Hipoteka jest określeniem często wykorzystywanym w kontekście udzielania kredytów z zabezpieczeniem hipotecznym. Być może słyszałeś o kredycie hipotecznym lub sam miałeś okazję go zaciągnąć. Musisz wiedzieć jednak, czym właściwie jest hipoteka. To ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, ustanawiane w księdze wieczystej np. na rzecz banku, który udziela ci kredytu. Istnieje też pojęcie hipoteki umownej. Czym różni się ona od zwykłej hipoteki? A może są to pojęcia tożsame?
Hipoteka umowna – definicja
Hipoteka jest podstawowym rodzajem zabezpieczeń wierzytelności, niekoniecznie bankowych, choć klienci prywatni najczęściej właśnie z takimi mają do czynienia. Zwykle hipoteka powstaje w związku z umową zawartą pomiędzy dłużnikiem a wierzycielem. Zabezpiecza w solidny sposób interesy wierzyciela, ponieważ nie musi się on martwić, czy obciążona nieruchomość pozostaje własnością dłużnika, czy też jest to własność innej osoby. Nawet zmiana właściciela nie powoduje, że wierzyciel, na rzecz którego została ustanowiona ta rękojmia, straci możliwość egzekwowania swojej należności z przedmiotu hipoteki.
Wiesz już, czym właściwie jest hipoteka. Drugim pojęciem, które warto poznać, jest hipoteka umowna. Jest to zabezpieczenie, które znajduje zastosowanie na polskim rynku bankowym, zwłaszcza podczas zawierania umów o kredyty mieszkaniowe. W takim przypadku nieruchomość jest kupowana przy udziale środków bankowych, a przy tym zostaje własnością zarówno kredytobiorcy, jak i kredytodawcy, w związku z ustanowieniem hipoteki umownej. Co to jest?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, ustanawiane na rzecz osoby fizycznej lub osoby prawnej w celu zabezpieczenia wierzytelności wynikających z konkretnego stosunku prawnego, w tym przypadku z umowy kredytu hipotecznego. Definicja hipoteki umownej wskazuje, że jest to zgodne z twoją wolą przepisanie na osobę trzecią lub częściej na instytucję prawa do danej nieruchomości, co pozwala zabezpieczyć zaciągany dług. Wraz z jego spłatą hipoteka umowna wygasa, a nieruchomość zostaje od niej uwolniona.
Wszystkie warunku powstawania, ustanawiania i wygasania hipoteki umownej reguluje i sankcjonuje Kodeks cywilny, a szczegółowo – przepisy Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. W art. 68 [1] tej ustawy przeczytasz, że hipoteką umowną można zabezpieczyć kilka wierzytelności naraz, z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. W umowie ustanawiającej hipotekę należy wówczas jedynie określić stosunki prawne wraz z wynikającymi z nich wierzytelnościami zabezpieczonymi w ten sposób. Wierzyciel hipoteczny może z kolei podzielić hipotekę poprzez złożenie oświadczenia właścicielowi nieruchomości.
Może Cię zainteresować: Wydzielenie części nieruchomości spod hipoteki bankowej? >>
Ustanowienie hipoteki umownej
Do ustanowienia hipoteki konieczne jest podpisanie umowy kredytowej z bankiem. Wówczas masz do czynienia właśnie z hipoteką umowną, w odróżnieniu na przykład od hipoteki przymusowej. Zawarcie hipoteki umownej powinno zostać potwierdzone odpowiednim aktem notarialnym lub umową.
Hipotekę umowną możesz ustanowić dla zabezpieczenia jednej lub kilku wierzytelności. Wszystkie wymogi formalne, które należy dopełnić podczas sporządzania umowy ustanawiającej hipotekę umowną na danej nieruchomości, zostały ujęte w Kodeksie cywilnym. Art. 158 tego aktu prawnego stanowi, że umowa ustanawiająca hipotekę powinna mieć formę aktu notarialnego lub oświadczenia właściciela danej nieruchomości w formie umowy. W dokumencie tym jako właściciel mieszkania, domu, działki czy innej nieruchomości, stwierdzasz, że w celu dokonania zabezpieczenia spłaty udzielonego finansowania dokonujesz ustanowienia zabezpieczenia w formie hipoteki umownej na rzecz wierzyciela.
W całym procesie dążącym do ustanowienia hipoteki ważne jest to, by w akcie notarialnym lub w umowie właściciel nieruchomości (Ty lub osoba trzecia) jednoznacznie wyraził zgodę na takie zabezpieczenie. Oświadczenie to stanie się prawnie obowiązujące (nabierze mocy prawnej) z chwilą przyjęcia go przez wierzyciela, tj. bank udzielający ci kredytu hipotecznego. Pod względem formalnym hipoteka umowna zostanie jednak ustanowiona dopiero po dokonaniu odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Do czasu takiego ustanowienia wierzytelności hipoteczne zabezpieczane są zwykle ubezpieczeniem pomostowym, za które składki płacisz ty jako kredytobiorca.
Warto też wiedzieć: Subintabulat – co to jest i kto może skorzystać z hipoteki na wierzytelności hipotecznej
W umowie lub akcie notarialnym o ustanowieniu hipoteki strony muszą podać:
- datę złożenia oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki umownej;
- datę złożenia oświadczenia wierzyciela o udzieleniu kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym;
- numer księgi wieczystej nieruchomości, która obciążona ma być hipoteką, wraz ze wskazaniem prawa, które ma do niej osoba ustanawiają hipotekę;
- wierzytelność pieniężną (wysokość kredytu), która ma być zabezpieczona hipoteką;
- dane wierzyciela i dłużnika;
- sumę hipoteczną, do której hipoteka ma być ustanowiona wraz ze wskazaniem jej waluty, np. hipoteka umowna do kwoty 200 000 zł.
Nie możesz przy tym ustanowić hipoteki na wartość wyższą od wartości nieruchomości.
Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości jest wniosek wypełniany na formularzu KW-WPIS. Wypełniasz w nim takie dane jak:
- nazwa Sądu Rejonowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta nieruchomości;
- numer księgi wieczystej nieruchomości przeznaczonej do obciążenia hipoteką umowną;
- wskazanie żądania dokonania wpisu do KW;
- dane wnioskodawców i uczestników postępowania;
- wykaz dokumentów dołączonych do wniosku.
Musisz wiedzieć przy tym, że ustanowienie hipoteki umownej jest czynnością wymagającą uiszczenia opłaty w wysokości 200 zł. To opłata sądowa płacona przez wszystkich, którzy chcą dokonać wpisu hipoteki na rzecz banku lub innego wierzyciela do księgi wieczystej nieruchomości.
Poznaj różnicę: Kredyt hipoteczny a hipoteka >>
Wykreślenie hipoteki umownej z księgi wieczystej
Jeśli oddasz kredyt wraz z odsetkami, bank zezwoli na zwolnienie hipoteki nieruchomości. Wystarczy wówczas, że złożysz odpowiedni wniosek do sądu, do wydziału wieczystoksięgowego. Bank ma obowiązek uczynić wszystko, by umożliwić wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Podstawą takiego działania może być dokument zwieńczony notarialnie poświadczonym podpisem. Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej składasz do tego samego sądu, w którym ją ustanawiałeś. Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł.
Wygaśnięcie hipoteki umownej
Raz ustanowiona hipoteka nie trwa wiecznie. Musisz wiedzieć, kiedy następuje jej wygaśnięcie. W większości przypadków dojdzie do tego, gdy zwrócisz do banku pełną kwotę zobowiązania. Nieistotne jest też to, z jakiego powodu nastąpi wygaśnięcie twojej wierzytelności. Może być to właściwie związane nie tylko z całkowitą spłatą długu, ale również jego potrąceniem czy zwolnieniem z niego.
Zgodnie z prawem, gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wymagalna, a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo zaspokojenie go napotyka trudności, to jeśli właściciel nieruchomości zdecyduje się złożyć zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, następuje wygaśnięcie hipoteki. Tym samym zrzekasz się też uprawnienia do odebrania takiej kwoty z powrotem, co jest zgodne z ustawą o księgach wieczystych i hipotece. Jednocześnie następuje wykreślenie hipoteki na twój wniosek na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o zezwoleniu na złożenie depozytu sądowego oraz dowodu wpłaty zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego wraz ze zrzeczeniem się odebrania jej z powrotem.
Art. 94 tej samej ustawy dokładnie mówi o wygaśnięciu wierzytelności i hipoteki. Otóż wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu.
W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej hipoteka ostatecznie wygasa po upływie 10 lat.
Sprawdź: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? >>
0 Komentarze