Z pojęciem wierzyciela hipotecznego spotkasz się przede wszystkim w sytuacji, gdy będziesz zaciągać kredyt hipoteczny, czyli zobowiązanie zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Wówczas takim wierzycielem zostanie bank, a Ty będziesz jego dłużnikiem hipotecznym.
Wierzyciel hipoteczny – definicja
Zanim wyjaśnimy, kto to jest wierzyciel hipoteczny, warto przypomnieć definicję samego słowa wierzyciel. Otóż jest to podmiot, który występuje jako jedna ze stron stosunku prawnego skutkującego powstaniem zobowiązania. Zgodnie z art. 353 Kodeksu cywilnego zobowiązanie powstaje w momencie, gdy wierzyciel zyskuje prawo (np. na podstawie umowy) do żądania od dłużnika spełnienia określonego świadczenia, a dłużnik ma obowiązek to świadczenie spełnić.
Jeśli zatem pożyczasz pieniądze od znajomego, banku lub firmy pożyczkowej, zaciągasz tzw. zobowiązanie i stajesz się dłużnikiem wobec wierzyciela, czyli wspomnianego znajomego, banku lub firmy pożyczkowej. Jego roszczenie wobec Ciebie nazywa się natomiast wierzytelnością.
A co to znaczy wierzyciel hipoteczny? To szczególny rodzaj wierzyciela, który ma możliwość dochodzenia zaspokojenia swojego roszczenia z nieruchomości obciążonej hipoteką i należącej do dłużnika. Hipoteka stanowi tutaj zabezpieczenie roszczenia, które nazywa się wierzytelnością hipoteczną.
Wierzyciel hipoteczny, alimentacyjny, rzeczowy – rodzaje wierzycieli w Polsce
Wierzyciel hipoteczny jest przede wszystkim wierzycielem rzeczowym, ponieważ ma prawo dochodzić swoich roszczeń z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego na określonym składniku majątkowym, czyli nieruchomości. Może to zrobić nawet w sytuacji, gdy nieruchomość przestanie należeć do dłużnika. Wierzycielem rzeczowym będzie także podmiot, który zabezpieczył swoją wierzytelność na innym składniku majątku dłużnika np. na jego aucie.
Wierzyciel osobisty może natomiast egzekwować swoją należność z całego majątku osobistego należącego do dłużnika np. z jego wynagrodzenia za pracę, emerytury, czy oszczędności zgromadzonych na lokatach, a także z innych rzeczy ruchomych i nieruchomych. Jednak w przypadku kilku egzekucji pierwszeństwo do spieniężenia rzeczy dłużnika będzie miał wierzyciel rzeczowy.
Jeszcze innym rodzajem wierzyciela jest wierzyciel alimentacyjny, którym z kolei nazywamy osobę uprawnioną do otrzymywania alimentów od innej osoby. Najczęściej prawo do alimentów mają dzieci od swoich rodziców. Jako wierzyciele alimentacyjni mają także specjalne uprawnienia, ponieważ ich należności są odzyskiwane zawsze w pierwszej kolejności i w większym zakresie niż na rzecz wierzycieli osobistych (np. z uwzględnieniem mniejszej kwoty wolnej od zajęcia).
Wierzyciel hipoteczny – kto może nim zostać?
Już wiesz, kto to jest wierzyciel hipoteczny, warto więc teraz wyjaśnić, kto może nim zostać w praktyce. Otóż może być nim:
- osoba fizyczna (prywatna) – może nim być np. wierzyciel alimentacyjny, na którego rzecz zostały zasądzone alimenty i który poprzez hipotekę chce zabezpieczyć swoje świadczenie,
- bank, SKOK lub inna instytucja finansowa, która udziela kredytu lub pożyczki pod zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości,
- przedsiębiorstwo o dowolnej formie prawnej – np. spółka z o.o. lub spółka akcyjna, warto jednak nadmienić, że w przypadku spółki cywilnej jako wierzyciel hipoteczny występuje każdy jej wspólnik, ponieważ jest to spółka osobowa niemająca odrębnej osobowości prawnej,
- organ lub instytucja państwowa – np. urząd gminy, ZUS lub urząd skarbowy, które poprzez hipotekę chcą zabezpieczyć swoje roszczenie od dłużników – wierzycielem hipotecznym jest wówczas skarb państwa.
Wierzyciel hipoteczny - jakie warunki musi spełnić?
Należy pamiętać, że aby zaistniał wierzyciel hipoteczny, musi najpierw powstać wierzytelność hipoteczna i zostać ustanowiona hipoteka. Może to nastąpić w wyniku umowy między stronami (wierzycielem a dłużnikiem), albo na podstawie orzeczenia sądowego lub decyzji administracyjnej. W pierwszym przypadku mówimy o hipotece umownej, w drugim o hipotece przymusowej.
Co więcej, wierzycielem hipotecznym można się stać dopiero po dopełnieniu określonych formalności, czyli przede wszystkim po wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości na podstawie oświadczenia jej właściciela o ustanowieniu takiego zabezpieczenia.
Prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego
Jak już wiemy, wierzyciele hipoteczni mają szczególne uprawnienia w zakresie dochodzenia swoich roszczeń, jednak mają także określone obowiązki względem dłużników.
Obowiązki wierzyciela hipotecznego
Do obowiązków wierzyciela hipotecznego należą:
- przeprowadzenie egzekucji roszczenia zgodnie z przepisami – jeśli dłużnik nie spłaci zobowiązania zgodnie z umową, wierzyciel hipoteczny może skierować sprawę do komornika, ale musi wcześniej uzyskać tytuł wykonawczy, a także złożyć stosowny wniosek o wszczęcie egzekucji, wskazując nieruchomość, która ma zostać zajęta i zlicytowana (warto tu nadmienić, że obowiązki komornika wobec dłużnika nakazują mu poinformowanie go o wszczęciu takiego postępowania oraz sposobu egzekucji długu),
- dochodzenie od dłużnika roszczenia wyłącznie do wysokości określonej w umowie – innymi słowy wierzyciel hipoteczny nie może w wyniku spieniężenia nieruchomości zatrzymać dla siebie wyższej kwoty od kwoty faktycznego długu,
- zwrot niesłusznie wyegzekwowanych kwot przez komornika – jeśli w czasie postępowania egzekucyjnego dojdzie do nieprawidłowości i bezpodstawnego zajęcia środków, wierzyciel hipoteczny musi je zwrócić dłużnikowi.
Warto przeczytać: Kredyt po egzekucji komorniczej – kiedy? >>
Prawa wierzyciela hipotecznego
Głównym uprawnieniem wierzyciela hipotecznego jest możliwość dochodzenia swojego roszczenia z tytułu nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka na jego rzecz – bez względu na to, czyją jest ona aktualnie własnością.
W praktyce powyższe prawo daje możliwość wierzycielowi hipotecznemu odzyskanie swojej należności poprzez spieniężenie nieruchomości. Najpierw taka należność musi być wymagalna i objęta tytułem wykonawczym (z jednym wyjątkiem, o którym napiszemy niżej).
Jeśli zatem dłużnik hipoteczny banku przestanie spłacać kredyt, bank jako wierzyciel hipoteczny, aby zaspokoić swoje roszczenie, najpierw musi wypowiedzieć umowę, wezwać dłużnika do uregulowania całości zadłużenia i dopiero gdy ten nie wywiąże się z wyznaczonego terminu, skierować sprawę do sądu i komornika. Jedynie komornik może bowiem zająć nieruchomość i przeprowadzić jej licytację.
Warto tu się zastanowić, czy wierzyciel hipoteczny może kupić nieruchomość, która została wystawiona do licytacji. Jak się okazuje, może, ale dopiero po drugiej bezskutecznej licytacji, czyli gdy nikt inny nie wyrazi chęci jej zakupu. Co więcej, może ją nabyć za minimum 2/3 sumy oszacowanej jej wartości.
A czy wierzyciel hipoteczny może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki? Teoretycznie po spłacie zobowiązania wierzytelność hipoteczna wygasa, jednak aby formalności stało się zadość, konieczne jest wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Przepisy niestety nie zobowiązują wierzyciela hipotecznego do dokonania takiej czynności – oczywiście może on to zrobić (ma do tego prawo), ale nie musi. Ma on jedynie obowiązek umożliwienia wykreślenia hipoteki właścicielowi nieruchomości. W przypadku kredytu hipotecznego bank jako wierzyciel wydaje więc kredytobiorcy jedynie kwit mazalny, na którego podstawie może on dokonać wykreślenia hipoteki z KW.
Wierzyciel hipoteczny w postępowaniu egzekucyjnym
Egzekucja z hipoteki następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że jest ona prowadzona przez administracyjny organ egzekucyjny (np. przez urząd skarbowy).
Chcąc dochodzić swoich roszczeń z hipoteki na nieruchomości, wierzyciel hipoteczny musi najpierw uzyskać tytuł wykonawczy, a więc np. sądowy nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności. Wierzyciel hipoteczny bez tytułu wykonawczego nie może zatem skierować sprawy do komornika i żądać od niego zajęcia oraz licytacji nieruchomości.
Jak już wiemy, wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń przed wierzycielami osobistymi dłużnika, jednak z uwzględnieniem kolejności wpisów w księdze wieczystej (najpierw zostaje zaspokojony wierzyciel hipoteczny wpisany na pierwszym miejscu).
Powyższe uprawnienie dotyczy także sytuacji, w której przeciwko dłużnikowi zostaje wszczęte postępowanie upadłościowe. Zgodnie z przepisami w takim wypadku nieruchomość dłużnika trafia do masy upadłościowej, z której są potem zaspokajani wszyscy wierzyciele. Jednak wierzyciel hipoteczny w postępowaniu upadłościowym ma pierwszeństwo przed innymi – po spieniężeniu nieruchomości objętej hipoteką środki z tego tytułu trafiają najpierw do niego, a dopiero z pozostałej sumy zaspokajani są inni wierzyciele.
Warto też wyjaśnić dość specyficzną sytuację, gdy wierzyciel hipoteczny nie egzekwujący swojego roszczenia mimo wszystko może zostać zaspokojony z nieruchomości. Może się tak zdarzyć, gdy egzekucję z hipoteki wszczyna inny wierzyciel. Wówczas z uzyskanych w wyniku licytacji środków zostają niejako z urzędu zaspokojeni wszyscy wierzyciele hipoteczni, nawet ten, którego wierzytelność nie jest jeszcze wymagalna.
Czy w takim przypadku wierzyciel hipoteczny musi przyłączyć się do egzekucji? Nie musi. Powinien jednak uzyskać tytuł egzekucyjny, ponieważ w przeciwnym razie przysługująca mu kwota z podziału trafi do depozytu sądowego.
Przeczytaj także: Wydzielenie części nieruchomości spod hipoteki bankowej? >>
Wierzyciel hipoteczny – wniosek o zawarcie ugody. Wzór
Sytuacja, w której wierzyciel hipoteczny zaczyna dochodzić swoich praw z nieruchomości u komornika, jest dla dłużnika z pewnością bardzo niekomfortowa. Wiąże się bowiem z dużym ryzykiem utraty nieruchomości. Warto więc wiedzieć, że można tego uniknąć, zawierając z wierzycielem ugodę w sprawie spłaty zobowiązania – dotyczy to również sytuacji, gdy wierzycielem jest bank. Najpierw zatem należy skierować do niego wniosek o zawarcie ugody wraz z propozycją uregulowania zaległości np. w ratach oraz wniosek o umorzenie lub zawieszenie postępowania egzekucyjnego.
Wierzyciel hipoteczny – podsumowanie
Ponieważ wierzyciel hipoteczny ma większe uprawnienia do egzekwowania swoich roszczeń, warto dobrze przemyśleć kwestię zaciągania zobowiązania zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości. Jeśli więc chcesz ubiegać się o kredyt hipoteczny, postaraj się znaleźć taką ofertę, która zapewni Ci komfortowe warunki spłaty zadłużenia. Dzięki terminowemu regulowaniu rat wierzyciel hipoteczny nie będzie musiał kierować sprawy do komornika i dochodzić swoich należności poprzez licytację Twojego mieszkania lub domu.
0 Komentarze