Według danych NBP w 2020 r. nawet połowa mieszkań w dużych polskich miastach kupowana była za gotówkę. Według opinii wielu deweloperów najczęściej w ten sposób kupowane są nowe nieruchomości klasy premium. Drugim najpopularniejszym sposobem na sfinansowanie własnego M jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Z tego rozwiązania korzystają głównie osoby młode między 30 a 40 rokiem życia.
Finansowanie zakupu mieszkania - od czego zacząć?
Decyzja o kupnie własnego mieszkania wymaga przemyślenia wielu kwestii, a jedną z najważniejszych jest ta dotycząca sposobu jego sfinansowania. Większość osób zna wyłącznie dwa sposoby na finansowanie zakupu nieruchomości: przy pomocy oszczędności lub kredytu hipotecznego. Rzeczywiście są to dwie najpopularniejsze metody pokrycia wydatków, ale jak się okazuje, niekoniecznie jedyne.
Jeśli stoisz właśnie przed dylematem, za co kupić mieszkanie, w pierwszej kolejności dokonaj analizy swoich finansów i sytuacji majątkowej. Przede wszystkim musisz mieć świadomość, że brak jakichkolwiek oszczędności będzie dość poważną przeszkodą do tego, by stać się od razu stuprocentowym właścicielem nieruchomości.
Bez gotówki trudno Ci będzie zaciągnąć kredyt hipoteczny, a nawet kupić mieszkanie na raty od dewelopera, który podobnie jak bank wymaga zazwyczaj jakiegoś wkładu własnego.
Przy wyborze sposobu sfinansowania zakupu mieszkania istotne są Twoje obecne zarobki oraz perspektywy zawodowe. Większość rozwiązań dla osób bez gotówki wiąże się bowiem ze spłatą nieruchomości w ratach i to przez wiele lat. Przy niskich i niepewnych zarobkach lepiej odczekać z zaciąganiem takich zobowiązań.
W sfinansowaniu zakupu mieszkania pomocne mogą okazać się inne składniki majątku np. inna nieruchomość. Jeśli masz np. działkę lub inne mieszkanie, możesz je wykorzystać do zaciągnięcia pożyczki hipotecznej lub kredytu refinansowego.
Za chwilę wyjaśnimy szczegółowo różne opcje finansowania zakupu nieruchomości. To, z którego skorzystasz, powinno być przede wszystkim dopasowane do Twoich możliwości finansowych, ale także przemyślane pod względem opłacalności.
Sprawdź, czy warto kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe!
Oszczędności na zakup mieszkania
Najkorzystniejszym sposobem na sfinansowanie zakupu mieszkania będzie sięgnięcie do własnej kieszeni. Nie będziesz musiał przedstawiać nikomu żadnych dokumentów, martwić się o ocenę zdolności kredytowej, ani zwracać pieniędzy z naddatkiem. Niestety, jeśli chcesz kupić mieszkanie w jednym z większych polskich miast, to musisz mieć na ten cel kilkaset tysięcy złotych, a takie oszczędności mają nieliczni.
Tak jak wspomnieliśmy wyżej, oszczędności przydają się jednak także w przypadku korzystania z innych form finansowania zakupu mieszkania. Z tego względu warto je zacząć gromadzić jak najwcześniej, gdy jeszcze nie masz zamiaru kupować nieruchomości.
Skorzystaj z naszego poradnika: Sprawdź, jak oszczędzać, gdy nie masz z czego >>
Kredyt na mieszkanie - czy to jedyna możliwość?
Najpopularniejszą opcją zakupu mieszkania jest skorzystanie ze wsparcia ze strony banku, czyli wzięcie kredytu hipotecznego. Jeśli zdecydujesz się na kredyt na zakup mieszkania, to musisz spełnić dwa podstawowe warunki. Jakie?
- Wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową – na to złoży się kilka czynników, m.in. wysokość twoich zarobków, rodzaj umowy, na jaką jesteś zatrudniony, inne zobowiązania finansowe, wiek oraz to, ile osób masz na utrzymaniu.
- Mieć pieniądze na wkład własny – od 2017 r. wynosi on 20% ceny nieruchomości, choć wciąż wiele banków proponuje kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym wynoszącym 10% (wówczas należy jednak wykupić dodatkowe ubezpieczenie).
Jeśli nie spełniasz powyższych warunków, nie musisz się martwić – istnieją jeszcze inne sposoby na sfinansowanie zakupu własnego M.
Jak sfinansować zakup mieszkania bez kredytu hipotecznego?
Jeśli zastanawiasz się, jak sfinansować zakup własnego mieszkania bez konieczności zaciągania kredytu hipotecznego, możesz skorzystać z wielu alternatywnych rozwiązań. W praktyce większość z nich wiąże się z wieloletnim spłacaniem nieruchomości w ratach. Są to jednak rozwiązania, które są łatwiej dostępne niż kredyt hipoteczny, ponieważ nie wymagają dopełniania skomplikowanych formalności, czy też posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej.
Pożyczka hipoteczna na zakup mieszkania - czy to się opłaca?
Pożyczka hipoteczna różni się od kredytu hipotecznego tym, że możesz ją zaciągnąć na dowolny cel. I w tym przypadku musisz jednak wskazać nieruchomość, na której hipotece bank będzie mógł ustanowić zabezpieczenie. Może to być dowolna nieruchomość np. posiadana przez Ciebie działka lub inne mieszkanie.
Pożyczka na zakup mieszkania jest mniej opłacalna niż kredyt, ponieważ jest od niego droższa i zazwyczaj pozwala pożyczyć nieco mniej środków w stosunku do wartości zabezpieczenia. Jej zaletą jest natomiast brak konieczności posiadania wkładu własnego i możliwość przeznaczenia środków na dowolny cel, a więc np. nie tylko na zakup mieszkania, ale także na jego remont i wyposażenie.
Leasing nieruchomości - co warto o nim wiedzieć?
Leasing nieruchomości to rozwiązanie, którego zasady są niemal identyczne jak w przypadku leasingu auta. Dzięki tej usłudze możesz zatem wziąć w użytkowanie mieszkanie na określony czas i płacić z tego tytułu co miesiąc raty leasingowe. Po zakończeniu umowy możesz albo po prostu wyprowadzić się z lokalu, albo wykupić go na własność za wartość rezydualną, a więc kwotę pomniejszoną o sumy, jakie wpłacałeś przez cały okres trwania umowy wraz z ratami leasingowymi.
Należy pamiętać, że przez cały okres umowy właścicielem lokalu pozostaje leasingodawca. Leasing nieruchomości w tym kontekście przypomina zatem najem z opcją dojścia do własności.
Najem mieszkania z możliwością wykupu - czy warto się zdecydować?
Kolejnym sposobem na sfinansowanie zakupu mieszkania jest najem z opcją wykupu. Pod względem technicznym rozwiązanie to przypomina opisany wyżej leasing nieruchomości. W tym przypadku najemca podpisuje długoterminową umowę najmu, wpłacając jednocześnie część ceny mieszkania np. 30% jego wartości. Następnie co miesiąc reguluje czynsz powiększony o ratę za wykupienie mieszkania. Jeśli w trakcie umowy zbierze odpowiednią gotówkę, może w każdej chwili dopłacić pozostałą sumę za mieszkanie i stać się jego właścicielem przed zakończeniem umowy.
Taką ofertę ma wielu deweloperów. Można z niej także skorzystać w ramach programu rządowego „Mieszkanie Plus”, którego jednym z filarów jest „Mieszkanie dla Rozwoju” polegające właśnie na najmie z dojściem do własności.
Kredyt u dewelopera - na czym polega?
Kredyt u dewelopera jest alternatywą dla kredytu hipotecznego, ale tylko pozorną. W istocie udziela go bowiem także bank, jednak w tym przypadku formalności są załatwiane za pośrednictwem firmy deweloperskiej. To znacznie ułatwia całą procedurę ubiegania się o finansowanie (deweloper przygotowuje wszystkie dokumenty związane z nieruchomością), a ponadto daje szanse na skorzystanie z preferencyjnych warunków zaciągnięcia zobowiązania np. niższej marży.
Musisz jednak pamiętać, że aby skorzystać z kredytu u dewelopera, trzeba spełnić podobne warunki jak przy ubieganiu się samodzielnie o kredyt w banku, czyli posiadać wkład własny w odpowiedniej wysokości oraz zdolność kredytową.
Kredyt refinansowy - jak z niego skorzystać?
Kredyt refinansowy jest specyficznym rodzajem kredytu hipotecznego, który zaciąga się w zasadzie w dwóch przypadkach:
- gdy chcemy zmienić warunki obecnie spłacanego kredytu,
- gdy potrzebujemy większej sumy pieniędzy po zakupieniu nieruchomości za gotówkę.
W kontekście finansowania zakupu mieszkania należy więc rozważyć drugi wariant skorzystania z kredytu refinansowego. Jeśli np. nabyłeś niedawno nieruchomość za gotówkę i w ten sposób pozbyłeś się wszystkich oszczędności, możesz pod jej hipotekę zaciągnąć kredyt refinansowy i przeznaczyć go na dowolny cel, również na zakup kolejnego mieszkania.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu - co warto wiedzieć?
Spółdzielnie mieszkaniowe sprzedają albo spółdzielcze lokatorskie prawa do lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu. Pierwszy wariant jest swego rodzaju formą najmu mieszkania, ponieważ prawo lokatorskie zapewnia wyłącznie prawo do użytkowania danej nieruchomości. Można je jednak przekształcić w prawo własnościowe, w wyniku którego lokator mieszkania staje się jego właścicielem.
W praktyce aby nabyć spółdzielcze prawo do lokalu, należy zazwyczaj wpłacić na początku określoną część wartości mieszkania, a pozostałą kwotę zakupu spłacać w czynszu.
Jak sfinansować zakup mieszkania - dofinansowania i zapomogi
W sfinansowaniu zakupu mieszkania pomagają różne programy rządowe. Przykładem może być działający do 2018 roku program Mieszkanie dla Młodych, który pozwalał uzyskać dofinansowanie wkładu własnego niezbędnego do uzyskania kredytu hipotecznego. Rząd proponował między innymi program Mieszkanie Plus, w ramach którego można było skorzystać z atrakcyjnych warunków najmu mieszkania z dojściem do własności.
W grudniu 2020 roku pojawiły się także wstępne zapowiedzi Ministerstwa Rozwoju o pracach nad nowym programem przewidującym dopłaty do zakupu mieszkań. Z ogólnych informacji na jego temat wynika, że ma on polegać również na dofinansowaniu wkładu własnego i być skierowany do osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie, a więc głównie osób młodych.
Formą zapomogi do zakupu mieszkania są także bonifikaty proponowane przez gminy osobom, które chcą wykupić na własność mieszkanie komunalne. Dzięki takim upustom można nabyć nieruchomość po znacznie niższej cenie niż wynosi jej cena rynkowa.
Więcej informacji: Jak uzyskać dopłatę do kredytu mieszkaniowego? >>
Czy są jeszcze jakieś inne sposoby na sfinansowanie zakupu mieszkania?
Nasze przykłady różnych rozwiązań pokazują, że finansowanie zakupu mieszkania nie musi się sprowadzać wyłącznie do zaciągania kredytu hipotecznego lub wydania całej zaoszczędzonej gotówki. Warto też wspomnieć o innych sposobach wejścia w posiadanie nieruchomości.
Ciekawą opcją stosowaną najczęściej w gronie rodziny jest choćby odwrócona hipoteka. Polega ona na tym, że osoba sprzedająca mieszkanie przenosi własność na kupującego w zamian za możliwość mieszkania w nim do swojej śmierci. W ten sposób młode osoby wchodzą w posiadanie mieszkań zazwyczaj po starszych ciotkach i wujkach, którzy sami nie mają potomków, którym mogliby przekazać swoje nieruchomości w spadku.
Osoby posiadające niewielkie mieszkanie i chcące przeprowadzić się do większego lokalu często korzystają także z opcji zamiany nieruchomości. Wówczas część ceny kupowanego mieszkania rozliczana jest bezgotówkowo, natomiast pozostałą część można pokryć z oszczędności lub kredytu. Jeśli do dopłaty nie jest potrzebna wysoka suma, można ją pokryć nawet najprostszym kredytem gotówkowym, który wymaga o wiele mniej formalności niż kredyt hipoteczny.
16 Komentarze