Zamiana mieszkania obciążonego hipoteką na większe - jak zmienić mieszkanie mając kredyt?

Zamiana kredytowanego mieszkania na większe jest możliwa. Sprawdź:

• Zamiana mieszkania własnościowego na własnościowe jest najprostsza pod względem formalności.
• Możesz zamienić mieszkanie własnościowe, spółdzielcze i komunalne albo dom.
• Przy zamianie mieszkania obciążonego hipoteką musi zostać ona przeniesiona na nową nieruchomość.
• Bank może wyrazić zgodę na zmianę przedmiotu ustanowienia hipoteki.

Na czym polega zamiana mieszkania?

Zamiana mieszkania polega na oddaniu swojej nieruchomości i uzyskaniu w zamian innej. Proces ten nazywany jest podwójną transakcją sprzedaży. Właściciele obu nieruchomości podpisują umowę zamiany, która zobowiązuje ich do przeniesienia praw własności na drugą stronę. Na podstawie jednego dokumentu możesz zgodnie z prawem zamienić się mieszkaniami z inną osobą.

Umowa zamiany mieszkań wymaga zatwierdzenia w formie aktu notarialnego. Gdy jedno z mieszkań jest obciążone kredytem hipotecznym, to wtedy musisz uzyskać zgodę banku. Żadna ze stron nie musi mieć na własność mieszkań, aby przeprowadzić ich zamianę. Jednak ich wartość powinna być mniej więcej podobna. Jeśli nie jest, możesz zamienić mieszkanie z dopłatą. Wtedy kontrahent zyskujący więcej wartą nieruchomość, musi zapłacić drugiej stronie różnicę w cenie.

Warto zatem wiedzieć: Inflacja a wartość nieruchomości z kredytu. Czy wartość mieszkania rośnie wraz z inflacją?

W zależności od rodzaju mieszkania do zamiany szczegóły dotyczące takiego procesu czy formalności konieczne do dopełnienia mogą się nieco różnić.

Nieco inaczej wygląda procedura formalna zamiany mieszkania własnościowego, komunalnego czy spółdzielczego:

• Zamiana mieszkania własnościowego – potencjalnie pod względem prawnym najłatwiejsza do przeprowadzenia, ponieważ w całej procedurze nie jest wymagany udział osób trzecich. Jest realizowana w kancelarii notarialnej. Właściciele obu mieszkań mają pełną swobodę w zakresie ustalania szczegółów takiej transakcji. Musicie ustalić wartość rynkową swojej nieruchomości – samodzielnie lub z pomocą rzeczoznawcy. Nie zapominajcie o tym, aby sprawdzić Księgi wieczyste pod kątem tego, czy mieszkania nie są obciążone hipoteką i porozumieć się w kwestii wysokości ewentualnej dopłaty. Pamiętaj, że właściciel każdego z mieszkań musi dostarczyć szereg dokumentów. Należą do nich: dowód osobisty, umowę zakupu mieszkania, zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czy zaświadczenie o zameldowaniu. Po ustaleniu szczegółów takich jak sposób i czas przekazania lokali spisywana jest ostateczna umowa, która zawiera dane obu właścicieli i szczegóły dotyczące nieruchomości. Możesz też zamienić mieszkanie własnościowe na komunalne. Jednak z uwagi na to, że właścicielem lokalu komunalnego jest gmina, musi ona wyrazić zgodę na uczynienie najemcą mieszkania komunalnego właściciela lokalu własnościowego.
• Zamiana mieszkania komunalnego – możliwa jest zamiana mieszkania komunalnego, z zasobów gminy, która pozostaje jego właścicielem, na inne tego samego typu. Jeśli w zasobach gminy są wolne lokale, nawet nie musisz szukać chętnego do przeprowadzenia zamiany. Zwykle jednak o to trudno i drugą osobę skłonną do zamiany mieszkań komunalnych musisz znaleźć na własną rękę. W tym przypadku formalności jest więcej niż przy mieszkaniach własnościowych. Zamiana mieszkania komunalnego na większe lub mniejsze wiąże się z koniecznością złożenia do urzędu miasta albo gminy stosownego wniosku razem z kompletem wymaganych dokumentów. Niekiedy gmina w związku z zamianą lokali nalicza dopłatę, co wiąże się z ich wartością. Odstępne przy zamianie mieszkania komunalnego ustalane jest na podstawie różnicy wartości pomiędzy jednym a drugim lokalem. Ze względu na brak tytułu własności najemca lokalu komunalnego niestety nie może wymienić go na nieruchomość własnościową. Jednak w drugą stronę taka transakcja, jak już wspomniałem, jest możliwa.
• Zamiana mieszkania spółdzielczego – w zależności od formy własności – czyli czy danej osobie należy się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu, procedura zamiany będzie wyglądać inaczej. Jeśli masz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu takim mieszkaniem możesz swobodnie dysponować. Obejmuje to zamianę na inne tego typu bądź stanowiące odrębną własność. Przy takiej zamianie obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego, a umowa zamiany przybiera postać aktu notarialnego. W drugim przypadku zamiana mieszkania spółdzielczego lokatorskiego jest bardziej skomplikowana. Jego właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa, dlatego możliwości dysponowania nim są ograniczone. Kwestie związane z zamianą mieszkań spółdzielczych lokatorskich reguluje statut spółdzielni, dlatego zapoznaj się z jego treścią. Jeśli mieszkania do zamiany znajdują się w innych spółdzielniach, sprawdź statuty obu z nich. Zamiana takich lokali jest możliwa, ale wymaga zrzeczenia się przez jedną stronę swojego członkostwa w danej spółdzielni oraz lokatorskiego prawa do mieszkania. Z kolei druga strona musi zostać przyjęta w poczet członków spółdzielni, a także podpisać umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Kolejna możliwość to zamiana mieszkania na dom. Pod względem formalnym sytuacja wygląda tutaj podobnie jak w przypadku zamiany mieszkań własnościowych. Właściciele obu nieruchomości muszą zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, by przenieść własność nieruchomości z jednej osoby na drugą.

Zamiana mieszkania na dom najczęściej wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów przez jedną ze stron. Zwykle tą stroną jest właściciel mieszkania. Wtedy przeprowadza się zamianę mieszkania na dom z dopłatą, której wysokość zależy od różnicy wartości nieruchomości. Jeśli wartość obu jest mniej więcej taka sama, wtedy przeprowadzana jest zamiana mieszkania na dom bez dopłaty.

Zamiana a sprzedaż mieszkania. Różnice i korzyści

Każda transakcja dotycząca nieruchomości, zarówno zamiana, jak i sprzedaż oraz kupno, ma swoje zalety i wady. W każdym przypadku przeanalizuj jedne i drugie, bo tylko w ten sposób możesz dowiedzieć się, co się bardziej opłaca. Do tych różnic należą:

• Różnice kosztów – w porównaniu ze sprzedażą zamiana mieszkania na większe lub mniejsze pociąga za sobą mniejsze koszty przeprowadzenia transakcji. W ten sposób zaoszczędzić możesz nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Wynika to choćby z faktu, że podatek, który trzeba uiścić, jest dzielony na pół, podobnie jak taksa notarialna.
• Zamiana z dopłatą – możesz osiągnąć większą oszczędność, jeśli zamienisz mieszkanie z dopłatą.
• Czas przeprowadzenia transakcji – procedura zamiany mieszkania trwa zwykle krócej niż w przypadku sprzedaży jednej nieruchomości i kupna drugiej.

Zamiana z pewnością nie jest dla Ciebie rozwiązaniem, jeśli na kolejne mieszkanie chcesz wybrać lokum z rynku pierwotnego. Ponadto problemem może okazać się znalezienie chętnego na zamianę, który ma do zaoferowania mieszkanie skrojone na miarę Twoich potrzeb. W tej kwestii dużo zależy od szczęścia.

Czy możliwa jest zamiana kredytowanego mieszkania?

Zamiana mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa, ale musisz w takim przypadku dopełnić więcej formalności.

Jeśli nadal spłacasz kredyt hipoteczny na mieszkanie, to zamiana mieszkania na większe lub mniejsze nadal jest możliwa, ale pojawiają się komplikacje. Gdy zamiana wiąże się z pozyskaniem przez kredytobiorcę lokum o większej wartości, kredytodawca nie powinien oponować przed przeniesieniem zabezpieczenia hipotecznego.

Aby doszła do skutku, bank musi wyrazić na nią zgodę, a niestety nie zawsze jest do tego skłonny. Jeśli na mieszkanie masz wzięty kredyt hipoteczny, to przy zamianie musisz przenieść hipotekę na nieruchomość, której właścicielem stanie się kredytobiorca.

Zmiana przedmiotu zabezpieczenia wymaga pozyskania zgody od banku na przeprowadzenie takiej operacji i podpisania aneksu do umowy kredytowej.

Ponadto często trzeba dopełnić jeszcze wielu formalności i ponieść z tego tytułu dodatkowe opłaty. Jako właściciel mieszkania z kredytem, zamieniający je na większe lokum, musisz dostarczyć do banku pakiet dokumentów dotyczących nowej nieruchomości, na którą ma być przeniesiona hipoteka. Do tego niezbędne są dokumenty potwierdzające jego obecną sytuację finansową. Potrzebny będzie odpis z księgi wieczystej nowego lokalu, by sprawdzić, czy nie jest on już obciążony hipoteką. Niezbędne stanie się także zlecenie wyceny nieruchomości i dostarczenie dokumentu potwierdzającego wartość rynkową nieruchomości do banku.

Warto też wiedzieć: Jak sfinansować zakup mieszkania bez zaciągania kredytu hipotecznego?

Co w takiej sytuacji dzieje się z kredytem hipotecznym?

W sytuacji, gdy dochodzi do zmiany właściciela mieszkania, a kredyt hipoteczny był ustanowiony na takim lokum, hipoteka musi jednocześnie zostać przeniesiona na inną nieruchomość. Wymaga to dokonania wykreślenia hipoteki na rzecz banku z księgi wieczystej nieruchomości i ustanowienia jej na innej nieruchomości będącej przedmiotem zamiany.

Kredytobiorca składa w tym celu w pierwszej kolejności wniosek o przeniesienie hipoteki do banku. Instytucja ponownie ocenia jego zdolność kredytową, by sprawdzić, czy jest ona wystarczająco wysoka na dokonanie transakcji zamiany bez zbędnego ryzyka.

Następnie konieczne jest złożenie jednego wniosku do sądu rejonowego o wykreślenie dotychczasowej hipoteki z danej nieruchomości i drugiego o ustanowienie jej na rzecz banku kredytującego na innym mieszkaniu czy domu.

Jak przebiega zamiana mieszkania obciążonego hipoteką?

Procedura zamiany może się nieco różnić w zależności od rodzaju mieszkania, jakie chcesz zamienić. Jak zamienić mieszkanie na większe, mniejsze lub dom? Postaram się udzielić zwięzłej odpowiedzi na to pytanie.  W takiej sytuacji:

1. Znajdź mieszkanie do zamiany – możesz w tym celu przeglądać ogłoszenia i samemu publikować oferty w portalach internetowych.
2. Dojdź do porozumienia z osobą skłonną do dokonania zamiany mieszkania czy domu.
3. Oszacuj wartość nieruchomości – jeśli jest to mieszkanie własnościowe.
4. Przygotuj wniosek o zamianę mieszkania do banku (wymagane może być uzasadnienie wniosku o zamianę mieszkania, a w kontekście kredytu wniosku o zmianę przedmiotu zabezpieczenia hipotecznego) i zgłoś mieszkanie do zamiany do urzędu miasta lub gminy (dotyczy mieszkań komunalnych i spółdzielczych).
5. Poczekaj na decyzję banku w kwestii zamiany mieszkania z kredytem – jeśli będzie pozytywna, możesz przystąpić do dalszych działań.
6. Podpisz akt notarialny, a następnie wystąp do sądu o przeniesienie hipoteki z dotychczasowej nieruchomości na nową.
7. Podpisz aneks do umowy kredytu hipotecznego.

Zaznaczę przy tym, że wszystko to dotyczy mieszkań własnościowych i spółdzielczych własnościowych.

Wymagane dokumenty

Lista wymaganych dokumentów przy zamianie mieszkania zależy od rodzaju zamienianej nieruchomości.

Jeśli chcesz zamienić mieszkanie komunalnego lub spółdzielczego potrzebne Ci będą dokument zaświadczający o posiadanym tytule prawnym do zajmowanego lokalu, zgoda spółdzielni na dokonanie zamiany, zaświadczenie o wysokości lub braku zadłużenia z tytułu opłat za używanie lokalu czy protokół zdawczo-odbiorczy lub rzut lokalu i inne, w zależności od wymagań urzędu.

Zamiana mieszkań własnościowych natomiast będzie wymagała od Ciebie dostarczenia takich dokumentów, jak:

• dowody osobiste stron,
• odpis z KRS w przypadku osób prawnych,
• odpisy zwykłe z ksiąg wieczystych,
• dokumenty poświadczające podstawy nabycia lokali (np. wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży),
• zaświadczenia ze wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach czynszowych i eksploatacyjnych,
• zaświadczenia z urzędu gminy o braku zaległości w podatku od nieruchomości,
• zaświadczenia właściciela gruntu o braku zaległości w opłatach za użytkowanie wieczyste gruntu,
• zaświadczenia o zameldowanych.

O szczegóły zawsze możesz dopytać notariusza.

Ile trwa zamiana mieszkania?

Każda sytuacja jest inna i może obejmować inny okres przeznaczony na zmianę mieszkania z jednego na drugie czy mieszkania na dom. Mogę jednak wskazać pewne ramy czasowe.

Ile trwa zamiana mieszkania komunalnego? Cała procedura może zająć Ci ok. 1,5 miesiąca lub dłużej. Jeśli gmina wyrazi zgodę na zamianę, na którą zwykle czekasz ok. miesiąca, to będziesz musiał jeszcze poczekać na uprawomocnienie się uchwały, co trwa 2 tygodnie.

Zamiana mieszkania własnościowego na inne własnościowe zazwyczaj przebiega dużo szybciej. Tutaj nie musisz czekać na niczyją zgodę, a po ustaleniu najważniejszych kwestii z właścicielem drugiej nieruchomości nie pozostanie Ci nic innego, jak jedynie dopełnić niezbędnych formalności u notariusza, co możesz zrobić nawet w ciągu kilku dni. Procedurę wydłużyć może obciążenie mieszkania kredytem hipotecznym, gdy potrzebna jest zgoda banku na przeniesienie hipoteki.

Polecamy także: Mieszkanie bez wkładu własnego. Kto może liczyć na dofinansowanie do zakupu mieszkania?

Zamiana mieszkania i podatki – o czym pamiętać?

Zamiana mieszkania wiąże się zwykle z koniecznością uiszczenia podatku PCC. Jeśli zamieniasz mieszkanie własnościowe na mieszkanie o takiej samej formie prawnej własności, musisz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. W świetle prawa jest on naliczany jedynie od różnicy w wartości zamienianych nieruchomości i wynosi 2%.

Plusem jest jednak to, że podatek od czynności cywilnoprawnych solidarnie obciąża każdą ze stron. W praktyce zatem przy zamianie mieszkania musisz zapłacić jedynie 50% podatku, czyli 1% różnicy wartości zamienianych nieruchomości. Dla porównania przy zakupie musisz zapłacić podatek na poziomie 2% ceny kupowanego lokum, ale oczywiście nie zawsze.

Możesz jednak uniknąć jego uiszczania, jeśli:

• do zamiany dochodzi po upływie 5 lat od kiedy nabyłeś daną nieruchomość,
• pieniądze uzyskane z zamiany mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia przeznaczysz na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych.