Mieszkania zaczęły tanieć. W tych lokalach kupujący mają największe szanse na obniżkę ceny

W I kwartale 2026 r. na rynku mieszkań znów pojawiły się spadki cen transakcyjnych. Najmocniej widać je przy kawalerkach i największych lokalach, co może oznaczać większe pole do negocjacji dla kupujących.

Zmiana nie oznacza jednak powrotu do dawnych stawek. W ujęciu rocznym ceny w większości analizowanych miast nadal były zwykle o 5–10 proc. wyższe.

Najważniejsze informacje

• W I kwartale 2026 r. kawalerki potaniały kwartał do kwartału m.in. we Wrocławiu o 2,4 proc. i w Lublinie o 1,9 proc.
• W Krakowie i Poznaniu spadki cen najmniejszych mieszkań wyniosły ok. 0,3 proc.
• W Warszawie i Łodzi ceny kawalerek pozostały niemal bez zmian.
• Gdańsk nadal notował wzrosty cen mieszkań o 1,7–2,5 proc. k/k, poza lokalami powyżej 80 mkw.
• W Warszawie za mieszkanie ok. 50 mkw. płacono przeciętnie ponad 770 tys. zł.

Rynek hamuje, ale nie wszędzie tak samo

Po wcześniejszych wzrostach cen rzędu 1,5–3,5 proc. kwartał do kwartału tempo podwyżek wyraźnie osłabło. Przy popularniejszych metrażach w większości analizowanych miast wzrosty w I kwartale 2026 r. nie przekraczały 1 proc.

Najbardziej widoczne ochłodzenie dotyczy najmniejszych mieszkań. To segment, który wcześniej mocno drożał, dlatego nawet niewielka korekta może budzić emocje wśród osób szukających pierwszego lokalu lub mieszkania inwestycyjnego.

Gdzie mieszkania taniały najbardziej?

1. Wrocław – kawalerki -2,4 proc.
2. Gdańsk – mieszkania powyżej 80 mkw. -2,2 proc.
3. Warszawa – duże mieszkania ponad -2 proc.
4. Lublin – kawalerki -1,9 proc.

Duże mieszkania też pod presją

Spadki nie ograniczyły się do kawalerek. W Gdańsku mieszkania powyżej 80 mkw. potaniały o 2,2 proc. kwartał do kwartału, mimo że w pozostałych segmentach miasto nadal wyróżniało się wzrostami.

Podobny sygnał pojawił się w Warszawie, gdzie największe lokale również potaniały o ponad 2 proc. To może być ważna informacja dla kupujących szukających większego metrażu, bo właśnie w takich ofertach przestrzeń do rozmów o cenie może być większa.

Kluczowy szczegół: ceny nadal są dużo wyżej niż w 2023 r.

Choć kwartalne spadki przyciągają uwagę, porównanie z I kwartałem 2023 r. pokazuje inną skalę problemu. Kawalerki są nadal droższe o ok. 33 proc. w Gdańsku i Lublinie oraz blisko 48 proc. w Krakowie.

W Warszawie nominalny wzrost cen najmniejszych mieszkań przekracza 4900 zł za mkw. To oznacza, że obecna korekta nie kasuje wcześniejszych podwyżek, a jedynie częściowo zmienia układ sił między kupującymi i sprzedającymi.

Co to oznacza dla kupujących?

Dla osób planujących zakup mieszkania to może być moment, w którym warto uważniej sprawdzać ceny transakcyjne, a nie tylko ofertowe. W wybranych segmentach, szczególnie przy kawalerkach i dużych lokalach, negocjacje mogą mieć większe znaczenie niż jeszcze kilka kwartałów temu.

Nie jest to jednak sygnał powszechnej przeceny. Ceny pozostają wyraźnie wyższe niż trzy lata wcześniej, dlatego kluczowe będzie porównanie konkretnego mieszkania z podobnymi transakcjami w tym samym mieście i metrażu. Kto kupuje teraz, powinien liczyć skutki dokładnie, bo niewielka różnica procentowa może oznaczać dziesiątki tysięcy złotych.