pl wyniosła od 2 proc. na Białołęce do 10 proc. na Pradze-Północ.
Rekordy wracają, choć nie wszędzie
W wielu dzielnicach obecne ceny nadal są niższe niż podczas szczytu z kwietnia–czerwca 2024 r. Ten wcześniejszy poziom był związany z popytem po programie „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Jednocześnie pięć dzielnic przebiło już swoje dotychczasowe rekordy. W porównaniu z majem 2023 r. oczekiwania sprzedających są wyższe o 19–ponad 35 proc., czyli o około 2,8–4,3 tys. zł/mkw..
Skąd bierze się wzrost średnich stawek?
Mechanizm nie sprowadza się wyłącznie do tego, że sprzedający podnoszą ceny. Znaczenie ma także struktura podaży: tańsze mieszkania szybciej znajdują nabywców i znikają z ogłoszeń.
W efekcie w dostępnej ofercie zostaje większy udział droższych lokali, co podbija średnią cenę widoczną w serwisach. To ważne, bo sama średnia może wyglądać ostrzej niż realna sytuacja przy konkretnych negocjacjach.
Kupujący płacą więcej, ale nie są bez argumentów
Dla osób szukających mieszkania oznacza to wyższy koszt wejścia na rynek, zwłaszcza w dzielnicach, w których ceny szybko wracają do rekordów lub już je przekroczyły. Sprawa budzi emocje, bo różnice względem 2023 r. liczone są już w tysiącach złotych na metrze kwadratowym.
Jednocześnie dane z I kwartału 2026 r. pokazują, że w Warszawie można było średnio obniżyć cenę transakcyjną o 2,6 proc.. To o 1,2 pkt proc. więcej niż rok wcześniej, więc sama cena z ogłoszenia nie musi być ceną końcową.
Kiedy sprzedający chętniej negocjują?
Można wspomnieć ogólnie, że większa przestrzeń do negocjacji częściej pojawia się przy ofertach długo obecnych na rynku, lokalach wymagających remontu lub wtedy, gdy sprzedający zależy na szybkiej sprzedaży. Nie należy jednak przedstawiać tego jako reguły bez oparcia w danych.
Co to oznacza w praktyce dla kupujących?
Największe znaczenie ma porównanie konkretnej oferty z cenami w danej dzielnicy, a nie tylko patrzenie na średnią dla całej Warszawy. W dzielnicach z szybkim wzrostem sprzedający mogą mieć wyższe oczekiwania, ale rynek nadal zostawia przestrzeń do rozmów.
Rosnące ceny nie oznaczają, że każda oferta jest niepodważalna. Przed podpisaniem umowy warto porównać podobne mieszkania w tej samej okolicy i przygotować argumenty do negocjacji. Nawet niewielka obniżka może oznaczać oszczędność liczonych w dziesiątkach tysięcy złotych.
0 Komentarze