Rynek mieszkań wysyła dwa zupełnie różne sygnały. Z jednej strony ceny przestały rosnąć tak szybko, a kupujący mogą jeszcze negocjować. Z drugiej deweloperzy rozpoczynają coraz mniej nowych inwestycji, co może w kolejnych miesiącach ograniczyć wybór mieszkań i ponownie zwiększyć presję na ceny.
Po spokojnym I kwartale 2026 r. rynek mieszkaniowy wygląda dla kupujących nieco lepiej, ale pod powierzchnią narasta presja podażowa. Jeśli liczba nowych inwestycji będzie dalej maleć, wybór lokali może się szybko skurczyć.
Najważniejsze informacje
- PKO BP prognozuje wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań o 3–4 proc. r/r w 2026 r.
- W I kwartale 2026 r. rynek był stabilny, a w Warszawie na rynku pierwotnym odnotowano niewielki spadek cen.
- Liczba rozpoczynanych budów w sześciu największych aglomeracjach spadła o 24 proc. r/r.
- Transakcje na rynku pierwotnym w 16 miastach wojewódzkich wzrosły o 52,9 proc. r/r.
- Największym ryzykiem dla kupujących jest mniejsza podaż mieszkań w drugiej połowie 2026 r.
Stabilizacja cen może być tylko chwilowa
Według analityków PKO BP 2026 r. nie powinien przynieść gwałtownego wzrostu cen mieszkań. Prognozowany wzrost o 3–4 proc. oznacza raczej spokojniejszy scenariusz niż silne odbicie znane z wcześniejszych okresów napięcia na rynku.
To jednak nie musi oznaczać trwałej ulgi dla kupujących. Sprawa budzi emocje, bo obecnie część osób może negocjować korzystniejsze warunki, ale po stronie podaży pojawia się coraz więcej sygnałów ostrzegawczych.
Deweloperzy budują mniej, a gotowych mieszkań ubywa
Od początku 2025 r. maleje liczba nowych projektów deweloperskich. W sześciu największych aglomeracjach liczba rozpoczynanych budów była niższa o 24 proc. r/r, co może przełożyć się na mniejszy wybór lokali w kolejnych kwartałach.
U dużych deweloperów mieszkań w budowie było o 8 proc. mniej niż rok wcześniej. Jeszcze mocniej spadła liczba gotowych lokali na sprzedaż — o 29 proc. r/r. Dla osób szukających mieszkania to może oznaczać dużą zmianę, zwłaszcza jeśli decyzja zakupowa zostanie odłożona.
Popyt wraca, ale baza była niska
Po stronie popytu widać odbicie wspierane przez wyższe dochody i lepszą zdolność kredytową. W I kwartale 2026 r. liczba transakcji na rynku pierwotnym w 16 miastach wojewódzkich wzrosła o 52,9 proc. r/r.
Najmocniej wyróżniała się Zielona Góra, gdzie liczba transakcji wzrosła o 140 proc. W Katowicach wzrost przekroczył 100 proc., w Krakowie wyniósł 87 proc., w Warszawie 43 proc., a w Gdańsku 20 proc. Analitycy zwracają jednak uwagę, że część tego odbicia wynika z niskiej bazy z przełomu 2024 i 2025 r.
Co to oznacza dla kupujących?
Dla osób planujących zakup mieszkania obecny moment może być ważny. Dobre warunki negocjacyjne mogą nie potrwać długo, jeśli oferta zacznie się kurczyć, a popyt będzie dalej odbudowywał się wraz ze zdolnością kredytową.
W drugiej połowie 2026 r. na ceny mogą dodatkowo wpływać rosnące koszty usług budowlanych oraz regulacje, w tym ustawa schronowa. To nie przesądza gwałtownego wzrostu cen, ale zwiększa ryzyko, że kupujący będą mieli mniejszy wybór i słabszą pozycję w rozmowach ze sprzedającymi.
Decyzja może zależeć od tempa zmian w ofercie
Najważniejszy sygnał dla rynku to relacja między odbudowującym się popytem a malejącą podażą. Jeśli nowych mieszkań będzie przybywać wolniej, obecna stabilizacja może ustąpić miejsca większej presji cenowej.
To, jak będzie wyglądał rynek mieszkań w drugiej połowie 2026 r., zależy przede wszystkim od tego, czy deweloperzy zwiększą liczbę nowych inwestycji. Jeśli podaż nadal będzie spadać przy odbudowującym się popycie, kupujący mogą mieć do wyboru mniej mieszkań, a możliwości negocjacji cen będą stopniowo malały.
0 Komentarze