Hipoteka – co to jest i jakie są jej rodzaje?

Co warto wiedzieć o hipotece? Wiedza w pigułce:

Hipoteka stanowi zabezpieczenie dla banku, co oznacza, że w przypadku braku spłaty kredytu hipotecznego, bank ma prawo zająć nieruchomość.
Ustanowienie hipoteki wymaga wpisu w księdze wieczystej, który jest publicznie dostępny i wiąże nieruchomość z kredytem.
Hipoteka wygasa dopiero po całkowitej spłacie kredytu, co pozwala na wykreślenie jej z księgi wieczystej.
Rodzaje hipoteki to: hipoteka umowna, hipoteka przymusowa, hipoteka łączna i hipoteka kaucyjna.

Co to jest hipoteka? Definicja

Pojęcie hipoteki jest wyjaśnione w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece:

Zgodnie z art. 65 w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości.

Hipoteka definiowana jest zatem jako ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia przez daną osobę zobowiązania. Co ważne, wierzyciel hipoteczny może dochodzić swoich roszczeń z takiej nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi dłużnika i ma do tego prawo także w sytuacji, gdy nieruchomość zmieni właściciela. Hipoteka wygasa bowiem dopiero w momencie całkowitej spłaty zobowiązania.

Definicja hipoteki według Słownika Języka Polskiego PWN to: „zabezpieczenie roszczeń pieniężnych na nieruchomości”, która wynika z określonego stosunku prawnego, czyli np. z umowy kredytowej.

Istotne znaczenie ma jednak to, jak powstaje hipoteka. Następuje to dopiero po dokonaniu stosownego wpisu w księdze wieczystej, a nie np. z chwilą podpisania umowy. Właśnie dlatego w języku prawniczym mówi się, że hipoteka ma charakter konstytutywny, a nie deklaratywny.

Ustanowienie hipoteki dokonuje się w sądzie rejonowym w dziale ksiąg wieczystych na podstawie wniosku o wpis hipoteczny. Taki wniosek może złożyć albo wierzyciel hipoteczny (czyli np. bank), albo właściciel nieruchomości. W przypadku zabezpieczania kredytu hipotecznego formalnościami zajmuje się zazwyczaj kredytobiorca.

Rodzaje hipotek

Istnieje kilka rodzajów hipotek, które mogą być ustanawiane w związku z nieruchomością. Do najważniejszych z nich należą:

hipoteka umowna,
hipoteka przymusowa,
hipoteka łączna,
hipoteka kaucyjna
szczególny rodzaj hipoteki, czyli hipoteka odwrócona.

Każda z tych form hipoteki różni się specyfiką i warunkami ustanowienia. Hipoteka umowna jest ustanawiana na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości a wierzycielem, najczęściej bankiem, w celu zabezpieczenia kredytu. Hipoteka przymusowa powstaje z mocy prawa, zwykle na wniosek wierzyciela, kiedy dłużnik nie wywiązuje się ze zobowiązań. Hipoteka łączna dotyczy kilku nieruchomości jednocześnie, stanowiąc jedno zabezpieczenie dla całego długu. Z kolei hipoteka kaucyjna zabezpiecza roszczenia o nieokreślonej wysokości, np. odsetki lub inne koszty związane z kredytem.

Koszty związane z ustanowieniem hipoteki

Koszty związane z ustanowieniem hipoteki mogą być znaczącym obciążeniem, dlatego warto je uwzględnić przy planowaniu finansowym. Oto najważniejsze z nich:

opłata notarialna – w zależności od kwoty zabezpieczenia, notariusz pobiera opłatę za sporządzenie aktu notarialnego lub poświadczenie podpisów, jeśli hipoteka wymaga takiego aktu. Wysokość tej opłaty jest regulowana przez rozporządzenie i zależy od wartości zabezpieczenia.
opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej – aby hipoteka została ustanowiona, musi być wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Opłata za ten wpis jest z góry ustalona i wynosi obecnie 200 złotych, niezależnie od wartości zabezpieczonego kredytu.
podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – w przypadku hipoteki kaucyjnej (czyli takiej, której kwota jest nieokreślona, np. odsetki), obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 0,1% zabezpieczonej kwoty. W przypadku hipoteki umownej nieodnawialnej podatek nie jest naliczany, gdy zabezpiecza ona kredyt.
koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym – do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej, bank może wymagać dodatkowego ubezpieczenia, które podwyższa oprocentowanie kredytu lub generuje dodatkową składkę.
koszty pośrednictwa – w niektórych przypadkach mogą wystąpić dodatkowe koszty związane z pośrednictwem lub doradztwem prawnym, jeśli proces ustanawiania hipoteki jest bardziej skomplikowany.

Maksymalna kwota hipoteki

W polskim prawie nie ma ustalonej maksymalnej kwoty hipoteki, ponieważ jej wysokość zależy od wartości zabezpieczanej nieruchomości i zdolności kredytowej dłużnika.

Banki zazwyczaj udzielają kredytu hipotecznego na maksymalnie 80-90% wartości nieruchomości (tzw. LTV – Loan to Value), a pozostała część musi być pokryta wkładem własnym kredytobiorcy.

Kredyt 400 tys. zł, a hipoteka 600 tys. zł. Czy ja jestem winna 600 tys.?

Wyobraź sobie, że bierzesz kredyt hipoteczny na 400 000 zł. Bank wpisuje jednak do księgi wieczystej hipotekę na 600 000 zł. To częsta sytuacja i zwykle nie oznacza, że „pożyczasz więcej”. Ta wyższa kwota to tzw. maksymalna suma zabezpieczenia – bank uwzględnia w niej nie tylko sam kapitał, ale też potencjalne odsetki, koszty windykacji czy opłaty, gdyby doszło do poważnych zaległości. Dla Ciebie najważniejsze jest to, że Twoje realne saldo zadłużenia wynika z harmonogramu i umowy kredytu, a nie z samej kwoty hipoteki w księdze. Po spłacie kredytu bank wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki i wtedy obciążenie znika z Działu IV.

Jakie dokumenty są potrzebne do ustanowienia hipoteki?

Aby ustanowić hipotekę, niezbędny jest wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej, umowa kredytowa lub dokument ustanawiający wierzytelność, oraz zgoda właściciela nieruchomości na ustanowienie hipoteki.

Dodatkowo wymagane mogą być dokumenty potwierdzające prawo własności do nieruchomości, a także oświadczenie wierzyciela o zgodzie na hipotekę.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości

Wpis hipoteki na rzecz instytucji bankowej do księgi wieczystej nieruchomości jest konieczny, aby takie zabezpieczenie w ogóle nabrało mocy sprawczej i realnie zabezpieczało interesy kredytodawcy.

Wpis hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości obejmuje następujące informacje ujawniane w Dziale IV KW:

numer hipoteki (roszczenia);
rodzaj hipoteki – np. hipoteka umowna, kaucyjna, przymusowa;
suma i waluta hipoteki;
wierzytelność i stosunek prawny – np. kredyt hipoteczny, odsetki kapitałowe, odsetki za opóźnienie w spłacie kredytu, prowizje i opłaty od kredytu przewidziane i określone w umowie kredytu, numer i dzień zawarcia umowy kredytu;
wierzyciel hipoteczny – może nim być osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną.

Co ciekawe, do czasu, gdy sąd dokona wpisu banku do księgi wieczystej nieruchomości i ustanowi hipotekę, kredyt hipoteczny nie może pozostawać niezabezpieczony. Banki stosują w takim przypadku zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia pomostowego. Koszty takiej polisy pokrywa kredytobiorca, od 17 września 2022 r. są traktowane jako kaucja i po ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego trafiają z powrotem do klientów.

Ranga hipoteki – dlaczego kolejność wpisów w księdze wieczystej ma znaczenie?

W praktyce o „sile” hipoteki decyduje nie tylko jej kwota, ale też ranga, czyli pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości. Jeśli w Dziale IV księgi wieczystej widzisz więcej niż jedną hipotekę, to w razie egzekucji najpierw zaspokajany jest wierzyciel wpisany wcześniej (chyba że wprost uzgodniono zmianę pierwszeństwa). To ważne m.in. przy zakupie mieszkania z obciążeniem albo przy refinansowaniu kredytu, bo nowy bank często oczekuje hipoteki na „lepszym miejscu” w kolejności. Dla Ciebie jako właściciela oznacza to jedno: przed podpisaniem umowy zawsze sprawdź, ile hipotek jest w księdze, na czyją rzecz są wpisane i czy nie ma dodatkowych wpisów, które mogą utrudnić sprzedaż lub przeniesienie kredytu.

Hipoteka jako zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego

Podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego pozostaje hipoteka ustanowiona w księdze wieczystej nieruchomości. Jeśli będziesz spłacał terminowo zobowiązanie, to hipoteka nie będzie uruchamiana.

Jeśli w pewnym momencie przestaniesz spłacać zaciągnięty kredyt hipoteczny, wtedy bank będzie miał wszelkie podstawy do tego, aby dochodzić swoich wierzytelności z hipoteki nieruchomości.

Wejście banku na hipotekę twojego mieszkania czy domu to ostateczność. Najpierw bank będzie przypominał ci o spłacie rat i odsetek karnych naliczonych z tytułu opóźnienia. Z czasem jednak rzeczywiście może poprosić o pomoc komornika i ostatecznie wystawić twoją nieruchomość na sprzedaż. Mieszkanie czy dom trafią na licytację komorniczą, a środki pozyskane z takiej sprzedaży zostaną przeznaczone na spłatę twojego zobowiązania w banku.

Jeśli kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości będzie wyższa od zaległości z tytułu kredytu hipotecznego, wówczas otrzymasz pozostałą sumę do ręki, po uszczupleniu jej o koszty windykacji i koszty komornicze.

Warto wiedzieć!

Bank nie może tak od razu „iść” do komornika, kiedy przestaniesz spłacać kredyt hipoteczny. W 2017 roku została bowiem uchwalona ustawa, która zmusza kredytodawców hipotecznych do wstrzymania się z podjęciem działań z udziałem komorników na co najmniej pół roku. Bank powinien ci również umożliwić samodzielną sprzedaż, aby nie zaniżać wartości nieruchomości na licytacji komorniczej, gdzie cena wywoławcza może wynosić nawet 2/3 ceny rynkowej.

Wygaśnięcie hipoteki

Wygaśnięcie hipoteki następuje po spełnieniu określonych warunków prawnych, najczęściej po całkowitej spłacie zobowiązania, które było zabezpieczone hipoteką. W tym momencie wierzyciel, np. bank, jest zobowiązany do wydania oświadczenia o spłacie długu, co stanowi podstawę do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Samo wygaśnięcie hipoteki nie następuje automatycznie, wymaga to wniosku do sądu o wykreślenie wpisu w księdze wieczystej.

Hipoteka może również wygasnąć, gdy nieruchomość ulegnie zniszczeniu lub w wyniku przedawnienia roszczenia, chociaż te sytuacje są rzadkie.

Sprzedaż lub kupno mieszkania zabezpieczonego hipoteką

Sprzedaż lub kupno nieruchomości z hipoteką jest możliwe, ale wymaga szczególnej uwagi i oczywiście wiąże się z przejściem przez odpowiednie formalności.

Przy sprzedaży, hipoteka pozostaje wpisana w księdze wieczystej aż do momentu jej spłaty, co oznacza, że nabywca kupuje nieruchomość z istniejącym zobowiązaniem. Zwykle kupujący i sprzedający umawiają się, że z pieniędzy uzyskanych z transakcji część zostanie przeznaczona na spłatę hipoteki, a następnie wierzyciel wydaje zgodę na jej wykreślenie z księgi wieczystej.

Kupujący może także przejąć kredyt hipoteczny, o ile bank wyrazi zgodę na takie rozwiązanie. Ważne jest, aby przed zakupem dokładnie przeanalizować stan prawny nieruchomości, a zwłaszcza wpisy w księdze wieczystej dotyczące hipoteki. Warto również zasięgnąć porady prawnej, lub porady od doradcy kredytowego, aby bezpiecznie kupić lub sprzedać nieruchomość z hipoteką.

Co jeszcze warto wiedzieć na temat hipoteki: