Polak na rynku nieruchomości, czyli jak kupujemy nowe mieszkanie?

O ile w przypadku zakupu mieszkania używanego (czyli z rynku wtórnego) nie miałbyś problemu z obejrzeniem kilku a nawet kilkunastu mieszkań, to rynek pierwotny nie daje Ci takiej możliwości. Budynek, w którym znajduje się Twoje mieszkania albo jeszcze nie istnieje albo jest w trakcie budowy. Nie możesz niestety przejść się po pokojach, zajrzeć do kuchni i łazienki czy wyjść na balkon. Pozostaje Ci jedynie oglądanie planów mieszkań czy wizualizacji w katalogu inwestycji.

Kup mieszkanie bez obaw

Wymarzone mieszkanie najczęściej kupujemy w przedsprzedaży (wtedy mamy największy wybór lokali), często na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi”. Taki sposób sprzedawania nieruchomości – przez lata funkcjonowania polskiego rynku nieruchomości – stał się szeroko stosowaną praktyką.

Dużym plusem kupna mieszkania już na samym początku robót budowlanych, jest – oczywiście poza dużym wyborem lokali – niższa cena mieszkań (od kilku do nawet kilkunastu procent). Wynika to z możliwości finansowania inwestycji ze środków wpłacanych na otwarte rachunki powiernicze przez klientów. Dodatkowo, kilkuprocentowy rabat możesz uzyskać, decydując się na mieszkanie w przedsprzedaży (zazwyczaj zanim jeszcze inwestycja ruszy na dobre).

Zdecydowanym minusem kupowania mieszkania na wczesnym etapie realizacji inwestycji jest z kolei brak możliwości jej wizytacji. Możesz jedynie:

• obejrzeć makietę architektoniczną inwestycji (zazwyczaj znajduje się w każdym biurze sprzedaży). Zazwyczaj jest ona wykonana w skali 1:100 i jak najwierniej odwzorowuje inwestycję i jej otoczenie
• oraz szczegółowe plany mieszkań.

Z kolei dzięki tzw. mieszkaniom pokazowym (są one urządzane np. na terenie biura sprzedaży) możesz choć z grubsza zapoznać się z proponowanym standardem czy funkcjonalnością najbardziej popularnych mieszkań (zazwyczaj jedno- i dwupokojowych).

Deweloperzy przygotowują też zestawy wizualizacji, pokazujące zarówno samych mieszkania jak i części wspólne, garaże czy tereny przylegające do osiedla.

Na co zwrócić uwagę, wybierając dewelopera?

Na pewno nie powinieneś kierować się jedynie materiałami promocyjnymi (np. billboardami czy reklamami w mediach). Interesującym Cię inwestycjom i realizującym je firmom deweloperskim powinieneś przyjrzeć się bliżej, korzystając z dokumentów, jakie jest zobowiązany dostarczyć Ci deweloper. Jakie to dokumenty? Sprawdziłem to!

Prospekt informacyjny

Prospekt informacyjny zawiera informacje zarówno na temat firmy deweloperskiej jak i jej inwestycji i składa się z dwóch części:

• Ogólnej – w niej powinny znaleźć się informacje o adresie nieruchomości, numerze księgi wieczystej, istniejących obciążeniach hipotecznych nieruchomości, planie zagospodarowania przestrzennego dla sąsiednich działek. W części ogólnej powinny też znaleźć się dane dotyczące budynku oraz informacje, zawarte w publicznie dostępnych dokumentach, dotyczące inwestycji przewidzianych w promieniu 1 km od nieruchomości, której dotyczy prospekt. Prospekt powinien także wskazywać planowane terminy rozpoczęcia i zakończenia inwestycji.
• Indywidualnej, z informacjami na temat konkretnego lokalu. Część indywidualna powinna: zawierać informacje na temat ceny mieszkania ustalonej między stronami, określać położenie lokalu w budynku oraz powierzchnię, układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych, do których zobowiązuje się deweloper.

Pozostałe dokumenty

Oprócz prospektu informacyjnego, na Twoje życzenie, deweloper powinien udostępnić także inne dokumenty:

• aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (dowiesz się z niej m.in. czy deweloper jest właścicielem nieruchomości, na której będzie prowadzona inwestycja),
• kopię pozwolenia na budowę,
• projekt architektoniczno-budowlany,
• kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) lub aktualne zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEiDG) – informacje niezbędne do wyszukania danych o deweloperze znajdziesz w prospekcie informacyjnym,
• sprawozdanie finansowe dewelopera za okres ostatnich dwóch lat, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową — sprawozdanie spółki dominującej.

Ustawa deweloperska

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 29 kwietnia 2012 r. (tzw. ustawa deweloperska) wprowadziła przepisy regulujące kwestie transakcji deweloperskich.

Zgodnie z jej zapisami:

• Umowa deweloperska oraz poprzedzająca ją umowy przedwstępna muszą być zawarte w formie aktów notarialnych i powinny zawierać postanowienia o charakterze informacyjnym oraz normatywnym (zwiększa to bezpieczeństwo interesów obu stron umowy). Według ustawy deweloperskiej dokument, który nie spełnia tego wymogu jest nieważny.
• W umowie deweloperskiej muszą znaleźć się m.in.: dokładne dane obu stron umowy, istotne cechy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy, harmonogram prac budowlanych, harmonogram płatności, warunki i konsekwencje odstąpienia od umowy oraz zasady odbioru lokalu.
• Środki wpłacane przez kupujących mieszkanie wpłacane są na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Istnieją dwa rodzaje takiego rachunku: otwarty i zamknięty. W przypadku rachunku otwartego, bank wypłaca deweloperowi środki po ukończeniu danego etapu inwestycji i zgodnie z harmonogramem płac. W w przypadku rachunku zamkniętego – środki są wypłacane dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa do własności lokalu.
• Przed podpisaniem umowy deweloperskiej możesz zażądać od dewelopera prospektu informacyjnego, dokumentu, w którym znajdują się wszystkie szczegóły dotyczące dewelopera i danej inwestycji.
• Ogłoszenie upadłości dewelopera nie skutkuje wygaśnięciem stosunku prawnego, jaki wynika z umowy rachunku mieszkaniowego. W takiej sytuacji środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz nieruchomości, na których prowadzono inwestycję, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem. Zgromadzenie nabywców może podjąć jednak uchwałę o kontynuacji przedsięwzięcia lub uchwałę w sprawie zawarcia układu likwidacyjnego (zaspokojenie wierzycieli poprzez likwidację majątku upadłego).

Zweryfikuj dewelopera

Jeżeli deweloper jest spółką giełdową, łatwo znajdziesz informacje o jego sytuacji finansowej w oficjalnych raportach. Warto też zweryfikować inwestora poprzez sprawdzenie rejestru dłużników. Powinieneś też odwiedzić ukończoną już inwestycji i porozmawiać z mieszkańcami. Od lokatorów uzyskasz najbardziej rzetelne informacje np. na temat jakości wykonania. Możesz też korzystać z forów internetowych. Pamiętaj tylko, że nie są one rzetelnym źródłem informacji. Pod wieloma nickami może na nich pisać negatywnie np. niezadowolony, zwolniony pracownik, a pozytywnie – specjalnie zatrudniona firma.

Sprawdź umowę deweloperską

Zanim podpiszesz umowę deweloperską, sprawdź, czy zawiera ona wszystkie konieczne punkty, takie jak:

• dokładne dane obu stron umowy,
• harmonogram prac budowlanych,
• harmonogram płatności,
• termin ukończenia inwestycji,
• datę przeniesienia prawa własności do mieszkania na kupującego
• oraz szczegółowe informacje dotyczące wykończenia mieszkania, sposobu pomiaru jego powierzchni i schematy instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej.

Powinieneś też dopilnować, żeby w umowie znalazły się także zapisy o karach umownych za niedotrzymanie jej warunków przez przez każdą ze stron.

Przynależność do PZFD

Jeśli chcesz sprawdzić wybraną firmę deweloperską, warto wejść na stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości. Znajduje się tam wyszukiwarka KRS, w której możesz zweryfikować, czy deweloper nie znajduje się aktualnie w stanie upadłości.

Warto upewnić się też, że deweloper, z którego oferty chcesz skorzystać, należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Inwestorzy, którzy chcą dołączyć do PZFD, muszą uzyskać rekomendację dwóch innych firm deweloperskich działających na rynku oraz podpisać i zobowiązać się do przestrzegania Kodeksu Dobrych Praktyk, który został zaakceptowany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Dotyczy on podwyższonej staranności w relacjach na linii klient – deweloper, zarówno na etapie przedsprzedażowym, sprzedażowym, jak i posprzedażowym.

Kredyt hipoteczny

Cena metra kwadratowego mieszkania wynosi od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych. Nie powinno zatem dziwić, że kredyty hipoteczne to – w wielu przypadkach – jedyny sposób na sfinansowanie zakupu mieszkania.

Zanim złożysz wniosek o udzielenie kredytu hipotecznego, powinieneś porównać co najmniej kilka ofert z różnych banków. Możesz to zrobić, nie wstając z fotela. W wybraniu najbardziej korzystnej oferty pomoże Ci porównywarka kredytów hipotecznych.

Dowiedz się, jak zwiększyć swoje szanse na kredyt hipoteczny >>

Odbiór mieszkania

Kiedy Twoje mieszkanie zostanie już wybudowane nadejdzie czas na najbardziej wyczekiwaną chwilę – odbiór mieszkania.

W czasie odbioru mieszkania powinieneś mieć ze sobą projekt (zawiera on wszystkie ważne informacje dotyczące mieszkania: liczbę pomieszczeń, metraż, rozmieszczenie okien i drzwi wejściowych, instalacje, itp.) oraz umowę deweloperską. Jeżeli masz taką możliwość, to po odbiór kluczy warto wybrać się z fachowcem, który sprawdzi, czy wszystko zostało wykonane zgodnie z umową, projektem oraz sztuką budowlaną. Ważną kwestią jest też obmiar mieszkania. Najlepiej dokonać go przy użyciu dalmierza laserowego lub taśmy.

Podczas odbioru mieszkania lub domu jednorodzinnego należy sporządzić protokół, w którym możesz zgłosić ewentualne wady i nieprawidłowości. Deweloper, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, zobowiązany jest wydać oświadczenie o uznaniu lub odrzuceniu wskazanych wad. Następnie w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, powinien usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Chcesz mieć pewność, że wybrałeś firmę deweloperską, która w terminie wybuduje Twoje mieszkanie? W takim razie powinieneś dokładnie zapoznać się z dokumentami, jakie udostępni Ci deweloper. Nie bój się też pytać. W Twoim interesie jest wiedzieć jak najwięcej o firmie, jej przeszłości czy zrealizowanych przez nią inwestycjach.