Przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego powinno się sprawdzić jego status prawny. Najbezpieczniej zrobić to przy pomocy księgi wieczystej nieruchomości. Dokument ten zawiera informacje dotyczące ewentualnej hipoteki i przede wszystkim formy własności lokalu.
Podczas weryfikacji statusu prawnego nieruchomości może się okazać, że jest to mieszkanie własnościowe spółdzielcze. Co to właściwie oznacza i czy opłaca się kupić takie mieszkanie np. z pomocą kredytu hipotecznego?
Czym jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
Wyróżnia się cztery podstawowe formy własności mieszkania lub prawa do użytkowania lokalu. Należą do nich: własność odrębna, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu, lokal komunalny oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dzisiaj skupimy się na tym ostatnim. Co oznacza, że mieszkanie jest spółdzielcze własnościowe?
Osoba posiadająca mieszkanie własnościowe spółdzielcze może je użytkować i swobodnie nim rozporządzać. Jest to jednak prawo własności mające charakter ograniczonego prawa rzeczowego.
Właściciel nie może podejmować wszystkich decyzji dotyczących lokalu samodzielnie, lecz w porozumieniu z faktycznym właścicielem, którym de facto nie jest. Czyją własnością jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe? O tym, kto jest właścicielem, przeczytasz w dalszej części artykułu.
Na niektóre działania, jak choćby zmianę przeznaczenia z lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy czy przeprowadzenie generalnego remontu z wyburzaniem ścian potrzebna jest oficjalna zgoda.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe ma szereg charakterystycznych cech, a do najważniejszych należą:
- zbywalność – można je sprzedać,
- dziedziczność – w spadku przechodzi na spadkobierców właściciela,
- możliwość bycia obiektem darowizny – można je przepisać w darowiźnie,
- podleganie egzekucji – w razie długów komornik ma prawo je zająć.
Sprawdź, jak sfinansować kupno mieszkania bez zaciągania kredytu hipotecznego!
Czyją własnością jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
Dotychczasowy użytkownik własnościowego mieszkania spółdzielczego nie jest jego prawdziwym właścicielem, co zresztą zostało już wspomniane.
W przypadku spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu obowiązują specyficzne zasady. Zalicza się ono do ograniczonych praw rzeczowych i jest umocowane w prawie spółdzielczym. Właścicielem budynku i gruntu jest spółdzielnia mieszkaniowa.
Czym różni się mieszkanie spółdzielcze od własnościowego?
Mieszkanie własnościowe a spółdzielcze – jakie są między nimi różnice? Spółdzielcze prawo wymaga uwzględniania zdania spółdzielni mieszkaniowej przy większości decyzji podejmowanych w sprawie lokalu, o niewielu kwestiach można decydować samodzielnie.
Przy całkowitej własności właściciel ma pełne prawo do rozporządzania nieruchomością i nie musi nikogo pytać w żadnej sprawie o zdanie.
To może Cię zainteresować: Zamiana mieszkania na większe, mniejsze lub dom. Czy jest możliwa z kredytem?
Mieszkanie spółdzielcze a księga wieczysta
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe może, ale wcale nie musi mieć założonej księgi wieczystej. Obowiązujące przepisy nie nakładają bowiem obowiązku jej zakładania w przypadku takiego prawa do lokalu.
Jednocześnie warto podkreślić, że mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej można sprzedać, jednak trzeba się liczyć z tym, że jeśli potencjalny kupiec ma zamiar starać się o kredyt mieszkaniowy, to sprawa się nieco skomplikuje.
W takim przypadku właściciel powinien postarać się o założenie księgi wieczystej, aby bank, w którym druga strona transakcji planuje się zadłużyć, mógł ustanowić zabezpieczenie w postaci hipoteki na wskazanej nieruchomości.
Założenie księgi wieczystej na mieszkanie spółdzielcze własnościowe wymaga złożenia w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości wniosku KW-ZAL, do którego dołącza się wymagane załączniki.
Z punktu widzenia formalności koniecznych do załatwienia przy zakładaniu księgi wieczystej i czasu, jaki się z tym wiąże, śmiało można stwierdzić, że mieszkanie spółdzielcze własnościowe z księgą wieczystą jest zdecydowanie łatwiej sprzedać.
Co dzieje się z mieszkaniem spółdzielczym własnościowym po śmierci głównego najemcy?
Kto dziedziczy mieszkanie spółdzielcze własnościowe? Po śmierci współwłaściciela przechodzi ono na drodze dziedziczenia na jego spadkobierców. Mogą to być spadkobiercy wskazani w testamencie pozostawionym przez zmarłą osobę lub spadkobiercy ustawowi.
Oznacza to, że po śmierci głównego najemcy mieszkania własnościowego spółdzielczego nie przechodzi ono na własność spółdzielni mieszkaniowej.
Warto przeczytać: Komu należy się spadek? Ile trzeba za to zapłacić podatku?
Jak dziedziczone jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe dziedziczone jest zgodnie z obowiązującym prawem. W myśl przepisów z chwilą śmierci spadkodawcy prawa i obowiązki zmarłego przechodzą na jedną lub kilka osób – spadkobierców. Jeśli spadkobierca jest jeden, to on ma prawo rozporządzać lokalem.
A co w sytuacji, gdy jest więcej niż jeden spadkobierca mieszkania spółdzielczego własnościowego? Wtedy w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku takie osoby powinny wybrać ze swojego grona przedstawiciela, który będzie realizował w ich imieniu czynności prawne związane z wykonywaniem takiego prawa.
Jak wygląda sytuacja dziedziczenia, gdy mieszkanie spółdzielcze własnościowe nie ma księgi wieczystej? Przy dziedziczeniu nie ma to większego znaczenia. Przebiega ono w taki sam sposób jak w przypadku nieruchomości z księgą wieczystą.
Pamiętaj!
Kwestie dziedziczenia nie będą budzić wątpliwości, jeśli współwłaściciel przepisze je za życia np. na swoje dziecko. Jak przepisać mieszkanie spółdzielcze własnościowe na dziecko? Aby darowizna była ważna, trzeba zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza. Dodatkowo po podpisaniu umowy należy dostarczyć do spółdzielni kopię wspomnianego aktu.
Jak dostać mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
Przejdźmy teraz do kwestii, która zapewne wielu naszych czytelników interesuje najbardziej, a mianowicie, jak wejść w posiadanie mieszkania spółdzielczego własnościowego. Jest na to kilka sposobów.
Pierwszy sposób to uzyskać mieszkanie spółdzielcze lokatorskie, a następnie je wykupić. Zacznijmy jednak od początku, czyli jak starać się o mieszkanie spółdzielcze. Trzeba nabyć spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu od spółdzielni.
Aby otrzymać takie prawo, należy spełnić kilka warunków, w tym przede wszystkim stać się członkiem danej spółdzielni, wnieść wkład własny i zawrzeć ze spółdzielnią umowę o ustanowienie prawa lokatorskiego do lokalu. Posiadając spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, można później ubiegać się o przekształcenie go w prawo własności.
Omówmy jeszcze, jak przejąć mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Najprościej jest znaleźć mieszkanie spółdzielcze na sprzedaż i je kupić. Transakcję sfinansować można w sposób dowolny – płacąc całą kwotę z własnych oszczędności lub biorąc kredyt hipoteczny na mieszkanie spółdzielcze własnościowe.
W tym miejscu jednak warto podkreślić, że warunkiem uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej jest wpis do ksiąg wieczystych. Kredyt na mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej nie jest możliwy.
Jak uzyskać dopłatę do kredytu mieszkaniowego? Sprawdź!
Czy warto kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
Jedni chcą nabyć mieszkanie spółdzielcze własnościowe i w nim zamieszkać, a inni traktują taką inwestycję jako lokatę kapitału i myślą o niej pod kątem późniejszego najmu nieruchomości. Czy to korzystna opcja pod względem finansowym? Czy mieszkanie spółdzielcze własnościowe jest tańsze?
Zakup mieszkania spółdzielczego własnościowego jest dobrą inwestycją szczególnie wtedy, gdy przekształcisz je w mieszkanie spółdzielcze na własność, czyli zostanie przekształcone w prawo własności. Lokale tego typu mają bardzo wiele zalet, a do najważniejszych zazwyczaj należą dobra lokalizacja i komfortowy rozkład pomieszczeń.
Pozostaje jeszcze kwestia tego, ile kosztuje wykup mieszkania spółdzielczego na własność i jak w ogóle tego dokonać. Jeśli chodzi o wykup, trzeba złożyć wniosek do spółdzielni o przekształcenie prawa do lokalu w prawo odrębnej własności i zaczekać na decyzję.
Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku pozostaje jedynie wpłacić na konto spółdzielni kwotę wykupu mieszkania i zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę ze spółdzielnią o ustanowienie odrębnej własności.
Koszty wykupu mieszkania są różne i zależą od wielu czynników, w tym przede wszystkim od wartości danej nieruchomości i metrażu. Same koszty przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność wynoszą ok. do 2000 zł.
Jak założyć księgę wieczystą na mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
W tym celu trzeba złożyć w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości wniosek KW-ZAL o założenie księgi wieczystej. Wniosek ten oczywiście trzeba wypełnić, a razem z nim w sądzie złożyć niezbędne załączniki, w tym między innymi wypis z rejestru gruntów i budynków, wyrys z mapy ewidencyjnej oraz zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o położeniu i powierzchni lokalu. Potrzebny także będzie akt notarialny dotyczący nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Sprawdź!
Czy warto zakładać księgę wieczystą na mieszkanie spółdzielcze własnościowe? Pamiętajmy, że mieszkanie spółdzielcze własnościowe z KW dużo łatwiej jest sprzedać. Grono potencjalnych kupców poszerza się o osoby zamierzające sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym.
Księga jest niezbędna do ustanowienia hipoteki przy kredycie hipotecznym. Jeśli zależy Ci na szybkiej sprzedaży, a lokal nie ma księgi wieczystej, warto ją założyć.
Jak sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
Jedna z najważniejszych kwestii dotyczących sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego dotyczy tego, czy zamiar przeprowadzenia takiej operacji trzeba zgłaszać do spółdzielni. Okazuje się, że nie, wystarczy jedynie po sfinalizowaniu transakcji dostarczyć odpis aktu notarialnego.
Chcąc sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe, warto zacząć od skompletowania niezbędnych dokumentów. Potrzebny jest dokument stanowiący potwierdzenie prawa własności do nieruchomości właściciela, księga wieczysta oraz księga dla gruntu, na którym stoi nieruchomość, a także zaświadczenie od spółdzielni zawierające wszelkie istotne informacje dotyczące mieszkania spółdzielczego własnościowego.
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości – kiedy trzeba go zapłacić?
Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19%. Muszą go zapłacić osoby, które sprzedały mieszkania spółdzielcze przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyły. Jeśli sprzedaż nastąpi po tym czasie, zbywca nie musi uiszczać daniny.
Podatek od nieruchomości – mieszkanie spółdzielcze własnościowe
Osoba nabywająca spółdzielcze prawo do lokalu nie ma obowiązku opłacać samodzielnie podatku od nieruchomości. Powodem jest brak konieczności zgłoszenia go do urzędu skarbowego. Co więcej, kupiec nie otrzymuje też decyzji wymiarowej ustalającej wartość podatku do zapłaty. Podatek od nieruchomości uiszcza spółdzielnia. Jednak pamiętaj, że zostanie on uwzględniony w opłatach, jakie wnosisz na jej rzecz.
Nie przegap:
Bezpieczny Kredyt 2% - analizujemy nowy pomysł rządu na tani kredyt hipoteczny
0 Komentarze