Banki chętnie wspierają działalność deweloperów, oferując im m.in. prowadzenie obowiązkowych rachunków powierniczych czy możliwość ubiegania się o specjalne kredyty dla firm służące do finansowania inwestycji związanych z budową osiedli mieszkaniowych. Takie kredyty deweloperskie udzielane są w wysokich kwotach, dlatego na ich zaciągnięcie mają szanse wyłącznie firmy spełniające określone warunki.
Co to jest kredyt deweloperski? Jak działa i dla kogo jest przeznaczony?
Zacznijmy od wyjaśnienia, co to jest kredyt deweloperski. Jest to specjalny rodzaj kredytu, który udzielany jest przez banki deweloperom, czyli firmom zajmującym się działalnością deweloperską. Można go zaciągnąć na konkretny cel np. na sfinansowanie kosztów budowy lub rozbudowy nieruchomości mieszkalnych lub komercyjnych przeznaczonych na sprzedaż.
Co do zasady kredyt deweloperski ma pokryć przynajmniej część kosztów inwestycji budowlanej, które zazwyczaj są bardzo wysokie. Najczęściej deweloperzy potrzebują bowiem środków na budowę:
- co najmniej kilku budynków wielorodzinnych,
- zespołu domów jednorodzinnych,
- całych osiedli mieszkaniowych,
- obiektów komercyjno-usługowych,
- biurowców itp.
Realizacja takich projektów pochłania nierzadko kilkanaście milionów złotych lub więcej. Niewielu deweloperów może sobie zatem pozwolić na pokrycie takich wydatków wyłącznie ze środków własnych lub z pieniędzy wpłacanych przez klientów. Właśnie dlatego w Polsce finansowanie projektów deweloperskich w większości przypadków odbywa się z pomocą banków.
A jak działa kredyt deweloperski i na czym polega jego zaciągnięcie w banku? Deweloperzy mogą się o niego ubiegać na konkretny projekt inwestycyjny. Banki muszą go więc najpierw ocenić pod względem ryzyka i rentowności. Co ważne, większość instytucji udziela finansowania na pokrycie jedynie części kosztów realizacji inwestycji. Środki z tytułu kredytu rzadko są też wypłacane w całości – banki wolą je uruchamiać transzami po wykonaniu kolejnych etapów prac budowlanych.
Kredyt dla deweloperów jest dostępny w wielu instytucjach, ponieważ banki chętnie decydują się na finansowanie deweloperów. Sprzyja temu choćby świetna koniunktura na rynku nieruchomości, która minimalizuje ryzyko niepowodzenia inwestycji, a więc także ryzyko kredytowe.
Kredyt deweloperski a kredyt inwestycyjny deweloperski
Kredyt deweloperski udzielany jest jako kredyt pod inwestycje deweloperskie, ponieważ jego celem jest finansowanie inwestycji budowlanych podejmowanych przez deweloperów. Można go uznać za kredyt inwestycyjny deweloperski.
Pod względem sposobu działania kredyt deweloperski przypomina kredyt inwestycyjny na budowę domu, jaki zaciągają klienci indywidualni pod zabezpieczenie hipoteczne. W obu przypadkach środki wypłacane są w transzach w miarę postępu prac budowlanych, które są kontrolowane przez bank. Podobnie również jak osoby fizyczne zaciągające kredyt hipoteczny, także deweloperzy muszą dysponować wkładem własnym, aby zaciągnąć zobowiązanie.
Koszty, oprocentowanie i warunki świadczenia kredytu deweloperskiego
Warunki kredytu deweloperskiego różnią się w poszczególnych bankach jedynie detalami, ponieważ ogólne jego parametry są dość podobne we wszystkich instytucjach. Taki kredyt jest więc udzielany:
- na ściśle określony cel np. budowę, rozbudowę lub dokończenie nieruchomości mieszkalnych lub komercyjnych przeznaczonych do sprzedaży lub wynajęcia,
- na okres kredytowania wynoszący od 3 do 5 lat,
- w wysokości do maksymalnie 75-80% wartości inwestycji.
Jak już wspomnieliśmy wyżej, kredyt deweloperski wypłacany jest w transzach, a każda kolejna część pieniędzy uruchamiana przez bank po skontrolowaniu przebiegu prac i stanu inwestycji, które powinny być realizowane zgodnie z założonym harmonogramem. Okres kredytowania podzielony jest na dwa etapy: budowy mieszkań oraz ich sprzedaży. Wraz z etapem sprzedaży nieruchomości zazwyczaj rozpoczyna się spłata kredytu.
A ile kosztuje kredyt deweloperski? Na koszty takiego kredytu składają się najczęściej:
- oprocentowanie – jego wysokość zależy od marży banku oraz zastosowanej stawki WIBOR(R),
- prowizja za rozpatrzenie wniosku – w wysokości od kilkudziesięciu do nawet kilkuset złotych,
- prowizja za przyznanie kredyty – od 1,5 do 5%.
Duży wpływ na to, ile kosztuje kredyt deweloperski, ma przede wszystkim wysokość zobowiązania oraz ocena rentowności projektu i zdolności kredytowej klienta.
Jak uzyskać kredyt deweloperski?
Zacznijmy od tego, dla kogo kredyt deweloperski jest w ogóle dostępny. Banki oferują go bowiem wyłącznie firmom spełniającym określone wymagania:
- prowadzącym działalność deweloperską,
- mającym odpowiednio długie doświadczenie w realizacji inwestycji budowlanych (np. 2-letnie),
- posiadającym wkład własny w wysokości minimum 20-25% wartości inwestycji (może go pokrywać działka),
- wykazującym się odpowiednią zdolnością kredytową.
Warto również przeczytać: Rachunek powierniczy otwarty i zamknięty. Czym jest i w jaki sposób zabezpiecza Twoją inwestycję?
Najchętniej kredyt deweloperski udzielany jest doświadczonym deweloperom, którzy na potrzeby realizacji konkretnej inwestycji utworzą spółkę celową. Firmy, które zastanawiają się, jak sfinansować inwestycję deweloperską za pomocą kredytu bankowego i jak dostać kredyt deweloperski, w pierwszej kolejności powinny przygotować odpowiednie dokumenty, z których najważniejszymi są:
- dokumenty rejestrowe przedsiębiorstwa (np. wypis z KRS),
- dokumenty finansowe firmy (bilans, rachunek zysków i strat oraz cash flow),
- biznesplan inwestycji wraz z harmonogramem prac oraz oceną rentowności przedsięwzięcia,
- dokumenty potwierdzające stan prawny nieruchomości gruntowej (powinien być uregulowany),
- projekt budowlany wraz z pozwoleniem na budowę.
W celu ubiegania się o kredyt deweloperski firma musi złożyć stosowny wniosek w banku wraz z wymaganymi dokumentami. Należy mieć na uwadze, że ich analiza może zająć bankowcom nawet kilka tygodni.
Czy możliwe jest udzielenie kredytu deweloperskiego nowopowstałej firmie?
Finansowanie inwestycji deweloperskich wiąże się z dość dużym zaangażowaniem finansowym banku, czyli także z wysokim ryzykiem. W związku z tym kredyt deweloperski dla nowej firmy, która nie może wykazać się jeszcze żadnym doświadczeniem w realizacji przedsięwzięć budowlanych, może być trudny do uzyskania.
Na decyzję banku w tym przypadku największy wpływ będzie miała ocena rentowności inwestycji i najlepiej, jeśli przewidywana stopa zwrotu wynosi minimum 20-25%. Jeśli chodzi o kredyty dla małych deweloperów, banki dość często udzielają ich wyłącznie po spełnieniu dodatkowych warunków, które wyjaśnimy niżej.
Z reguły łatwiejszy jest do uzyskania kredyt deweloperski dla nowych firm, które zdecydują się utworzyć spółkę celową. Banki przychylniej patrzą na takich wnioskodawców, ponieważ w spółkach celowych łatwiej im kontrolować realizację inwestycji. W tym przypadku jednak na udzielenie kredytu duży wpływ będzie miała historia kredytowa wspólników. Szanse na zaciągnięcie zobowiązania zwiększa także przedsprzedaż nieruchomości na etapie złożenia wniosku kredytowego.
Kredyty deweloperskie w ofercie polskich banków
Poniżej przedstawiamy warunki kredytu deweloperskiego w najważniejszych bankach, które mają go w swojej ofercie. Przed ubieganiem się o finansowanie z pewnością warto sprawdzić aktualny ranking kredytów deweloperskich oraz kalkulator pozwalający na porównanie kosztów zaciągnięcia zobowiązania w poszczególnych instytucjach.
Kredyt deweloperski w Banku Spółdzielczym
Oferta kredytów w bankach spółdzielczych dla deweloperów jest dość interesująca. Niemal każdy Bank Spółdzielczy oferujący kredyt deweloperski umożliwia jego zaciągnięcie wyłącznie doświadczonym deweloperom, realizującym przedsięwzięcia budowlane od co najmniej 2 lat.
Minimalna kwota zobowiązania to 100 000 zł, natomiast maksymalna uzależniona jest od oceny zdolności kredytowej, rentowności inwestycji oraz wkładu własnego firmy. Co ważne, kredyt może być udzielony nawet na 5 lat.
Kredyt deweloperski w Neobanku
W Neobank kredyt deweloperski może pokryć nawet 100% wartości kosztów inwestycji. Udzielany jest on w wysokości uzależnionej od sytuacji finansowej dewelopera oraz parametrów inwestycji. Okres spłaty zobowiązania może wynieść także 5 lat i rozpoczyna się wraz z uruchomieniem sprzedaży lokali, natomiast karencja w spłacie kapitału może trwać nawet 4 lata.
Kredyt deweloperski w ofercie mBanku
Kredyt deweloperski proponuje mBank Hipoteczny. O finansowanie mogą się ubiegać głównie spółki celowe, które mają doświadczenie w branży i realizują projekty w najlepszych lokalizacjach w Polsce o wartości kilkunastu milionów złotych. Warunki takiego kredytu są ustalane indywidualnie.
Kredyt deweloperski dla klientów ING
Aktualnie w banku ING kredyt deweloperski niestety nie jest dostępny. Dla deweloperów instytucja ta proponuje wyłącznie prowadzenie mieszkaniowych rachunków powierniczych.
Kredyt deweloperski w Santanderze
W banku Santander kredyt deweloperski jest dostępny dla deweloperów polskich i zagranicznych, którzy realizują projekty inwestycyjne obiektów handlowych, mieszkalnych, biurowych, hotelowych i magazynowych. W zależności od specyfiki inwestycji bank występuje jako samodzielny podmiot finansujący lub jako członek konsorcjum powołanego do realizacji przedsięwzięcia. Warunki kredytu są zatem ustalane indywidualnie po przedstawieniu biznesplanu inwestycji.
Kredyt deweloperski oferowany przez PKO BP
W PKO BP kredyt deweloperski jest proponowany jako Kredyt inwestorski Nowy Dom, czyli jest on przeznaczony na finansowanie inwestycji mieszkaniowych. Kredyt może być udzielony pod zabezpieczenie hipoteczne do 75% wartości zabezpieczenia. Bank oferuje dość długi okres kredytowania, bo nawet 10 lat, natomiast w przypadku budowy mieszkań pod wynajem – 5 lat. Kredyt deweloperski w PKO BP może być wypłacony jednorazowo lub w transzach.
Kredyty deweloperskie w Getin Banku i Getin Noble Banku
Getin Noble Bank przez wiele lat oferował jeden z najlepszych kredytów dla deweloperów, za co był nawet wyróżniany przez Polski Związek Firm Deweloperskich. Ubiegając się w Getin Banku o kredyt deweloperski, można liczyć przede wszystkim na indywidualne warunki finansowania, elastyczność oraz szybką decyzję kredytową.
Kredyt deweloperski w ofercie Aliora
Deweloperzy w Alior Bank kredyt deweloperski mogą uzyskać w formie kredytu inwestycyjnego. Otrzymanie finansowania wymaga jednak spełnienia wielu warunków dotyczących m.in. odpowiedniej lokalizacji inwestycji, czy wielkości przedsprzedaży.
Kredyt deweloperski w Pekao SA
Bank Pekao SA proponuje kredyt deweloperski na budowę i rozbudowę osiedli mieszkaniowych. Wysokość kredytu uzależniona jest głównie od wkładu własnego. Okres kredytowania może wynieść maksymalnie 3 lata, a spłata zobowiązania odbywa się poprzez sprzedaż mieszkań. Podobnie jak w innych bankach także warunki kredytu deweloperskiego w Pekao ustalane są indywidualnie z każdym klientem.
Kredyty deweloperskie – podręczne Q&A
Z przytoczonych przykładów wynika, że banki finansują wyłącznie inwestycje deweloperskie spełniające określone warunki i że oferty kredytowe można negocjować. Kredyty dla deweloperów proponowane są zazwyczaj na najbardziej perspektywiczne projekty – o największych stopach zwrotu, w atrakcyjnych lokalizacjach i z dużą liczba chętnych na zakup lokali. Poniżej wyjaśniamy kilka innych ważnych zagadnień, jakie warto znać przed ubieganiem się o takie finansowanie.
Czy banki oferują kredyty dla małych deweloperów?
Kredyty dla małych deweloperów są jak najbardziej dostępne, jednak takie firmy muszą zazwyczaj spełnić dodatkowe warunki, by otrzymać finansowanie. Niektóre banki wymagają np. przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia na innej nieruchomości lub przedsprzedaży na odpowiednio wysokim poziomie. Warto też wiedzieć, że kredyt pod inwestycję łatwiej otrzymać małym firmom w bankach spółdzielczych niż komercyjnych.
Czym jest wskaźnik LtC?
Chcąc wziąć kredyt na inwestycje deweloperskie, należy spodziewać się, że bank przy rozpatrywaniu wniosku będzie się kierował wskaźnikiem LTC. Warto więc wiedzieć, czym on jest. LTC (ang. loan to cost ratio) określa stosunek wielkości kredytu do kosztów realizacji projektu. Im jest on niższy, tym bank podejmuje mniejsze ryzyko kredytowe, a więc większe są szanse na uzyskanie finansowania.
Czy kredyt deweloperski i pożyczka deweloperska to synonimy?
Kredyt deweloperski z banku nie jest jedynym sposobem na pozyskanie środków na inwestycje budowlane. Deweloperzy mogą ubiegać się o finansowanie także w instytucjach pozabankowych np. od firm pożyczkowych oraz funduszów inwestycyjnych i hipotecznych. Przez takie podmioty proponowana jest pożyczka deweloperska, której warunki są zbliżone do warunków kredytów bankowych.
Warto wiedzieć! Upadłość dewelopera. Co zrobić, jeśli deweloper zbankrutuje?
Z reguły jednak taka pożyczka pod inwestycje z rynku pozabankowego udzielana jest w niższej kwocie (np. jedynie do 40-50% wartości projektu) i jest droższa od kredytu. W wielu przypadkach łatwiej ją jednak otrzymać np. przez małego dewelopera lub firmę dopiero rozpoczynającą działalność deweloperską.
Kredyt deweloperski – podsumowanie
Finansowanie projektów deweloperskich możliwe jest na różne sposoby, ale większość deweloperów na ten cel pozyskuje środki z kredytu lub pożyczki. Kredyt deweloperski oferuje w Polsce wiele banków, w tym również banki spółdzielcze. Chcąc go otrzymać, deweloper musi jednak spełnić wiele warunków, przede wszystkim dysponować wkładem własnym oraz biznesplanem przewidującym wysoką rentowność inwestycji.
Kredyty deweloperskie są zawsze udzielane na sfinansowanie konkretnego projektu budowlanego i mogą opiewać na kwotę nawet kilkunastu milionów złotych. Najczęściej wypłacane są w transzach w toku realizacji inwestycji, a potem spłaca się je ze środków pozyskanych ze sprzedaży wybudowanych lokali.
O kredyt pod inwestycje deweloperskie mogą ubiegać się zarówno małe, jak i duże firmy, jednak te mniejsze i dopiero rozpoczynające działalność nie zawsze mogą liczyć na finansowanie. Dla nich alternatywą mogą być zatem pożyczki pozabankowe.
Polecamy też na koniec: Ustawa deweloperska w 2022 roku. Jakie zmiany w niej wprowadzono? Kogo obowiązuje?
0 Komentarze