Cena mieszkania widoczna w ogłoszeniu coraz częściej nie ma wiele wspólnego z tym, ile ostatecznie płaci kupujący. Dane NBP pokazują, że różnice między ofertą a finalną ceną transakcyjną sięgały nawet 18,5 proc.
Kluczowy jest jeden szczegół: portale pokazują oczekiwania sprzedających, a dane transakcyjne pokazują ceny po rozmowach i ustępstwach. To właśnie ta różnica budzi emocje na rynku mieszkaniowym.
Najważniejsze informacje
- W I kw. 2026 r. faktyczne ceny mieszkań spadały wyraźniej niż ceny ofertowe.
- Na rynku wtórnym średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków wyniosła 13 477 zł/mkw.
- Był to spadek o 0,7 proc. kwartał do kwartału i rok do roku.
- Średnia cena ofertowa na rynku wtórnym ponownie przekroczyła 15 tys. zł/mkw.
- Największe luki między ofertą a transakcją sięgały kilkunastu procent, a na rynku pierwotnym do 18,5 proc.
Ceny z ogłoszeń rosną, ale akty notarialne pokazują coś innego
W I kw. 2026 r. ponownie zwiększyła się luka między tym, ile sprzedający chcą otrzymać za mieszkanie, a tym, ile kupujący faktycznie płacą. To może oznaczać dużą zmianę w rozmowach o cenie, bo same ogłoszenia coraz słabiej pokazują realny koszt zakupu.
Na rynku wtórnym średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków wyniosła 13 477 zł/mkw. i spadła o 0,7 proc. zarówno kwartał do kwartału, jak i rok do roku. To pierwszy roczny spadek średniej ceny transakcyjnej od niemal 12 lat.
Sprzedający nadal trzymają wysokie oczekiwania
Inaczej wyglądały ceny ofertowe. Średnia cena mieszkań z ogłoszeń na rynku wtórnym znów przekroczyła 15 tys. zł/mkw., rosnąc o 1 proc. kwartał do kwartału i 1,5 proc. rok do roku.
To pokazuje napięcie między oczekiwaniami właścicieli a decyzjami kupujących. Dla jednych oznacza to ryzyko dłuższego oczekiwania na sprzedaż, dla innych szansę na obniżenie ceny jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.
Gdzie różnice były największe?
Na rynku wtórnym wyraźne różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi odnotowano m.in. w Gdańsku, Poznaniu i Warszawie. W Gdańsku luka sięgała 17,2 proc., w Poznaniu 15,9 proc., a w Warszawie 15,4 proc.
Na rynku pierwotnym rozpiętość była również duża. Różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi wynosiły od 5 proc. w Katowicach do 18,5 proc. w Łodzi. To sygnał, że cena widoczna w ofercie nie musi być ceną końcową.
Jeden szczegół może być kluczowy przy negocjacjach
Mechanizm jest prosty: ogłoszenia pokazują oczekiwania właścicieli i deweloperów, a dane NBP z aktów notarialnych pokazują ceny po negocjacjach. Według Metrohouse i Credipass różnice między pierwszą a ostateczną ceną ofertową wynosiły od 2,2 proc. w Krakowie do 5,4 proc. w Łodzi.
W większości analizowanych przypadków różnice przekraczały 2,5 proc. To nie musi oznaczać automatycznej obniżki dla każdego kupującego, ale pokazuje, że przestrzeń do rozmów o cenie często istnieje.
Co to oznacza dla kupujących?
Dla osób szukających mieszkania najważniejszy wniosek jest praktyczny: ceny z portali nie są dobrym miernikiem tego, ile naprawdę trzeba zapłacić. Szczególnie tam, gdzie luka między ofertą a transakcją przekracza kilkanaście procent, część kupujących może sporo zyskać na dobrze przygotowanych negocjacjach.
Dla kupujących to może być jeden z najważniejszych sygnałów od miesięcy. Dane transakcyjne pokazują, że cena widoczna w ogłoszeniu coraz częściej nie jest ceną ostateczną, a negocjacje mogą przynosić realne oszczędności.
0 Komentarze