Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – czy to się opłaca?

Od lipca 2021 r. banki oferują klientom nie tylko kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej, ale także takie, od których odsetki są obliczane na podstawie stopy niezmieniającej się np. przez 5 kolejnych lat. Skorzystanie z kredytu o stałym oprocentowaniu podczas podwyżek stóp procentowych w latach 2021-2023 pomogło uchronić wielu kredytobiorców przed nadmiernym wzrostem rat kredytowych. W poniższym artykule wyjaśniamy:

• W jakim banku jest stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego? W każdym banku znajdziesz kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem, ponieważ obowiązek posiadania takiej oferty narzuca bankom rekomendacja KNF.
• Co po 5 latach stałego oprocentowania? Po 5 latach kredytobiorca może przejść na oprocentowanie zmienne lub zdecydować się na kolejny okres obowiązywania stałej stopy procentowej.
• Czy warto wziąć kredyt ze stałym oprocentowaniem? Najlepiej wybierać najtańsze kredyty mieszkaniowe. Warto tutaj pamiętać, że choć stałe oprocentowanie obecnie jest niższe od tego zmiennego, nie zawsze jest to regułą.

Na czym polega kredyt ze stałym oprocentowaniem?

Na koszt spłacanego przez Ciebie zobowiązania składa się wiele czynników. Wśród nich trzeba wymienić prowizję za udzielenie finansowania, naliczaną przez bank marżę, ale także stawkę WIBOR®, na którą wpływa m.in. wysokość stóp procentowych.

Dlatego właśnie, kiedy wybierasz kredyt o zmiennym oprocentowaniu, to wysokość płaconych przez Ciebie rat może ulegać z czasem zmianie. Wszystko przez wahania stóp procentowych, które bezpośrednio przekładają się na koszt Twojego zobowiązania.

Więcej na temat wskaźnika WIBOR®: Co to jest WIBOR® i jak wpływa na kredyty?

Natomiast kiedy weźmiesz kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem:

• masz gwarancję, że wysokość Twoich rat będzie taka sama, niezależnie od tego, co będzie działo się na rynku,
• możesz lepiej planować domowy budżet. Wiesz przecież, jaką kwotę będziesz musiał przeznaczyć na spłatę zobowiązania przez najbliższe lata (otrzymujesz od banku plan spłaty obowiązujący np. przez 5 lat).

Trzeba tylko pamiętać o tym, że koszt takiego kredytu może być wyższy od tego z oprocentowaniem zmiennym. Wynika to z tego, że bank udzielając Ci kredytu o stałym oprocentowaniu, bierze na siebie ryzyko zmian rynkowych: kiedy stopy rosną, Ty zyskujesz, a gdy spadają, to bank. Z pewnością jednak ten produkt będzie bezpieczniejszy. Wybierając stałe oprocentowanie, ograniczasz do minimum ryzyko stopy procentowej. To, że ograniczasz je, ale nie eliminujesz, wynika z konstrukcji tego produktu. Po np. 5 latach przechodzisz na oprocentowanie zmienne, które będzie obliczane na podstawie obowiązującej wówczas stawki WIBOR® (lub wskaźnika, który go zastąpi). Możesz też wystąpić o kolejny okres ze stałą stopą. W takim przypadku odsetki będą obliczane na podstawie aktualnie obowiązującej wówczas stałej stawki.

Ze stałego oprocentowania możesz skorzystać nie tylko w przypadku kredytu hipotecznego. W bankach dostępny jest też kredyt gotówkowy ze stałym oprocentowaniem, które jest zazwyczaj stosowane przy zobowiązaniach o krótkim okresie spłaty (np. w ING Banku Śląskiego wynosi on maksymalnie 3 lata).

Jak długo obowiązuje stała stopa procentowa?

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego obowiązuje przez określony czas i zgodnie z rekomendacją KNF nie może być on krótszy niż 5 lat. W praktyce większość banków proponuje kredyty hipoteczne właśnie z 5-letnim okresem obowiązywania stałej stopy procentowej. Wyjątkiem jest m.in. Credit Agricole, który proponuje stałe oprocentowanie przez 7 lat oraz BNP Paribas, w którym oprócz 5-letniego okresu obowiązywania stałej stopy można wybrać także ten trwający aż 10 lat.

Po upływie okresu obowiązywania stałej stopy procentowej klient zazwyczaj może wybrać jedno z następujących rozwiązań:

• przejść na oprocentowanie zmienne,
• zdecydować się na kolejny okres oprocentowania stałego według nowej stawki.

O zbliżającym się końcu okresu obowiązywania stałej stopy i o możliwościach, z jakich może skorzystać klient, banki informują z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem.

Stała a zmienna stopa procentowa. Która jest bardziej opłacalna?

Jeszcze latem 2021 r. trzymiesięczny WIBOR®  wynosił 0,21%, a zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych niewiele ponad 2% w skali roku. Nikt nie przewidywał wówczas, że RPP rozpocznie serię podwyżek stóp procentowych w tak dużej skali, a trzy- i sześciomiesięczny WIBOR® przekroczy 7%. Osoby, które latem 2021 r. sfinansowały zakup mieszkania kredytem mieszkaniowym o zmiennym oprocentowaniu, wzięły na siebie ciężar podwyżek stóp procentowych, a co za tym idzie, obowiązek płacenia wyższych rat.

Gdyby natomiast ci sami klienci wzięli latem 2021 r. kredyt o stałoprocentowy, to w obecnej sytuacji byliby wygrani. Jeszcze przez 3 lata płaciliby odsetki obliczane na podstawie oprocentowania wynoszącego około 4% w skali roku.

Oprocentowanie stałe czy zmienne – które jest bardziej opłacalne? Między październikiem 2021 r. a wrześniem 2022 r. RPP jedenastokrotnie podniosła stopy procentowe. Analitycy są zdania, że nie powinniśmy się spodziewać kolejnych podwyżek. Niektórzy z nich uważają, że pod koniec 2023 r. mogą mieć miejsce pierwsze obniżki. Zapał studzi jednak jeden z członków RPP Ludwik Kotecki, który twierdzi on, że obecnie nie ma do tego warunków, i że może do tego dojść dopiero pod koniec 2025 r.

Jeżeli chcesz sprawdzić, który rodzaj oprocentowania będzie dla Ciebie bardziej opłacalny, poproś doradcę z banku lub eksperta z firmy zajmującej się doradztwem kredytowym o przygotowanie porównania obejmującego nie tylko wysokości rat, ale także – o ile będzie to możliwe – zdolności kredytowej dla obu rodzajów oprocentowania.

Czy kredyt ze stałą stopą procentową wymaga wyższej zdolności kredytowej?

Posiadanie zdolności kredytowej to jedno z podstawowych wymagań, jakie muszą spełnić osoby ubiegające się o kredyt. Sprawdziłem, na jaką kwotę kredytu hipotecznego o stałej i zmiennej stopie procentowej może liczyć dwuosobowe gospodarstwo domowe zarabiające 6,4 tys. zł netto (dochody osiągane na umowie o pracę na czas nieokreślony, brak innych zobowiązań, dobry BIK, okres kredytowania 30 lat, wiek najstarszego kredytobiorcy 35 lat). Przyjąłem też, że klienci dotychczas nie korzystali z oferty banku i są zainteresowani ofertą z cross-sell, a kwota kredytu to 80% LtV.

W czterech bankach maksymalna zdolność kredytowa dla zobowiązania ze stałym oprocentowaniem jest taka sama, jak dla tego ze zmiennym. Trzy banki są skłonne pożyczyć więcej osobie, która wybierze stałą stopę procentową. BOŚ Bank z kolei pożyczy mniej takiemu klientowi.

Bank Millennium, BNP Paribas i ING Bank Śląski czasowo wstrzymały udzielanie kredytów hipotecznych o oprocentowaniu zmiennym. Jest to spowodowane koniecznością dostosowania oferty do stawki referencyjnej WIRON®, która ma zastąpić obecnie stosowany WIBOR®. Dlatego w ich przypadku pokazujemy tylko dane dotyczące maksymalnej zdolności kredytowej dla oprocentowania stałego.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem 2025 – ranking

Kredyt o stałym oprocentowaniu znajduje się w ofercie każdego banku, jednak w każdej instytucji otrzymasz go na innych warunkach finansowych. Przed zaciągnięciem zobowiązania warto więc porównać oferty, aby wybrać możliwie jak najtańszą z nich.

Poniżej prezentujemy aktualny ranking ofert, z którego dowiesz się, gdzie znajdziesz najlepszy kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem w 2024 roku, czyli np. z najniższym oprocentowaniem lub najniższą ratą. 

Źródło: Ranking kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem Direct.money.

Czy kredyt ze stałą stopą procentową wymaga wyższej zdolności kredytowej?

Posiadanie zdolności kredytowej to jedno z podstawowych wymagań, jakie muszą spełnić osoby ubiegające się o kredyt. Przy jej ocenie banki biorą pod uwagę wiele czynników i jednym z nich jest właśnie rodzaj oprocentowania kredytu.

Poniżej prezentujemy konkretne informacje, na jaką kwotę kredytu hipotecznego o stałej i zmiennej stopie procentowej w poszczególnych bankach może liczyć małżeństwo z dzieckiem (2+1) zarabiające w sumie 6,4 tys. zł netto. Dodatkowe założenia:

• dochody osiągane na umowie o pracę na czas nieokreślony,
• brak innych zobowiązań i dobry BIK,
• okres kredytowania 25 lat, wiek najstarszego kredytobiorcy 35 lat,
• klienci dysponują wkładem własnym 20% i planują zakup mieszkania w Warszawie.

Wyliczenia pozyskaliśmy z portalu Totalmoney.pl i dotyczą one zdolności kredytowej oszacowanej przez banki w marcu 2024 roku.

Źródło: Totalmoney.pl

Jak widać, w kilku bankach nie ma znaczenia, czy bierze się kredyt hipoteczny ze stałym, czy zmiennym oprocentowaniem. Jednak aż w 5 bankach wybór stałej stopy procentowej podnosi zdolności kredytową i to nawet o około 27-28 tys. zł.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem 2025 – warunki

Banki oferujące kredyt ze stałą stopą procentową, proponują go na następujących warunkach:

• W Alior Banku, Banku Millennium, VeloBanku, BOŚ Banku, mBanku i PKO BP dostępne jest finansowanie w wysokości 90% LtV (czyli do wartości 90% nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu). Okres obowiązywania stałej stopy wynosi 5 lat, a maksymalny okres spłaty zobowiązania – 35 lat.
• W BNP Paribas to klient decyduje, jak długo będzie obowiązywała stała stopa procentowa (5 lub 10 lat). Maksymalne LtV wynosi 80%, a zobowiązanie można spłacać nawet przez 30 lat.
• Bank Pekao S.A. proponuje klientom częściową stałą stopę trwającą przez 5 lat, finansowanie do 90% LtV i możliwość spłacania kredytu przez 30 lat.
• W Banku Citi Handlowy kredyt można spłacać przez 30 lat. Można pożyczyć nie więcej niż 80% LtV, a odsetki są naliczane na podstawie oprocentowania obowiązującego przez 5 lat.
• Credit Agricole oferuje siedmioletnią stałą stopę procentową. Maksymalna kwota kredytu to 90% LtV, a okres kredytowania wynosi nawet 35 lat.
• W ING stałe oprocentowanie obowiązuje przez 5 lat. Bank z lwem w logo pożyczy nie więcej niż 80% wartości zabezpieczenia, a kredyt można spłacać przez 35 lat.
• Santander Bank Polska to z kolei stała stopa procentowa trwająca przez 5 lat, maksymalne LtV 90% i spłata kredytu nawet przez 30 lat.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem 2025 – maksymalna wysokość oprocentowania

Wysokość oprocentowania stałego kredytu hipotecznego określana jest przez każdy bank w sposób indywidualny i najczęściej jako:

• jednolita stawka,
• lub jako suma stawki bazowej i marży banku.

W tym drugim przypadku oprocentowanie stałe określane jest zatem podobnie jak oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, na które składa się:

• zmienny wskaźnik referencyjny WIBOR® lub WIRON,
• stała marża banku.

Różnicą jest więc to, że przy oprocentowaniu stałym bank zamiast zmiennego wskaźnika referencyjnego stosuje stałą stawkę bazową. Co ciekawe, aktualnie w większości banków jest ona niższa niż WIBOR®, dlatego oprocentowanie stałe kredytów hipotecznych jest niższe od zmiennego.

Warto też wiedzieć, że wysokość oprocentowania stałego zależy także od oferty. Najwyższe stawki obowiązują w ofertach standardowych, a więc gdy klient nie korzysta z promocji, a także przy niskim wkładzie własnym i wysokim LTV.

Z poniższej tabeli dowiesz się, ile wynosi maksymalna wysokość oprocentowania stałego w poszczególnych bankach według ich aktualnych ofert kredytowych. Dla porównania prezentujemy także stawki oprocentowania zmiennego.

Uwagi:

Alior Bank – stawki oprocentowania według symulacji kredytu (kwota 300 tys. zł, okres spłaty 30 lat, wkład własny 20%) w ofercie standardowej bez produktów dodatkowych.

Bank Millennium – bank oferuje kredyty tylko z oprocentowaniem stałym, w tabeli podana jest wysokość oprocentowania zmiennego po okresie obowiązywania stałej stopy.

Credit Agricole – bank aktualizuje stawki bazowe co miesiąc, w tabeli podane są wskaźniki obowiązujące od 1 do 31 marca 2024 r.

ING Bank Śląski – bank aktualizuje wysokość oprocentowania stałego kredytów co tydzień, w tabeli podane są stawki w ofercie standardowej obowiązujące od 25 do 31 marca 2024 r.

Czy kredyt ze stałym oprocentowaniem jest opłacalny?

Jeszcze nie tak dawno temu 100% kredytów hipotecznych udzielanych w Polsce stanowiły kredyty o zmiennej stopie procentowej. Sytuacja zmieniła się w 2021 i 2022 roku, gdy wskutek rekomendacji KNF banki włączyły do swojej oferty kredyty ze stałym oprocentowaniem i wobec podwyżek stóp procentowych NBP stały się one dla Polaków faktycznie bezpieczną alternatywą dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem.

Według danych Związku Banków Polskich tylko w 2023 roku udział kredytów mieszkaniowych z okresowo stałą stopą procentową stanowił: 54% w I kwartale, 63% w II kwartale i aż 75% w III kwartale.

A czy dzisiaj opłaca się brać kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem? Co do zasady takie oprocentowanie ma chronić przed podwyżkami stóp procentowych, a te w najbliższym czasie raczej nam nie grożą. Wobec spadającej inflacji bardziej prawdopodobne jest, że jeszcze w 2024 lub w 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy procentowe, co spowoduje spadek wskaźników WIBOR® i oprocentowania zmiennego kredytów.

Taki scenariusz wydają się przewidywać nawet same banki, które proponują już dzisiaj odpowiednio niższe stawki oprocentowania stałego. Warto tutaj zwrócić uwagę, że w niektórych instytucjach jest ono niższe od zmiennego nawet o ponad 1 punkt procentowy, co czyni oferty kredytu ze stałym oprocentowaniem znacznie tańsze od ofert kredytu opartego na WIBOR®, a nawet WIRON.

Oprocentowanie stałe a zmienne. Które lepsze?

Od tego, czy kredyt hipoteczny będzie miał stałe oprocentowanie, czy zmienne, zależeć będzie całkowity koszt zaciągnięcia zobowiązania, a także wysokość comiesięcznych rat regulowanych przez najbliższe lata. Wybór rodzaju oprocentowania należy więc dość dobrze przemyśleć.

Przed podjęciem decyzji warto wziąć pod uwagę zarówno zalety, jak i wady obu rozwiązań i przedstawiamy je w poniższej tabeli.

Trzeba też pamiętać, że w czasie obowiązywania okresu stałego oprocentowania, nie jest możliwa zmiana na oprocentowanie zmienne. Oznacza to, że jeśli bank gwarantuje stałe raty przez 5 lat, to w ciągu tych 5 lat, nie możesz przejść na inne warunki. Możesz to zrobić po upływie tego okresu.