Zakup mieszkania na wynajem - o czym trzeba pamiętać?

  • 27 Lis 2019
  • 5 min. czytania
  • Komentarze(2)
Spadek zyskowności lokat bankowych, w naturalny sposób zwiększa zainteresowanie inwestycyjnym wynajmem mieszkania. Nikogo nie dziwi już sytuacja, w której kredyt hipoteczny zaciągany jest na zakup mieszkania przeznaczonego pod wynajem. Wśród młodych inwestorów panuje przekonanie, że taki kredyt “spłaca się sam”, co zapewne w znacznym stopniu wpłynęło na wyższą cenę najmu. Zyski pochodzące z czynszu od najemców przeznaczana są bowiem często na spłatę rat.
Zakup mieszkania na wynajem - o czym trzeba pamiętać?

Czy inwestycja tego rodzaju ma jeszcze sens? Na co trzeba zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania na wynajem? Na jaki okres zaciągnąć kredyt hipoteczny, którym sfinansowany ma zostać zakup mieszkania? Sprawdzamy.

Kredyty hipoteczne wciąż popularne

Jak wynika z najnowszych danych, Polacy jeszcze chętniej i częściej decydują się na kredyt hipoteczny. W tej kwestii już od kilku lat widać trend wzrostowy. Co więcej, wzrasta także średnia wartość kredytu hipotecznego. W 2018 roku wynosiła ona ok. 247 tys. zł, czyli o ponad 15% więcej niż rok wcześniej. W pierwszych 8 miesiącach 2019 Polacy zaciągnęli zaś 159,2 tys. kredytów mieszkaniowych na wartość 42,86 mld zł. Wydaje się zatem, że rok 2019 pobije rekord pod względem liczby zaciąganych kredytów hipotecznych.

Warto przy tym dodać, że znaczna część z nich kupuje mieszkania na wynajem. W 2018 roku aż 715 tysięcy osób czerpało przychody z najmu mieszkań. W grupie tej znaleźli się zarówno doświadczeni inwestorzy, jak i osoby, które na taki krok zdecydowały się po raz pierwszy.

Bierzemy kredyt hipoteczny na zakup mieszkania na wynajem - o czym pamiętać?

Zanim zdecydujesz się wziąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania pod wynajem, musisz zastanowić się, czy taka inwestycja na pewno będzie opłacalna. W pierwszej kolejności powinieneś zbadać potencjał lokalnego rynku. Może się bowiem okazać, że nawet obecni inwestorzy mają problem ze znalezieniem rzetelnych najemców. Taka sytuacja jest możliwa w przypadku małych miast oraz większych ośrodków miejskich zmagających się z kłopotami demograficznymi.

Kwestia numer 1: lokalizacja mieszkania jest podstawą sukcesu

Analiza popytu będzie konieczna także w przypadku metropolii, które z uwagi na napływ ludności są najbardziej atrakcyjne dla wynajmujących (tzn. Warszawy, Wrocławia, Krakowa i Gdańska). Jako przyszły inwestor musisz odpowiedzieć sobie na następujące pytania:

  • Do kogo (przede wszystkim) zostanie skierowana oferta wynajmu?
  • Jakie zalety mieszkania ceni docelowa grupa najemców?

Jeżeli najemcami mają być głównie studenci, to lokalizacja blisko największych uczelni i niska stawka najmu wydają się ważniejszymi kwestiami, niż standard mieszkania. Można również ukierunkować się na najem dla młodych pracowników, którzy oprócz nieco lepszego standardu lokalu oczekują miejsca parkingowego albo bardzo dobrego dostępu do komunikacji miejskiej.

Kwestia numer 2: Jaki metraż wybrać?

Wielkość kupowanego mieszkania jest kolejną ważną kwestią. W większości przypadków niewielkie lokale (kawalerki albo kompaktowe M2), zapewniają nieco wyższą stopę zysku z wynajmu, niż mieszkania o większej powierzchni. Dzieje się tak ze względu na korzystniejszą relację pomiędzy stawką czynszu za 1 mkw. i kosztem zakupu 1 mkw. mieszkania.

Różnice w rentowności nie oznaczają jednak, że musisz bezwzględnie nastawić się na zakup małego lokalu. Najemcy należący do niektórych grup (np. studenci lub pracownicy ze wschodu), preferują wspólne wynajęcie większego mieszkania (np. o powierzchni 50 mkw. - 60 mkw.). Takie rozwiązanie pozwala m.in. na obniżenie kosztów wynajmu.

Jak pokazują, dane Polacy chętniej zaciągają kredyt hipoteczny na zakup mieszkania trzypokojowego aniżeli kawalerki. Jeżeli jednak planujesz najem lokalu, raczej nie powinieneś brać pod uwagę „M” większych niż 55 mkw. - 60 mkw. Takie mieszkania na ogół nie cieszą się zainteresowaniem ze strony potencjalnych najemców (podobnie jak domy przeznaczone na wynajem).

Kwestia numer 3: inwestor ponosi koszty wynajmu nie tylko na początku

Inwestycja w wynajem lokalu mieszkalnego wymaga solidnej analizy opłacalności. Wykonanie obliczeń jest zalecane, gdy posiadasz już wiedzę na temat możliwego do uzyskania czynszu, ceny i lokalizacji mieszkania oraz szacunkowej wysokości kosztów.

Przykładową analizę zyskowności najmu można przeprowadzić dla nowej warszawskiej kawalerki (30 mkw.), która po uwzględnieniu notarialnych kosztów zakupu (0,50% wartości lokum) kosztuje 225 763 zł. Za wynajem takiego lokalu, właściciel otrzyma 1 650 zł/m-c przez 11 miesięcy w roku (po odliczeniu kosztu mediów pokrywanego przez najemcę).

Trzeba jednak pamiętać o kosztach wynajmującego, które dotyczą miesięcznych opłat dla wspólnoty mieszkaniowej (9 zł/mkw.), kosztów wykończenia lokalu (850 zł/mkw.) i kosztu napraw oraz remontów w pięcioletnim okresie (120 zł/mkw.). Po stronie wydatków trzeba również wliczyć podatek dochodowy (PIT) płacony na zasadach ogólnych według stawki 17%. Wysokość podatku uwzględnia amortyzację lokalu wynoszącą 1,50% rocznie oraz koszty ponoszone przez wynajmującego.

Po wzięciu pod uwagę powyższych założeń, roczna stopa zysku w ciągu pierwszych 5 lat inwestycji wynosi 3,20% (bez wliczenia inflacji, z uwzględnionym opodatkowaniem). Analogiczny wynik obliczony dla pięciu pozostałych miast wynosi:

  • Kraków - 2,28% (cena mieszkania: 193 925 zł, miesięczny czynsz: 1 350 zł)
  • Łódź - 1,43% (cena mieszkania: 141 826 zł, miesięczny czynsz: 1 100 zł)
  • Wrocław - 2,82% (cena mieszkania: 188 136 zł, miesięczny czynsz: 1 450 zł)
  • Poznań - 1,89% (cena mieszkania: 185 242 zł, miesięczny czynsz: 1 250 zł)
  • Gdańsk - 2,95% (cena mieszkania: 162 086 zł, miesięczny czynsz: 1 400 zł)

Przy wykonywaniu każdej symulacji zysków z najmu, trzeba uwzględnić również ewentualny koszt kredytu bankowego i skutki podwyżki jego oprocentowania o 2 - 3 punkty procentowe. Kolejną ważną kwestią jest wysokość inflacji, która podobnie jak w przypadku depozytów pomniejsza Twoje faktyczne zyski.

Na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny?

Jeśli chcesz, aby czynsz pobierany od najemców spłacał w większości raty Twojego kredytu, musisz zaciągnąć zobowiązanie na możliwie jak najdłuższy okres. Tylko w ten sposób uzyskasz niskie raty. Do szacunków najlepiej wykorzystać kalkulator kredytów hipotecznych, dzięki któremu obliczyć wysokość miesięcznej raty kredytu.

Porównaj także średnie stawki za wynajem w Twoim mieście. Dla przykładu średnia cena najmu mkw w Warszawie to 2 000 złotych. Musisz jednak pamiętać, aby od tej sumy odjąć czynsz. Oznacza to więc, że na ogół uzyskasz 1 400 zł miesięcznie na wynajmie. Postaraj się, aby rata Twojego kredytu nie przekraczała tej kwoty.

Dodano:
27 Lis 2019

Zaktualizowano:
28 Maj 2020

2 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

  • Agnieszka Szymura Ekspert 12 września 2017
    Bardzo ciekawy i merytoryczny artykuł. Mam nadzieję, że są jeszcze uczciwi właściciele, którzy przestrzegają zasad przyzwoitości
  • Urszula Ekspert 05 kwietnia 2017
    Przydatne rady. Dostałam w spadku małe mieszkanie w dobrej lokalizacji, a że mam gdzie mieszkać to może zdecyduję się je wynajmować. Ogólnie wymaga odświeżenia, ale łazienkę przydałoby się wyremontować. Mąż mnie namawia, żeby podjechać 22 kwietnia na centralne targi budowlane do Warszawy, żeby przeliczyć koszt takiego remontu.

Podobne artykuły