Marże kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem spadły blisko wieloletnich minimów. Dla kupujących mieszkanie wybór banku może dziś oznaczać ponad 130 tys. zł różnicy w łącznym koszcie finansowania.
Średnia marża w sierpniu 2026 r. wyniosła 1,8 pp., choć w samym miesiącu cenniki zmieniły tylko dwa banki. Kluczowy jest jeden szczegół: przy zmiennym oprocentowaniu rata nadal zależy od przyszłych zmian WIBOR.
Najważniejsze informacje
- Średnia marża kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem spadła do 1,8 pp. w sierpniu 2026 r.
- W sierpniu 2024 r. średnia wynosiła 2,3 pp., a rok wcześniej około 2 pp.
- Ranking obejmuje kredyt 592 tys. zł na 25 lat, przy 20-proc. wkładzie własnym.
- Najniższy koszt pokazał Bank Pekao, najwyższy Erste Bank Polska.
- Różnica między skrajnymi ofertami przekracza 130 tys. zł.
Marże spadły, ale rynek nie przyspieszył gwałtownie
Sierpniowe dane pokazują, że bankowe marże dla kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem znalazły się bardzo nisko na tle ostatnich lat. To może oznaczać dużą zmianę dla osób, które właśnie porównują oferty i liczą zdolność kredytową.
Jednocześnie sama aktywność banków w sierpniu była ograniczona. Cenniki zmieniły tylko dwie instytucje: jedna podniosła marżę, druga ją obniżyła. Spadek średniej nie oznacza więc masowej ofensywy cenowej w całym sektorze.
Jeden szczegół decyduje o racie
W kredycie ze zmiennym oprocentowaniem oprocentowanie jest sumą wskaźnika WIBOR i marży banku. W symulacjach przyjęto stawki z końca lipca: WIBOR 1M na poziomie 3,73 proc., WIBOR 3M 3,82 proc. i WIBOR 6M 3,84 proc.
To dlatego w długim okresie tak ważne są marża, prowizje oraz wymagane ubezpieczenia. WIBOR może się zmieniać, ale marża wpisana do umowy zostaje jednym z najważniejszych elementów kosztu kredytu.
Kto wypadł najlepiej w rankingu?
Ranking Bankier.pl dotyczy konkretnego modelu kredytobiorców: rodziny 2+1 z Warszawy, kupującej 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego za 740 tys. zł. Założono 20-proc. wkład własny, kredyt na 592 tys. zł, okres 25 lat, dochód 15 tys. zł netto, brak długów i negatywnych wpisów w BIK oraz korzystanie z produktów dodatkowych w ramach cross-sellu.
Najlepszą ofertę w tym zestawieniu pokazał Bank Pekao: oprocentowanie 5,22 proc., marża 1,49 pp., rata 3537 zł, koszt 490 175 zł i RRSO 5,63 proc. Kolejne miejsca zajęły Bank BPS i BOŚ.
Na końcu zestawienia różnica robi się bolesna
Najmniej korzystnie w rankingu wypadł Erste Bank Polska. W tej symulacji marża wyniosła 2,65 pp., rata 3986 zł, koszt 621 014 zł, a RRSO 7,08 proc.
To pokazuje skalę, która budzi emocje: przy tym samym mieszkaniu, podobnym profilu klienta i tej samej kwocie kredytu końcowy koszt może być wyższy o ponad 130 tys. zł. Część osób może sporo zyskać tylko dzięki porównaniu ofert, dla innych wybór droższego banku to ryzyko realnej straty.
Co to oznacza dla kredytobiorcy?
Niższe marże poprawiają obraz rynku, ale nie zdejmują z kredytobiorcy ryzyka zmiennego oprocentowania. Rata kredytu nadal będzie reagować na przyszłe zmiany WIBOR, więc dzisiejsza kalkulacja nie daje gwarancji niezmiennego obciążenia przez cały okres spłaty.
Praktyczny wniosek jest prosty: przy kredycie hipotecznym liczy się nie tylko pierwsza rata, lecz także marża, prowizje, ubezpieczenia i warunki cross-sellu. Przy kwotach rzędu kilkuset tysięcy złotych warto policzyć skutki, zanim pojawią się decyzje.
0 Komentarze