Kredyt #naStart – co wiadomo o rządowym programie Mieszkanie na start?

• Kredyt na start będzie dostępny nie tylko dla rodzin z dziećmi, ale także dla singli.
• Kredyt #naStart nie wprowadza ograniczeń dotyczących metrażu mieszkania. Zastosowane będą za to ograniczenia dotyczące cen mieszkań.
• W programie będą stosowane limity dochodowe. Ich przekroczenie zmniejszy wysokość dopłat do rat.
• Im większa będzie liczba dzieci w gospodarstwie domowym, tym niższe będzie oprocentowanie kredytu.
• Projekt ustawy mieszkanie na start 2024 został skierowany do uzgodnień, konsultacji publicznych i opiniowania.

Kredyt na start 2024 – czym jest nowa propozycja rządu?

Kredyt #naStart będzie polegał na dopłatach do rat kredytów hipotecznych. W ramach tego programu osoby, które spełnią wymogi opisane w ustawie (dotyczące m.in. limitów dochodowych), będą mogły liczyć nawet na kredyt nawet z zerowym oprocentowaniem przez 10 kolejnych lat.

Można zatem powiedzieć, że kredyt na start będzie zbliżony do Bezpiecznego kredytu 2%, ale nie będzie jednak taki sam. Ustawa przewiduje np., że finansowanie będzie mogło być udzielone w formie kredytu hipotecznego, przeznaczonego na zakup mieszkania czy budowę domu jednorodzinnego, ale także w formie kredytu konsumenckiego, który, jak poinformował wiceminister rozwoju i technologii Krzysztof Kukucki, będzie mógł być też przeznaczony na sfinansowanie partycypacji w ramach SIM (TBS) albo na wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej. Krzysztof Kukucki dodał też, że – osoby decydujące się na korzystanie z tych form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, nie mają dziś możliwości skorzystania z żadnej preferencyjnej formy finansowania tych wydatków. Muszą korzystać z własnych oszczędności albo wysoko oprocentowanych kredytów konsumenckich. To tylko jeden z przykładów, że nasz plan na walkę z kryzysem mieszkaniowym ma charakter komplementarny.

Kredyty konsumenckie udzielane w ramach programu mieszkanie na start będzie także objęte gwarancjami Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Jak podkreśla resort rozwoju i technologii uczyni je mniej ryzykownymi dla banków i pozwoli obniżyć ich oprocentowanie co najmniej do poziomu oprocentowania kredytów hipotecznych. Objęcie ich dodatkowo dopłatami sprawi, że osoby korzystające z zasobów społecznego budownictwa czynszowego i spółdzielczego uzyskają preferencyjny instrument wsparcia dla pokrycia wymaganych wydatków.

Udzielana przez BGK gwarancja wkładu własnego będzie obejmować kwotę brakującą kredytobiorcy na poziomie 20% wartości nabywanej nieruchomości, jednak nie wyższą niż 100 tys. zł.

Założenia kredytu #naStart oferującego tanie kredyty hipoteczne

Program kredyt #naStart 2024 przewiduje możliwość zaciągnięcia taniego kredytu hipotecznego z dopłatami rządowymi na własne cele mieszkaniowe, czyli na:

• budowę domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończenie oraz nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej (działki) lub jej części, w celu budowy na niej tego domu,
• zakup mieszkania albo domu jednorodzinnego na rynku pierwotnym i wtórnym, w tym na jego wykończenie,
• realizację inwestycji mieszkaniowej w formule kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w tym stanowiącego wkład budowlany, z wykończeniem tego lokalu albo tego domu.

Z kolei kredyt mieszkaniowy jako kredyt konsumencki będzie mógł zostać udzielony wyłącznie w celu pokrycia całości albo części wydatków ponoszonych w związku z:

• partycypacją w SIM (Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej, tzw. spółce non for profit, budujące mieszkania społeczne)/TBS,
• wkładem mieszkaniowym w spółdzielni mieszkaniowej.

Warto dodać, że kredyt mieszkaniowy nie będzie mógł być udzielony na cele inne niż wymienione powyżej (np. tylko na wykończenie/remont domu lub mieszkania, czy tylko na zakup działki).

Budżet programu na 2024 rok ma wynieść 500 mln zł, a więc powinien wystarczyć na dopłaty dla około 50 tys. kredytobiorców.

Limity kredytu #naStart

Dopłaty państwa mają obowiązywać przez 10 lat i obniżać raty kredytowe w taki sposób, by oprocentowanie kredytu hipotecznego wyniosło od 0 do 1,5%. Wysokość dopłat będzie obniżała oprocentowanie kredytu na start do:

• 1,5% – kiedy w gospodarstwie domowym nie ma dzieci,
• 1% – kiedy w gospodarstwie domowym jest jedno dziecko,
• 0,5% – kiedy w gospodarstwie domowym jest dwoje dzieci,
• 0% – w przypadku gospodarstwa domowego, w którego skład wchodzi troje albo więcej dzieci  i większego gospodarstwa domowego.

Oprocentowanie kredytu #naStart będzie także obniżone do 0% w przypadku kredytów udzielanych jako kredyt konsumencki na pokrycie kosztów partycypacji w SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.

Co prawda w programie mieszkanie na start nie będzie zastosowany limit kwoty kredytu, jednak dopłaty będą przysługiwały wyłącznie do określonej kwoty kapitału:

• 200 000 zł – dla singli,
• 400 000 zł – dla dwuosobowych gospodarstw domowych,
• 450 000 zł – dla trzyosobowych gospodarstw domowych,
• 500 000 zł – dla czteroosobowych gospodarstw domowych,
• 600 000 zł – dla pięcioosobowych gospodarstw domowych.

Jak rozumieć ten limit? Jeśli przykładowo rodzina składająca się z trzech osób weźmie kredyt w kwocie 500 000 zł, to dopłaty państwa będą dotyczyły wyłącznie kwoty limitu, a więc 450 000 zł, a odsetki od 50 000 zł będą naliczane na podstawie oprocentowania komercyjnego.

Co ważne, te limity kapitału kredytu mogą być podwyższone o:

• 10% w przypadku zakupu mieszkania w mieście na prawach powiatu będącego stolicą województwa, dla którego ogłoszona przez wojewodę wartość odtworzeniowa 1m² lokalu mieszkalnego jest o co najmniej 25% wyższa (obecnie są to Gdańsk, Poznań, Kraków i Wrocław) niż wartość ogłoszona dla całego kraju.
• 20%, kiedy mieszkanie będzie kupowane w mieście, w którym wartość odtworzeniowa 1m² lokalu mieszkalnego jest wyższa o co najmniej 50%  (obecnie jest to Warszawa) niż wartość ogłoszona dla całego kraju.

Zgodnie z takim założeniem limit kapitału, do którego będą przysługiwały dopłaty, wyniesie dla dwuosobowej rodziny w pierwszym przypadku 440 000 zł, a w drugim – 480 000 zł.

Kryterium powierzchniowe w programie mieszkanie na start dotyczyć będzie wyłącznie kredytów mieszkaniowych udzielnych jako kredyty hipoteczne przeznaczonych na zakup mieszania albo domu jednorodzinnego, albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie będzie dotyczyć finansowania budowy domu ani kredytów mieszkaniowych udzielanych jako kredyty konsumenckie.

W przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego (singla), limit ten określono na poziomie 50 m² i zaproponowano jego podwyższenie o 25 m² za każdego kolejnego członka gospodarstwa domowego.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii dodaje też, że zakup mieszkania o większej niż określona w limicie powierzchni w dalszym ciągu będzie możliwy z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego, Jednak w takim przypadku, wysokość dopłaty będzie pomniejszana o 50 zł za każdy metr przekroczenia. Celem przepisu jest, aby nowy program pomagał w zakupie mieszkania jedynie w zakresie niezbędnym z punktu widzenia potrzeb mieszkaniowych gospodarstwa domowego o określonej wielkości.

Kto załapie się na dopłatę rządową programu Mieszkanie na start?

O udzielenie kredytu w ramach programu mieszkanie na start mogą ubiegać się osoby, które w dniu udzielenia kredytu, ani przed tym dniem, nie miały własnego mieszkania, domu jednorodzinnego, ani spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania.

O kredyt z rządową dopłatą w ramach programu kredyt #naStart będą mogli ubiegać się single, osoby żyjące w nieformalnych związkach oraz małżeństwa (z dziećmi i bez). Obowiązują jednak pewne ograniczenia. Są nimi limit wiekowy i kryterium dochodowe.

Limit wiekowy będzie miał zastosowanie tylko w przypadku singli, którzy nie mogą mieć więcej niż 35 lat. Co istotne, ten warunek nie obowiązuje w przypadku kredytu konsumenckiego. Z kolei, jeżeli w skład gospodarstwa domowego wchodzą co najmniej dwie osoby (dwóch kredytobiorców lub kredytobiorca i dziecko), kryterium wiekowe nie będzie miało zastosowania.

Kryterium dochodowe jest uzależnione od liczby osób w gospodarstwie domowym (im jest ich więcej, tym wyższy będzie limit dochodów) i wynosi:

• 7 000 zł netto – w przypadku singli,
• 13 000 zł netto – dla dwuosobowego gospodarstwa domowego,
• 16 000 zł netto – dla trzyosobowego gospodarstwa domowego,
• 19 500 zł netto – dla czteroosobowego gospodarstwa domowego,
• 23 000 zł netto – dla pięcioosobowego i większego gospodarstwa domowego.

Dodatkowym ograniczeniem będzie cel kredytowania. Ogólnie kredyt #naStart powinien być przeznaczony na zakup pierwszego mieszkania. Są jednak wyjątki od tej reguły:

• Gospodarstwa domowe z co najmniej trójką dzieci. Jeśli takie gospodarstwo domowe posiada nie więcej niż jedną nieruchomość mieszkalną, to będzie mogło wziąć kredyt mieszkaniowy na zakup większej nieruchomości, będzie jednak zobowiązane do sprzedaży pierwszej nieruchomości w terminie 2 lat. W przypadku rodzin z trójką dzieci w mocy pozostaje warunek niebycia stroną umowy kredytu hipotecznego zawartej w okresie 36 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy #naStart.
• Kredytobiorca, który nabył nieruchomość mieszkalną w drodze dziedziczenia lub darowizny, a następnie zbył tę nieruchomość przed ukończeniem 18 roku życia.
• Kredytobiorca był w przeszłości właścicielem nieruchomości mieszkalnej (lub udziałów w takiej nieruchomości), ale zbył to prawo w drodze darowizny na rzecz osoby niewchodzącej w skład jego gospodarstwa domowego.

W programie kredyt na start mogą wziąć także udział kredytobiorca, który posiada lub posiadał prawo własności do nie więcej niż jednego mieszkania albo domu jednorodzinnego (lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizny w udziale nie wyższym niż 50%, a to mieszkanie albo dom nie jest przez niego zamieszkiwany od co najmniej 12 miesięcy.

W przypadku wspólnego zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego przez dwóch kredytobiorców warunek ten musi być spełniony łącznie. Oznacza to, że nie ma możliwości udzielenia kredytu w przypadku, kiedy każdy z kredytobiorców posiada udziały w dwóch różnych nieruchomościach.

Jaki wpływ na rynek nieruchomości będzie miał kredyt #naStart?

Pewne jest, że program Mieszkanie na start, podobnie jak Bezpieczny kredyt 2% wpłynie na ceny na rynku nieruchomości. Pytanie brzmi tylko: w jaki sposób?

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl zauważa, że – wpływ na ceny mieszkań w roku ubiegłym miało poza BK2% kilka czynników, a przede wszystkim rok wyborczy owocujący kolejnymi transferami finansowymi do obywateli, mocny wzrost płac czy dwucyfrowa inflacja. Z kolei BK2% był programem wprowadzanym „na żywioł”, bez jasnych i wiarygodnych perspektyw jego funkcjonowania w przewidywalnej przyszłości. Stąd pewna dezorientacja, a za nią asekuracja branży deweloperskiej w kwestii kreowania nowej podaży mieszkań, której parametry są absolutnie podstawowym czynnikiem decydującym o ruchach cenowych na rynku nieruchomości. Jarosław Jędrzyński dodaje też – obecnie sytuacja na rynku mieszkaniowym dość wyraźnie odbiega od tej sprzed roku, czyli z okresu tuż przez wejściem w życie programu BK2%. Widać postępującą stabilizację, a rynek pierwotny powraca do normalności pod względem relacji popytowo-podażowych. Oferta mieszkań deweloperskich powoli pnie się w górę, a stawki mkw. nowych mieszkań dość wyraźnie spowalniają trend wzrostowy. Na obecnym etapie zaawansowania prac nad ustawą nie widać też windowania aktywności popytowej na pierwotnym rynku mieszkaniowym, choć pewne ożywienie w statystykach rezerwacji lokali deweloperskich jest już faktem.

- Poprzedni program przyniósł zjawisko lawinowych skoków cen nieruchomości, dlatego w obecnym projekcie regulator zdecydowanie postawił na mechanizmy ograniczające wpływ dopłat na ceny nieruchomości. Przepisy Mieszkania na Start są zdecydowanie bardziej precyzyjne i szczelne. Pojawia się wiele kryteriów, limitów i ograniczeń, które mają realizować założenie, że program jest kierowany do beneficjentów, którym trudniej w normalnych okolicznościach starać się o kredyt. Limit powierzchni nieruchomości stanowi już regulację wpływającą na cenę – ogranicza pulę nieruchomości opłacalnych do kupienia w ramach programu. Podobnie z limitem liczby wniosków na kwartał – 15 000 wniosków w kwartale spowoduje, że unikniemy kumulacji kredytobiorców, co być może uspokoi sprzedających i nie spowoduje tak drastycznych skoków cenowych – tak wpływ nowego programu na rynek nieruchomości komentuje Jakub Łapaj, ekspert finansowy Lendi.

Według Jakuba Łapaja – przy Bezpiecznym Kredycie 2% najwyższe skoki zanotowały małe, jedno- i dwupokojowe mieszkania. W przypadku Mieszkania na Start atrakcyjność przepisów leży nieco gdzie indziej – na wyższe dopłaty mogą liczyć rodziny z większą liczbą dzieci. Takie gospodarstwa domowe potrzebują większych lokali. A małe lokale co do zasady cieszą się zawsze większym zainteresowaniem – dzięki odciągnięciu od nich kolejnej potencjalnie zainteresowanej grupy klientów, rozdźwięk cenowy nie będzie tak ogromny.

Z danych portalu bigdata.rynekpierwotny.pl wynika, że Polacy, kolokwialnie mówiąc, nie rzucili się jeszcze na mieszkania. Ilustruje to najlepiej wskaźnik popytu. W październiku 2023 r. w Warszawie dostępnych było 8 917 mieszkań, a liczba sprzedanych mieszkań wyniosła 1 436. W dwóch ostatnich miesiącach 2023 r., a jednocześnie ostatnich miesiącach obowiązywania programu Bezpieczny kredyt 2%, liczba dostępnych mieszkań wyniosła średnio 9 576,5 szt., a lokali sprzedanych 1 498 szt. Od stycznia do marca mieliśmy do czynienia ze spadającym wskaźnikiem popytu (zwiększała się liczba lokali dostępnych, a zmniejszała sprzedawanych). To, jak wskaźnik popytu zmieniał się w pozostałych miastach w Polsce, pokazuje tabela.

- Deweloperzy wyraźnie podkręcają swoją aktywność inwestycyjną, co skutkuje przewagą mieszkań wprowadzanych do oferty względem lokali sprzedanych. Raczej nie zapowiada to korekty cenowej, jednak na wyraźniejsze spowolnienie wzrostów w cennikach deweloperskich w odniesieniu do roku ubiegłego w przewidywalnej perspektywie jak najbardziej można liczyć. Najważniejsze, że budowniczy mieszkań, w odróżnieniu do sytuacji sprzed roku, tym razem bardzo dobrze wiedzą na czym stoją, dzięki czemu będą w stanie dostosować podaż mieszkań oraz strukturę oferty do oczekiwanego popytu, który zapewne do końca 2027 roku będzie stymulowany programem dopłat – komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Dowiedz się więcej: Jak Bezpieczny kredyt 2% wpłynął na rynek nieruchomości?

Wady i zalety programu Mieszkanie na start 2024

Program Mieszkanie na start 2024 jest niewątpliwie pod wieloma względami atrakcyjny. Trzeba jednak mieć na uwadze to, że niektóre jego założenia nie są korzystne dla wszystkich.

Mieszkanie na start 2024 – zalety

• dostępność dla szerokiej grupy beneficjentów – również dla par w nieformalnych związkach,
• dość wysokie progi dochodowe,
• duże dopłaty skutkujące bardzo niskim oprocentowaniem kredytów – od 0 do 1,5%,
• dla rodzin wielodzietnych dostępny kredyt 0%,
• brak limitu kwoty kredytu,
• brak limitów cenowych mieszkań,
• w przypadku rodzin wielodzietnych możliwość sfinansowania kolejnego mieszkania.

Mieszkanie na start 2024 – wady:

• skomplikowane zasady przystąpienia do programu – wiele wymogów i ograniczeń,
• niski próg wiekowy dla singli – 35 lat,
• najatrakcyjniejsze dopłaty tylko dla rodzin wielodzietnych,
• dopłaty wyłącznie do określonych kwot kapitału kredytu – pozostała część zobowiązania może być zatem oprocentowana według standardowych warunków, co może spowodować, że rata kredytowa wcale nie będzie taka niska.

Na jedną wad kredytu na start zwrócił uwagę Związek Banków Polskich. Jaka to wada? To spłata kredytów hipotecznych w ratach malejących. Z jednej strony jest to rozwiązanie korzystne dla kredytobiorców (szybciej zmniejsza się zadłużenie). Z drugiej jednak, w przypadku kredytu spłacanego w ratach malejących jest wymagana wyższa zdolność kredytowa (w początkowym okresie spłaty wysokość raty jest wyższa niż przy ratach równych).

Dowiedz się więcej: Raty równe czy malejące? Które rozwiązanie wychodzi korzystniej?

Związek Banków Polskich zwraca uwagę, że kredyt #naStart w ograniczonym stopniu będzie wspierał zdolność kredytową. Zauważa tez, że zaproponowane progi dochodowe sprawiają, że w grupie docelowej odbiorców programu znajdą się osoby, które już dziś są w stanie na warunkach komercyjnych otrzymać kredyt hipoteczny i zakupić nieruchomość.

Związek Banków Polskich rekomenduje też m.in.:

• wydłużenie terminu vacatio legis (czyli okresu między publikacją aktu prawnego, a jego wejściem w życie) z jednego miesiąca do trzech miesięcy,
• stworzenie przez resort rozwoju i technologii jednolitego kalkulatora dla konsumentów ze względu na rozbudowane i skomplikowane zasady określania wysokości wsparcia dla poszczególnych kredytobiorców. Narzędzie to byłoby wykorzystywany przez konsumentów do samodzielnego obliczania dopłat, na które mogą liczyć, tak aby nie doszło do sytuacji, że klienci korzystając z różnych narzędzi informatycznych będą konfrontowani z odmiennymi wynikami dotyczących ich obliczeń,
• umożliwienie prowadzenia działalności gospodarczej w kredytowanym mieszkaniu przez pierwsze trzy lata. Ograniczenie wprowadzone w ustawie sprawia, że, jak pisze ZBP, ze wsparcia nie będą mogły skorzystać całe grupy zawodowe.          

Ostateczne warunki i zasady programu kredyt #naStart mogą się jeszcze zmienić (resort rozwoju i technologii nie podał jeszcze do publicznej wiadomości wyników uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych). Poznamy je, kiedy pojawi się, uwzględniająca je wersja ustawy wprowadzającej kredyt na start.