Przy sprzedaży nieruchomości obowiązkiem zbywającego jest odprowadzić od przychodu 19% podatku. Przez przychód w tym przypadku rozumiana jest wartość nieruchomości (cena sprzedaży) pomniejszona o koszty uzyskania przychodu (cena kupna). Nie zawsze jednak ów podatek trzeba odprowadzać. W pewnych sytuacjach można skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej.
Czym jest ulga mieszkaniowa?
Ulga mieszkaniowa to nic innego jak zwolnienie z podatku, na które mogą liczyć wybrane osoby składające PIT. Przysługuje ona podatnikowi, który nabył (kupując lub dziedzicząc) całość lub część nieruchomości, następnie przed upływem 5 lat dokonał jej odpłatnego zbycia, a środki w ten sposób pozyskane przeznaczył na tzw. własne cele mieszkaniowe. Wtedy te przychody są wolne od podatku dochodowego. W przeciwnym razie podatnik jest zobowiązany opodatkować daną sprzedaż podatkiem dochodowym.
Jeszcze do niedawna ulga mieszkaniowa obowiązywała tylko przez dwa lata. Nowe przepisy, które weszły w życie w 2019 roku, wydłużyły z dwóch do trzech lat okres, w jakim pieniądze ze zbycia nieruchomości można przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe i co za tym idzie, nie zapłacić podatku.
Co się dzieje w sytuacji, gdy podatnik nie zapłaci podatku, a nie zdąży w trzy lata spełnić opisanych warunków? Jego obowiązkiem jest złożyć korektę zeznania i zapłacić cały podatek, wraz z odsetkami za zwłokę.
Sprawdź jeszcze: PIT 2021 – odliczenia i ulgi podatkowe za 2020 rok >>
Ulga mieszkaniowa 2021 – co się zmieniło?
Jak już wiemy, rozliczana w PIT ulga mieszkaniowa od 2019 roku obowiązuje przez 3 lata, a nie przez 2, jak było to wcześniej. Ponieważ jednak prawo nie działa wstecz, 3-letni okres na wydanie środków na cele mieszkaniowe zyskały wyłącznie osoby, które sprzedały nieruchomość co najmniej w 2019 roku.
W wyniku pandemii koronawirusa rząd postanowił jednak pójść na rękę także osobom, które sprzedały mieszkanie w 2018 roku. W wyniku specjalnego rozporządzenia z dnia 28 grudnia 2020 roku przysługuje im także ulga mieszkaniowa w 2021 roku (do końca grudnia), a więc mają więcej czasu na wykorzystanie środków ze sprzedaży nieruchomości oraz w ten sposób uniknięcie podatku.
Warto też dodać, że pomimo wcześniejszych zapowiedzi rządu nie została wprowadzona nowa ulga mieszkaniowa, która miała przysługiwać osobom do 35. roku życia kupującym swoje pierwsze mieszkanie na rynku pierwotnym lub planującym wybudować dom. Tzw. ulga na zasiedlenie miała pierwotnie obowiązywać już od 1 stycznia 2021 roku, jednak projekt został wycofany.
Co obejmuje ulga mieszkaniowa i co można odliczyć?
Przepisy dość dokładnie precyzują, co obejmuje ulga mieszkaniowa i co można odliczyć w deklaracji PIT. Otóż mogą to być wyłącznie wydatki przeznaczone na:
- zakupu lokalu lub domu mieszkalnego,
- nabycie gruntu lub prawa użytkowania wieczystego z przeznaczeniem na budowę domu,
- wykupienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo nabycie udziału w takim prawie,
- spłatę kredytu hipotecznego bądź pożyczki (również odsetek), które były zaciągnięte na cele mieszkaniowe przed uzyskaniem dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości (uwzględniane są tutaj nie tylko kredyty na zakup mieszkania lub domu, ale także na remont lub adaptację domu bądź mieszkania),
- budowę, przebudowę, rozbudowę, remont itp. własnego domu lub mieszkania.
Powyższe wydatki dokonane w ciągu 3 lat od daty sprzedaży nieruchomości uprawniają do skorzystania z ulgi przy rozliczeniu podatku dochodowego z tego tytułu. Co ważne, istnieje możliwość rozliczenia wydatków na cele mieszkaniowe poniesionych nie tylko na terenie Polski, ale także w innym państwie należącym do EOG oraz w Szwajcarii.
Ważne!
Ulga mieszkaniowa nie będzie przysługiwała, jeśli środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczymy na zakup lub budowę nieruchomości przeznaczonej na cele rekreacyjne.
Ulga mieszkaniowa – kto może się o nią starać i jakie warunki musi spełnić?
Zacznijmy od tego, komu przysługuje ulga mieszkaniowa. Z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym mogą z niej skorzystać wyłącznie osoby fizyczne, które zbyły nieruchomość wykorzystywaną na prywatne cele mieszkaniowe, a potem przeznaczyły te pieniądze również na prywatne cele mieszkaniowe. Słowem, ulga nie należy się osobom, które np. za uzyskane ze sprzedaży mieszkania pieniądze kupią nieruchomość komercyjną.
Oprócz tego, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, należy dopełnić niezbędnych formalności, czyli przede wszystkim złożyć PIT-39 do 30 kwietnia w roku następującym po roku, w którym dokonano zbycia nieruchomości.
Nieco więcej warunków muszą spełnić osoby, które chcą skorzystać z ulgi mieszkaniowej w wyniku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia lub darowizny (wyjaśnimy to w dalszej części artykułu).
Nie przegap także: Mieszkanie bez wkładu własnego w ramach Nowego Ładu >>
Jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej w 2021 roku?
W 2021 roku ulga mieszkaniowa mogła być rozliczona w deklaracji PIT-39 w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości nastąpiła w roku ubiegłym. Jeśli do transakcji doszło w 2021 roku, rozliczenia trzeba dokonać do 30 kwietnia 2022 r.
W deklaracji PIT-39 należy wykazać między innymi następujące kwoty:
- przychód z tytułu sprzedaży mieszkania (czyli uzyskaną cenę),
- udokumentowane koszty sprzedaży nieruchomości - np. związane z aktem notarialnym, czy skorzystaniu z usług pośrednika,
- dochód do opodatkowania – jest to różnica między przychodem a kosztami,
- dochód zwolniony z podatku ze względu na przeznaczenie środków na prywatne cele mieszkaniowe.
Jeśli chodzi o ostatni punkt, podatnik powinien wykazać w deklaracji ulgę w kwocie, w jakiej zamierza zrealizować w ciągu 3 lat od sprzedaży nieruchomości wydatki na własne cele mieszkaniowe.
Dochód zwolniony z podatku oblicza się wg wzoru:
(dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Ulga mieszkaniowa a zakup mieszkania z kredytem hipotecznym – co w takim przypadku?
Katalog wydatków na cele mieszkaniowe, które mogą być podstawą do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, jest dość dokładnie sprecyzowany w przepisach. Wynika z niego, że chodzi tutaj o wydanie bezpośrednio środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości na kolejne cele mieszkaniowe. Wiele osób zastanawia się zatem, czy przysługuje im ulga mieszkaniowa, jeśli zakup mieszkania będzie zrealizowany na kredyt.
Ulga mieszkaniowa a kredyt hipoteczny to dość skomplikowane zagadnienie. W przypadku zaciągnięcia zobowiązania nie dochodzi bowiem do wydania środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania w określonym ustawowo okresie 3 lat.
Warto jednak wiedzieć, że według interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16.03.2018 r. za cel mieszkaniowy można uznać wniesienie wkładu własnego do kredytu. Wkład własny może być zatem uwzględniony przy obliczaniu ulgi, ale tylko w sytuacji, gdy do nabycia nieruchomości dojdzie w okresie 3 lat od daty zbycia poprzedniego mieszkania.
Ulga mieszkaniowa a spadek
Ulga mieszkaniowa uprawniająca do uniknięcia podatku przysługuje także osobom, które nabędą nieruchomość w wyniku spadku lub darowizny. Reguluje to art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
By móc skorzystać z ulgi mieszkaniowej, podatnik musi spełnić pewne warunki, które upoważniają do ulgi jedynie wtedy, gdy są spełnione łącznie. Do skorzystania z ulgi jest uprawniona osoba, która:
- posiada polskie obywatelstwo lub stałe miejsce zamieszkania na terenie Polski,
- nie posiada jednocześnie innej nieruchomości możliwej do zamieszkania,
- posiada spółdzielcze prawo do zamieszkania mieszkania,
- nie posiada umowy o najem mieszkania,
- jest zameldowana w danym mieszkaniu przez okres co najmniej 5 lat.
Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn przysługuje podatnikowi z mocy prawa, jeżeli spełnione są wszystkie wyżej opisane warunki. W praktyce znaczy to tyle, że organ podatkowy jej nie przyznaje, a jedynie wydaje decyzję potwierdzającą korzystanie z ulgi mieszkaniowej, w przypadku nabycia nieruchomości na drodze spadku.
Rolą notariusza jest obliczyć podatek, uwzględniając przy tym ulgi i zwolnienia przewidziane przez przepisy ustawy. Podatnik musi dostarczyć notariuszowi oświadczenie potwierdzające spełnienie warunków do zastosowania ulgi. Informacja o zastosowaniu ulgi mieszkaniowej zamieszczana jest w treści aktu notarialnego.
Polecamy także: Darowizny i spadki bez podatku. Jak to zrobić? >>
Rozliczenie ulgi mieszkaniowej – ulga czy podatek?
Polskie przepisy prawne dają niektórym podatnikom osiągającym dochód dzięki zbyciu nieruchomości możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Płacąc podatek dochodowy, czyli PIT ulga mieszkaniowa zwalnia z konieczności zapłaty podatku przy sprzedaży nieruchomości.
Głównym celem ulgi mieszkaniowej jest wsparcie obdarowanych i spadkobierców, którzy mieszkają w otrzymanej nieruchomości, zaspokajając tym samym aktualne i faktyczne potrzeby mieszkaniowe. Jeśli ulgi mieszkaniowej by nie było, mogłoby to powodować wiele problemów i niejasnych sytuacji. Przykładowo, wdowa musiałaby płacić podatek za nieruchomość, która i tak w połowie należy do niej.
Nie da się ukryć, że ulga mieszkaniowa to duże udogodnienie także dla osób, które spłacają Wszystko dlatego, że spłata kredytu wraz z odsetkami jest uznawana za wydatek na własne cele mieszkaniowe. Należy jednak pamiętać, że zobowiązanie to musi zostać zaciągnięte przed dniem uzyskania przychodu. Podpisanie umowy o kredyt na kupno mieszkania po sprzedaży innej nieruchomości nie uprawnia do zwolnienia z podatku PIT.
24 Komentarze