Polskie prawo przewiduje kilka rodzajów hipotek, za pomocą których wierzyciele mogą zabezpieczać swoje roszczenia. Najpopularniejsza jest hipoteka umowna, która ustanawiana jest na rzecz banków oferujących kredyty hipoteczne na zakup mieszkania lub budowę domu.
W tym przypadku hipoteka obciąża bezpośrednio nieruchomość, z której bank może potem dochodzić swoich roszczeń. Występują tutaj także wyłącznie dwie strony umowy: bank będący wierzycielem hipotecznym oraz kredytobiorca, który nazywany jest dłużnikiem hipotecznym. A jak to wygląda w przypadku subintabulatu?
Subintabulat – definicja
Chcąc najprościej wyjaśnić, co to jest subintabulat, należy powiedzieć, że jest to hipoteka na wierzytelności hipotecznej. Uznawana jest ona za czwarty rodzaj hipoteki przewidzianej przez polskie przepisy, obok hipoteki umownej, łącznej i przymusowej. Jeśli chodzi o sposób i zasady ustanawiania subintabulat reguluje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w art. 108.
Warto wiedzieć, że samo słowo subintabulat nie funkcjonuje w oficjalnych regulacjach prawnych, lecz jest używane jedynie w języku prawniczym dla określenia tej formy zabezpieczenia. W wymienionej Ustawie określa się ją po prostu jako hipotekę na wierzytelności hipotecznej.
Ten specyficzny sposób zabezpieczania wierzytelności ma długą historię – w polskim prawie subintabulat został bowiem opisany jeszcze w 1818 roku. Stosowany był jednak głównie do II wojny światowej, potem przez dziesiątki lat nie funkcjonował w polskim porządku prawnym. Ustawodawca przywrócił możliwość jego wykorzystywania dopiero w 1991 roku w nowelizacji wspomnianej wyżej ustawy z 1982 r.
Hipoteka a kredyt hipoteczny – czy znasz różnicę? Sprawdź! >>
Subintabulat - na jakiej zasadzie działa hipoteka na wierzytelności hipotecznej?
Jak już wiemy, subintabulat jest specyficznym rodzajem hipoteki. Polega ona na tym, że w celu zabezpieczenia wierzytelności obciąża się hipoteką nie bezpośrednio nieruchomość, ale wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie na tej nieruchomości. Brzmi to trochę skomplikowanie, ale w gruncie rzeczy jest dość proste.
Przy takim zabezpieczeniu występują trzy podmioty, a sam schemat subintabulatu wygląda następująco:
- Osoba A (właściciel nieruchomości i główny dłużnik) ma zobowiązanie wobec wierzyciela B, które jest zabezpieczone hipoteką na nieruchomości (osoba B ma zatem wierzytelność hipoteczną),
- Osoba B (dłużnik subintabulatu) – zaciąga zobowiązanie od osoby C (nazywa się ją subintabulatem), która zabezpiecza swoje roszczenie na wierzytelności hipotecznej należącej do B,
- Osoba C – jest wierzycielem dłużnika B, który może dochodzić swoich roszczeń bezpośrednio od osoby B albo w przypadku problemów z odzyskaniem należności dochodzić jej z nieruchomości należącej do osoby A.
Subintabulat – przykład hipoteki na wierzytelności hipotecznej
Subintabulat w praktyce może wyglądać na przykład w taki sposób:
Pani Agnieszka chce kupić mieszkanie od pana Marka, ale nie ma na to pieniędzy. Pan Marek zgadza się jej pożyczyć na ten cel środki, a swoją należność zabezpiecza na hipotece mieszkania.
Pani Agnieszka staje się więc dłużnikiem hipotecznym pana Marka, który z kolei posiada wierzytelność hipoteczną. Gdy sam będzie potrzebował dodatkowych środków, może na tej wierzytelności ustanowić zabezpieczenie hipoteczne na rzecz innej osoby, załóżmy pana Jacka, który zgodzi się udzielić mu pożyczki. Pan Jacek będzie miał prawo dochodzić swoich roszczeń z tytułu pożyczki nie tylko od pana Marka będącego pożyczkobiorcą, ale także bezpośrednio z nieruchomości należącej do pani Agnieszki.
Subintabulat - warunki umowy
Zgodnie z przepisami do ustanowienia subintabulatu konieczne jest spisanie umowy między uprawnionym wierzycielem wierzytelności hipotecznej i dalszym wierzycielem. W naszym przykładzie taką umowę powinni zatem spisać panowie Jacek i Marek.
Taka umowa o ustanowienie subintabulatu powinna mieć formę aktu notarialnego. W jej treści musi zostać ujęta wola ustanowienia zabezpieczenia na wierzytelności hipotecznej, a także opis obu wierzytelności: zabezpieczanej oraz tej obciążanej.
Subintabulat a hipoteka
Subintabulat wpisuje się w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej pierwszą hipoteką.
Co ważne, dla ustanowienia i wpisania hipoteki na wierzytelności hipotecznej nie jest wymagana zgoda właściciela nieruchomości.
Warto wiedzieć: Odwrócona hipoteka - czym jest?
Kto może skorzystać z subintabulatu?
Teoretycznie z subintabulatu może skorzystać każdy, kto posiada wierzytelność hipoteczną. W praktyce jednak w Polsce należności zabezpieczone hipoteką na nieruchomości mają głównie banki, które do zabezpieczeń operacji refinansowych wykorzystują inne rozwiązania. Pozostałe podmioty posiadające wierzytelności hipoteczne częściej natomiast stosują tzw. powierniczy przelew wierzytelności hipotecznej.
Kiedy warto skorzystać z subintabulatu?
Z subintabulatu warto skorzystać w sytuacji, gdy posiadając jeszcze niewymagalną wierzytelność hipoteczną, chce się zdobyć pieniądze poprzez zaciągnięcie zobowiązania pod zabezpieczenie np. pożyczkę lub kredyt hipoteczny. W przypadku bowiem gdy należąca do nas wierzytelność hipoteczna byłaby już wymagalna, prościej byłoby pozyskać środki od swojego dłużnika (również poprzez dochodzenie swojego roszczenia bezpośrednio z jego nieruchomości). Jeśli jednak jest ona jeszcze niewymagalna, można ją wykorzystać jako zabezpieczenie swojego zobowiązania.
Subintabulat - krok po kroku
Chcą ustanowić subintabulat, należy wykonać następujące czynności:
- zawrzeć u notariusza umowę o ustanowienie subintabulatu ze swoim wierzycielem (np. pożyczkodawcą),
- dokonać wpisu do księgi wieczystej nieruchomości, na której była ustanowiona hipoteka zabezpieczająca wierzytelność hipoteczną stanowiącą przedmiot umowy o subintabulat.
Wierzyciel mający prawo do subintabulatu będzie mógł dochodzić swoich roszczeń z tego zabezpieczenia dopiero w momencie, gdy jego wierzytelność stanie się wymagalna, czyli np. po upływie terminu spłaty pożyczki określonej w umowie oraz gdy wymagalna stanie się wierzytelność hipoteczna będąca jego zabezpieczeniem.
Subintabulat - co jeszcze warto wiedzieć?
Należy pamiętać, że zgodnie z przepisami spłata wierzytelności hipotecznej obciążonej hipoteką może być dokonana wyłącznie do kwoty tej hipoteki i wyłącznie do rąk wierzyciela, któremu ona przysługuje. W celu wyegzekwowania należności wynikającej z subintabulatu konieczne jest stwierdzenie tej wierzytelności tytułem wykonawczym (np. wyrokiem sądowym). Jeśli nie jest to możliwe, konieczne jest złożenie sumy wynikającej z wierzytelności hipotecznej do depozytu sądowego.
Nie przegap: Kredyt pod zastaw mieszkania - wszystko co musisz wiedzieć >>
1 Komentarze