Darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką

Spłacasz kredyt na dom lub mieszkanie, ale chcesz przekazać je w formie darowizny? Czy kiedy podpisujesz umowę o kredyt, to bank ma prawo ci tego zabronić? Podpowiadam, jak w świetle prawa wygląda darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką i ile to kosztuje.

W tym artykule poruszamy następujące zagadnienia:

• Czy można darować dom obciążony hipoteką? Z punktu widzenia przepisów jest to jak najbardziej możliwe i zazwyczaj nie jest do tego potrzebna zgoda banku.
• Jak przepisać nieruchomość z kredytem hipotecznym? W tym celu musisz udać się do notariusza. Pozostałe formalności zależą natomiast od tego, czy chcesz przekazać samo mieszkanie, czy mieszkanie z kredytem.
• Jakie są zasady odliczania wartości hipoteki od wartości nieruchomości? Zasady te musisz znać, aby obliczyć podstawę opodatkowania do rozliczenia podatku od spadków i darowizn.

Czy można podarować nieruchomość obciążoną kredytem?

Darowizna mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym z punktu widzenia przepisów jest jak najbardziej możliwa. Nie ma tutaj znaczenia, że w księdze wieczystej takiej nieruchomości widnieje wpis o hipotece ustanowionej na rzecz banku. Zgodnie z przepisami taka hipoteka stanowi bowiem zabezpieczenie kredytu i uprawnia bank do dochodzenia z jej tytułu roszczeń z nieruchomości, ale bez względu na to czyją jest własnością.

Takie uregulowania wynikają bezpośrednio z art. 65 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku. Art. 72 tego aktu prawnego dodatkowo wskazuje, że:

Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipotek.

Innymi słowy, nieruchomość obciążoną hipoteką jest własnością kredytobiorcy, który może ją swobodnie zbyć – w drodze darowizny lub sprzedaży. Bank nie może mu też tego zabronić np. poprzez zapisy w umowie kredytu.

Darowizna nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym dla dziecka

Darowizna nieruchomości dla dziecka to najczęstszy przypadek, o który pytacie mnie w komentarzach. Warto więc wyjaśnić, czy w ogóle można podarować dziecku mieszkanie i czy możliwa jest darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz dziecka.

Otóż jeśli dziecko jest pełnoletnie, podarowanie mu nieruchomości – z hipoteką, czy bez – jest jak najbardziej możliwe i nie wymaga dopełniania dodatkowych formalności. Co więcej, będzie można tutaj dokonać darowizny bez podatku, ponieważ przekazanie mieszkania odbywa się w gronie najbliższych członków rodziny, z tzw. zerowej grupy podatkowej.

Sprawa się natomiast komplikuje, jeśli ma być to darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz małoletniego dziecka. Przede wszystkim należy pamiętać, że zgodnie z przepisami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zawarcie przez małoletniego umowy darowizny nieruchomości wymaga zgody sądu opiekuńczego. Taka zgoda jest wymagana, ponieważ darowizna nieruchomości pociąga za sobą różne zobowiązania (finansowe i prawne), których małoletnie dziecko z oczywistych względów nie jest w stanie samodzielnie dotrzymać.

Warto tu przywołać uchwałę z 30 kwietnia 1977 r. (sygn. akt III CZP 73/76), w której Sąd Najwyższy stwierdził, że rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości na podstawie umowy darowizny, ale tylko wtedy, gdy darowizna ta nie rodzi żadnych zobowiązań, ani wobec darczyńcy, ani wobec osób trzecich.

Darowizna domu obciążonego hipoteką na rzecz małoletniego dziecka może być utrudniona także z innego względu. Taką umowę może bowiem podważyć bank, który może uznać, że darowizna ma na celu pokrzywdzenie go jako wierzyciela hipotecznego. Na podstawie tzw. skargi paulińskiej może zatem wnioskować do sądu o uznanie umowy darowizny za bezskuteczną.

Nieruchomość z hipoteką można zatem bez przeszkód podarować głównie dziecku pełnoletniemu. I w tym przypadku jednak rodzice mogą wybrać dwie różne opcje takiej darowizny: z kredytem lub bez.

Chcę podarować nieruchomość i wciąż spłacać kredyt

Chcesz zmienić właściciela nieruchomości, ale sam wciąż spłacać kredyt? Nie musisz pytać o zgodę banku. Wystarczy, że wybierzesz się do notariusza i udokumentujesz przekazanie darowizny aktem notarialnym. Następnie musisz poinformować o tym swój bank. Pamiętaj, że mimo zmiany właściciela nieruchomości, ty wciąż będziesz odpowiedzialny za spłatę kredytu.

Biorąc kredyt, jesteś dla banku zarówno dłużnikiem hipotecznym, jak i osobistym. Oznacza to, że gdy przestaniesz spłacać raty, bank może egzekwować swoją należność i przejąć zarówno nieruchomość, jak i cały twój majątek. Oczywiście nie dzieje się to, gdy spóźnisz się ze spłatą jednej raty. Najpierw bank próbuje rozwiązać sprawę opóźnień polubownie – egzekucja komornicza jest ostatecznością. Jednak cały czas, ty wciąż odpowiadasz za zadłużenie swoim majątkiem.

Jednak czy w przypadku, gdy ty nie będziesz spłacać kredytu, bank może zająć również majątek obdarowanego? Nie, taka egzekucja jest niemożliwa. Kredytodawca może przejąć nieruchomość, ale dochody nowego właściciela są bezpieczne.

Darowizna nieruchomości z hipoteką w sposób opisany wyżej jest najprostszym rozwiązaniem, ponieważ nie wymaga ani zgody banku, ani dopełniania dodatkowych formalności związanych z cesją kredytu.

Chcę podarować nieruchomość razem z kredytem

Drugi wariant polega na darowiźnie nieruchomości wraz z cesją kredytu. Oznacza to, że zmienia się właściciel nieruchomości i od tego momentu jest on odpowiedzialny za spłatę kredytu. Zanim jednak wybierzesz się do notariusza, aby sfinalizować transakcję, musisz zapytać o zgodę w banku. Dlaczego?

Bank udzielił ci kredytu na podstawie twojej zdolności kredytowej. Ocenił, że przy twoich dochodach, zobowiązaniach i posiadanym majątku będziesz w stanie spłacać zobowiązanie. Skąd ma wiedzieć, czy osoba, której przekażesz kredyt, również ma takie możliwości?

Dlatego najpierw udajcie się wspólnie do banku, w którym masz kredyt hipoteczny i poinformujcie o swoich planach. Bank zbada zdolność kredytową przyszłego obdarowanego i wyda decyzję, czy możesz przekazać darowiznę. Jeśli tak, to musicie dokonać cesji kredytu, czyli przepisania zobowiązania na nową osobę. Bank przygotowuje aneks do umowy (zazwyczaj jest płatny) i po finalizacji cesji, dopełniacie formalności związanych z darowizną u notariusza. Od tego momentu ty przestajesz odpowiadać za spłatę kredytu, a obdarowany zaczyna – zarówno nieruchomością, jak i swoim majątkiem.

Pamiętaj więc, że podarowanie nieruchomości razem z kredytem wymaga zgody banku, który w tym przypadku musi zbadać zdolność kredytową obdarowanego.

Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?

Zobacz więcej

Darowizna nieruchomości z kredytem hipotecznym – podatek

Otrzymanie nieruchomości w darowiźnie może podlegać podatkowi od spadków i darowizn. To, czy obdarowany zapłaci podatek, zależy przede wszystkim od stopnia pokrewieństwa z darczyńcą, wartości otrzymanego majątku oraz obciążeń związanych z nieruchomością.

Z pełnego zwolnienia mogą skorzystać osoby należące do tzw. zerowej grupy podatkowej, czyli:

• małżonek,
• dzieci, wnuki i prawnuki,
• rodzice, dziadkowie i pradziadkowie,
• rodzeństwo,
• pasierb,
• ojczym i macocha.

W przypadku niektórych darowizn skorzystanie ze zwolnienia wymaga zgłoszenia otrzymanego majątku do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy. Zasada ta nie dotyczy jednak darowizny nieruchomości.

Umowa darowizny domu, mieszkania lub działki musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Obdarowany nie składa więc samodzielnie formularza SD-Z2 ani zeznania SD-3. To notariusz przekazuje informacje do urzędu skarbowego, stosuje przysługujące zwolnienie, a jeżeli podatek jest należny – oblicza go i pobiera.

Warto również wiedzieć, że przy darowiźnie nieruchomości obciążonej hipoteką podstawa opodatkowania może być znacznie niższa od jej wartości rynkowej. Podatek oblicza się bowiem od tzw. czystej wartości darowizny, czyli wartości nieruchomości pomniejszonej o związane z nią długi i ciężary. Za taki ciężar uznawana jest m.in. hipoteka wpisana do księgi wieczystej.

Przy ustalaniu podstawy opodatkowania bierze się pod uwagę kwotę hipoteki ujawnioną w księdze wieczystej, a nie aktualne saldo kredytu pozostałe do spłaty. Kwota hipoteki może być przy tym wyższa od pierwotnej wartości kredytu, ponieważ zabezpiecza nie tylko kapitał, lecz także m.in. odsetki i inne potencjalne należności banku. Jeżeli przedmiotem darowizny jest jedynie udział w nieruchomości, odlicza się odpowiednią część hipoteki przypadającą na ten udział. Takie podejście potwierdzają interpretacje organów podatkowych.

Przykład: mieszkanie przekazywane w darowiźnie ma wartość rynkową 400 000 zł, natomiast hipoteka wpisana w księdze wieczystej wynosi 350 000 zł. Czysta wartość darowizny, stanowiąca podstawę opodatkowania, wynosi więc:

400 000 zł – 350 000 zł = 50 000 zł.

Jeżeli obdarowany nie może skorzystać z pełnego zwolnienia dla najbliższej rodziny, notariusz ustali podatek z uwzględnieniem właściwej grupy podatkowej, kwoty wolnej oraz ewentualnych wcześniejszych darowizn otrzymanych od tej samej osoby.

Może się również zdarzyć, że wysokość hipoteki przewyższa wartość darowanej nieruchomości. Jeżeli mieszkanie jest warte 300 000 zł, a wpisana do księgi wieczystej hipoteka wynosi 350 000 zł, czysta wartość darowizny wyniesie zero. W takiej sytuacji nie powstanie kwota podatku do zapłaty, niezależnie od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym.

Darowizna nieruchomości z hipoteką a PCC

W przypadku darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką trzeba zapłacić również podatek od czynności cywilnoprawnych tzw. PCC.

Jest to jednak konieczne tylko wtedy, gdy nastąpiła darowizna mieszkania z kredytem hipotecznym. Podstawą opodatkowania jest tutaj wartość zobowiązań, które przejmie obdarowany, czyli wartość kredytu. To on musi też wówczas zapłacić od niej 2 proc. podatku PCC.

Jeżeli natomiast na obdarowanego przepisujesz tylko mieszkanie, a kredyt wciąż zamierzasz spłacać sam, to nie będzie on musiał płacić PCC.

Darowizna 1/2 domu obciążonego hipoteką – co warto wiedzieć?

Zdarza się, że darowizna dotyczy tylko części nieruchomości np. udziału w domu lub mieszkaniu. Jeśli jest to nieruchomość obciążona hipoteką, warto więc wiedzieć, jak w tym przypadku obliczyć podatek od spadków i darowizn. Jak się bowiem okazuje, bierze się tu pod uwagę tylko część wartości hipoteki, odpowiadającej proporcjonalnie do wartości darowanego udziału.

Przykładowo, jeśli będzie to darowizna 1/2 domu obciążonego hipoteką, to przy wyliczaniu podstawy opodatkowania należy wziąć pod uwagę 1/2 jego wartości i odjąć od niej 1/2 wartości hipoteki.

Ile kosztuje przepisanie nieruchomości obciążonej hipoteką?

Aby z sukcesem załatwić sprawę darowizny, musisz wybrać się do notariusza. Za sporządzenie aktu notarialnego trzeba zapłacić taksę notarialną. Jej maksymalne stawki są zdefiniowane w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, choć ostateczna cena zależy od notariusza.

Mam nadzieję, że wyjaśniłam wszystkie wątpliwości związane z przekazaniem darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką. Tekst jest zaktualizowany w oparciu o aktualne przepisy, a także poszerzony o wątki, które zgłaszaliście mi w komentarzach. Bardzo dziękuję za sugestie i czekam na kolejne pytania!

FAQ – darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką

Czy darowizna nieruchomości z hipoteką wymaga zgody banku?

Sama zmiana właściciela nieruchomości co do zasady nie wymaga zgody banku. Hipoteka pozostaje jednak wpisana w księdze wieczystej i nadal zabezpiecza wierzytelność banku. Warto sprawdzić umowę kredytową, ponieważ może ona nakładać na kredytobiorcę obowiązek poinformowania banku o zmianie właściciela.

Zgoda banku jest natomiast niezbędna, gdy obdarowany ma jednocześnie przejąć kredyt i zastąpić dotychczasowego kredytobiorcę.

Czy kredyt hipoteczny automatycznie przechodzi na obdarowanego?

Nie. Darowizna nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia umowy kredytowej. Bez zgody banku dotychczasowy kredytobiorca nadal odpowiada za spłatę rat, nawet jeśli nie jest już właścicielem domu lub mieszkania.

Obdarowany staje się właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką, ale nie staje się przez to automatycznie kredytobiorcą.

Kto spłaca kredyt po darowiźnie mieszkania?

Kredyt powinien nadal spłacać dotychczasowy kredytobiorca, chyba że bank zgodzi się na przejęcie długu przez obdarowanego i podpisze z zainteresowanymi odpowiedni aneks lub nową umowę.

Strony mogą prywatnie ustalić, że raty będzie wpłacał obdarowany, ale takie porozumienie samo w sobie nie zwalnia dotychczasowego kredytobiorcy z odpowiedzialności wobec banku.

Czy bank może zająć podarowane mieszkanie?

Tak. Jeżeli kredyt przestanie być spłacany, bank może dochodzić należności z nieruchomości obciążonej hipoteką, niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem.

Jeżeli obdarowany nie przejął kredytu i nie został współkredytobiorcą, bank nie może natomiast prowadzić egzekucji z jego wynagrodzenia, oszczędności ani pozostałego majątku wyłącznie dlatego, że otrzymał nieruchomość.

Czy darowiznę mieszkania trzeba zgłaszać na formularzu SD-Z2?

Nie, jeśli umowa darowizny nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego. W takim przypadku obdarowany nie składa samodzielnie formularza SD-Z2, ponieważ niezbędne informacje przekazuje do urzędu notariusz.

Forma aktu notarialnego jest przy darowiźnie nieruchomości obowiązkowa.

Czy od darowizny nieruchomości z hipoteką płaci się PCC?

Sama nieodpłatna darowizna nieruchomości nie jest objęta PCC. Podatek może jednak wystąpić w części dotyczącej długów, ciężarów lub innych zobowiązań darczyńcy, które przejmuje obdarowany.

Jeżeli obdarowany otrzymuje wyłącznie nieruchomość, a kredyt nadal pozostaje zobowiązaniem darczyńcy, przejęcie długu nie następuje i z tego tytułu PCC nie powinien wystąpić.

Czy można podarować tylko część mieszkania obciążonego hipoteką?

Tak. Przedmiotem darowizny może być np. 1/2 albo 1/3 udziału w nieruchomości. Obdarowany staje się wówczas współwłaścicielem, ale hipoteka nadal obciąża nieruchomość zgodnie z treścią wpisu w księdze wieczystej.

Nabycie udziału nie oznacza również automatycznego przystąpienia do kredytu.

Czy darowizna mieszkania partnerowi jest zwolniona z podatku?

Partner lub partnerka pozostający w związku nieformalnym nie należą do tzw. zerowej grupy podatkowej. Oznacza to, że darowizna może podlegać podatkowi od spadków i darowizn.

Przy ustalaniu podstawy opodatkowania uwzględnia się jednak długi i ciężary związane z nieruchomością. Ostateczne rozliczenie zależy m.in. od wartości darowanego udziału, wysokości obciążenia hipotecznego oraz od tego, czy obdarowany przejmuje również zobowiązanie kredytowe.

Czy można podarować mieszkanie z hipoteką małoletniemu dziecku?

Jest to możliwe, ale darowizna obciążonej nieruchomości zwykle wymaga wcześniejszego zezwolenia sądu opiekuńczego. Sąd ocenia, czy przyjęcie darowizny leży w interesie dziecka i jakie ryzyka wiążą się z hipoteką oraz ewentualnymi dodatkowymi obowiązkami.

Przed wizytą u notariusza warto więc ustalić, czy w konkretnej sytuacji konieczne będzie przeprowadzenie postępowania przed sądem rodzinnym.

Czy darczyńca płaci PIT od przekazania nieruchomości?

Co do zasady nie. Darowizna jest czynnością nieodpłatną, dlatego nie stanowi odpłatnego zbycia nieruchomości. Sam fakt, że mieszkanie zostało przekazane przed upływem 5 lat od jego zakupu, nie powoduje obowiązku zapłaty PIT przez darczyńcę.