Polski rynek mieszkaniowy znów nabiera tempa, a według analityków Erste Bank Polska ceny mieszkań mogą dalej rosnąć. Ta zmiana może uderzyć w kupujących, bo tańszy kredyt nie musi oznaczać tańszego mieszkania.
Popyt wspierają wyższe wynagrodzenia, niższe oprocentowanie hipotek i wolniejszy wzrost cen. Kluczowy jest jednak jeden szczegół: deweloperzy coraz wyżej wyceniają lokale w ofertach, choć ceny realnych transakcji rosną znacznie spokojniej.
Najważniejsze informacje
- Analitycy Erste Bank Polska spodziewają się umiarkowanego wzrostu cen mieszkań w kolejnych kwartałach.
- Hedoniczne indeksy NBP pokazują dynamikę cen na poziomie tylko 2–3 proc. rdr.
- W II kwartale 2026 r. różnica między cenami ofertowymi i transakcyjnymi na rynku pierwotnym wzrosła do 9,7 proc.
- Rata kredytu o stałym oprocentowaniu na mieszkanie 60 m kw. to ok. 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia.
- Podaż mieszkań ma wzrosnąć powyżej 220 tys. lokali w 12-miesięcznej sumie kroczącej.
Ceny rosną wolniej, ale presja wraca
Rynek mieszkaniowy nie przypomina już okresu gwałtownych wzrostów, ale popyt znów staje się wyraźniejszy. Według Erste Bank Polska w najbliższych kwartałach mieszkania mogą drożeć dalej, choć wzrost ma być umiarkowany.
Na razie dane NBP pokazują znacznie spokojniejszy obraz niż same ogłoszenia sprzedaży. Hedoniczne indeksy cen mieszkań wskazują na dynamikę rzędu 2–3 proc. rok do roku, co oznacza, że realne ceny transakcyjne nie rosną tak szybko, jak mogłoby wynikać z części ofert.
Deweloperzy chcą więcej, kupujący negocjują
Największe napięcie widać na rynku pierwotnym. W II kwartale 2026 r. różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi wzrosła do 9,7 proc., czyli znalazła się blisko historycznego maksimum.
To oznacza, że deweloperzy podnoszą oczekiwania cenowe, ale finalne umowy pozostają bardziej stabilne. Dla kupujących to ważny sygnał: cena w ogłoszeniu nie musi być ceną, którą ostatecznie trzeba zapłacić, ale przestrzeń do negocjacji może zależeć od tempa sprzedaży i dostępności nowych ofert.
Tańsze kredyty poprawiają sytuację kupujących
Dostępność kredytowa wyraźnie się poprawiła. Rata kredytu o stałym oprocentowaniu na mieszkanie o powierzchni 60 m kw. wynosi obecnie około 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia, podczas gdy w III kwartale 2022 r. było to 77 proc.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest najniższe od 2022 r., co pomaga osobom planującym zakup mieszkania z finansowaniem bankowym. Jednocześnie Erste zakłada utrzymanie stopy referencyjnej NBP na poziomie 3,75 proc., więc dalsza poprawa warunków kredytowych nie jest przesądzona.
Podaż mieszkań rośnie, ale jeden warunek może zmienić układ sił
Na rynku wciąż znajduje się wysoki zasób niesprzedanych mieszkań, a presja marżowa u deweloperów pozostaje ograniczona. Jednocześnie podaż ma wzrosnąć powyżej 220 tys. lokali w ujęciu 12-miesięcznej sumy kroczącej.
To mogłoby działać na korzyść kupujących, ale tylko pod pewnym warunkiem. Jeśli sprzedaż będzie przewyższać napływ nowych ofert, dostępność mieszkań zacznie się kurczyć, a wtedy kupujący mogą odczuć stopniowy wzrost cen mimo pozornie dużej podaży.
Co to oznacza dla osób planujących zakup?
Dla kupujących najważniejsze jest zestawienie dwóch sił: kredyt stał się bardziej dostępny, ale ceny mieszkań mogą dalej iść w górę. Część osób może sporo zyskać na niższych ratach, dla innych ryzykiem będzie odkładanie decyzji w czasie, jeśli popyt utrzyma przewagę nad nową podażą.
Dla kupujących najważniejsze jest dziś nie samo pytanie o kierunek cen, ale relacja między ceną z ogłoszenia, ceną transakcyjną i kosztem finansowania. Tańszy kredyt może poprawić zdolność zakupową, ale jeśli jednocześnie wzrośnie popyt na mieszkania, część korzyści może zostać przejęta przez sprzedających.
0 Komentarze