Kupno mieszkania bywa zazwyczaj najważniejszą transakcją życia, przede wszystkim z racji ponoszonych środków, na które przeciętny Kowalski musi pracować długie lata. Tymczasem ceny mieszkań na rynku pierwotnym znowu rosną – w pierwszym kwartale 2021 roku w największych miastach w Polsce wzrosły przeciętnie o prawie 7%.
Zakup mieszkania od dewelopera jest więc poważnym wyzwaniem finansowym, również w przypadku zaciągania na ten cel kredytu hipotecznego. Stąd też proces negocjacji ceny stanowi z pewnością najważniejszy punkt tego przedsięwzięcia, daje bowiem szanse na zaoszczędzenie istotnych kwot z punktu widzenia budżetu klienta.
Jak wyglądają negocjacje ceny z deweloperem? Kiedy mogą być podejmowane?
Czy można negocjować z deweloperem cenę mieszkania?
Zacznijmy od tego, czy można negocjować cenę z deweloperem. Z formalnego punktu widzenia jest to jak najbardziej możliwe, podobnie jak w przypadku każdej innej transakcji kupna-sprzedaży.
Musisz jednak pamiętać, że takie negocjacje nie należą do najłatwiejszych. Deweloper to przedsiębiorca, któremu zależy na tym, by na sprzedaży mieszkania zarobić jak najwięcej. Właśnie dlatego cenniki na rynku pierwotnym są często zawyżane – w ten sposób deweloperzy zostawiają sobie furtkę na ewentualne upusty dla klientów, którzy podejmą próby obniżenia ceny.
Z tego względu z deweloperem nie tylko można negocjować, ale wręcz warto to zrobić. Efekty takich negocjacji zależą jednak w dużej mierze od tego, jak się do nich przygotujesz i czy będziesz mieć mocne argumenty w rozmowie o obniżce ceny.
Negocjacje z deweloperem – od czego zależy cena mieszkań deweloperskich
Zanim wyjaśnimy, jak negocjować cenę mieszkania z deweloperem, warto zastanowić się, od czego ona zależy. Sposób jej ustalania jest bardzo różny, ale zazwyczaj wpływają na nią następujące czynniki:
- lokalizacja budynku i znajdująca się w jego pobliżu infrastruktura,
- metraż mieszkania,
- standard jego wykończenia,
- rozkład pomieszczeń,
- kondygnacja,
- położenie względem stron świata,
- obecność balkonu lub tarasu itp.
To wszystko w sposób zasadniczy rzutuje na wartość rynkową lokalu. Dość często jednak zdarza się, że mieszkania w jednej ofercie deweloperskiej, mimo że często różnią się od siebie pod względem atrakcyjności, to oferowane są po cenach bardzo do siebie zbliżonych. To otwiera przed kupującym drogę do negocjacji ceny mieszkania.
Trzeba też pamiętać, że żaden deweloper nie sprzeda mieszkania poniżej kosztów jego budowy. Negocjacje cenowe sprowadzają się zatem do próby obniżenia jego marży, a więc kwoty, która ma być jego zyskiem ze sprzedaży lokalu. Warto tutaj wiedzieć, że marże deweloperów wynoszą średnio 20%, dlatego pole do negocjacji jest całkiem spore.
Jak negocjować cenę mieszkania z deweloperem krok po kroku?
Kupno mieszkania od dewelopera powinno być poprzedzone wnikliwą analizą cen lokali z jego oferty. Jeśli stawki nie różnią się od siebie w znaczący sposób, a mieszkania mają inne położenie względem stron świata, inne ekspozycje na światło i tym podobne warunki, to stwarza to podstawy do negocjowania ceny.
Warto również przyjrzeć się dokładnie mieszkaniu, które planujemy kupić. Wszelkie minusy inwestycji np. braki i niedociągnięcia, a także potencjalne dodatkowe koszty jego „ulepszenia” przez właściciela również można wykorzystać podczas negocjacji.
Dobrze jest także porównać ofertę dewelopera z ofertami konkurencji – być może inne firmy oferują bardzo podobne lokale w niższej cenie, albo w tej samej zapewniają znacznie atrakcyjniejsze mieszkania.
Punktem wyjścia do negocjacji jest zatem dokładna analiza sytuacji oraz wypisanie wszystkich kwestii, które mogą być kartą przetargową podczas rozmowy o obniżenie ceny. Kolejnym krokiem powinno być opracowanie strategii negocjacji – od czego rozpoczniemy rozmowę i jakie kolejne argumenty będziemy podnosić.
Negocjacje z deweloperem – argumenty
Chcąc prowadzić skuteczne negocjacje z deweloperem, argumenty przemawiające za obniżką ceny powinny być przez ciebie dobrze przemyślane i dostosowane do sytuacji. Poniżej znajdziesz listę przykładowych, które możesz wykorzystać jako kartę przetargową podczas rozmowy z deweloperem:
- zakup mieszkania za gotówkę – jeśli deweloperowi zależy na szybkiej sprzedaży mieszkania, gotowość do natychmiastowej zapłaty może wynagrodzić upustem,
- ograniczony zasób gotówki,
- wykazanie, że dane mieszkanie jest mało atrakcyjne – jest to szczególnie mocny argument w końcowej fazie inwestycji, gdy już wiadomo, że lokal nie cieszy się zainteresowaniem kupujących,
- wykazanie, że lokal ma braki – czasami warto zatrudnić specjalistę, który wykryje wszelkie usterki i potwierdzi je oficjalnym dokumentem – taki argument jest zwykle nie do podważenia i skutkuje obniżeniem ceny,
- zakup kilku mieszkań z oferty dewelopera – szerzej omówimy ten argument w dalszej części tekstu,
- przedstawienie oferty konkurencji.
Kiedy nie warto negocjować z deweloperem?
Są sytuacje, w których negocjacje z deweloperem są z góry skazane na porażkę. Jest to przede wszystkim okres wzmożonego popytu na mieszkania, gdy bez problemu sprzedawane są lokale jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Wówczas trudno o mocny argument przemawiający za obniżką ceny.
Polecamy także: Zakup mieszkania na wynajem - o czym trzeba pamiętać?
Rabat od dewelopera – ile można uzyskać podczas negocjacji?
Wysokość rabatu, na jaki można liczyć w wyniku negocjacji z deweloperem, zależy od wielu czynników. Najważniejszym z nich jest marża – im jest ona wyższa, tym większy może być upust. Istotne znaczenie ma również popularność inwestycji i koniunktura na rynku. Jeśli mieszkania się źle sprzedają lub na horyzoncie widoczny jest zbliżający się kryzys, deweloperzy chcą jak najszybciej sprzedać lokale, nawet kosztem części zysków.
Ważny jest również moment podjęcia negocjacji – z reguły na najwyższe zniżki można liczyć w końcowym etapie inwestycji.
Rabat od dewelopera — jak kształtują się dane rynkowe?
To, ile rabatu jest w stanie udzielić deweloper, zależy w dużej mierze od koniunktury na rynku. W ostatnich czasach prosperity na rynku nieruchomości widoczne było znaczniejsze ograniczenie możliwości negocjacyjnych. Wysokość udzielanych rabatów odzwierciedlają różnice między cenami ofertowymi mieszkań a cenami transakcyjnymi. Według danych NBP w I kwartałach ubiegłych lat kształtowały się one następująco:
- 2017 – 3%
- 2018 – 4%
- 2019 – 5%
- 2020 – 7%
W 2020 roku za sprawą rozwoju pandemii koronawirusa nastąpiło załamanie sprzedaży nowych mieszkań, co wpłynęło na większą skłonność deweloperów do udzielania rabatów. Dzisiaj jednak popyt na mieszkania z rynku wtórnego powrócił, dlatego pojawia się pytanie, ile można wynegocjować u dewelopera w 2021 roku?
Z danych NBP za I kwartał 2021 roku wynika, że na największe rabaty, bo nawet 10-procentowe mogą liczyć osoby kupujące mieszkania w Krakowie. W pozostałych największych miastach w Polsce możliwości negocjacyjne są znacznie mniejsze – w Warszawie, Poznaniu i we Wrocławiu różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi wynoszą bowiem około 4,5%.
To może Cię zainteresować: Księga wieczysta - na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?
Jak negocjować z deweloperem przy zakupie kilku mieszkań?
W przypadku zakupu więcej niż jednego mieszkania deweloper znacznie chętniej zgodzi się na rabat, a także będzie bardziej skory do większej obniżki ceny.
Z danych NBP wynika, że w 2020 roku nawet 48% mieszkań kupionych zostało w celach inwestycyjnych, czyli pod najem lub z myślą o odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie. Rośnie także zainteresowanie kupowaniem całych pakietów mieszkań, w które inwestują głównie zagraniczne fundusze pod najem instytucjonalny. Coraz częściej mówi się tutaj o rekordowych transakcjach, gdy jedna firma zamawia u dewelopera np. 700 mieszkań.
W takich przypadkach inwestorzy negocjują cenę bardziej na podstawie ilości niż jakości (atrakcyjność) wytypowanych do kupna lokali, choć i tu ma ona pewne znaczenie. Oczywiście zasada jest prosta: im większą liczbą mieszkań klient inwestycyjny deweloperskiego biura sprzedaży jest zainteresowany, tym większy będzie oczekiwany rabat.
Czy warto próbować negocjacji z deweloperem?
Już wiesz, jak prowadzić negocjacje z deweloperem, a czy warto podjąć się tego wysiłku? Owszem, warto i to nawet w sytuacji, gdy pole do negocjacji ceny jest niewielkie. Z danych wynika, że negocjacje z deweloperem w 2021 r. mogą przynieść niewielkie, bo kilkuprocentowe oszczędności. Jednak nawet one przekładają się na spore sumy – uzyskanie rabatu rzędu 4% od ceny 300 000 zł pozwala zaoszczędzić 12 tys. zł.
Pamiętaj, że to, ile można „ugrać”, zależy nie tylko od sytuacji na rynku, ale także argumentów, jakich użyjesz podczas rozmowy z firmą. Skorzystaj z naszych porad, jak negocjować cenę mieszkania na rynku pierwotnym z deweloperem, a na pewno uda ci się kupić nieruchomość na atrakcyjnych warunkach.
Polecamy: Mieszkanie bez wkładu własnego w ramach Nowego Ładu - wszystko co musisz wiedzieć
3 Komentarze