Zakup mieszkania na wynajem - o czym trzeba pamiętać?

  • 05 Sty 2022 | 00:00
  • 8 min. czytania
  • Komentarze(2)
Chcesz zainwestować swoje oszczędności w zakup mieszkania na wynajem? Sprawdź, co trzeba wiedzieć i na co zwrócić uwagę, planując taką inwestycję. Dowiedz się też, czy kupno mieszkania na wynajem warto sfinansować kredytem hipotecznym.
Zakup mieszkania na wynajem - o czym trzeba pamiętać?

Z tego artykułu dowiesz się:

Więcej

Niskie stopy procentowe, z którymi mieliśmy do czynienia przez większość 2021 r. powodowały, że oszczędzanie w bankach było nieopłacalne. Z uwagi na to, że mieszkania są traktowane jako dobry sposób na długoterminową lokatę kapitału, część osób kupowała je nie na własny użytek a na wynajem. Niektórzy w tym celu korzystali z kredytu hipotecznego z myślą, że czynsz płacony przez najemcę pokryje miesięczną ratę kredytu i może uda się osiągnąć nawet jakiś zysk.

Zwrot akcji miał miejsce pod koniec roku. W październiku, listopadzie i grudniu 2021 r. oraz w styczniu 2022 r. Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe. O ile jeszcze pod koniec września 2021 r. stopa referencyjna NBP wynosiła 0,1%, to po styczniowej podwyżce jej wysokość to 2,25%.

W ślad za wzrostem stóp procentowych NBP w górę poszybowała także stawka WIBOR®, na podstawie której ustalane jest zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Obecnie (5 stycznia 2022 r.) wysokość stawki trzymiesięcznej to 2,59%, a sześciomiesięcznej – 2,90%. Wyższy WIBOR® to z kolei większe raty kredytów i mniejsza opłacalność wynajmu.

Sprawdź kiedy wzrost stawek WIBOR® przełoży się na wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych

O czym trzeba pamiętać kupując mieszkanie na wynajem, a w szczególności finansując jego zakup kredytem hipotecznym? Sprawdziłem.

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania na wynajem - o czym trzeba pamiętać?

Zanim weźmiesz kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem, musisz zastanowić się, czy taka inwestycja będzie dla Ciebie opłacalna. Co powinieneś zrobić? Przede wszystkim sprawdzić, czy kredyt hipoteczny na zakup nie obciąży zbytnio Twojego budżetu i czy będziesz mógł otrzymać finansowanie w interesującej Cię wysokości. Jak możesz to zrobić?

Sprawdź, czy masz wystarczającą ilość środków, które możesz przeznaczyć na wkład własny (większość banków wymaga posiadania 20% własnych środków). Drugą istotną sprawą jest posiadanie zdolności kredytowej. Możesz oszacować ją samodzielnie. Dowiedz się, jak sprawdzić zdolność kredytową.

Pamiętaj!

Wiążącą analizę zdolności kredytowej przeprowadzi analityk z banku, w którym złożysz wniosek o udzielenie kredytu hipotecznego.

Kredyt gotówkowy na wkład własny to zły pomysł. Dowiedz się dlaczego!

Kredyt hipoteczny na zakup i remont mieszkania 2022

Kredytem hipotecznym możesz nie tylko sfinansować zakup mieszkania, ale także jego wykończenie (w przypadku zakupu od dewelopera) lub remont (jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym).

Biorąc kredyt hipoteczny na zakup i remont mieszkania, powinieneś pamiętać o tym, że bank może sfinansować wyposażenie go w takie elementy wyposażenia jak np. wanna, kabina prysznicowa, szafy wnękowe, meble kuchenne, grzejniki czy sprzęt AGD pod zabudowę. Wspólnym mianownikiem tych sprzętów jest to, że są one na stałe związane z mieszkaniem. Oznacza to, że środkami z kredytu hipotecznego nie sfinansujesz np. sprzętu RTV czy mebli.

Lokalizacja mieszkania to podstawa sukcesu

Wybierając mieszkanie na wynajem powinieneś zwrócić uwagę na jego lokalizację, powierzchnię oraz na koszty, jakie będziesz ponosił jako jego właściciel. Jako przyszły inwestor musisz odpowiedzieć sobie także na następujące pytania:

  • do kogo przede wszystkim skierujesz ofertę wynajmu?
  • jakie zalety mieszkania ceni docelowa grupa najemców?

I tak, jeżeli najemcami mają być głównie studenci, to kwestiami ważniejszymi niż standard będą:

  • lokalizacja blisko największych uczelni lub z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej
  • i niska stawka najmu.

Z kolei najemca pracujący oczekuje:

  • nieco lepszego standardu mieszkania,
  • miejsca parkingowego albo dobrego dostępu do komunikacji miejskiej
  • oraz – co jest szczególnie ważne w dobie pracy zdalnej – dostępu do szybkiego łącza internetowego (nie musisz sam zawierać umowy, ważne jest żeby w budynku było stosowne okablowanie, a operatorzy udostępniali swoje usługi).

Powinieneś się też zastanowić nad standardem wyposażenia mieszkania. Jeżeli poświęcisz nieco czasu na wizyty w sklepach z meblami i wyposażeniem, to możesz zaaranżować wystrój mieszkania tak, że nie będziesz narzekał na brak zainteresowania nim.

Jaki metraż nieruchomości wybrać?

Kolejną ważną sprawą jest wielkość mieszkania. W większości przypadków mieszkania niewielkie (np. kawalerki), zapewniają nieco wyższą stopę zysku z wynajmu, niż mieszkania większe. Dzieje się tak z uwagi na korzystniejszą relację pomiędzy stawką czynszu za 1 mkw. i kosztem zakupu 1 mkw. mieszkania.

Nie musisz jednak bezwzględnie nastawiać się na zakup małego lokalu. Niektórzy najemcy (np. studenci) wolą wspólnie wynajmować większe mieszkanie (np. o powierzchni 50 mkw. - 60 mkw.). Takie rozwiązanie pozwala m.in. na obniżenie kosztów wynajmu.

Nie powinieneś raczej brać pod uwagę mieszkań większych niż 60 mkw. Większe mieszkania – podobnie jak domy na wynajem – nie cieszą się na ogół zainteresowaniem ze strony potencjalnych najemców.

Koszty mieszkań w Polsce – prognozy na 2022

Zanim zaczniesz liczyć zysk, jaki przyniesie Ci najem mieszkania, powinieneś pamiętać, że najpierw musisz ponieść koszty. Jakie? Pokażę je na przykładzie z raportu Expandera i Rentier.io „Najem mieszkań, grudzień 2021”.

Według analityków Expandera u Rentier.io, przy założeniu, że:

  • zakup mieszkania na wynajem był finansowany bez udziału kredytu,
  • mieszkanie jest wynajmowane przez 12 miesięcy w roku,

przeciętna stopa zwrotu brutto (tj. nie uwzględniająca dodatkowych kosztów) wynosi 5,7%, a przeciętna rentowność netto to 4%.

Jeżeli z kolei mieszkanie stoi puste przez jeden miesiąc w roku i wynajmujący opłaca z własnej kieszeni czynsz dla administracji, średnia rentowność netto wynosi 3,5%.

Jaka jest rentowności netto z wynajmu mieszkania? Pokażę na przykładzie 40-metrowego mieszkania z Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania, Gdańska i Częstochowy.

Miasto

Rentowność inwestycji netto, gdy mieszkanie jest wynajęte przez:

12 miesięcy

11 miesięcy

Częstochowa

4,8%

4,3%

Łódź

4,5%

4,0%

Wrocław

4,3%

3,8%

Gdańsk

4,0%

3,5%

Poznań

3,9%

3,5%

Warszawa

3,9%

3,5%

Kraków

3,3%

2,9%

Źródło: Raport Expandera i Rentier.io „Najem mieszkań, grudzień 2021”

W przypadkach podanych w tabeli rentowność netto uwzględnienia:

  • prowizję pośrednika (3%),
  • podatek od czynności cywilnoprawnych (2%),
  • taksę notarialną i wypisy z KW, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy oraz ubezpieczenie nieruchomości,
  • podatek ryczałtowy (8,5%)
  • i koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu).

Zdaniem analityków Expandera, wraz z powrotem do normalności (w czym pomóc ma szczepionka, nabyta odporność czy lek na koronawirusa), można spodziewać się nie tylko dalszego wzrostu popytu na wynajem mieszkań, ale także wzrostu stawek. Ich tempo wzrostu powinno być jednak umiarkowane.

Wyliczenia sporządzone zostały na podstawie 12 044 ogłoszeń najmu oraz 32 437 unikalnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań (czyli z pominięciem duplikatów). Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 1 do 30 listopada 2021 r.

Jakie wnioski płyną z danych dotyczących rentowności wynajmu netto?

Po pierwsze – im dłuższy jest okres, przez który mieszkanie jest wynajmowane, tym więcej na nim zarobisz.

Po drugie – więcej zyskasz na najmie mniejszego mieszkania.

Na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny?

Jeśli chcesz, żeby czynsz pobierany od najemców spłacał Twój kredyt hipoteczny, musisz zaciągnąć zobowiązanie na możliwie najdłuższy okres. Tylko w ten sposób Twoja miesięczna rata będzie niska.

Pamiętaj tylko o tym, że zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, zdolność kredytowa musi być liczona dla okresu spłaty wynoszącego maksymalnie 25 lat. Oznacza to, że nawet jeśli będziesz chciał wziąć kredyt na np. 30 lat, to będziesz musiał mieć zdolność kredytową do spłaty zobowiązania w okresie krótszym o 5 lat.

Zakup mieszkania na wynajem a wysokie stopy procentowe

Wysokie stopy procentowe wpływają negatywnie na opłacalność zakupu mieszkania na wynajem, finansowanego kredytem hipotecznym. Może okazać się, że miesięczna rata kredytu może być wyższa od kosztu najmu (nie uwzględniającego opłat licznikowych i administracyjnych). Jaka może to być różnica? Dobrze pokazują to wyliczenia z raportu Expandera i Rentier.io „Najem mieszkań, grudzień 2021”.

Miasto

Przeciętny koszt najmu mieszkania 40 m2
(bez opłat licznikowych i administracyjnych)

Rata kredytu na zakup mieszkania 40 m2
(przy założeniu 10% wkładu własnego)

Różnica

Kraków

1 714 zł

2 327 zł

-613 zł

Warszawa

2 240 zł

2 619 zł

-379 zł

Gdańsk

1 920 zł

2 200 zł

-322 zł

Poznań

1 600 zł

1 819 zł

-219 zł

Wrocław

1 920 zł

2 034 zł

-114 zł

Łódź

1 520 zł

1 506 zł

+14 zł

Częstochowa

1 280 zł

1 155 zł

+125 zł

Źródło: Raport Expandera i Rentier.io „Najem mieszkań, grudzień 2021”

Tylko w przypadku Łodzi i Częstochowy różnica między przeciętnym kosztem najmu a miesięczną ratą kredytu jest dodatnia, co oznacza, że jedynie w tych miastach inwestor, który sfinansował zakup mieszkania na wynajem z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, ma szanse na osiągnięcie zysku.

Zasady wynajmu w ramach Nowego Ładu - co warto wiedzieć?

Obowiązujący od początku 2022 r. Nowy Ład przyniesie także zmiany dla osób wynajmujących mieszkania. Będą one dotyczyły sposobu rozliczania prywatnego najmu mieszkania.

Obecnie wynajmujący może rozliczać najem na dwa sposoby:

  • Na zasadach ogólnych – w tym przypadku jego dochód jest opodatkowany według skali podatkowej, która wynosi 17% dla pierwszego progu(do 120 tys. zł) i 32% dla progu drugiego (dla nadwyżki ponad 120 tys. zł). Trzeba tu także uwzględnić kwotę wolną od podatku (od 2022 r. wynosi ona 30 tys. zł).
  • Na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – w tym przypadku stawka podatku wynosi 8,5% (dla dochodów do 100 tys. zł) i 12,5% (od nadwyżki ponad 100 tys. zł). Osoby rozliczające wynajem na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie mogą odliczyć od podstawy opodatkowania żadnych kosztów (np. odpisów amortyzacyjnych, remontów czy zakupu wyposażenia mieszkania).

Od 2023 r. osoby fizyczne wynajmujące mieszkania będą mogły rozliczać się tylko na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Więcej o zasadach rozliczania prywatnego najmu mieszkania dowiesz się z artykułu „Jak rozliczyć prywatny najem mieszkania?

Co prawda średnia rentowność wynajmu nadal jest wyższa od zysku, jaki można osiągnąć, wpłacając pieniądze na depozyt bankowy. Trzeba jednak pamiętać, że dzieje się tak pod warunkiem, że zakup mieszkania nie jest finansowany kredytem. Jeśli więc planujesz sfinansowanie zakupu mieszkania pod wynajem z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, powinieneś bardzo dokładnie przeliczyć opłacalność tej inwestycji. W dobie wysokich stóp procentowych może ona nie być opłacalna.

Data publikacji:
05 Sty 2022

2 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

  • Agnieszka Szymura Ekspert 12 września 2017
    Bardzo ciekawy i merytoryczny artykuł. Mam nadzieję, że są jeszcze uczciwi właściciele, którzy przestrzegają zasad przyzwoitości
  • Urszula Ekspert 05 kwietnia 2017
    Przydatne rady. Dostałam w spadku małe mieszkanie w dobrej lokalizacji, a że mam gdzie mieszkać to może zdecyduję się je wynajmować. Ogólnie wymaga odświeżenia, ale łazienkę przydałoby się wyremontować. Mąż mnie namawia, żeby podjechać 22 kwietnia na centralne targi budowlane do Warszawy, żeby przeliczyć koszt takiego remontu.

Podobne artykuły