Co to jest LTV?

  • 31 Sie 2020
  • 10 min. czytania
  • Komentarze(0)
LTV to wskaźnik, który określa relację wysokości zaciąganego przez ciebie kredytu do wartości zabezpieczenia (nieruchomości). Jeżeli twoja nieruchomość jest warta 100 tys. złotych, a bank udziela ci kredytu na 80 tys. złotych, to wtedy LTV wynosi 80 proc. Zasadniczo przyjmuje się, że im mniejsza jest wartość LTV, tym niższe oprocentowanie bank będzie w stanie ci zaoferować. Przy kredytach na cele mieszkaniowe i przy LTV przekraczającym wspominane 80 proc. musisz być przygotowany na spełnienie dodatkowego wymogu, jakim jest ubezpieczenie tzw. brakującego wkładu własnego.
Co to jest LTV?

W obecnych czasach nie ma możliwości, by bank przyznał ci kredyt hipoteczny w wysokości równej wartości nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie takiego zobowiązania. Co o tym decyduje? To brak wymaganego w takich przypadkach wkładu własnego. Banki przy kredytowaniu swoich klientów określają szereg wskaźników, wśród których ważne miejsce zajmuje LTV. Sprawdź, czym on jest i jakie ma dla ciebie znaczenie, jeśli zamierzasz się ubiegać o kredyt.

Wskaźnik LTV – definicja

Czym jest wskaźnik LTV w banku? Jakie ma on znaczenie i po co właściwie jest obliczany?

Otóż LTV to skrót od „Loan to Value” i oznacza relację pomiędzy kwotą udzielanego kredytu a wartością jego zabezpieczenia. Wiesz już, co to jest LTV, a kiedy się go najczęściej określa? Pożyczka do wartości, jak można tłumaczyć angielskie słowa Loan To Value, to bardzo ważny wskaźnik dla banków, określany procentowo i umieszczany obok pozostałych parametrów kredytu przy ofertach wystosowanych do klientów. Wskazuje, jak wiele pieniędzy jest ci skłonny udzielić bank w stosunku do wartości zabezpieczenia, którym zwykle będzie nieruchomość.

Wskaźnik LTV wykorzystywany jest do oceny ryzyka kredytowego, jakie poniesie bank, jeśli zdecyduje się na udzielenie ci kredytu. Instytucja ta ponosi tym większe ryzyko, im większą sumę w relacji do wartości zabezpieczenia zdecyduje się pożyczyć klientowi. Ma to szczególne znaczenie w przypadku kredytów hipotecznych – długoterminowych zobowiązań, które spłacane są nawet przez 30 lat. Trudno bankowi w takiej perspektywie czasowej ocenić, czy zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości nie straci na wartości, np. gdyby pojawił się kryzys gospodarczy na rynku.

Najłatwiej zrozumieć, czym jest wskaźnik LTV w kredycie, na konkretnym przykładzie. Jeśli LTV wynosi 90 proc., to dla banku kredyt udzielony z 10-procentowym wkładem własnym będzie bardziej ryzykowny niż kredyt hipoteczny z LTV na poziomie 50 proc. Wszystko dlatego, że nawet potencjalny spadek wartości zabezpieczenia nie będzie zagrażał w dużym stopniu pokryciu zobowiązania udzielonego przez bank.

W jakim celu banki stosują wskaźnik LTV?

Wiesz już, jak wygląda interpretacja wskaźnika LTV, ważne jest jednak również to, w jakim celu banki go stosują. Służy on między innymi różnym agencjom ratingowym do oceny wiarygodności banków i stabilności sektora finansowego. Posługują się nim także organy Komisji Nadzoru Finansowego (KNF).

Banki jako takie wykorzystują wskaźnik LTV do ustalenia maksymalnej kwoty kredytu, jakiej mogą udzielić bezpiecznie klientowi. Nie ma dziś na rynku kredytów odpowiadających 100 proc. wartości nieruchomości, na której ustanawiane jest zabezpieczenie hipoteczne.

Przeczytaj więcej o zabezpieczeniach kredytu hipotecznego: Co stanowi zabezpieczenie kredytu hipotecznego?

Wskaźnik LTV – przepisy prawne

Jeszcze kilka lat temu w bankach w Polsce bez problemu można było znaleźć kredyty udzielane z LTV na poziomie 100 proc. i większym. W efekcie mogłeś zaciągnąć zobowiązanie na mieszkanie i otrzymać pieniądze na jego wyposażenie czy remont, a później spłacać po prostu swój dług wobec banku w ratach kapitałowo-odsetkowych. Nie było wymogu wniesienia wkładu własnego na kredyt.

Jednak zawirowania na rynku finansowym, spowodowane przede wszystkim kryzysem gospodarczym w 2009, doprowadziły do tego, że zaostrzono kryteria kredytowania hipotecznego. W 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego wydała dokument określony jako Rekomendacja S, do którego wszystkie banki musiały i nadal muszą się bezwzględnie stosować. Do 2020 roku przepisy Rekomendacji S, które dotyczą między innymi wskaźnika LTV, wielokrotnie już były nowelizowane, aby dostosować je do aktualnych warunków rynkowych i do wymogu zmniejszania ryzyka w bankach.

W 2014 roku maksymalne LTV kredytu hipotecznego mogło wynosić 95 proc., co oznacza, że klient starający się o takie zobowiązanie musiał przedstawić wkład własny w wysokości 5 proc. wartości kupowanej nieruchomości, by mieć szanse na wydanie przez bank pozytywnej decyzji kredytowej. Już w 2015 roku poziom wymaganego wkładu własnego został zwiększony do 10 proc., a do 2017 roku wynosił już 20 proc.

Automatycznie od 2017 roku wskaźnik LTV maksymalnie może wynieść 80 proc., choć dopuszczalne jest jego zwiększenie do 90 proc., przy jednoczesnym dodatkowym zabezpieczeniu spłaty kredytu. Może być to ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, którego składka najczęściej doliczana jest po prostu do miesięcznej raty kapitałowo-odsetkowej, zwiększając koszty kredytowania. Pozostają one większe do czasu, aż spłacisz część kapitału odpowiadającą wymaganemu przez bank wkładowi własnemu, a LTV kredytu zmniejszy się do poziomu 80 proc.

Zobacz co wpływa na wysokość oprocentowania kredytu: Z czego składa się oprocentowanie?

Co wpływa na wysokość wskaźnika LTV?

Na ostateczną wysokość wskaźnika LTV mają wpływ dwie kwestie:

  • wartość kupowanej nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie hipoteczne;
  • kwota kredytu, o który wnioskuje klient.

Jeśli nabywasz nieruchomość, to na wysokość pożyczanej przez ciebie sumy tytułem kredytu hipotecznego ma wpływ również wartość wkładu własnego. Uznawana jest ona jednak za element pośredni w takim wypadku podczas obliczania wysokości wskaźnika LTV.

Wysokość wskaźnika LTV – jak interpretować?

W zależności od tego, czy wskaźnik LTV interpretowany jest przez bank czy przez ciebie jako kredytobiorcę, ma on nieco inne znaczenie. Wskazuje, jaki procent wartości kupowanej nieruchomości na kredyt został sfinansowany przez bank, a jaka część została pokryta ze środków własnych przez klienta. Dla banków niższy poziom wskaźnika LTV oznacza, że gdyby doszło do braku spłaty kredytu przez klienta, to z zabezpieczenia hipotecznego łatwiej będzie pozyskać dług, niż gdyby kredyt był udzielony na 100 proc. wartości nieruchomości.

Wskaźniki LTV – jakie mają znaczenie dla kredytu?

W zależności od tego, jaki wskaźnik LTV zapewnisz przy zaciąganym kredycie hipotecznym, zmienić się może całkowity koszt kredytowania. Przyjąć możesz, że im wyższy wskaźnik LTV, tym wyższe koszty zobowiązania. Bank przy wysokim LTV, rzędu np. 90 proc., najprawdopodobniej zaproponuje ci zaciągnięcie kredytu hipotecznego, ale z dosyć wysoką marżą lub kosztem jednorazowej prowizji.

Dzieje się tak dlatego, że wysokie LTV przy indywidualnej ofercie kredytowej jest dla banku ryzykowne. Klient posiadający wyższy wkład własny w postaci gotówkowej lub innej akceptowalnej przez bank będzie miał silniejszą pozycję negocjacyjną, dlatego będzie mógł obniżyć koszt kredytowania. Bank będzie skłonny zaoferować klientowi niższą marżę bezpośrednio wpływającą na wysokość oprocentowania, a także niższą prowizję za przystąpienie do zobowiązania.

Wskaźnik LTV zmienia się w czasie spłaty kredytu, ponieważ maleje zobowiązanie wobec banku. Zmieniać się też może wartość nieruchomości zabezpieczającej spłatę zobowiązania. Spadek wskaźnika LTV obserwować możesz w przypadku kredytów udzielanych w złotówkach, ponieważ spłata kapitału automatycznie oznacza spadek twojego zadłużenia względem banku.

Co ciekawe, w przypadku kredytów walutowych możesz zaobserwować wzrost wskaźnika LTV pomimo spłaty rat kredytowych. Dzieje się tak dlatego, że ponosisz w związku z nimi dodatkowe ryzyko walutowe związane ze zmianą bieżącego kursu waluty w stosunku do tego z dnia zaciągnięcia kredytu.

Wskaźnik LTV a wkład własny

Wkład własny, jaki możesz przeznaczyć na inwestycję w mieszkanie lub dom, jest bardzo ważny przy wydawaniu decyzji kredytowej przez bank. Zasadniczo przyjmuje się, że im będzie go więcej, tym lepiej dla ciebie. Nie musisz przy tym pojmować wkładu własnego wyłącznie jako udziału pieniężnego.

Może być on zastąpiony np. zabezpieczeniem w postaci atrakcyjnej z punktu widzenia banku nieruchomości, dodatkowej względem podstawowej nieruchomości kupowanej na kredyt hipoteczny. Niektóre banki pozwalają swoim klientom na to, by wkład własny stanowił wyłącznie wskazany przez klienta dodatkowy dom lub mieszkanie, i jednocześnie nie wymagają wnoszenia wkładu pieniężnego na kredyt. Co istotne, dom lub mieszkanie przedstawione jako wkład własny muszą być całkowicie wolne od wszystkich obciążeń.

Możesz samodzielnie obliczyć wymagany wkład własny: Jak obliczyć wkład własny 2020? Wymagania banków przy kredycie hipotecznym

Wskaźnik LTV a Rekomendacja S

Z kwestią wkładu własnego na kredyt hipoteczny, a więc i pośrednio ze wskaźnikiem LTV, związana jest wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S. To rekomendacja dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie.

W dokumencie tym można znaleźć pojęcie wskaźnika LTV. Definicja wskazuje, że jest to wskaźnik wyrażający stosunek wartości ekspozycji kredytowej do aktualnej (bieżącej) wartości zabezpieczenia na nieruchomości.

Zgodnie z Rekomendacją 15 Rekomendacji S zarząd banku ustala poziomy wartości wskaźnika LTV odnoszące się do maksymalnego poziomu relacji wartości ekspozycji kredytowej zabezpieczonej hipotecznie do wartości zabezpieczenia na nieruchomości w całym okresie spłaty kredytu. Poziomy wskaźnika LTV powinny być określone w strategii zarządzania ryzykiem, jaka zatwierdzana jest przez radę nadzorczą banku. Strategia ta musi wskazywać akceptowane przez radę nadzorczą poziomy wskaźnika LTV, ale nie tylko.

W Rekomendacji 10 Rekomendacji S wskazano, że w przypadku ekspozycji związanej z finansowaniem nieruchomości bank powinien żądać od kredytobiorcy wniesienia wkładu własnego. W przypadku kredytów hipotecznych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych wkład własny klienta przy udzielaniu kredytu powinien wynosić co najmniej 20 proc. wartości kredytowanej nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie. Jednak w przypadku kredytów z opcją „klucz za dług” wkład własny w momencie udzielenia przez bank kredytu powinien wynosić nie mniej niż 30 proc. wartości kredytowanej nieruchomości, jaką przedstawiasz jako główny przedmiot zabezpieczenia.

Bank może przyznać ci kredyt hipoteczny nawet wtedy, gdy masz tylko 10 proc. wkładu własnego, a więc LTV kredytu wyniesie 90 proc., ale tylko wówczas, gdy zastosujesz dodatkowe zabezpieczenie. Akceptowalne są przy tym:

  • umowa ubezpieczenia kredytu zawarta przez kredytobiorcę z zakładem ubezpieczeń, inaczej ubezpieczenie części kredytu, która odpowiada brakującej wartości wkładu własnego;
  • blokada środków na twoim rachunku bankowym;
  • zastaw rejestrowy na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub Narodowego Banku Polskiego;
  • przeniesienie określonej kwoty w złotych lub w walucie obcej na własność banku, zgodnie z art. 102 Prawa bankowego;
  • przedstawienie przez ciebie środków zgromadzonych na rachunku III filaru w ramach systemu emerytalnego, tj. zgromadzonych na twoim Indywidualnym Koncie Emerytalnym lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego.

Jeszcze do niedawna, tj. do czasu, kiedy funkcjonował program Mieszkanie dla Młodych, banki dopuszczały wniesienie wkładu własnego, w całości lub w części, w drodze realizacji programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego, jakie wynikały z przepisów prawa. Był to program realizowany przez rząd, który aktualnie nie funkcjonuje. Jeśli jednak w przyszłości taki program miałby się pojawić, to najprawdopodobniej zgodnie z Rekomendacją S KNF będziesz mógł wykorzystać takie środki jako wkład własny na kredyt hipoteczny i zmniejszyć tym samym poziom wskaźnika LTV kredytu.

Jak obliczyć LTV?

Czy ty, jako klient banku, możesz samodzielnie obliczyć wskaźnik LTV? Wzór nie jest zbyt skomplikowany, dlatego nie powinieneś mieć wielu problemów z zastosowaniem go. To po prostu stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia hipotecznego.

Aby obliczyć wartość LTV, musisz wiedzieć, jaki masz wkład własny w formie gotówkowej oraz jaka jest wartość kupowanej przez ciebie nieruchomości. Powinieneś też określić, jaka będzie wnioskowana kwota kredytu. Wówczas dzielisz sobie przy obliczaniu wskaźnika LTV kwotę kredytu na wartość nieruchomości z wyceny, czyli dla przykładu:

  • wartość nieruchomości – 300 000 zł,
  • oferowany wkład własny – 60 000 zł (20 proc. wartości nieruchomości),
  • kwota kredytu – 240 000 zł,
  • wskaźnik LTV = 240 000 zł / 300 000 zł = 80 proc.

Dodano:
17 Gru 2019

Zaktualizowano:
31 Sie 2020

Zobacz również inne poradniki

0 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

Podobne artykuły