W obecnych czasach nie ma możliwości, by bank przyznał Ci kredyt hipoteczny w wysokości równej wartości nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie takiego zobowiązania. Co o tym decyduje? Banki przy kredytowaniu swoich klientów określają szereg wskaźników, wśród których ważne miejsce zajmuje wskaźnik LtV. Co musisz o nim wiedzieć? Sprawdź, co to jest LtV w kredycie hipotecznym!
Czym jest wskaźnik LtV? Co wpływa na jego wysokość?
Czym jest wskaźnik LtV w banku? Jakie ma on znaczenie i po co właściwie jest obliczany? LtV to skrót od „Loan to Value” i oznacza relację pomiędzy kwotą udzielanego kredytu a wartością jego zabezpieczenia.
Wiesz już, co to jest wskaźnik LtV, a kiedy się go najczęściej określa? To bardzo ważny wskaźnik dla banków, określany procentowo i umieszczany obok pozostałych parametrów kredytu przy ofertach wystosowanych do klientów.
Wskazuje, jak wiele pieniędzy jest Ci skłonny udzielić bank w stosunku do wartości zabezpieczenia, którym zwykle będzie nieruchomość.
Na ostateczny poziom LtV mają wpływ dwie kwestie:
- wartość kupowanej nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie hipoteczne;
- kwota kredytu, o który wnioskuje klient.
Jeśli nabywasz nieruchomość, to na wysokość pożyczanej przez Ciebie sumy tytułem kredytu hipotecznego ma wpływ również wartość wkładu własnego. Uznawana jest ona jednak za element pośredni podczas obliczania wysokości wskaźnika LtV.
Wysokość wskaźnika LtV – jak interpretować?
W zależności od tego, czy wskaźnik LtV interpretowany jest przez bank, czy przez Ciebie jako kredytobiorcę, ma on nieco inne znaczenie. Wskazuje, jaki procent wartości kupowanej nieruchomości na kredyt został sfinansowany przez bank, a jaka część została pokryta ze środków własnych przez klienta.
Dla banków niższy poziom wskaźnika LtV przy kredycie hipotecznym oznacza, że gdyby doszło do braku spłaty kredytu przez klienta, to z zabezpieczenia hipotecznego łatwiej będzie pozyskać dług, niż gdyby kredyt był udzielony na 100 proc. wartości nieruchomości. Obecnie do ubiegania się o kredyt hipoteczny wymagany jest poziom 80% LtV.
W jakim celu banki stosują wskaźnik LtV?
Wskaźnik LtV wykorzystywany jest do oceny ryzyka kredytowego, jakie poniesie bank, jeśli zdecyduje się na udzielenie Ci kredytu. Instytucja ta ponosi tym większe ryzyko, im większą sumę w relacji do wartości zabezpieczenia zdecyduje się pożyczyć klientowi. Ma to szczególne znaczenie w przypadku kredytów hipotecznych – długoterminowych zobowiązań, które spłacane są nawet przez 30 lat.
Trudno bankowi w takiej perspektywie czasowej ocenić, czy zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości nie straci na wartości, np. gdyby pojawił się kryzys gospodarczy na rynku.
Najłatwiej zrozumieć, czym jest wskaźnik LtV w kredycie na konkretnym przykładzie.
Jeśli LtV wynosi 90 proc., to dla banku kredyt udzielony z 10-procentowym wkładem własnym będzie bardziej ryzykowny niż kredyt hipoteczny z LTV na poziomie 50 proc. Wszystko dlatego, że nawet potencjalny spadek wartości zabezpieczenia nie będzie zagrażał w dużym stopniu pokryciu zobowiązania udzielonego przez bank.
Właśnie dlatego zależność między wskaźnikiem LtV a wkładem własnym ma tak duże znaczenie. Dla banku LtV na wysokim poziomie stanowi zbyt wysokie ryzyko, a wyższy wkład własny pozwala je niwelować.
Jak obliczyć wysokość wskaźnika LtV?
Czy Ty, jako klient banku, możesz samodzielnie obliczyć wskaźnik LtV? Wzór nie jest zbyt skomplikowany, dlatego nie powinieneś mieć wielu problemów z zastosowaniem go. To po prostu stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia hipotecznego.
Dowiedz się też: Kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym. Gdzie znajdziemy najkorzystniejszą ofertę?
Aby obliczyć wartość LtV, musisz wiedzieć, jaki masz wkład własny w formie gotówkowej oraz jaka jest wartość kupowanej przez Ciebie nieruchomości. Powinieneś też określić, jaka będzie wnioskowana kwota kredytu. Wówczas dzielisz sobie przy obliczaniu wskaźnika LtV kwotę kredytu na wartość nieruchomości z wyceny.
Sprawdź, jak obliczyć LtV na przykładzie:
- wartość nieruchomości – 300 000 zł,
- oferowany wkład własny – 60 000 zł (20 proc. wartości nieruchomości),
- kwota kredytu – 240 000 zł,
- wskaźnik LtV = 240 000 zł / 300 000 zł = 80 proc.
Szacowany poziom LtV możesz więc obliczyć samodzielnie, jeszcze zanim złożysz wniosek kredytowy. Pomocny będzie w tym kalkulator LtV. Wystarczy jedynie, że podasz wypunktowane wyżej informacje.
Wskaźniki LtV – jakie mają znaczenie dla kredytu? LtV a wkład własny
W zależności od tego, jaki wskaźnik LtV zapewnisz przy zaciąganym kredycie hipotecznym, zmienić się może całkowity koszt kredytowania. Przyjąć możesz, że im wyższy, tym wyższe koszty zobowiązania. Bank przy wysokim LtV, rzędu np. 90 proc., najprawdopodobniej zaproponuje Ci zaciągnięcie kredytu hipotecznego, ale z dosyć wysoką marżą lub kosztem jednorazowej prowizji.
Dzieje się tak dlatego, że wysokie LtV przy indywidualnej ofercie kredytowej jest dla banku ryzykowne. Klient posiadający wyższy wkład własny w postaci gotówkowej lub innej akceptowalnej przez bank będzie miał silniejszą pozycję negocjacyjną, dlatego będzie mógł obniżyć koszt kredytowania.
Bank będzie skłonny zaoferować klientowi niższą marżę bezpośrednio wpływającą na wysokość oprocentowania, a także niższą prowizję za przystąpienie do zobowiązania. Właśnie dlatego wkład własny, jaki możesz przeznaczyć na inwestycję w mieszkanie lub dom, jest bardzo ważny przy wydawaniu decyzji kredytowej przez bank. Zasadniczo przyjmuje się, że im będzie go więcej, tym lepiej dla Ciebie.
Wskaźnik LtV zmienia się w czasie spłaty kredytu, ponieważ maleje zobowiązanie wobec banku. Zmieniać się też może wartość nieruchomości zabezpieczającej spłatę zobowiązania. Spadek obserwować możesz w przypadku kredytów udzielanych w złotówkach, ponieważ spłata kapitału automatycznie oznacza spadek twojego zadłużenia względem banku.
Musisz także wiedzieć, że maksymalny poziom wskaźnika LtV jest nie tylko ustalany przez bank, ale i narzucony odgórnie przez rekomendacje KNF, jak chociażby Rekomendację S, która wprowadziła istotne zmiany w zakresie wymaganego wkładu własnego.
Choć najbardziej pożądane jest LtV na poziomie maksimum 80%, to zdarza się, że może one sięgać nawet 90% Kiedy ma to miejsce? Przy ubezpieczeniu ryzyka wysokiego LtV, co oczywiście wiąże się z dodatkowymi kosztami. Ubezpieczenie LtV to w praktyce polisa dokupowana do kredytu, jeszcze przed jego uruchomieniem.
Wskaźnik LtV – przepisy prawne
Jeszcze kilka lat temu w bankach w Polsce bez problemu można było znaleźć kredyty udzielane z LtV na poziomie 100 proc. i większym. W efekcie mogłeś zaciągnąć zobowiązanie na mieszkanie i otrzymać pieniądze na jego wyposażenie czy remont, a później spłacać po prostu swój dług wobec banku w ratach kapitałowo-odsetkowych. Nie było wymogu wniesienia wkładu własnego na kredyt.
Jednak zawirowania na rynku finansowym, spowodowane przede wszystkim kryzysem gospodarczym w 2009, doprowadziły do tego, że zaostrzono kryteria kredytowania hipotecznego. W 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego wydała dokument określony jako Rekomendacja S, do którego wszystkie banki musiały i nadal muszą się bezwzględnie stosować.
Do 2022 roku przepisy Rekomendacji S, które dotyczą między innymi wskaźnika LtV, wielokrotnie już były nowelizowane, aby dostosować je do aktualnych warunków rynkowych i do wymogu zmniejszania ryzyka w bankach.
W Rekomendacji S wskazano, że w przypadku ekspozycji związanej z finansowaniem nieruchomości bank powinien żądać od kredytobiorcy wniesienia wkładu własnego. W przypadku kredytów hipotecznych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych wkład własny klienta przy udzielaniu kredytu powinien wynosić co najmniej 20 proc. wartości kredytowanej nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie.
Jednak w przypadku kredytów z opcją „klucz za dług” wkład własny w momencie udzielenia przez bank kredytu powinien wynosić nie mniej niż 30 proc. wartości kredytowanej nieruchomości, jaką przedstawiasz jako główny przedmiot zabezpieczenia.
Jak już jednak wiesz, bank może przyznać Ci kredyt hipoteczny nawet wtedy, gdy masz tylko 10 proc. wkładu własnego, a więc max LtV kredytu wyniesie 90 proc., ale tylko wówczas, gdy zastosujesz dodatkowe zabezpieczenie. Już niedługo może się to jednak zmienić za sprawą nowego rządowego programu Mieszkanie bez wkładu własnego.
1 Komentarze