Informujemy, że w związku z wejściem w życie RODO zmodyfikowaliśmy naszą politykę prywatności ×
Advertisement

Oprocentowanie stałe czy zmienne?

Fot.

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Które z nich będzie korzystniejsze w przypadku kredytu hipotecznego, spłacanego przez 20 czy 30 lat? Porównałem dla Ciebie oba te rodzaje kredytów.

Kredyty i pożyczki udzielane przez banki mogą być oprocentowane według stałych lub zmiennych stóp procentowych.

Oprocentowanie stałe ustalane jest w momencie podpisania umowy kredytu lub pożyczki i obowiązuje przez cały okres spłaty zobowiązania (lub przez jego część). Wiesz zatem, jak wysoką ratę będziesz płacił co miesiąc i dzięki temu możesz zaplanować domowy budżet.

W przypadku kredytu o oprocentowaniu zmiennym, stopa procentowa, której wysokość została wpisana do umowy, w momencie jej podpisywania, może się wielokrotnie zmieniać w czasie spłaty zobowiązania. Co prawda bank będzie Cię informował o zmianie wysokości raty, trudniej będzie Ci jednak z większym wyprzedzeniem planować domowy budżet pod kątem spłacania rat kredytu czy pożyczki.

Czym różni się od siebie oprocentowanie stałe i zmienne? Pokazuję to na przykładzie kredytów hipotecznych.

Oprocentowanie zmienne – z czego się składa?

Niemal wszystkie kredyty hipoteczne udzielane przez banki działające w Polsce oprocentowane są według zmiennych stóp procentowych. Oprocentowanie kredytów hipotecznych składa się z dwóch elementów:

  • zmiennej stawki WIBOR,
  • stałej marży banku.

Jak obliczany jest WIBOR?

Stawka WIBOR ustalana jest każdego dnia roboczego o 11:00, podczas tzw. fixingu. Podczas fixingu banki podają oprocentowanie, po jakim skłonne są pożyczyć w danym dniu pieniądze innym bankom. Następnie, z zaproponowanych ofert odrzucane są najwyższe i najniższe, a z pozostałych wyliczana jest średnia.

Banki udzielają sobie pożyczek na różne okresy (np. na tydzień, miesiąc, trzy miesiące, pół roku, rok). Stąd biorą się symbole przy wysokości stawki WIBOR (np. 1W, czyli 1 tydzień; 1M, czyli 1 miesiąc). Z punktu widzenia kredytobiorcy najistotniejszy jest WIBOR 3M i WIBOR 6M, czyli trzy- i sześciomiesięczny. Te właśnie stawki są stosowane przez banki udzielające kredytów hipotecznych.

Stawki WIBOR w bankach udzielających kredytów hipotecznych
BankWIBOR
Alior Bank WIBOR 3M
BNP Paribas Bank Polska
WIBOR 3M
Bank Millennium WIBOR 3M
Bank Pekao WIBOR 3M
Bank Pocztowy WIBOR 3M
BOŚ Bank WIBOR 6M
Citi Handlowy WIBOR 3M
Credit Agricole Bank Polska
WIBOR 3M
ING Bank Śląski WIBOR 6M
mBank WIBOR 3M
PKO BP WIBOR 6M
Santander Bank Polska WIBOR 3M

 

Większość banków stosuje oprocentowanie ustalana na podstawie stawki WIBOR 3M. Tylko w trzech bankach w tym celu stosowana jest stawka sześciomiesięczna.

Do stawki WIBOR bank dolicza marżę, czyli swój zarobek, jaki osiągnie udzielając Tobie kredytu. Marża może być wyliczana indywidualnie dla każdego kredytobiorcy. Jej wysokość może być uzależniona np. o kwoty kredytu, wielkości wskaźnika LTV (czyli stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości będącej jego zabezpieczeniem) czy innych – poza kredytem hipotecznym – produktów, z których skorzystasz w danym banku (np. konta osobistego, karty kredytowej czy ubezpieczenia).

Ile wynosi WIBOR?

Od ponad czterech lat stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego są najniższe w historii (stopa referencyjna wynosi 1,5%, stopa lombardowa – 2,5%, stopa depozytowa – 0,5%, a stopa redyskonta weksli – 1,75%).

Od wysokości stóp procentowych NBP niezbyt odbiega WIBOR. Obecnie trzymiesięczny WIBOR wynosi 1,71%, a sześciomiesięczny jest od niego niewiele wyższy – wynosi 1,79%. Co ciekawe – od kilkunastu miesięcy wysokość obu tych stawek praktycznie się nie zmieniają. Przykładowo – od października 2018 r. WIBOR 3M wynosił 1,72%, by w listopadzie 2019 r. spaść do 1,71%.

Czy wiesz, że...
Na początku listopada:

  • 2004 r. WIBOR 3M wynosił 6,84%, a WIBOR 6M – 6,90%,
  • 2009 r. WIBOR 3M wynosił 4,19%, a WIBOR 6M – 4,31%,
  • 2014 r. WIBOR 3M wynosił 1,96%, a WIBOR 6M – 1,95%.
Oznacza to, że oprocentowanie kredytu hipotecznego (WIBOR 3M + 3% marży) w ostatnich 15 latach zmniejszyło się z 9,84% w 2004 r., przez 7,19% w 2009 r. i 4,96% w 2014 r. do 4,71% w 2019 r.

To, że teraz stawka WIBOR jest niska, nie znaczy, że nie wzrośnie w czasie, kiedy będziesz spłacał kredyt hipoteczny (a bierze się go zazwyczaj na 20-30 lat). Wraz ze wzrostem WIBORu, zwiększy się też oprocentowanie spłacanego przez Ciebie kredytu.

Oprocentowanie stałe

W trzech bankach: w ING Banku Śląskim, PKO Banku Polskim i Santander Banku Polska, możesz znaleźć też kredyty hipoteczne oprocentowane według stałych stóp procentowych. Hasło „oprocentowanie stałe” nie oznacza, że przez cały okres spłaty (np. przez 30 lat) będziesz spłacał raty wyliczone na podstawie oprocentowania obowiązującego w dniu podpisania umowy kredytu. Rozwiązanie to działa inaczej. Jak? Sprawdziłem to dla Ciebie!

Sprawdź kredyt mieszkaniowy w PKO Banku Polskim>>

Jak działa kredyt hipoteczny o oprocentowaniu stałym?

Zasada działania tego kredytu jest stosunkowo prosta:

  1. Przez pierwszych 5 lat kredytowania spłacasz kredyt ze stałą stopą procentową.
  2. Po 5 latach masz do wyboru: spłacanie kredytu oprocentowanego wg zmiennej stopy procentowej (z oprocentowaniem ustalanym na podstawie stawki WIBOR powiększonej o marżę) lub dalsze korzystanie z oprocentowania stałego.

Jak wygląda to w poszczególnych bankach oferujących kredyty hipotecznych o stałej stopie procentowej? Odpowiedź znajdziesz w poniższej tabeli.

Kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej - warunki
ING Bank ŚląskiPKO Bank PolskiSantander Bank Polska
Od kiedy w ofercie banku? Od maja 2018 r. Od sierpnia 2018 r. Od lipca 2015 r.
Przeznaczenie kredytu Dowolny cel mieszkaniowy
  • nabycie nieruchomości na rynku wtórnym,
  • spłata kredytu mieszkaniowego w innym banku,
  • refinansowanie poniesionych kosztów na cele mieszkaniowe
Dowolny cel mieszkaniowy
Wysokość stałego oprocentowania w pierwszym 5-letnim okresie kredytowania W zależności od oferty:
  • 4,27% (oferta standardowa)
  • 4,17% (oferta standardowa "Łatwy start")
  • 3,87% (oferta standardowa "Lekka rata")
  • 3,52% (Najlepiej na swoim "Lekka rata")
  • 3,72% (Najlepiej na swoim "Łatwy start")
  • 3,52% (Ekokredyt hipoteczny)
5-letnia stała stopa bazowa + marża banku.
Wg przykładu reprezentatywnego oprocentowanie wynosi 2,70% (w I roku kredytowania) i 3,47% (od 2. do 5. roku kredytowania) i składa się z:
  • 5-letniej stałej stopy bazowej (1,6% rocznie)
  • marży: 1,1% (w I roku kredytowania) i 1,87% (od 2. do 5. roku kredytowania)
3,85%
Rodzaj oprocentowania po upływie pierwszego 5-letniego okresu kredytowania W zależności od wyboru klienta: zmienne (WIBOR 3M + marża) lub stałe (na kolejne 5 lat) W zależności od wyboru klienta: zmienne (WIBOR 6M + marża) lub stałe (na kolejne 5 lat) Zmienne: WIBOR 3M + marża od 1,89% do 2,59% (w zależności od kwoty kredytu i wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie
Dodatkowe informacje Klienci, którzy po 27.08.2018 r. złożyli wniosek o udzielenie kredytu i zawarli umowę kredytu Własny Kat hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym, mogą złożyć wniosek o zmianę na oprocentowanie oparte na stałej stopie Bank pracuje nad możliwością przedłużania stałej stopy procentowej na kolejne okresy 5-letnie.

 

Obecnie wysokość oprocentowania stałego jest zbliżona do oprocentowania zmiennego. Przykładowo: stałe oprocentowanie, udzielanego przez ING, kredytu hipotecznego (oferta standardowa) wynosi 4,27%, a oprocentowanie zmienne dla tej samej oferty wynosi 4,29%.

Trzeba jednak pamiętać, że oprocentowanie zmienne – o czym napisałem powyżej – jest uzależnione od stawki WIBOR. Aktualnie jest na bardzo niskim poziomie. Trudno jest przewidzieć, jak WIBOR będzie się zachowywał w następnych latach: zostanie na obecnym poziomie, a może wzrośnie (a jeśli wzrośnie, to o ile)?

Co więcej – z początkiem 2022 r. – WIBOR może zostać zastąpiony nową stawką referencyjną. Prace nad jej przygotowaniem prowadzi GPW Benchmark SA (wchodzi w skład Grupy Kapitałowej Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie). GPW Benchmark SA jest odpowiedzialny za opracowywanie i rozwój oferty wskaźników referencyjnych dla polskiego rynku finansowego.

Dlatego też, kredyt hipoteczny oprocentowany wg stałej stopy pozwala na uniknięcie – w pierwszym pięcioletnim okresie spłaty – wzrostu wysokości raty. Jednak jak powiedział Tomasz Borkowski, ekspert do spraw kredytów dla klientów indywidualnych z Santander Banku Polska:

- Ogromną zaletą takich kredytów, z perspektywy klienta jest przewidywalność miesięcznych obciążeń finansowych związanych ze spłatą raty kredytu w okresie stosowania stałej stopy. Jeśli jednak w okresie stosowania oprocentowania stałego nastąpi gwałtowny wzrost stawki referencyjnej, to dla klienta będzie się to wiązało ze skokowym wzrostem raty w związku ze zmianą oprocentowania na zmienne, oparte o stawkę referencyjną i marżę lub nową wysokość oprocentowania stałego – zgodną z aktualnym na moment zmiany warunkami rynkowymi.

Sprawdź przydatne definicje związane z kredytem hipotecznym>>

Oprocentowanie stałe czy zmienne?

Biorąc kredyt hipoteczny, wiesz tylko, jakie będzie jego oprocentowanie (a co za tym idzie – wysokość raty) przez najbliższe 3 lub 6 miesięcy (w zależności od tego, którą ze stawek WIBOR – 3- czy 6-miesięczną, Twój bank stosuje do obliczania oprocentowania). Tak dzieje się w przypadków kredytów o zmiennym oprocentowaniu, najpopularniejszych w Polsce.

Kredyt o oprocentowaniu stałym pozwala Ci lepiej zaplanować domowy budżet. Jednak nawet w jego przypadku nie możesz przewidzieć, co stanie się po upływie pierwszego pięcioletniego okresu kredytowania.

Który z nich więc wybrać? Odpowiedzi na to pytanie powinieneś szukać w banku. Udzieli Ci jej doradca, po przeanalizowaniu Twojej sytuacji. Jak się z nim skontaktować? Najpierw warto porównać kredyty hipoteczne, a potem wysłać do banku prośbę o kontakt. Podczas rozmowy z doradcą będziesz mógł o wszystko zapytać. Z takiej możliwości możesz skorzystać w naszej porównywarce kredytów hipotecznych.