Informujemy, że w związku z wejściem w życie RODO zmodyfikowaliśmy naszą politykę prywatności ×
Advertisement

Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny

Fot.

Czym różnią się od siebie kredyt hipoteczny i pożyczka hipoteczna? A jakie mają cechy wspólne? Kiedy powinieneś skorzystać z kredytu hipotecznego, a kiedy lepsza będzie pożyczka hipoteczna? Sprawdziłem to dla Ciebie!

Określeń kredyt i pożyczka często używamy zamiennie. Mówimy „bank dał mi pożyczkę”, „złożyłem wniosek o kredyt gotówkowy” czy „wziąłem kredyt na wakacje”. Kredyt i pożyczka różnią się jednak od siebie, a Ty powinieneś wiedzieć, co to do dla Ciebie znaczy.

Czym różnią się kredyt i pożyczka?

Kredyt

Kwestie związane z kredytem reguluje Prawo bankowe. Zgodnie z jego zapisami, przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.

Oznacza to, że:

  • kredyt może być udzielony tylko przez bank,
  • kredyt może mieć jedynie charakter pieniężny,
  • jego umowa musi zostać zawarta na piśmie i określać cel, na jaki zostaną przeznaczone pieniądze.

Pożyczka

Pożyczka jest uregulowana w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z jego zapisami, przez umowę pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość.

Oznacza to, że:

  • pożyczki może udzielić Ci nie tylko bank ale też osoba fizyczna (np. ktoś z Twojej rodziny czy znajomy) lub firma pożyczkowa,
  • przedmiotem pożyczki mogą być pieniądze ale też przedmioty (które trzeba określić w umowie),
  • jeżeli przedmiotem pożyczki są pieniądze, nie trzeba określać celu, na jaki zostaną przeznaczone.

W bankach możesz znaleźć dwa produkty, które – na pierwszy rzut oka – są do siebie zbliżone. To kredyt hipoteczny i pożyczka hipoteczna. Sprawdź, kiedy przyda Ci się kredyt, a kiedy pożyczka!

Kredyt hipoteczny – co to jest?

Kredyt hipoteczny (zwany też kredytem mieszkaniowym) to produkt bankowy, dzięki któremu możesz otrzymać pieniądze np. na budowę domu czy zakup mieszkania.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego może być zmienne lub stałe. Oprocentowanie zmienne składa się ze zmiennej stawki rynkowej WIBOR i stałej marży banku. Kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej udzielają tylko ING Bank Śląski, PKO BP i Santander Bank Polska.

Co jeszcze powinieneś wiedzieć o warunkach kredytu hipotecznego?

  • Zanim bank udzieli Ci kredytu hipotecznego, sprawdzi Twoją zdolność kredytową.
  • Kredyt hipoteczny możesz spłacać nawet przez 35 lat (maksymalny okres spłaty kredytów hipotecznych udzielanych przez polskie banki możesz sprawdzić w poniższej tabeli).
  • Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka wpisana do księgi wieczystej nieruchomości (stąd nazwa tego produktu). Do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej stosowane jest tzw. zabezpieczenie pomostowe (np. podwyższana jest marża).
  • Banki nie udzielają kredytów hipotecznych na 100 proc. ceny kupowanej/budowanej nieruchomości. Dlatego też, jeśli chcesz wziąć kredyt hipoteczny, część kosztów musisz opłacić ze środków własnych. Oznacza to, że nie dostaniesz kredytu hipotecznego bez wkładu własnego (w poniższej tabeli możesz sprawdzić maksymalną kwotę kredytów hipotecznych w stosunku do wartości nieruchomości, będącej ich zabezpieczeniem, czyli tzw. wskaźnik LTV).
To ważne!
Zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, powinieneś mieć wkład własny w wysokości co najmniej 20 proc. wartości nieruchomości, na zakup czy budowę której, chcesz wziąć kredyt.

Możesz też ubiegać się o kredyt hipoteczny mając 10 proc. wkładu własnego. W takim przypadku jednak jesteś zobowiązany m.in. do:

  • ubezpieczenia brakującej części wkładu własnego, czyli wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego
  • lub ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia w formie blokady środków na rachunku bankowym.
  • Przed udzieleniem kredytu, bank może sprawdzić czy np. mieszkanie, które chcesz kupić ma taką wartość, jaką wpisałeś we wniosku. W tym celu bank zleci rzeczoznawcy majątkowemu przeprowadzenie wyceny nieruchomości. Wszystkie informacje rzeczoznawcza spisuje w operacie szacunkowym. To dokument niezbędny do uzyskania kredytu.
  • Kredyt hipoteczny możesz przeznaczyć tylko na cel, który zapisany jest w umowie kredytu. Jeżeli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, to pieniądze z kredytu bank przeleje na rachunek bankowy sprzedającego. Jeśli kredytem hipotecznym finansujesz budowę domu jednorodzinnego lub zakup mieszkania od dewelopera, to kredyt będzie wypłacany w częściach (transzach). Przed wypłatą każdej z nich, bank skontroluje stan inwestycji, sprawdzając czy pieniądze wypłacone w poprzedniej transzy zostały odpowiednio wydane.
Maksymalny okres spłaty i maksymalna kwota kredytu hipotecznego
BankMaksymalny okres spłatyMaksymalna kwota kredytu (LTV*)Weź kredyt
Alior Bank
Kredyt hipoteczny "Megahipoteka"
30 lat 90,00% Weź kredyt
BNP Paribas Bank Polska
Kredyt hipoteczny
30 lat 80,00% Weź kredyt
Bank Millennium
Kredyt hipoteczny
35 lat 90,00% Weź kredyt
Bank Pekao
Kredyt hipoteczny
30 lat 90,00% Weź kredyt
Bank Pocztowy
Kredyt mieszkaniowy
35 lat 80,00% Weź kredyt
BOŚ Bank
Kredyt hipoteczny
35 lat 90,00% Weź kredyt
Citi Handlowy
Kredyt mieszkaniowy
30 lat 80,00% Weź kredyt
Credit Agricole
Kredyt mieszkaniowy
35 lat 90,00% Weź kredyt
ING Bank Śląski
Kredyt hipoteczny
35 lat 80,00% Weź kredyt
mBank
Kredyt hipoteczny
35 lat 90,00% Weź kredyt
PKO BP
Kredyt Własny Kąt hipoteczny
35 lat 90,00% Weź kredyt
Santander Bank Polska
Kredyt mieszkaniowy
30 lat 90,00% Weź kredyt
* LTV jest wskaźnikiem określającym relację wysokości kredytu do nieruchomości będącej jego zabezpieczeniem. Jeżeli Twoja nieruchomość jest warta 100 tys. zł, a bank udzieli Ci kredytu na 80 tys. zł, to LTV wyniesie 80 proc.

 

Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny będziesz spłacał przez min. kilkanaście lat, a od banku pożyczysz co najmniej kilkaset tysięcy złotych. Dlatego warto poświęcić chwilę, aby wybrać najlepszą ofertę. Na początku warto skorzystać z porównywarki kredytów hipotecznych i sprawdzić podstawowe informacje na temat tego, co oferują banki. Jeśli wiesz, ile kredytu potrzebujesz, możesz sprawdzić wysokość raty w kalkulatorze kredytu hipotecznego. Pamiętaj tylko, że na 100 proc. pewne warunki przedstawi Ci doradca bankowy po rozmowie na temat Twoich dochodów, wydatków i historii kredytowej.

Pożyczka hipoteczna

Podstawową różnicą między kredytem hipotecznym a pożyczką hipoteczną jest to, że pożyczkę możesz przeznaczyć na dowolny cel. Oba te produkty łączy zabezpieczenie – hipoteka na nieruchomości.

To ważne!
Kredyt hipoteczny może zostać wypłacony jeszcze przed ustanowieniem księgi wieczystej dla nieruchomości (w takim przypadku stosowane jest tzw. ubezpieczenie pomostowe, np. podwyższona marża).

Nieruchomość, która ma być zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej, musi już mieć założoną księgę wieczystą.

Co powinieneś jeszcze wiedzieć o pożyczce hipotecznej?

  • Zanim bank udzieli Ci pożyczki hipotecznej, sprawdzi Twoją zdolność kredytową.
  • Oprocentowanie pożyczki może być zmienne lub stałe. Oprocentowanie zmienne składa się z dwóch elementów: ze zmiennej stawki WIBOR i stałej marży banku. Marża w przypadku pożyczki hipotecznej jest wyższa niż przy kredycie hipotecznym. Pożyczkę hipoteczną o stałej stopie procentowej możesz znaleźć w ING Banku Śląskim, PKO BP i w Santander Banku Polska.
  • Pożyczkę hipoteczną możesz spłacać zazwyczaj maksymalnie przez 20 lub 25 lat. Są też banki, które udzielają pożyczek hipotecznych z okresem spłaty wynoszącym 30 lat (maksymalny okres spłaty pożyczek hipotecznych udzielanych przez polskie banki możesz sprawdzić w tabeli).
  • Wysokość pożyczki hipotecznej nie przekracza w większości przypadków 60 lub 70 proc. wartości zabezpieczenia (w poniższej tabeli możesz sprawdzić maksymalną kwotę pożyczek hipotecznych w stosunku do wartości nieruchomości, będącej ich zabezpieczeniem, czyli tzw. wskaźnik LTV..
  • Przed udzieleniem pożyczki bank może sprawdzić, czy np. mieszkanie, które ma być jej zabezpieczeniem ma taką wartość, jaką wpisałeś we wniosku. W tym celu bank może zlecić rzeczoznawcy majątkowemu przeprowadzenie wyceny nieruchomości.
Maksymalny okres spłaty i maksymalna kwota pożyczki hipotecznej
BankMaksymalny okres spłatyMaksymalna kwota pożyczki (LTV*)
Alior Bank
"Megahipoteka"
30 lat 70,00%
Bank Millennium
Pożyczka hipoteczna
25 lat 70,00%
Bank Pocztowy
Pożyczka hipoteczna
30 lat 70,00%
BOŚ Bank
Pożyczka hipoteczna
30 lat 70,00%
Citi Handlowy
Pożyczka hipoteczna
20 lat 70,00%
Credit Agricole
Pożyczka hipoteczna
25 lat 70,00% 1)
50,00% 2)
ING Bank Śląski
Pożyczka hipoteczna
25 lat 80,00%
mBank
Pożyczka hipoteczna
20 lat 75,00%
PKO BP
Pożyczka hipoteczna
20 lat 60,00%
Santander Bank Polska
Pożyczka hipoteczna
20 lat 60,00%

* LTV jest wskaźnikiem określającym relację wysokości kredytu do nieruchomości będącej jego zabezpieczeniem. Jeżeli Twoja nieruchomość jest warta 100 tys. zł, a bank udzieli Ci pożyczki na 60 tys. zł, to LTV wyniesie 60 proc.

1) Gdy zabezpieczeniem jest mieszkanie
2) Gdy zabezpieczeniem jest działka

Jak wybrać pożyczkę hipoteczną?

Pożyczkę hipoteczną będziesz spłacał nawet przez 20 lat, a od banku – w zależności, na co będziesz chciał przeznaczyć pieniądze, będziesz mógł pożyczyć nawet kilkaset tysięcy złotych. Dlatego też nie powinieneś spieszyć się podczas wyboru odpowiedniej oferty. Jeśli zastanawiasz się, czy masz szansę na jej otrzymanie, możesz sprawdzić to w naszym kalkulatorze zdolności kredytowej.

Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna

Już wiesz, że kredyt możesz wydać tylko na określony cel, a pożyczkę na to, co chcesz. Oba produkty łączy to, że są zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Żeby było Ci łatwiej wybrać, z czego chcesz skorzystać, zrobiłem podsumowanie w tabeli.

Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna
ParametrKredyt hipotecznyPożyczka hipoteczna
Maksymalna wysokość (LTV) Do 90% LTV Do 80% LTV
(w większości przypadków nie więcej niż 60-70% LTV)
Okres spłaty 30-35 lat Do 30 lat
(w większości przypadków 20-25 lat)
Przeznaczenie Cel mieszkaniowy - np. kupno mieszkania, budowa domu/mieszkania, zakup działki budowlanej Dowolny cel
Zabezpieczenie Hipoteka wpisana do księgi wieczystej nieruchomości
Oprocentowanie Zmienne lub stałe (stałe w przypadku kredytów/pożyczek udzielanych przez ING Bank Śląski, PKO BP i Santander Bank Polska). Oprocentowanie zmienne ustalane na podstawie zmiennej stawki WIBOR 3M lub WIBOR 6M powiększonej o marżę banku (w przypadku pożyczki hipotecznej marża jest wyższa niż przy kredycie)
Wymagania wobec klienta
  • posiadanie zdolności kredytowej,
  • ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego

Chcesz kupić lub wybudować mieszkanie albo dom? W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem dla Ciebie będzie kredyt hipoteczny. Będzie on niżej oprocentowany, a przede wszystkim – będziesz mógł dłużej go spłacać. Dzięki temu Twoja miesięczna rata będzie niższa.

Jeżeli natomiast potrzebujesz dużej kwoty gotówki, którą będziesz chciał przeznaczyć na dowolnie wybrany cel, powinieneś skorzystać z pożyczki hipotecznej. Procedury związane z jej uzyskaniem (w porównaniu do kredytu gotówkowego) będą co prawda nieco większe, ale, dzięki zabezpieczeniu na nieruchomości, będziesz mógł otrzymać o wiele większą kwotę, a koszt będzie niższy.

W którym banku najlepiej wziąć kredyt hipoteczny? Ich oferty możesz łatwo sprawdzić w porównywarce kredytów hipotecznych.