Czym jest oprocentowanie kredytu hipotecznego i co się na nie składa?

Oprocentowanie kredytu to podstawowy koszt związany ze spłatą zobowiązania wobec banku. To od jego wysokości zależy, jak wysoką kwotę z tytułu odsetek przyjdzie nam oddać wraz z pożyczonym kapitałem. Oprocentowanie kredytu w skali roku, choć w dużym stopniu kształtuje koszty, to jednak nie decyduje o tym, jakie dokładnie one będą, ponieważ na to wpływ mają także inne składowe kredytu hipotecznego.

Jego wysokość zależy od dwóch czynników: stawki referencyjnej oraz marży kredytu. Więcej o tym, co składa się na oprocentowanie kredytu, przeczytasz w dalszej części artykułu.

Oprocentowanie kredytu – co to jest i jak działa?

Zacznijmy od dokładnego wyjaśnienia, co to jest oprocentowanie kredytu hipotecznego.

W Polsce oprocentowanie kredytu w skali roku może być stałe lub zmienne. Stała podstawa oprocentowania daje pewność, że przez cały okres kredytowania stopa procentowa nie ulegnie zmianie. W przypadku zmiennego oprocentowania takiej gwarancji nie ma.

Jak działa oprocentowanie kredytu? Na podstawie oprocentowania naliczane są odsetki, jakie kredytobiorca zapłaci od kredytu. Zatem oprocentowanie wpływa na wartość odsetek w całym okresie kredytowania, a także na wysokość rat.

To, ile wyniesie oprocentowanie kredytu hipotecznego, w dużej mierze zależy od indywidualnej polityki banku. Ograniczenie stanowi tutaj jedynie górny limit oprocentowania określonymi przepisami prawa, tj. maksymalne oprocentowanie kredytu.

Z czego składa się oprocentowanie kredytu i jak jest wyliczane?

Wysokość oprocentowania kredytu zależy od dwóch składowych, dlatego teraz omówimy sobie, co składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Składniki oprocentowania kredytu hipotecznego to:

• stawka bazowa (inaczej referencyjna) – najczęściej jest to WIBOR(R) 3M (stawka oprocentowania aktualizowana co 3 miesiące) lub WIBOR(R) 6M (stawka oprocentowania aktualizowana co 6 miesiący), którego wysokość zależy od stopy referencyjnej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej. Stopa referencyjna określa oprocentowanie kredytów udzielanych sobie wzajemnie przez banki;
• marża banku – to bezpośredni zysk banku z udzielenia klientowi kredytu. Jest ona ustalana przez każdą instytucję i zależy zarówno od jej polityki, jak i indywidualnej sytuacji klienta (wysokości zaciąganego kredytu czy wysokości wkładu własnego). W praktyce im wyższy WIBOR(R), tym niższa marża i odwrotnie.

Dopiero suma WIBOR-u(R) i marży daje całkowite oprocentowanie kredytu.

Wiemy już zatem, z czego składa się oprocentowanie kredytów. Oprócz tego warto mieć też świadomość, że o ile bank udzielający kredytu nie ma żadnego wpływu na wysokość stawki bazowej, o tyle może podjąć negocjacje z klientem i obniżyć oprocentowanie, schodząc ze swojej marży. Nie jest to powszechna praktyka banków, ale jeśli kredytobiorca jest w stanie solidnie uargumentować swoją prośbę, istnieje szansa, że bank pójdzie mu w tej kwestii na rękę.

W przypadku, gdy zdecydowaliśmy się na raty równe, kwota raty zawierać będzie część na poczet spłaty kapitału i kwotę obliczonych odsetek. Jeśli jednak wybraliśmy raty malejące, kwota odsetek będzie doliczana do stałej kwoty kapitału spłacanej regularnie co miesiąc.

Oprocentowanie wpływa na wysokość raty, ale nie jest jedynym parametrem, który ją kształtuje. Rata oprócz tego zależy od czynników takich jak wysokość stóp procentowych, rodzaju (równa lub malejąca), kwoty kredytu, a także okresu kredytowania.

Warto wiedzieć: Czy można zmienić raty stałe na malejące lub malejące na stałe w trakcie spłacania kredytu?

Rodzaje oprocentowania kredytów. Oprocentowanie stałe i zmienne

Zdążyliśmy już sobie powiedzieć, że starając się o kredyt hipoteczny, spotkamy się z dwoma rodzajami oprocentowania. Teraz omówimy sobie każdy z nich dokładniej.

W Polsce najpopularniejszym rodzajem oprocentowania kredytów jest oprocentowanie zmienne, które opiera się na zmiennej stopie procentowej WIBOR(R) oraz stałej marży bankowej. Z kolei WIBOR(R) ulega zmianom w czasie, a na jego wysokość wpływa wysokość stóp procentowych ustalanych w Polsce przez Radę Polityki Pieniężnej.

Jeśli stopy procentowe maleją, to w krótkim czasie odbije się to na wysokości oprocentowania zmiennego kredytu – stanie się ono mniejsze, a same raty obniżyć się mogą nawet o kilkaset złotych. Analogicznie, wzrost głównych stóp na polskim rynku powoduje, że wysokość oprocentowania zmiennego kredytu rośnie, łącznie z wysokością spłacanych rat kapitałowo-odsetkowych.

Drugim rodzajem oprocentowania rocznego kredytu, rzadziej wybieranym niż oprocentowanie zmienne, jest oprocentowanie stałe. Jego wysokość jest ustalana w całości przez instytucję bankową i nie ulega zmianom wraz ze zmniejszeniem lub zwiększeniem wysokości stóp przez Radę Polityki Pieniężnej.

Kredytobiorcy zaciągający kredyt ze stałym oprocentowaniem mają pewność, że co miesiąc zapłacą taką samą ratę, bazującą na stałej wysokości oprocentowania.

Jeszcze do niedawna stałe oprocentowanie kredytu, zwłaszcza kredytu hipotecznego, było rzadko spotykane. Wszystko zmieniło się jednak wraz z końcem czerwca 2021 roku za sprawą nowelizacji Rekomendacji S. Dzięki temu dzisiaj stałe oprocentowanie roczne kredytu przy kredytach hipotecznych jest częściej spotykane niż kiedyś.

Zmiana polega na tym, że banki w Polsce zobowiązane są do posiadania w swojej ofercie kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową. Najczęściej instytucje kredytowe oferują kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na okres 5 lat.

Po tym czasie proponują swoim klientom automatyczną zmianę oprocentowania stałego na zmienne lub przedłużenia okresu trwania stałego oprocentowania na następne lata na wniosek klientów albo z inicjatywy samego banku. Przy kredytach ze stałym oprocentowaniem marża banku jest stała.

Polecamy także: Czy warto brać teraz kredyt hipoteczny? Czy warto rozważać kredyt na mieszkanie w 2022 roku?

Od czego zależy oprocentowanie kredytu?

Przejdźmy teraz do tego, co składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego. Jak się okazuje, na wysokość oprocentowania wpływa wiele czynników. Do najpopularniejszych należą:

• kwota kredytu – banki chętniej promują wyższe kwoty kredytów i kredytobiorcom się na nie decydującym oferują lepsze oprocentowanie (im niższa kwota kredytu, tym mniej atrakcyjne warunki cenowe). Od tej reguły są jednak wyjątki. Zdarzają się promocje bankowe, w których najatrakcyjniejsze oprocentowanie dostaniemy przy niskich kwotach, np. do 5 000 zł. Zwykle są to jednak oferty ograniczone czasowo;
• wkład własny – wkład własny, jaki wnosi klient, liczony jest procentowo od wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu (im wyższy wkład własny, tym niższa marża i w rezultacie łączne oprocentowanie kredytu);
• przeznaczenie kredytu – najniżej oprocentowane są kredyty, których cel jest ściśle określony, tak jak to ma miejsce w przypadku kredytów hipotecznych. Jeśli bank daje klientowi pełną dowolność w zakresie rozporządzania pożyczonymi środkami, marża zostaje podniesiona;
• źródło dochodów – niektóre banki mają przygotowane specjalne oferty cenowe skierowane do konkretnych grup zawodowych. Pracownicy administracji publicznej i osoby trudniące się pracą w zawodzie zaufania publicznego mogą liczyć na niższe oprocentowanie, z kolei kredytobiorcy prowadzący indywidualną działalność gospodarczą muszą liczyć się z wyższą marżą;
• cross-selling – klienci, którzy poza kredytem skorzystają z dodatkowych produktów banku, nierzadko mogą liczyć na korzystniejsze warunki kredytowania.

Jak widać, wiele jest składowych oprocentowania kredytu hipotecznego, a na ostateczną jego wysokość w dużej mierze wpływa indywidualna sytuacja kredytobiorcy.

Skąd wynikają różnice oprocentowania w różnych bankach? Kwestia dotycząca maksymalnej wysokości oprocentowania w przypadku kredytów i pożyczek bankowych jest regulowana przez prawo. Zgodnie z Ustawą z 12 maja 2011 roku o kredycie konsumenckim oraz Kodeksem Cywilnym maksymalne oprocentowanie kredytu nie może przekroczyć dwukrotności odsetek ustawowych, które są równe sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego, a także stawki 3,5%.

Warto wiedzieć! Zamrożenie oprocentowania kredytów. Co zakłada ten projekt?

Jak obliczyć oprocentowanie kredytu?

Wiadomo już, od czego zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego, więc pora wyjaśnić, jak obliczyć oprocentowanie kredytu w skali roku, aby dowiedzieć się, ile odsetek trzeba będzie realnie odprowadzić.

Wystarczy zsumować ze sobą marżę bankową oraz stałą stawkę np. WIBOR(R), która zmienia się wraz ze zmianą wysokości głównych stóp procentowych w Polsce. Jeśli chodzi o miesięczną wysokość odsetek, to jej wysokość można przedstawić za pomocą wzoru:

Kwota kapitału do spłaty x (oprocentowanie podawane w skali rocznej – 12 miesięcy).

Trzeba jednak pamiętać, że realny koszt kredytu to suma wszystkich opłat, prowizji i odsetek, jakie poniesie kredytobiorca w związku z zaciągnięciem danego zobowiązania. Samo oprocentowanie zatem niewiele mówi nam o kosztach kredytowych.

Oprocentowanie kredytu a RRSO

Maksymalne oprocentowanie kredytu 2022 wynosi obecnie 16,0 proc. w skali roku, ale o wiele wyższe może być RRSO tego samego zobowiązania, czyli roczna rzeczywista stopa oprocentowania. RRSO uwzględnia bowiem wszystko, z czego składa się kredyt, nie tylko samo oprocentowaniem.

Nawet jeśli zobaczymy na liście rankingowej kredytów danego rodzaju ofertę z najniższym oprocentowaniem kredytu, w ostatecznym rozrachunku wcale nie musi być on dla nas najtańszym rozwiązaniem. Wszystko dlatego, że RRSO obejmuje wszystkie składowe kredytu hipotecznego, czyli oprócz oprocentowania także prowizję za przystąpienie do zobowiązania, opłaty dodatkowe oraz zmianę ceny pieniądza w czasie.

W efekcie nawet jeśli oprocentowanie kredytu gotówkowego wynosi np. 10 proc., to niewykluczone, że jego RRSO będzie niemal dwukrotnie wyższe.

Jak obliczyć ratę kredytu, znając oprocentowanie?

Sprawa jest dość prosta, jeśli bank zaproponuje nam raty malejące. Mają one stałą część kapitałową, więc co miesiąc spłaca się dokładnie taką samą kwotę kapitału. Aby obliczyć miesięczną kwotę kapitału do spłacenia, wystarczy wziąć wartość kredytu i podzielić przez liczbę rat. Część odsetkowa maleje z miesiąca na miesiąc, jako że odsetki naliczane są od coraz niższej kwoty.

W przypadku rat stałych sytuacja się nieco komplikuje. Najpierw oblicza się część odsetkową zależną od pozostałej kwoty do spłaty i liczby dni w danym miesiącu. Dopiero do otrzymanej wartości dodawana jest część kapitałowa, która wynosi tyle, ile brakuje do ustalonej z góry stałej raty po uwzględnieniu części odsetkowej.

Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego? Teraz na przykładzie pokażemy, jak obliczyć odsetki od kredytu hipotecznego.

Wykorzystuje się do tego wzór: O = K * r * n/Y, gdzie:

• O – kwota odsetek,
• K – kwota kapitału pozostałego do spłaty zobowiązania,
• r – oprocentowanie kredytu w skali roku,
• n – liczba dni miesiąca, dla którego obliczane są odsetki,
• Y – liczba dni w roku.

Załóżmy, że do spłaty pozostało 100 tys. zł, oprocentowanie kredytu w skali roku wynosi 10% w skali roku, rok ma 365 dni, a obliczenia są wykonywane dla miesiąca, który liczy 30 dni. Podstawiając dane pod powyższy wzór, wyjdzie, że odsetki wyniosą ok. 821,92 zł.

Polecamy także: Karencja kredytu hipotecznego. Czym jest okres karencji kredytowej i ile może trwać?

Wszelkie obliczenia dotyczące wysokości raty mogą przysporzyć dużo trudności, dlatego najlepiej skorzystać z dostępnych w internecie kalkulatorów rat kredytowych. Ponadto do umowy kredytowej zapewne dołączony zostanie harmonogram spłaty, gdzie będą podane składowe oprocentowania kredytu hipotecznego oraz kolejne raty, jakie przyjdzie nam spłacać.

Czy można zmniejszyć oprocentowanie kredytu?

Odpowiedź zapewne nikogo nie ucieszy, ponieważ brzmi – to zależy. Przy oprocentowaniu bazującym na stopie referencyjnej klient może podjąć negocjacje z bankiem dotyczące wysokości naliczanej przez niego marży i ten, choć może, to wcale nie musi godzić się na jej obniżenie.

Załóżmy jednak optymistyczną wersję, że kredytodawca przystanie na naszą propozycję i zaciągniemy najatrakcyjniejszy pod względem kosztów kredyt na rynku. Z biegiem czasu może się jednak okazać, że oprocentowanie w innych bankach spadło, a my sporo przepłacamy, spłacając kredyt na dotychczasowych warunkach. Jak zmniejszyć oprocentowanie kredytu hipotecznego w takiej sytuacji?

Najskuteczniejszą metodą obniżenia oprocentowania kredytu wtedy jest przeniesienie zobowiązania do innego banku. Na taki krok powinniśmy się jednak zdecydować tylko, gdy marża banku będzie niższa niż jeden punkt procentowy, a stopy procentowe staną się wyższe niż cztery punkty procentowe. Zysk przy takich założeniach będzie naprawdę wysoki.

Można także złożyć wniosek o ponowne obniżenie oprocentowania, jednak renegocjacja kredytu hipotecznego może już nie być możliwa.