Czy można kupić mieszkanie za gotówkę? Jak najbardziej można i w Polsce jeszcze w 2021 i 2022 roku decydowało się to nawet 60-70% wszystkich kupujących nieruchomości. Polacy rzadziej sięgali po kredyt hipoteczny, ze względu na jego wysokie koszty spowodowane inflacją i podwyżkami stóp procentowych. Obecnie trend ten się odwrócił. Pojawienie się tańszych kredytów mieszkaniowych, zwłaszcza Bezpiecznego kredytu 2%, sprawiło bowiem, że kupno mieszkania za gotówkę w 2023 r. stało się mniej atrakcyjne. Coraz trudniej zrealizować też taką transakcję ze względu na skokowy wzrost cen nieruchomości.
Mieszkanie za gotówkę. Kogo na to stać?
Ceny nieruchomości w Polsce systematycznie rosną od wielu lat, jednak w 2023 roku ich wzrost był wręcz rekordowy i dotyczył w szczególności nowych mieszkań o deweloperów. Według danych, jakie podał RynekPierwotny.pl (https://bigdata.rynekpierwotny.pl/ceny/mieszkania), w największych miastach w Polsce w październiku 2023 r. ceny takich lokali wyniosły:
- Warszawa – 16 037 zł/ m2 (wzrost o 18% w porównaniu do października 2022 r.),
- Kraków – 15 464 zł/ m2 (wzrost o 26%),
- Wrocław – 13 116 zł/ m2 (wzrost o 13%),
- Trójmiasto – 14 267 zł/ m2 (wzrost o 24%),
- Poznań – 11 703 zł/ m2 (wzrost o 13%),
- Łódź – 10 007 zł/m2 (wzrost 9%).
Za średniej wielkości nowe mieszkanie w dużym mieście trzeba więc zapłacić dzisiaj nawet 600-700 zł. Pojawia się tutaj naturalnie pytanie, kto ma takie oszczędności lub ile trzeba zarabiać, żeby kupić mieszkanie za gotówkę?
Odpowiedź kryje się w innych danych – mówiących o tym, kto kupuje nieruchomości mieszkalne w Polsce. Według NBP w 2022 roku aż 70% wszystkich kupujących stanowili inwestorzy, a tylko 30% konsumenci kupujący mieszkania na własne potrzeby. Jeśli więc w tym samym roku nawet 70% mieszkań było kupowanych za gotówkę, nietrudno się domyślić, że ich nabywcami byli właśnie inwestorzy.
W 2023 roku proporcje te się natomiast zmieniły – według raportu „Barometr Metrohouse i Credipass” w II kwartale 2023 r. udział zakupów inwestycyjnych wyniósł bowiem „tylko” 45%, co oznacza, że zwiększyła się liczba Kowalskich kupujących mieszkania dla siebie.
Taka zmiana wynika głównie z wprowadzenia tańszych kredytów m.in. Bezpiecznego kredytu 2%. Należy bowiem mieć świadomość, kto w Polsce bierze kredyt na mieszkanie. Są to zazwyczaj osoby młode, które rzadko mają zaoszczędzony duży kapitał. Z tego samego powodu większy odsetek kupujących na kredyt jest także w mniejszych miejscowościach niż w dużych aglomeracjach.
A kim są inwestorzy, którzy decydują się na kupno mieszkania za gotówkę? Jak się okazuje, wcale nie są to firmy. Według NBP w 2022 roku stanowiły one bowiem zaledwie 1% nabywców lokali. Większość mieszkań za gotówkę kupują zatem osoby fizyczne i są to głównie flipperzy oraz osoby zarabiające na zakupie nieruchomości pod wynajem. Sugerują to inne dane portalu RynekPierwotny.pl, według których za gotówkę zazwyczaj kupowane są kawalerki oraz 2-pokojowe mieszkania do 45 m2, odznaczające się właśnie dobrą lokalizacją pod kątem najmu.
Zakup mieszkania za gotówkę czy na kredyt? Jakie zalety ma to pierwsze?
W II poł. 2023 roku kredyty hipoteczne wreszcie zaczęły tanieć, a banki poluzowały warunki ich przyznawania. Co więcej, pojawił się wyjątkowo tani Bezpieczny kredyt 2% dla młodych w ramach rządowego programu Pierwsze Mieszkanie.
Rodzi się więc pytanie, co się bardziej opłaca: mieszkanie za gotówkę czy kredyt? Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny, czy może jednak lepiej inwestycję w nieruchomość sfinansować oszczędnościami?
Z pewnością kupienie nieruchomości z własnych środków ma wiele zalet i należy do nich zaliczyć m.in.:
- znacznie mniej formalności niż przy zaciąganiu kredytu (banki wymagają dostarczenia wielu dokumentów);
- niższy koszt zakupu nieruchomości (przy kredycie powiększony jest on o odsetki);
- możliwość kupienia mieszkania od ręki (na kredyt hipoteczny trzeba natomiast czekać wiele tygodni);
- większa szansa na zakup wyjątkowo atrakcyjnej nieruchomości (w czasie oczekiwania na kredyt ktoś inny może ją kupić);
- mocna karta przetargowa do wynegocjowania niższej ceny.
Pomimo wielu korzyści mieszkanie za gotówkę nie zawsze jest dobrym rozwiązaniem. Z pewnością należy się nad nim zastanowić, jeśli na zakup nieruchomości trzeba wydać niemal wszystkie oszczędności. Jest to dość ryzykowne, ponieważ pozbywamy się w ten sposób poduszki finansowej, która może się okazać przydatna na tzw. „czarną godzinę”. W takim przypadku bezpieczniejszy może okazać się kredyt hipoteczny i wykorzystanie tylko części oszczędności na wkład własny do takiego kredytu.
Kupno mieszkania za gotówkę krok po kroku
Procedura zakupu mieszkania za gotówkę jest prostsza niż w przypadku kupowania nieruchomości na kredyt, ponieważ wiąże się z mniejszym zakresem formalności i krótszym czasem realizacji transakcji. W niektórych przypadkach można ją domknąć nawet w ciągu jednej wizyty u notariusza. Poniżej znajdziesz szczegółowe wyjaśnienie, jak wygląda kupno mieszkania za gotówkę krok po kroku.
- Krok 1 – Wybór mieszkania – za gotówkę możesz kupić zarówno mieszkanie używane z rynku wtórnego, jak i mieszkanie nowe od dewelopera.
- Krok 2 – Sprawdzenie nieruchomości – warto ją zweryfikować pod względem technicznym, prawnym i finansowym.
- Krok 3 – Podpisanie umowy kupna-sprzedaży mieszkania – musi mieć ona formę aktu notarialnego, dlatego trzeba ją podpisać u notariusza.
- Krok 4 – Dokonanie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości potwierdzającego zmianę właściciela mieszkania.
Najważniejszą formalnością przy transakcji gotówkowej jest zatem zawarcie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w kancelarii notarialnego. Warto tu przypomnieć, że koszty notarialne związane z zawarciem takiej umowy pokrywa kupujący. A jak w takim przypadku należy uiścić cenę zakupu nieruchomości? Czy można zapłacić za mieszkanie gotówką u notariusza? Oczywiście że można, jednak jest to niepraktyczne rozwiązanie. Najlepiej określić w umowie termin zapłaty za mieszkanie przelewem na wskazany numer konta bankowego sprzedającego.
Można też wcześniej wpłacić całą kwotę w depozyt do notariusza, który przekaże ją sprzedającemu już po dokonaniu wszystkich formalności związanych z zawarciem umowy i przeniesieniem prawa własności do mieszkania.
Ile trwa kupno mieszkania za gotówkę? To zależy głównie od tego, czy jest ono już gotowe do odbioru, czy dopiero ma być wybudowane. Najszybciej odbywa się więc zakup mieszkania z rynku wtórnego za gotówkę, ponieważ możesz je kupić nawet od ręki, w najbliższym wolnym terminie u notariusza. Dłużej natomiast może trwać zakup mieszkania od dewelopera za gotówkę, gdyż zanim zostanie ono oddane do użytku, może minąć nawet kilka miesięcy.
Polecamy także: Kupno mieszkania bez księgi wieczystej: najważniejsze informacje
Formalności przy zakupie mieszkania za gotówkę
Jeśli chodzi o formalności, kupno mieszkania za gotówkę przebiega nieco inaczej na rynku pierwotnym, a inaczej na rynku wtórnym.
Przy zakupie mieszkania używanego za gotówkę zazwyczaj formalności sprowadzają się do podpisania umowy kupna-sprzedaży u notariusza. W przypadku podobnych transakcji z reguły nie jest zawierana umowa przedwstępna, ponieważ kupujący nie potrzebuje dodatkowego czasu na zdobycie pieniędzy, jak ma to miejsce przy zaciąganiu kredytu. Nie ma też potrzeby wpłacać zadatku, skoro dysponuje się od razu pełną kwotą. Zakup mieszkania za gotówkę na rynku wtórnym polega zatem na zawarciu aktu notarialnego ze sprzedającym oraz uregulowaniu należności.
A jak kupić mieszkanie za gotówkę u dewelopera? Jeśli mieszkanie jest już gotowe do odbioru, wystarczy zawrzeć z deweloperem notarialną umowę przeniesienia własności. Jednak jeżeli inwestycja jest dopiero w trakcie realizacji, trzeba najpierw podpisać umowę deweloperską i wpłacić wymaganą zaliczkę. Pozostałą kwotę wpłaca się najczęściej w transzach na rachunek powierniczy lub już przy przejmowaniu gotowego lokalu na własność i odbiorze kluczy. Wówczas także podpisywana jest umowa kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego.
W obu przypadkach ważnym elementem zakupu nieruchomości jest wpisanie do jej księgi wieczystej prawa własności nowego właściciela – zajmuje się tym jednak notariusz.
Warto jeszcze wyjaśnić, jakie dokumenty są potrzebne do zakupu mieszkania za gotówkę. Z reguły do podpisania umowy notarialnej wystarczają:
- ważne dowody tożsamości nabywcy i sprzedającego,
- dokument potwierdzający prawo sprzedającego do nieruchomości,
- wypis z rejestru gruntów i budynków,
- odpis lub numer księgi wieczystej mieszkania, jeśli jest założona.
Kupno mieszkania z hipoteką za gotówkę
Nieco inaczej pod względem formalności powinno wyglądać kupno mieszkania z hipoteką za gotówkę. Mówimy tutaj o sytuacji, gdy nieruchomość sprzedaje osoba, która na jej zakup zaciągnęła kredyt hipoteczny i bank widnieje w jej księdze wieczystej jako wierzyciel hipoteczny.
W interesie kupującego jest dopilnowanie, by kupić takie mieszkanie bez obciążeń. Należy więc zażądać od sprzedającego przedstawienia pisemnej promesy banku, że udzieli on zgody na wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki po spłacie zobowiązania. Taka spłata najczęściej realizowana jest ze środków pozyskanych ze sprzedaży mieszkania. Dlatego w promesie powinna znaleźć się także informacja o aktualnym stanie zadłużenia oraz numer konta, na które należy przelać pieniądze w celu zamknięcia kredytu.
Po otrzymaniu promesy można umówić się u notariusza na zawarcie umowy kupna-sprzedaży mieszkania. Najkorzystniej jest zawrzeć w niej zapis, że kwotę należną bankowi wpłaci bezpośrednio kupujący w dniu zawarcia umowy, natomiast pozostałą kwotę należną sprzedającemu przekaże dopiero po uzyskaniu listu mazalnego z banku, czyli zgody na wykreślenie hipoteki z KW.
Czy konieczna jest przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym za gotówkę? Jej zawarcie może być wskazane jedynie w sytuacji, gdy sprzedający potrzebuje czasu na zdobycie promesy bankowej wykreślenia hipoteki. Wówczas umowa przedwstępna jest formą zarezerwowania mieszkania, w której strony umawiają się na podpisanie właściwej umowy kupna-sprzedaży po spełnieniu określonych warunków – w tym przypadku będzie to właśnie przedstawienie ww. promesy bankowej.
Sprawdź: jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym?
Koszty zakupu mieszkania za gotówkę
Kupując mieszkanie za gotówkę, należy mieć odłożoną sumę pieniędzy nie tylko na pokrycie ceny zakupu nieruchomości, ale także kosztów związanych z samą transakcją. Zwyczajowo bowiem pokrywa je kupujący. Do takich kosztów należą:
- opłata za sporządzenie aktu notarialnego – zależy od ceny mieszkania np. jeśli mieści się w przedziale od 60 000 zł do 1 000 000 zł, notariusz pobierze maksymalnie 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- opłata za odpisy aktu notarialnego – około 6 zł netto za każdą stronę;
- opłata za założenie księgi wieczystej (jeśli jej nie ma) – 100 zł;
- opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej – 200 zł;
- opcjonalnie opłata za wykreślenie hipoteki – 100 zł.
Do opłat notarialnych należy jeszcze doliczyć podatek VAT 23%.
Podatek przy kupnie mieszkania za gotówkę
Jeśli zdecydujesz się na kupno mieszkania za gotówkę podatek będziesz musiał zapłacić Ty, jako osoba kupująca nieruchomość. Ta sama zasada zresztą obowiązuje również przy zakupie mieszkania na kredyt.
W zależności jednak od tego, na jakim rynku kupisz nieruchomości, zapłacisz inny rodzaj podatku. Jeśli na rynku pierwotnym, a więc przy zakupie mieszkania o dewelopera, będzie to podatek VAT, doliczony po prostu do ceny nieruchomości. Jeśli natomiast kupisz mieszkanie na rynku wtórnym, zapłacisz podatek od czynności cywilno-prawnych PCC w wysokości 2% ceny nabycia lokalu. Jego pobraniem zajmuje się notariusz podczas podpisywania aktu notarialnego umowy zakupu mieszkania.
Kupno mieszkania za gotówkę a urząd skarbowy 2024 – ważne zmiany!
Warto wiedzieć, że od 31 sierpnia 2023 r. obowiązują nowe przepisy, dzięki którym osoby kupujące swoje mieszkanie nie muszą już płacić podatku PCC. Zniesienie podatku PCC to spora oszczędność, która jednak dotyczy wyłącznie kupujących nieruchomości na rynku wtórnym.
Musisz też pamiętać o jeszcze jednej kwestii. Jeśli zdecydujesz się na zakup mieszkania za gotówkę urząd skarbowy może zażądać udokumentowania pochodzenia środków przeznaczonych na taką transakcję. Innymi słowy, będziesz musiał udowodnić, skąd miałeś pieniądze na zakup nieruchomości.
Tak się stanie jednak głównie wtedy, gdy zapłacisz za mieszkanie sumę, której nie miałeś w pełnej kwocie na rachunkach bankowych, na które zwykle wpływają nasze dochody. Wówczas fiskus może mieć podejrzenie, że np. środki mogły pochodzić z nielegalnych źródeł lub że pozyskałeś je z darowizny, która nie została właściwie opodatkowana.
Dowiedz się także: Jak uzbierać pieniądze na mieszkanie?
Czy warto zdecydować się na zakup mieszkania za gotówkę?
Zakup mieszkania za gotówkę warto rozważyć głównie wtedy, jeśli ma się oszczędności przewyższające koszt jego nabycia oraz gdy taka transakcja ma cel inwestycyjny. Wówczas bowiem zaangażowanie środków własnych w taką inwestycję obarczone jest niższym ryzykiem, a wręcz może przynieść spore zyski – z najmu mieszkania czy też ze wzrostu wartości nieruchomości.
Osoby o skromniejszych funduszach, które w dodatku chcą kupić mieszkanie wyłącznie na własne potrzeby, raczej nie powinny na ten cel poświęcać wszystkich oszczędności. Dlaczego błędem jest kupować nieruchomość za gotówkę w takiej sytuacji? Ponieważ w razie niespodziewanych problemów finansowych brak oszczędności może utrudnić ich rozwiązanie. W skrajnych przypadkach może zmusić wręcz do szybkiej sprzedaży mieszkania, co może skutkować nawet stratą finansową.
Jak już wspomnieliśmy wyżej, w praktyce większość Polaków kupujących mieszkania na własne potrzeby, sięga więc jednak po kredyt hipoteczny. Dla nich dylemat, czy kupić mieszkanie na kredyt czy za gotówkę, raczej wręcz nie istnieje. Powód jest prosty - są to przede wszystkim osoby młode, które zwyczajnie nie stać na zakup gotówkowy. W ich przypadku zresztą zakup mieszkania z pomocą banku może być dzisiaj opłacalny. Wystarczy, że skorzystają z wprowadzonego przez rząd od lipca 2023 r. Bezpiecznego kredytu 2%, który dzięki dopłatom państwa jest po prostu bardzo tani.
Dodatkowe źródła:
https://www.money.pl/gospodarka/wzrosla-sprzedaz-mieszkan-na-rynku-wtornym-przyczynmoga-byc-coraz-drozsze-kredyty-6958479816751648a.html
https://bizblog.spidersweb.pl/gotowka-dla-wybranych-kredyt-przykrym-obowiazkiem
https://investorrealestateexpert.co/kredyt-hipoteczny-vs-gotowka-jak-obecnie-kupujemy-mieszkania/
https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-ile-mieszkan-jest-kupowanych-za-gotowke,nId,6092397
https://bizblog.spidersweb.pl/kto-wykupuje-mieszkania-w-polsce-tani-kredyt-nie-zalatwil-problemu
1 Komentarze