Luka czynszowa coraz większym problemem w Polsce

Polacy mają coraz większy problem z zaspokojeniem swoich potrzeb mieszkaniowych. Przez wysokie stopy procentowe i spadek zdolności kredytowej coraz trudniej dostać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, a przez ogromny wzrost cen najmu mało kto może sobie pozwolić na wynajęcie nieruchomości.

Dla większości osób nie są dostępne także mieszkania komunalne, których jest zbyt mało na rynku i są one przeznaczone wyłącznie dla najuboższych.

Czym jest luka czynszowa?

Na początku wyjaśnijmy, na czym polega luka czynszowa. Definicja tego pojęcia mówi, że w lukę czynszową wpadają osoby, których dochody są zbyt niskie na zakup lub wynajem mieszkania na warunkach rynkowych i jednocześnie są zbyt wysokie, by móc ubiegać się o lokal komunalny od gminy.

Luka czynszowa dotyczy zatem głównie osób otrzymujących minimalne wynagrodzenie (aktualnie wynosi ono 3010 zł brutto) lub niewiele wyższe.

Takie osoby nie mogą liczyć na mieszkania komunalne, ponieważ są one przyznawane najuboższym mieszkańcom gminy. Przykładowo, w Krakowie kryterium dochodowe uprawniające do ubiegania się o taki lokal wynosi:

• 2 409,19 zł brutto na jednego członka w gospodarstwie jednoosobowym,
• 2 074,58 zł brutto na jednego członka w gospodarstwie dwuosobowym,
• 1 739,97 zł brutto na jednego członka w gospodarstwie wieloosobowym.

Zarobki na poziomie płacy minimalnej lub nieco wyższe zamykają też drogę do uzyskania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania.

Wystarczy uruchomić kalkulator zdolności kredytowej, by się o tym przekonać. Według jego wyliczeń singiel zarabiający na rękę 2363 zł (tyle wynosi minimalna pensja netto) i ponoszący miesięcznie wydatki na życie w wysokości 1000 zł, może otrzymać z banku maksymalnie 150 tys. zł.

Taka kwota nie wystarczy dzisiaj na zakup mieszkania nawet na rynku wtórnym ze względu na wysokie ceny nieruchomości.

Dowiedz się więcej: Kredyt hipoteczny a najniższa krajowa. Jaką kwotę dostaniemy przy płacy minimalnej?

Również wynajęcie mieszkania przy takich zarobkach będzie bardzo trudne. W dużych miastach za wynajęcie kawalerki trzeba już płacić około 2 tys. zł miesięcznie, a więc kwotę, która pochłonęłaby niemal całą pensję.

Właśnie tym jest luka czynszowa – gdy nie można zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych ze względu na dochody.

Jak duża jest luka czynszowa w Polsce?

Jak pokazują statystyki, luka czynszowa w Polsce do niedawna dotyczyła 40% społeczeństwa. Tak ją szacowali jeszcze kilka lat temu eksperci z fundacji Habitat for Humanity Poland.

Według badaczy Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie w 2023 r. luka czynszowa może jednak dotyczyć już nawet 70% Polaków ze względu na zmniejszenie dostępności kredytów hipotecznych i duży wzrost cen najmu.

Z pułapką luki czynszowej borykają się głównie osoby młode, dopiero wchodzące na rynek pracy, a także przedstawiciele zawodów robotniczych i pracownicy niższego szczebla. To właśnie oni bowiem mają najczęściej pensje na poziomie płacy minimalnej lub niewiele wyższej.

Konsekwencje luki czynszowej dla Polaków

Luka czynszowa powoduje, że tysiące Polaków nie ma możliwości zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji wielu z nich jest zmuszona mieszkać z rodzicami (według statystyk jest to nawet 2,6 mln dorosłych osób, głównie w wieku 25-35 lat) lub gnieździć się w zbyt ciasnych mieszkaniach (problem ten dotyka nawet 37% społeczeństwa).

Przeludnienie w mieszkaniach jest w Polsce wyjątkowe duże, ponieważ według Eurostatu na jednego Polaka przypada zaledwie 1,2 pokoju, gdy tymczasem średnia dla UE wynosi 1,6 pokoju.

To może Cię zainteresować: Na czym polega program „Mieszkanie za remont" i jak z niego skorzystać?

Co wpływa na powstanie luki czynszowej w Polsce?

Do powstania luki czynszowej w Polsce przyczynia się wiele czynników, jednak do najważniejszych z nich zalicza się przede wszystkim:

• ogólny deficyt mieszkań na rynku – przekłada się on na wysokie ceny sprzedaży i najmu nieruchomości,
• niskie możliwości finansowe Polaków – według statystyk płacę minimalną zarabia w Polsce nawet 2,2 miliona osób, a około 6,8 mln otrzymuje pensję niższą niż wynosi tzw. średnia krajowa,
• utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych – ze względu na wysokość stóp procentowych zmniejszyła się zdolność kredytowa, która powoduje, że osoby o niższych zarobkach nie mają szans na zaciągnięcie zobowiązania na zakup mieszkania,
• zbyt mała liczba mieszkań komunalnych – jest ona nieadekwatna do zapotrzebowania, co powoduje, że otrzymują je wyłącznie osoby najbardziej potrzebujące np. niepełnosprawne, bezdomne lub będące ofiarami przemocy domowej.

Jak skutecznie wyjść z luki czynszowej?

Osoby znajdujące się w trudnej sytuacji luki czynszowej powinny spróbować się z niej wydostać. W tym celu warto przede wszystkim poprawić swoją zdolność kredytową, aby zwiększyć swoje szanse na kredyt. Można to zrobić na przykład poprzez:

• zwiększenie swoich dochodów (pomoże w tym podniesienie kwalifikacji zawodowych, zmiana pracy lub znalezienie dodatkowego źródła zarobków),
• zmniejszenie zobowiązań,
• ubieganie się o kredyt z inną osobą o lepszej zdolności kredytowej (np. z rodzicem).

Dobrym sposobem na wyjście z luki czynszowej jest też aktywne szukanie tanich nieruchomości na wynajem np. do remontu lub w mniejszej miejscowości.

Działania przeciwko luce czynszowej w Polsce

Państwo nieustannie stara się rozwiązywać problemy mieszkaniowe Polaków poprzez wdrażanie różnych programów wsparcia. Większość z nich nastawiona jest na pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego np. w ramach Nowego Ładu można ubiegać się o kredyt bez wkładu własnego.

To rozwiązanie jednak nie sprawdza się w przypadku osób niemających zdolności kredytowej. Dla nich najlepszym sposobem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jest zwiększenie dostępności do mieszkań na wynajem z niskim czynszem.

Kliknij i sprawdź: Jak sfinansować zakup mieszkania bez zaciągania kredytu hipotecznego?

Fundusz Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego

Budownictwo tanich mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach wspiera Bank Gospodarstwa Krajowego, oferując tzw. Fundusz Dopłat. W jego ramach gminy, TBS-y, spółdzielnie, a nawet prywatni inwestorzy mogą ubiegać się o preferencyjne kredyty z grantem na budowę takich lokali lub modernizację już istniejących.

Obniżone koszty inwestycji powodują, że czynsze najmu mogą być później utrzymywane na poziomie niższym niż stawki rynkowe.

Społeczne Budownictwo Czynszowe

Głównym sposobem na rozwiązanie problemu luki czynszowej jest program Społecznego Budownictwa Czynszowego rozwijający budownictwo socjalne, a dokładnie budowę:

• lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem z limitowaną ustawowo stawką czynszu (maksymalnie 5% wartości odtworzeniowej),
• spółdzielczych mieszkań lokatorskich.

Ich budowę wspiera wspomniany wyżej Fundusz Dopłat BGK.

Mieszkania Towarzystwa Budownictwa Społecznego

Mieszkanie czynszowe oferują także Towarzystwa Budownictwa Społecznego tzw. TBS-y, które od 1995 r. wybudowały w Polsce około 80 tysięcy lokali mieszkalnych z niskim czynszem.

Dzisiaj podobną działalnością zajmują się Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, które są uważane za następczynie TBS-ów. W ramach SIM powstają mieszkania przeznaczone dla osób, których dochody są zbyt wysokie na otrzymanie mieszkania komunalnego i zbyt niskie, by wynająć nieruchomość po stawkach rynkowych.

Czynsz w SIM nie może przekraczać określonych ustawowo wartości, jednak najemcy muszą dodatkowo partycypować także w kosztach budowy lokalu mieszkalnego.

Dodatkowe informacje:

Luka czynszowa to problem nawet 40 proc. Polaków. Jak chce go rozwiązać Bank Gospodarstwa Krajowego?, www.regiodom.pl