Planujesz niedługo wziąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości? Najwyższa pora zrobić rozeznanie na ten temat. Na początek musisz wiedzieć, że wynikiem podpisania umowy kredytowej z bankiem udzielającym finansowania jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Zastanawiasz się, jak działa hipoteka i na jakim etapie kupna mieszkania się ją ustanawia? Przeczytaj nasz artykuł do końca, a wszystkiego się dowiesz.
Kredyt hipoteczny – co to jest?
Kredytem hipotecznym nazywa się zobowiązanie, które można przeznaczyć na ściśle określony cel, a dokładniej na zakup mieszkania albo domu na rynku pierwotnym lub wtórnym, a także na zakup samej działki, budowę domu czy remont nieruchomości. Zazwyczaj opiewa na wysoką kwotę rzędu kilkuset tysięcy złotych. Okres spłaty kredytu hipotecznego jest dość długi i wynosi od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu lat.
Cechą charakterystyczną kredytu hipotecznego jest rodzaj zabezpieczenia. Stanowi je hipoteka, od której wzięła się nazwa tego produktu bankowego. Przy kredycie hipotecznym wnieść trzeba wkład własny, który w zależności od banku wynosi od 10% do 20% wartości nieruchomości.
Jeśli zastanawiasz się, czy można uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, to mamy dla Ciebie złą wiadomość. Zgodnie z Rekomendacją S takie rozwiązanie nie wchodzi w grę. Pamiętaj jednak, że są różne formy wkładu własnego, nie tylko gotówka. Jego funkcję pełnić może także nieruchomość lub działka.
Warunki uzyskania kredytu hipotecznego
Każdy bank rozpatrując wniosek kredytowy o kredyt hipoteczny, bierze pod uwagę szereg czynników, od których w pełni uzależnia swoją decyzję. Pierwszy z wymogów dotyczy wieku potencjalnego kredytobiorcy – wnioskodawca musi być osobą pełnoletnią. Nie oznacza to jednak, że każdy powyżej 18. roku życia ma takie same szanse.
„Modelowi” kredytobiorcy, czyli ci najlepiej postrzegani przez instytucje udzielające tego rodzaju finansowania, to ci w wieku do 35 lat. Z pewną dozą dystansu podchodzą one do kredytobiorców powyżej tego wieku. I nie chodzi tutaj o wiek klienta w momencie podpisywania umowy kredytowej, a w chwili całkowitej spłaty kredytu. Niebagatelne znaczenie ma więc długość okresu spłaty zobowiązania. Zazwyczaj banki oczekują, by kredytobiorca, spłacając ostatnią ratę kredytu, nie miał więcej niż 75-80 lat.
Kolejnym warunkiem koniecznym do spełnienia jest wniesienie wkładu własnego. Po zaostrzeniu polityki kredytowej wymagana kwota wkładu własnego stanowi 20% wartości nieruchomości. Niektóre instytucje idą kredytobiorcom na rękę i akceptują 10% wkład własny pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. W praktyce jednak opłaca się wnieść jak największą kwotę, gdyż im większy wkład własny, tym mniejszy kredyt, a co za tym idzie, mniejsze koszty i niższe raty.
Ale to jeszcze nie wszystko. Bank, zanim wyda decyzję, dokładnie przeanalizuje zdolność kredytową wnioskującego o kredyt. Dopiero gdy uzna, że ma on zdolność do terminowej spłaty kapitału i odsetek, rozpatrzy jego wniosek pozytywnie. Dlatego chcąc poznać swoje szanse na kredyt hipoteczny, warto wykorzystać kalkulator zdolności kredytowej. Pomocny w znalezieniu oferty na miarę potrzeb i możliwości może okazać się również ranking kredytów hipotecznych.
Sprawdź: jak dostać kredyt hipoteczny w kilku krokach >>
Co to jest hipoteka?
Mianem hipoteki określa się rzeczowy środek zabezpieczenia wierzytelności należący do grupy ograniczonych praw rzeczowych. Dokładna definicja słowa hipoteka pochodzi z Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 65 tejże ustawy hipoteka jest prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości. Bez znaczenia jest fakt, czyją stała się własnością. Ponadto daje pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Celem ustanowienia hipoteki jest zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności, w tym konkretnym przypadku – kredytu hipotecznego.
By hipoteka w ogóle mogła powstać, musi zostać wpisana do właściwej dla niej księgi wieczystej nieruchomości. Obowiązuje od momentu umieszczenia wpisu w księdze, aż do chwili całkowitej spłaty zobowiązania, do którego się odnosi.
Jakie mamy rodzaje hipoteki?
Hipoteka na nieruchomości może przybierać różne formy. Wyróżnia się pięć podstawowych rodzajów hipotek. Należą do nich:
- hipoteka umowna – powstaje na mocy umowy podpisywanej pomiędzy dwiema stronami, np. właścicielem nieruchomości a bankiem udzielającym kredytu hipotecznego dzięki ustanowieniu takiego zabezpieczenia (kiedyś znana pod pojęciem hipoteka zwykła, czyli taka, która zabezpieczała wierzytelność o zdefiniowanej kwocie);
- hipoteka przymusowa – powstaje bez woli i wiedzy właściciela nieruchomości. Podstawą jej ustanowienia może być np. postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienie prokuratury czy tytuł wykonawczy;
- hipoteka kaucyjna – w przeszłości miała za zadanie zabezpieczyć wierzytelność o nieustalonej wysokości. Obecnie hipoteka umowna kaucyjna nie znajduje zastosowania przy zabezpieczaniu wierzytelności;
- hipoteka łączna – zastawu ustanowiony zostaje na więcej niż jednej nieruchomości kredytobiorcy, zatem wierzyciel może żądać zaspokojenia swoich wierzytelności z dowolnie wybranej nieruchomości;
- hipoteka odwrócona – jest transakcją lub umową, jaką właściciel nieruchomości zawiera z instytucją finansową, która pozwala na uwolnienie zamrożonego w nieruchomości kapitału. Polega to na tym, że instytucja wypłaca klientowi świadczenie, a po jego śmierci otrzymuje prawo do nieruchomości, na której była ustanowiona hipoteka odwrócona.
Jak działa hipoteka?
Definicja hipoteki to jedno, ale jak to wygląda w praktyce? Załóżmy, że kredytobiorca z jakiegoś powodu przestaje regulować raty kredytu hipotecznego. Bank w takiej sytuacji może przedsięwziąć określone kroki. Jeśli dłużnik w tym czasie nie podejmie żadnych czynności mających na celu naprawę swojego błędu i nie będzie reagować na wezwania do zapłaty, to w ostateczności bank sprzeda kredytowaną nieruchomość, żeby odzyskać swoje pieniądze.
Taka sytuacja jest jednak ostatecznością i zdarza się stosunkowo rzadko. Biorąc powyższe pod uwagę, mając niepewną sytuację finansową, zakup nieruchomości z hipoteką trzeba dobrze przemyśleć.
Księgi wieczyste i hipoteka – najważniejsze informacje
Kredyt hipoteczny a wpis do księgi wieczystej – co trzeba wiedzieć? Jeśli robisz zakup mieszkania z hipoteką za pomocą kredytu hipotecznego, to musisz pamiętać, że zabezpieczenie w postaci hipoteki nabiera mocy sprawczej i zabezpiecza interesy kredytodawcy dopiero po dokonaniu wpisu na rzecz instytucji bankowej do księgi wieczystej.
Hipoteka wpisywana jest i ujawniana w Dziale IV księgi wieczystej, który jest jej w całości poświęcony. Dlatego, jeśli ktoś przeprowadza sprzedaż mieszkania z hipoteką, potencjalny kupiec może łatwo się tego dowiedzieć. Wystarczy, że zna numer księgi wieczystej – to on pozwala na sprawdzenie, czy dana nieruchomość obciążona jest hipoteką.
Hipoteka a kredyt hipoteczny – najważniejsze informacje
Jak się okazuje, zanim sąd dokona wpisu banku do księgi wieczystej, trochę czasu upłynie, a zobowiązanie nie może pozostać niezabezpieczone. W takiej sytuacji zastosowanie znajduje ubezpieczenie pomostowe. W praktyce znaczy to tyle, że kredytobiorca, który zdecydował się na kupno mieszkania z hipoteką, do momentu ustanowienia hipoteki płaci podwyższone raty kredytowe, uwzględniające składkę na ubezpieczenie pomostowe.
Hipoteka przymusowa a kredyt hipoteczny – czy wchodzi w grę? Odpowiedź brzmi: nie. W przypadku hipoteki przymusowej jej ustanowienie możliwe jest bez zgody właściciela, za to przy kredycie hipotecznym przyszły właściciel nieruchomości musi wyrazić zgodę na obciążenie jej hipoteką. Warto w tym miejscu również wspomnieć, że kredyt hipoteczny bez księgi wieczystej w ogóle nie jest możliwy.
Kredyt a wysokość hipoteki – co warto wiedzieć?
W świetle prawa hipoteka zabezpiecza kredyt hipoteczny do oznaczonej sumy. Jest to określona kwota pieniężna ujawniona w księdze wieczystej. Suma hipoteki to nic innego, jak maksymalna kwota, w jakiej wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenia z nieruchomości obciążonej hipoteką. Może być ona zarówno niższa, jak i wyższa niż udzielony kredyt.
Co bank bierze pod uwagę przy ustaleniu sumy hipoteki?
Przy ustalaniu wysokości hipoteki bank bierze pod uwagę różne okoliczności i ryzyka bezpośrednio związane z kredytem hipotecznym. Według zaleceń zawartych w Rekomendacji S i sugestii Komisji Nadzoru Finansowego, w analizie powinny zostać uwzględnione m.in. takie czynniki jak:
- wartość i rodzaj nieruchomości, na której ma zostać ustanowiona hipoteka,
- waluta kredytu,
- sposób oprocentowania kredytu,
- długość okresu kredytowania,
- forma własności nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie,
- wartość ewentualnych dodatkowych zabezpieczeń kredytu,
- zmienność cen na rynku nieruchomości.
Jak widać, suma hipoteki zależy w dużej mierze od parametrów i specyfiki danej umowy kredytowej.
0 Komentarze