Kredyt hipoteczny o zmiennej i stałej stopie procentowej – co się bardziej opłaca?

  • 16 Lip 2020
  • 7 min. czytania
  • Komentarze(0)
Co się bardziej opłaca – kredyt hipoteczny o zmiennej czy o stałej stopie procentowej? Porównałem oferty czterech banków oferujących oba rodzaje te rodzaje „hipotek” i znam odpowiedź. Jeżeli i Ty chcesz ją poznać, przeczytaj ten artykuł!
Kredyt hipoteczny o zmiennej i stałej stopie procentowej – co się bardziej opłaca?

Większość banków uniwersalnych udziela kredytów hipotecznych o oprocentowaniu zmiennym. Oprocentowanie to składa się z dwóch elementów:

  • zmiennej stawki referencyjnej – WIBOR 3M (aktualnie 0,25%) lub WIBOR 6M (aktualnie 0,28%)
  • i stałej marży banku. Jej wysokość ustalana jest indywidualnie i zależy m.in. od kwoty kredytu, wysokości wkładu własnego, czy tego, z jakich innych produktów poza kredytem hipotecznym skorzystasz (np. z konta osobistego, karty kredytowej czy ubezpieczenia).

Tylko Bank Pekao SA, ING Bank Śląski, PKO BP i Santander Bank Polska oferują kredyt hipoteczny o częściowo stałej stopie procentowej obowiązującej przez 5 lat (po upływie tego okresu możesz spłacać kredyt oprocentowany według zmiennej stopy procentowej lub nadal korzystać z oprocentowania stałego).

Kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej – czy się opłaca?

Poprosiłem banki o przygotowanie wyliczeń dla kredytu hipotecznego w kwocie 300 000 zł (dla 30% wkładu własnego) spłacanego w miesięcznych ratach równych przez 30 lat.

W obu przypadkach poprosiłem o wyliczenia dla dwuosobowego gospodarstwa domowego z dochodami w wysokości 7 397 zł, (wiek najstarszego kredytobiorcy - 35 lat) osiąganymi na podstawie umowy o pracę zawartej na czas nieokreślony. Przyjąłem, że klienci nie spłacają innych kredytów. Mają kartę kredytową z limitem 5 000 zł. Nie korzystali dotychczas z usług banku - kredytodawcy.

Kredyt hipoteczny - Bank Pekao SA

Bank Pekao SA oferuje kredyty hipoteczne o częściowo stałej stopie procentowej (obowiązującej przez 5 lat) od początku marca 2020 r. Po upływie 5-letniego okresu trwania stałego oprocentowania możesz:

  • przedłużyć go na kolejny taki sam okres (wystarczy, że złożysz wniosek 30 dni przed upływem zakończenia poprzedniego okresu)
  • lub spłacać kredyt oprocentowany według zmiennej stopy procentowej.

Kredyt hipoteczny o oprocentowaniu zmiennym i stałym w okresie 5 lat w Banku Pekao SA - porównanie

Parametry

Oprocentowanie zmienne

Oprocentowanie stałe

Rata równa (po wpisie hipoteki do KW)

1 176,11 zł

1 279,89 zł

Prowizja

0,00%

1,99%

Marża (po wpisie hipoteki do KW)

1,99%

2,24% 1)

Oprocentowanie

2,28%

3,08%

Całkowity koszt kredytu

139 623 zł

156 388 zł

RRSO

3,80%

4,53%

Maksymalna zdolność kredytowa dostępna dla podanych założeń

799 600 zł

730 600 zł

1) Marża po okresie obowiązywania stałej stopy.

Różnica w wysokości całkowitego kosztu kredytu – na korzyść kredytu o zmiennej stopie procentowej – wynosi 16 765 zł. To sporo. Tak duża różnica wynika m.in. z tego, że za udzielenie kredytu o zmiennej stopie procentowej bank nie pobiera prowizji, a jego oprocentowanie jest niższe. Trzeba tylko pamiętać, że stawki referencyjne nie muszą być tak niskie przez cały okres kredytowania.

Kredyt hipoteczny - ING Bank Śląski

Kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej jest w ofercie ING Bank Śląskiego od sierpnia 2018 r.

Kredyt hipoteczny o oprocentowaniu zmiennym i stałym w okresie 5 lat w ING Banku Śląskim - porównanie

Parametry

Oprocentowanie zmienne

Oprocentowanie stałe

Rata równa (po wpisie hipoteki do KW)

1 134,05 zł

1 233,74 zł

Prowizja

1,89%

1,89%

Marża (po wpisie hipoteki do KW)

1,89%

n/d

Oprocentowanie

2,17%

2,81%

Całkowity koszt kredytu

128 552 zł

164 358 zł

RRSO

2,64%

3,30%

Maksymalna zdolność kredytowa dostępna dla podanych założeń

846 727 zł

846 727 zł

Także i w tym przypadku kredyt o zmiennym oprocentowaniu będzie tańszy. Różnica w wysokości całkowitego kosztu kredytu wynosi (na jego korzyść) 35 806 zł. Niższa jest też rata (o prawie 100 zł) i oprocentowanie (o 0,64%). Maksymalna zdolność kredytowa – dla założeń wymienionych na początku – jest taka sama dla kredytu o zmiennej i stałej stopie procentowej.

Oferta ze stałą stopą procentową jest aktualizowana co tydzień.

Kredyt hipoteczny - PKO BP

Kredyt hipoteczny o częściowo zmiennej stopie procentowej można uzyskać w PKO BP od sierpnia 2018 r.

Kredyt hipoteczny o oprocentowaniu zmiennym i stałym w okresie 5 lat w PKO Banku Polskim - porównanie

Parametry

Oprocentowanie zmienne

Oprocentowanie stałe

Rata równa (po wpisie hipoteki do KW) - w I roku

1 019,37 zł

1 065,66 zł

Rata równa (po wpisie hipoteki do KW) - od II roku

1 164,95 zł

1 215,09 zł

Prowizja

0,00%

0,00%

Marża (po wpisie hipoteki do KW) - w I roku

1,10%

1,10%

Marża (po wpisie hipoteki do KW) - od II roku

2,01%

2,01%

Oprocentowanie (w I roku)

1,38%

1,68%

Oprocentowanie (od II roku)

2,29%

2,59%

Całkowity koszt kredytu

137 406 zł

155 413 zł

RRSO

2,80%

3,13%

Maksymalna zdolność kredytowa dostępna dla podanych założeń

544 050 zł

544 050 zł

Warto zwrócić uwagę, że w przypadku obu kredytów, bank stosuje zasadę, zgodnie z którą w pierwszym roku spłaty marża jest niższa (dla porównywanego przypadku wynosi 1,1%), by następnie wzrosnąć do 2,01%.

Kredyt hipoteczny - Santander Bank Polska

W ofercie Santander Bank Polska kredyt hipoteczny o częściowo stałej stopie procentowej znajduje się już od 5 lat.

Kredyt hipoteczny o oprocentowaniu zmiennym i stałym w okresie 5 lat w Santander Banku Polska - porównanie

Parametry

Oprocentowanie zmienne

Oprocentowanie stałe

Rata równa (po wpisie hipoteki do KW)

1 193,57 zł

1 257,14 zł

Prowizja

3,00%

2,50%

Marża (po wpisie hipoteki do KW)

2,29%

Oprocentowanie

2,55%

2,95%

Całkowity koszt kredytu

139 273 zł

160 645 zł

RRSO

2,84%

3,21%

Maksymalna zdolność kredytowa dostępna dla podanych założeń

650 073 zł

650 073 zł

Także i w tym banku miesięczna rata kredytu o zmiennej stopie procentowej jest niższa o 63,57 zł niż w przypadku kredytu ze stałą stopą procentową.

Kredyt hipoteczny o zmiennej czy stałej stopie procentowej – który jest bardziej opłacalny?

Z powyższego porównania wynika jasno, że – przynajmniej w dobie tak niskich stóp procentowych –tańszy będzie kredyt hipoteczny oprocentowany według zmiennej stopy procentowej. Trzeba jednak pamiętać, że nikt nie zagwarantuje Ci, że tak niskie stopy utrzymają się przez cały 20- czy 30-letni okres spłaty. Wzrost stóp procentowych przełoży się na wysokość raty, a wyższa rata będzie większym obciążeniem dla Twojego gospodarstwa domowego.

Natomiast biorąc kredyt o stałej stopie procentowej, wiesz, jaką będziesz płacił ratę. I to nie w perspektywie 3 czy 6 miesięcy, ale aż 5 lat.

Niezależnie od tego, jak będzie oprocentowany Twój kredyt hipoteczny, warunki jakie musisz spełnić żeby go uzyskać są takie same:

  • musisz mieć zdolność kredytową
  • oraz posiadać wkład własny. Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego nie jest już oferowany w żadnym z banków. W zależności od tego, w jakim banku będziesz chciał skorzystać z finansowania, będziesz musiał mieć od 10 do nawet 30% własnych środków.

Jeżeli chcesz wziąć kredyt hipoteczny, kalkulator zdolności kredytowej pomoże Ci sprawdzić, na jak dużą kwotę możesz liczyć w swojej sytuacji. Nie wiesz jak bardzo Twój domowy budżet obciąży kredyt hipoteczny? Kalkulator rat odpowie na Twoje wątpliwości.

Zgodnie z zapisami Rekomendacji S KNF, do końca 2020 r., banki miały oferować klientom – oprócz kredytów hipotecznych o oprocentowaniu zmiennym także kredyty hipoteczne oprocentowane według stałej lub częściowo stałej stopy procentowej. Banki spółdzielcze dostały więcej czasu na wprowadzenie tych zmian – do końca 2022 r.

Z uwagi jednak na epidemię koronawirusa, Komitet Stabilności Finansowej zgodził się z wnioskiem przewodniczącego KNF w sprawie odroczenia do 30 czerwca 2021 r. terminu wdrożenia jej zapisów. Oznacza to, że banki prowadzą obecnie prace nad nowymi rozwiązaniami, ale za wcześnie jest jednak na to, żeby mówić, czy swoim klientom zaproponują kredyty o stałej czy częściowo stałej stopie procentowej.

Czy kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej będzie w Polsce tak popularny jak np. w Austrii czy Portugalii, gdzie według danych EMF Hypostat 2018, ich udział wyniósł 40%? Dopóki większa liczba banków nie będzie miała takich kredytów w swoich ofertach, a klienci nie będą mogli porównać obu rodzajów ofert, należy się spodziewać, że – tak jak obecnie – klienci będą wybierać „hipoteki” o oprocentowaniu zmiennym.

Dodano:
16 Lip 2020

0 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

Podobne artykuły