Maksymalna kwota kredytu hipotecznego. Ile wynosi i od czego zależy?

Podstawą do ubiegania się o kredyt hipoteczny, gotówkowy lub inne zobowiązanie kredytowe w banku jest odpowiednia zdolność kredytowa. To od niej uzależniona jest np. maksymalna kwota kredytu hipotecznego dla potencjalnego kredytobiorcy. W przypadku hipoteki ważne jest także LTV. Kredyt hipoteczny wymaga zabezpieczenia, a wskaźnik LTV pomaga określić stosunek kwoty kredytu do wartości tego zabezpieczenia, a tym samym pomaga bankowi ocenić ryzyko kredytowe.

Banki w większości przypadków mają ustalony wewnętrzny górny pułap kredytów. Nie oznacza to jednak, że jeśli dany bank udziela kredytów hipotecznych do kwoty 10 mln zł, to każdy może taką kwotę pożyczyć. Dlatego zanim złożysz wniosek o kredyt koniecznie dowiedz się, od czego zależy maksymalna kwota kredytu hipotecznego i który bank aktualnie jest w stanie pożyczyć najwięcej.  

Jaka jest maksymalna kwota kredytu hipotecznego w polskich bankach i który oferuje najwyższą kwotę kredytu?

Aktualne ceny nieruchomości wielu przyprawiają o zawrót głowy, dlatego myśląc o własnych czterech kątach, coraz częściej szukamy informacji, jaka jest maksymalna kwota kredytu hipotecznego w poszczególnych bankach. Niestety sprawa nie jest tak oczywista, jak np. w przypadku kredytu gotówkowego.

Maksymalny kredyt hipoteczny, czyli kwota, o jaką można zawnioskować, niezwykle rzadko jest określana jednoznacznie przez banki. Kwota, jaką będziemy mogli pożyczyć zależy od wielu czynników. Dlatego wiele banków nie podaje takiej informacji, chociaż niektóre z nich mogą wskazywać maksymalną kwotę kredytu hipotecznego, np. 3 mln złotych.

Naturalnie pułap kredytów hipotecznych jest znacznie wyższy niż kredytów gotówkowych, przy których nie podaje się celu kredytowania i klient ma możliwość dowolnego wykorzystania pieniędzy pochodzących z takiego zobowiązania. Kredyt hipoteczny jest zupełnie innym zobowiązaniem.

Żeby udowodnić, że podejście banków w zakresie maksymalnej kwoty kredytu jest naprawdę różne, zapytaliśmy banki, jaką kwotę kredytu hipotecznego są skłonne pożyczyć małżeństwu z jednym dzieckiem. Różnica między pierwszy a ostatnim bankiem w zestawieniu sięga ponad 186 000 zł. 

Maksymalna kwota kredytu hipotecznego – porównanie luty 2022

Źródło: Opracowanie direct.money.pl na podstawie danych z banków. Wyliczenia banków zostały uszeregowane od najwyższej do najniższej kwoty kredytu, którą aktualnie dany bank jest w stanie zaproponować klientom, ubiegającym się o kredyt hipoteczny.

Od czego zależy wysokość kwoty kredytu hipotecznego, który możemy wziąć?

Skoro wiemy już, że maksymalny kredyt hipoteczny jest ustalany dla każdego klienta indywidualnie, a pułapy kredytowe nie są jasno sprecyzowane, warto dowiedzieć się, od czego zależy wysokość kwoty kredytu hipotecznego.

Zależy ona nie tylko od odgórnych ustaleń w ramach polityki kredytowej danego banku, ale również od dwóch ważnych kwestii:

• zdolności kredytowej klienta,
• potrzeb finansowych zgłaszanych przez potencjalnego kredytobiorcę, w tym od wartości nieruchomości i posiadanego wkładu własnego.

Kluczowe znaczenie ma więc  zdolność kredytowa, rozumiana jako zdolność do spłaty rat kapitałowo-odsetkowych oraz do uiszczenia wszystkich innych opłat związanych z kredytowaniem, zgodnie z harmonogramem wskazanym przez bank. Na wysokość owej zdolności kredytowej wpływ mają uzyskiwane co miesiąc dochody oraz ponoszone koszty stałe, np. utrzymania, rat pozostałych do spłaty kredytów lub pożyczek itp.

Drugą zmienną, od jakiej uzależniona jest wysokość kwoty udzielanego kredytu jest to, ile pieniędzy potrzebujesz. Wskazujesz to we wniosku kredytowym składanym do banku. Jedni klienci mogą mieć potrzebę zaciągnięcia np. 500 000 zł kredytu hipotecznego na budowę domu na swojej działce, a innym wystarczy 200 000 zł na zakup niewielkiego mieszkania w centrum średniej wielkości miasta. To subiektywne wartości, jakie trzeba ustalić samodzielnie.

Współczynnik LTV przy kredycie hipotecznym

W wielu ofertach kredytów hipotecznych spotkasz się z sytuacją, gdy maksymalna kwota zobowiązania nie jest ustalona albo zależna od zdolności kredytowej klienta oraz akceptowanego poziomu LTV.

LTV (z ang. Loan to Value) to wskaźnik używany przy ocenie ryzyka kredytowego. Oznacza współczynnik pomiędzy wysokością kredytu, a wartością zabezpieczenia tego kredytu. Obecnie banki nie udzielają kredytów na 100% wartości zabezpieczenia, czyli nie można wnioskować o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Aktualnie dla ubiegających się o kredyt hipoteczny, 90% LTV to maksymalna wartość współczynnika.

W zależności od wewnętrznych regulacji można zatem dostać maksymalny kredyt na 80% - 90% wartości nieruchomości, co oznacza, że trzeba posiadać min. 10% wkładu własnego. Bezpieczniej mieć jednak oszczędności w wysokości 20-30% na wkład własny.

Dlaczego jest to takie ważne? Ponieważ bank musi wiedzieć, że będziesz w stanie spłacić zobowiązanie kredytowe w wysokiej kwocie, jaka może ci zostać zaoferowana w ramach kredytu hipotecznego. Bardzo ważna jest wartość nieruchomości, na jakiej ustanawiane jest główne zabezpieczenie dla banku w postaci wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.

Jeśli wartość hipoteki jest niska, analogicznie kredyt hipoteczny nie będzie mógł być udzielony na wyższą kwotę. Przy wysokokwotowym kredycie hipotecznym bank może poprosić ponadto o ustanowienie dodatkowych zabezpieczeń spłaty zobowiązania. Najczęściej stosowane są przy tym zabezpieczenia w formie ubezpieczenia na życie dla kredytobiorcy czy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.

Przeczytaj także: Co to jest hipoteka? >>

Wysokość hipoteki a kwota kredytu. Jak się ma do maksymalnej wysokości kredytu hipotecznego?

Jak wygląda relacja wartość hipoteki a kwota kredytu? Otóż cena nieruchomości, na zakup, której potrzebujesz wziąć kredyt hipoteczny, ma zasadniczy wpływ na to, jak wysoki otrzymasz kredyt. A wysokość hipoteki, jak potocznie nazywa się kredyt hipoteczny, zależy od wspomnianej wcześniej zdolności kredytowej i od wkładu własnego.

Wysokość kwoty kredytu ma też naturalnie wpływ na maksymalną kwotę kosztów zobowiązania. Do kosztu całkowitego wliczyć należy:

• prowizję za przystąpienie do zobowiązania,
• marżę kredytową, braną pod uwagę przy wyliczaniu oprocentowania kredytu,
• dodatkowe opłaty.

Wysokość kredytu jest bazą do obliczenia nie tylko prowizji, ale i odsetek od zobowiązania kredytowego. W zależności od tego, jak spłacane jest zobowiązanie, inaczej stosuje się system naliczania odsetek od kredytu. Przy kredytach hipotecznych zazwyczaj masz wybór, czy chcesz spłacać zobowiązanie w systemie rat równych, czy w systemie rat malejących.

Nie ulega wątpliwości, że kwota zaciągniętego kredytu hipotecznego, ma znaczenie dla kosztów całkowitych kredytowania, również w kontekście naliczania odsetek.

Zobacz także: Raty równe czy malejące - który rodzaj rat warto wybrać? >>

A czy okres spłaty kredytu hipotecznego ma znaczenie dla wysokości kwoty kredytu i na odwrót? Oczywiście. Jeśli decydujesz się na zaciągnięcie wysokiego kredytu, w tym zwłaszcza zobowiązania hipotecznego, to przy wydłużonym okresie spłaty twoje raty miesięczne będą automatycznie niższe, niż gdybyś zdecydował się spłacać kredyt w bardzo krótkim czasie.

Zatem, czy nie najlepiej dla ciebie i dla wyliczanej przez bank zdolności kredytowej będzie zaciągnąć kredyt z maksymalnie długim okresem spłaty, wynoszącym przy kredytach hipotecznych nawet 35 lat?

Taka sytuacja powoduje, że wysokość raty obniża się, ale jednocześnie wzrastają ogólne koszty kredytowania. Bank dłużej będzie naliczał odsetki i inne opłaty związane z zobowiązaniem. Krótszy okres spłaty powoduje obniżenie kosztów kredytowania, ale wzrost raty miesięcznej. Jeśli twoja zdolność kredytowa nie jest wystarczająca, na taką oszczędność nie możesz sobie pozwolić, bo krótki czas spłaty zobowiązania może ostatecznie spowodować, że bank odmówi ci udzielenia kredytu.

Maksymalna kwota kredytu hipotecznego – podsumowanie

Kredytobiorca nie zawsze otrzyma maksymalną kwotę kredytu, jaką oferuje bank. Banki podchodzą indywidualnie do każdego kredytu hipotecznego, jaki udzielają. Kwota, jaka zostanie zaproponowana zależy od zdolności kredytowej, wartości nieruchomości, wysokości wkładu własnego oraz ograniczeń ustawowych, jaki i wewnętrznej polityki kredytowej danego banku.

Dlatego kredyt hipoteczny w dużej kwocie będziesz mógł otrzymać, jeśli masz wysoką zdolność kredytową i jesteś w stanie przedstawić do swojego kredytu wysoki wkład własny i solidne zabezpieczenie spłaty.

Dobrym pomysłem przed złożeniem wniosku kredytowego do banku o wysokokwotowy kredyt jest obliczenie w kalkulatorze zdolności kredytowej, a więc ocena czy obiektywnie rzecz ujmując, stać cię na kredyt.