Wartość rynkowa nieruchomości jest skorelowana z inflacją, a dodatkowo inwestycja w sektor mieszkaniowy opłaca się w warunkach kryzysu. Zgodnie z danymi GUS w czwartym kwartale 2021 roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o 11,9%, a na rynku wtórnym o 12,2% w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej. Z kolei inflacja w tym samym okresie sięgała 6 – 8%.
Czy w takim razie osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny na mieszkanie i którym teraz rosną raty po podwyżkach stóp procentowych mogą się obawiać, że inflacja zmniejszy opłacalność inwestycji?
Jaki jest wpływ inflacji na wartość mieszkań?
Osoby, które posiadają własne mieszkanie czy dom, często zastanawiają się, czy inflacja uwzględnia ceny mieszkań, a może nawet je powoduje?
Warto jednak wiedzieć, że do wyliczania inflacji Główny Urząd Statystyczny wykorzystuje tak zwany koszyk inflacyjny. Na jego podstawie sprawdza, jak w danym miesiącu zmieniły się ceny w porównaniu do analogicznego okresu w poprzednim roku. W skład koszyka inflacyjnego wchodzą dobra z następujących kategorii:
- żywność i napoje bezalkoholowe,
- napoje alkoholowe i wyroby tytoniowe,
- odzież i obuwie,
- użytkowanie mieszkania i nośniki energii,
- wyposażenie mieszkania i prowadzenie gospodarstwa domowego,
- zdrowie,
- transport,
- łączność,
- rekreacja i kultura,
- edukacja,
- restauracje i hotele,
- inne towary i usługi.
Jak widać, na powyższej liście nie ma nieruchomości, więc nie są uwzględniane w inflacji, choć inne wydatki związane z mieszkaniem (np. meble, sprzęt AGD, prąd czy gaz) tak.
Pojawia się jednak pytanie, czy zatem inflacja powoduje wzrost cen mieszkań? Bezpośrednio nie, ale jest to system naczyń połączonych. Podczas pandemii w gospodarkę wpompowano pieniądze bez realnej wartości w ramach tarcz antykryzysowych, a stopy procentowe obniżono prawie do zera, aby stymulować akcję kredytową. To z kolei sprawiło, że więcej osób było w stanie pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu hipotecznego i zakup własnego mieszkania. Niskie stopy to również nieopłacalne lokaty w bankach, więc popyt na rynku nieruchomości stymulowali także inwestorzy, którzy w domach i mieszkaniach chcieli lokować swój kapitał ze względu na brak opłacalnej, ale i bezpiecznej alternatywy.
Ze względu na duże zainteresowanie wzrosły ceny nieruchomości, a inflacja jest więc zjawiskiem pobocznym. Inflacji mają przeciwdziałać podwyżki stóp procentowych, które z kolei poprzez wpływ na dostępność kredytów hipotecznych będą oddziaływać na popyt, a w konsekwencji na ceny mieszkań.
Jednak, jak pokazują poniższe wykresy, ceny mieszkań idą podobnym torem jak inflacja. Można więc wciąż je stosować jako zabezpieczenie swojego kapitału przed wzrostem cen.
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS
Źródło: GUS
Rada Polityki Pieniężnej długo zwlekała z decyzją o podniesieniu stóp procentowych, aby ochłodzić gospodarkę. Teraz decyzje RPP muszą być agresywne, aby miały jakikolwiek wpływ na poziom cen. Skutki skokowego zacieśniania polityki pieniężnej odczuwamy właśnie teraz.
Wartość rynkowa nieruchomości przy obecnej sytuacji na rynku
Jeśli zastanowimy się nad tym, co wpływa na ceny nieruchomości, to po pierwsze jest to popyt. Wysoka dostępność kredytów hipotecznych i brak alternatywy dla inwestorów sprawiły, że w 2021 roku koniunktura na rynku była naprawdę wysoka. To napędziło wzrost cen, który obecnie jest jeszcze stymulowany przez rosnące koszty wytworzenia, czyli drożejące materiały budowlane i niedobór siły roboczej związanej z inwazją Rosji na Ukrainę.
Kiedy notujemy wysoki poziom inflacji, naturalne jest, że szukamy aktywów, które pozwolą nam zabezpieczyć oszczędności przed spadkiem ich wartości. Przy obecnym wzroście cen trzeba szukać takiego rynku do ulokowania kapitału, który rośnie wraz z inflacją.
Przy okazji: Inflacja konsumencka i producencka. Czym się różnią?
Patrząc historycznie, takim miejscem są właśnie nieruchomości. Ich wartość spada tylko w skrajnych sytuacjach, kiedy gospodarka ma naprawdę niską efektywność (np. obecnie w Grecji czy w Wenezueli). Kiedy rozpoczynała się pandemia, eksperci spodziewali się, że ceny nieruchomości spadną. To się jednak nie stało, a przez wysoką aktywność gospodarczą w połowie 2021 roku domy i mieszkania znacząco zdrożały.
Sytuacja na rynku nieruchomości jest bardzo dynamiczna, bo z jednej strony popyt na mieszkania osłabią wysokie stopy procentowe, ale z drugiej notujemy obecnie napływ obywateli Ukrainy do Polski, którzy będą napędzać wzrost cen najmu.
Jeśli zapytamy, co z cenami mieszkań w 2022 roku, to czeka nas więc spora niewiadoma, uzależniona od decyzji Rady Polityki Pieniężnej i sytuacji za naszą wschodnią granicą. Portal Rynekpierwotny.pl donosi, że ceny nowych mieszkań w marcu w porównaniu do lutego w największych miastach w Polsce wzrosły średnio o 1,66%. Nie są to jednak tak dynamiczne skoki, jak w 2021 roku. Mieszkania wciąż drożeją w Warszawie, Krakowie, Poznaniu czy Gdańsku, a z kolei delikatnie spadają we Wrocławiu i Katowicach. Są to jednak dane tylko z jednego miesiąca. Trend będzie można wyodrębnić dopiero po dłuższym okresie.
Czy ceny mieszkań będą rosły? A może zaczną spadać?
Wartość nieruchomości to obecnie zmartwienie dla posiadaczy mieszkań i domów, którzy boją się, że pęknie bańka i ceny zaczną spadać. Czy rzeczywiście tak może być, czy może ceny mieszkań będą rosły dalej?
Na ten moment trudno powiedzieć, bo na rynek nieruchomości oddziałują dwie siły. Z jednej strony spada popyt, czyli ubywa potencjalnych kupujących ze względu na spadającą zdolność kredytową i drożejące finansowanie w bankach. Natomiast z drugiej rosnące ceny materiałów budowlanych oraz problemy z dostępnością pracowników z branży (ze względu na ich odpływ na Ukrainę) zwiększają koszt wytworzenia, a za tym cenę.
Jednak czy ceny mieszkań spadną? Nie prognozuje się dużej utraty wartości. Zmiany będą raczej kosmetyczne, a większe spadki dotkną mieszkań w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.
Czy wartość mieszkania może spaść poniżej sumy, na którą zaciągnęliśmy kredyt?
Kiedy zaciągamy kredyt, wartość nieruchomości musi być wyższa niż suma zobowiązania, a my sami musimy wnieść wkład własny. Jednak trzeba pamiętać, że kredyt bierzemy nawet na 20-30 lat, a cena domu czy mieszkania może się zmienić.
Nie ma żadnej zasady, która zablokuje spadek ceny mieszkania w przypadku niekorzystnej dla właściciela sytuacji na rynku. Jednak w ostatnich latach naprawdę rzadko się to dzieje.
W takiej sytuacji były osoby, które zaciągnęły kredyt we frankach, a przez uwolnienie kursu suma ich zobowiązania znacznie przerosła wartość rynkową nieruchomości, która zabezpieczała finansowanie. Obecnie ryzyka wahań kursu walut już nie ma, bo kredyty hipoteczne są udzielane tylko w walucie zarobków klienta.
Jak potwierdzają wyżej zaprezentowane dane, ceny mieszkań rosną równolegle do inflacji. Wartość nieruchomości więc raczej nie spadnie poniżej salda kredytu, który zaciągnęliśmy. Aby jednak zabezpieczyć się na taką ewentualność, obecni kredytobiorcy powinni w razie możliwości nadpłacać kredyt, aby szybciej niż w harmonogramie spłat pozbywać się kapitału.
Natomiast osoby, które zastanawiają się, co z cenami mieszkań w 2022 roku i czy brać teraz kredyt hipoteczny, powinny zadbać o jak najwyższy wkład własny, aby relacja salda zadłużenia to wartości nieruchomości była jak najniższa.
0 Komentarze