Unieważnienie kredytu hipotecznego. Na jakiej podstawie i jak można unieważnić umowę kredytową?

O unieważnieniu umowy kredytu hipotecznego zaczęło być głośno w kontekście kredytów frankowych. Sąd mógł stwierdzić ich nieważność, z uwagi na zastosowanych w nich klauzule niedozwolone. Kiedy umowa kredytowa jest nieważna? Sprawdziliśmy to!

Czy możemy wnieść o unieważnienie umowy kredytu hipotecznego?

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, daje klientowi prawo odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego w ciągu 14 dni od jej zawarcia. Co ważne, kredytobiorca może odstąpić od umowy bez podawania przyczyny. Według zapisów ustawy wystarczy w tym celu wysłać, przed upływem terminu, listem poleconym oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

W takiej sytuacji klient jest zobowiązany do zwrócenia bankowi kwoty, jaką od niego otrzymał wraz z odsetkami naliczonymi za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty.

Podsumowując: od umowy kredytu możemy odstąpić bez podawania przyczyn, nie później niż po dwóch tygodniach od dnia zawarcia jego umowy. A więc jeszcze przed terminem spłaty pierwszej raty czy wypłatą pierwszej transzy.

Unieważnienie umowy kredytowej może mieć miejsce jedynie w sytuacji, kiedy znajdujące się w niej zapisy będą miały charakter klauzul niedozwolonych (zwanych także klauzulami abuzywnymi). O tym, jakie zapisy w umowie, jaką zawarł z nami bank, są być niedozwolone, decyduje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).

W przypadku kredytów mieszkaniowych we frankach szwajcarskich były nimi te, związane z mechanizmem indeksacji (czyli zasad, na podstawie których przeliczana była kwota kredytu oraz kwota miesięcznych rat). Jeżeli zaś chodzi o kredyty złotowe, to podstawą, na jakiej kredytobiorcy mogliby domagać się unieważnienia swoich umów, może być WIBOR®, a konkretnie sposób jego wyliczania. Na razie jednak nie ma jeszcze postanowień sądów w tej sprawie, a GPW Benchmark, czyli administrator stawki WIBOR® zapewnia, że nie ma podstaw do podważania zasad, na jakich wyliczany jest ten wskaźnik.

Wskaźnik Kosztu Finansowania – czy może zastąpić WIBOR®? Dowiedz się! >>

Kiedy umowa kredytowa jest nieważna? Co jest wymagane do stwierdzenia jej nieważności?

Pierwszym krokiem na drodze, której celem jest unieważnienie umowy kredytu hipotecznego, jest decyzja UOKiK. Nie może ona być jednak uzasadnieniem wniosku, jaki złożymy w banku. Stwierdzenie nieważności umowy kredytowej należy do sądu.

Kiedy umowa kredytowa jest nieważna? Stanie się tak dopiero wtedy, kiedy sąd, na podstawie złożonego przez nas pozwu przeprowadzi postępowanie i wyda wyrok, w którym stwierdzi, że umowa, na podstawie której bank pożyczył nam pieniądze np. na zakup mieszkania, jest nieważna.

Decydując się na takie rozwiązanie, powinniśmy pamiętać, że sprawa może toczyć się przez kilka lat, i będzie się wiązała z kosztami związanymi z obsługą prawną.

Nieważność umowy kredytu a hipoteka. Jak wygląda sprawa własności?

Umowa kredytowa nakłada na kredytobiorcę obowiązek ustanowienia zabezpieczenia spłaty kredytu: wpisania hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla mieszkania czy domu będącego przedmiotem finansowania i zabezpieczeniem kredytu.

Co stanie się w sytuacji, kiedy sąd w prawomocnym wyroku stwierdzi, że umowa kredytu jest nieważna? Wówczas, hipoteka powinna zostać wykreślona z księgi wieczystej nieruchomości. Wynika to z tego, że hipoteka ma charakter akcesoryjny. Oznacza to, że może istnieć tylko w sytuacji, kiedy istnieje wierzytelność (kredyt), której jest zabezpieczeniem.

Na podstawie jakiego dokumentu sąd może wykreślić hipotekę z księgi wieczystej nieruchomości? To zależy od sądu wieczystoksięgowego. Niektóre będą skłonne dokonać tej czynności na podstawie prawomocnego wyroku sądu. Inne będą wymagały oświadczenia, w którym banku zrzekniee się  on hipoteki i wyrazi zgodę na wykreślenie jej z księgi wieczystej.

Kiedy bank nie zgodzi się na wykreślenie hipoteki, klient może skorzystać z możliwości, jaką daje mu art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, tj. wystąpić z roszczeniem o ustalenie rozbieżności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej (wpisana hipoteka na rzecz banku w związku z udzielonym kredytem) a rzeczywistym stanem prawnym (prawomocny wyrok unieważniający kredyt).

Jakie koszty niesie za sobą unieważnienie umowy kredytowej?

Mówiąc o kosztach, jakie niesie ze sobą unieważnienie umowy kredytowej, warto wspomnieć przede wszystkim o tym, ile będzie kosztowała sprawa w sądzie. Trzeba tu liczyć się z opłatą wstępną, jaką pobierze kancelaria prawna, która będzie reprezentowała nas przed obliczem Temidy. Do tego trzeba także dodać koszty sądowe – to sąd decyduje, która ze stron je poniesie i w jakiej wysokości oraz wynagrodzenie dla przedstawiciela prawnego.

Jak wyglądają rozliczenia z bankiem po stwierdzeniu nieważności umowy kredytowej?

Nieważność umowy kredytowej stwierdzona przez sąd jest podstawą do wzajemnych rozliczeń jej obu stron. Jak konkretnie wyglądają rozliczenia z bankiem po stwierdzeniu nieważności umowy kredytowej?

• Bank jest zobowiązany do zwrócenia klientowi wszystkich wpłaconych przez niego środków (z tytułu np. prowizji za udzielenie kredytu czy odsetek,
• Kredytobiorca z kolei oddaje bankowi kwotę, jaką od niego pożyczył (bez prowizji, odsetek czy dodatkowych opłat). Co ważne, zgodnie z art. 320 kodeksu postępowania cywilnego, to świadczenie może zostać rozłożone na raty („W szczególnie uzasadnionych wypadkach sąd może w wyroku rozłożyć na raty zasądzone świadczenie, a w sprawach o wydanie nieruchomości lub o opróżnienie pomieszczenia – wyznaczyć odpowiedni termin do spełnienia tego świadczenia”.).

Taki sposób rozliczenia jest związany z teorią dwóch kondykcji, o której – na przykładzie frankowiczów – pisaliśmy w artykule „Frankowicze wciąż bez rozwiązania - jak po 2 latach wygląda ich sytuacja?”.

Unieważnienie umów frankowych. Jakie skutki i konsekwencje ponosili kredytobiorcy?

Największą grupą klientów banków, w których przypadku dochodziło do stwierdzenia przez sądy nieważności umowy kredytowej, byli frankowicze. Jedna z kancelarii prawnych zajmujących się ich sprawami poinformowała, że w I kwartale 2022 r. wygrali oni 1 655 spraw w sądach (97% wszystkich wyroków było korzystnych dla frankowiczów). W 1 584 przypadkach sądy stwierdziły nieważność umów kredytowych. W pozostałych przypadkach dochodziło do tzw. odfrankowienia kredytów.

Unieważnienie umowy frankowej, oprócz konieczności rozliczenia się z bankiem (tj. zwrócenia mu kwoty wypłaconego kredytu), może wiązać się dla frankowicza także z innymi konsekwencjami. Niektóre banki występują wobec klientów z roszczeniami o wynagrodzenie z kapitału. Jeden z banków domagał się od swoich klientów zwrotu 607 tys. zł. Na tę kwotę składały się: opłata za korzystanie z kapitału w wysokości 466 tys. zł i 142 tys. zł kapitału, który był pierwotnie udostępniony kredytobiorcy. Rozpatrujący tę sprawę Sąd Okręgowy w Świdnicy oddalił w całości powództwa banku. Nie był to jedyny taki przypadek. Sądy uzasadniając wyroki, wskazywały, że żądania banków były sprzeczne z celami unijnej Dyrektywy 93/13 w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich i ochrony, jakiej udziela ona konsumentowi, oraz że nie znajduje oparcia w polskich przepisach. Na podobnym stanowisku stoi także Rzecznik Praw Obywatelskich, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Rzecznik Finansowy.

Skutki unieważnienia umowy frankowej to zatem tylko konieczność zwrócenia bankowi kwoty, jaką nam wcześniej pożyczył. Czy zatem podjęcie takiej decyzji jest opłacalne dla kredytobiorcy? Z jednej strony wyrok sądu uwalnia go od umowy zawierającej niekorzystne dla niego zapisy. Z drugiej jednak – zobowiązuje do oddania kredytobiorcy całej pożyczonej od niego kwoty. Dlatego też nie należy zbyt pochopnie decydować o złożeniu sprawy w sądzie. Można przecież także skorzystać z możliwości, jakie daje mediacja prowadzona przez Centrum Mediacji Sądu Polubownego przy KNF.

W przypadku złotowych kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu nie ma obecnie podstaw do unieważnienia umów. Rosnące raty kredytów hipotecznych czy to, że WIBOR® jest obliczany na podstawie trudno zrozumiałych zasad, nie są powodem do występowania do sądu z powództwem przeciwko bankowi i wnioskowania o unieważnienie umowy kredytu.