Jak wygląda nowa ustawa deweloperska w 2022 roku? Jej przepisy będą obowiązywały firmy deweloperskie dopiero od lipca. Do tego czasu warto dowiedzieć się, jak wygląda najważniejsza umowa zawierana pomiędzy kupującym a deweloperem – umowa deweloperska. Ustawa lepiej chroni interesy nabywców. W jaki sposób? Czy będziesz mógł odzyskać wpłacone deweloperowi pieniądze, nawet jeśli ten zbankrutuje? Sprawdź to z nami!
Ustawa deweloperska – czym jest?
Ustawa deweloperska, czyli właściwie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, służy nabywcom mieszkań z rynku pierwotnego. Nie jest to nowy akt prawny, ponieważ pierwotna wersja ustawy deweloperskiej weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku.
Stronami umowy deweloperskiej zgodnie z prawem są nabywca i deweloper. Nabywca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz dewelopera odpowiedniej kwoty pieniędzy za kupowaną nieruchomość. Natomiast firma deweloperska bierze na siebie obowiązek wybudowania mieszkania lub domu i przeniesienia na nabywcę prawa własności.
Sprzedający ponadto zobowiązuje się do ustanowienia użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego, jaki został na niej postawiony i stanowi odrębną nieruchomość.
Wiele przepisów w ustawie deweloperskiej poświęcono umowom przedwstępnym zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Przede wszystkim umowa musiała być zawierana w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności.
Przepisy ustalały, jakie niezbędne elementy muszą się w niej znaleźć. Jednym z nich jest prospekt informacyjny. Ponadto deweloper musi pokazać nabywcy stan finansowo-prawny swojego projektu w celu zwiększenia przejrzystości zawieranej transakcji.
Jeśli prospekt informacyjny i stan finansowo-prawny projektu deweloperskiego nie zostaną przekazane kupującemu, ten uzyskuje prawo do natychmiastowego zerwania umowy deweloperskiej. Z odbioru lokalu mieszkalnego zgodnie z przepisami trzeba sporządzić protokół, w którym nabywca może zgłosić wszystkie ewentualne wady i nieprawidłowości.
Przy okazji: Jaka jest różnica między transakcją na rynku pierwotnym i rynku wtórnym?
W 2021 roku pojawiły się przesłanki za znowelizowaniem ustawy deweloperskiej. Po sześciu latach dostrzeżono, że niektóre ustalenia poczynione w przepisach są nieprecyzyjne, dlatego mogą być podstawą prawnych problemów w zakresie efektywnej ochrony kupujących w relacjach z firmą deweloperską.
Uchwalona została w związku z tym Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Kogo obowiązuje ustawa deweloperska?
Przepisy ustawy deweloperskiej obejmują wszystkich deweloperów oraz nabywców nieruchomości z inwestycji. Ponadto niektóre z przepisów ustawy deweloperskiej odnoszą się do banków, które prowadzą mieszkaniowe rachunki powiernicze dla realizatorów. Będą miały większą odpowiedzialność ponoszoną w związku z prawidłowym rozliczaniem inwestycji i wypłatą poszczególnych transz i środków dla deweloperów.
Warto też wspomnieć, że ustawa deweloperska po nowelizacji obejmuje swoim zakresem wszystkie umowy, w przypadku których stronami są deweloper i nabywca, a ten pierwszy dopiero zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego, ustanowienia jego własności lub przeniesienia prawa władności na nabywcę.
Dzieje się tak pomimo tego, że owy nabywca ma obowiązek wpłacić 100 proc. ceny. Konieczne jest zawarcie wówczas kolejnej umowy.
Jakie typy rachunków powierniczych reguluje ustawa deweloperska?
Dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego firma deweloperska jest zobowiązana zawrzeć umowę z bankiem, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy i ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Na żądanie kupującego bank informuje go o dokonanych wpłatach i wypłatach na wspomniany rachunek.
Deweloper nie może swobodnie dysponować środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym, a jedynie pieniędzmi wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
Bank dokonuje wypłaty środków zgromadzonych na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności nieruchomości, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem tych, na które wyraził zgodę nabywca.
Na przykład nowe mieszkanie może być kupowane z udziałem kredytu hipotecznego, gdzie podstawowym zabezpieczeniem spłaty jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości mieszkalnej.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej w 2021 roku. Jakie zmiany wprowadzono?
Nowa ustawa została uchwalona w 2021 roku, ale część jej przepisów wejdzie w życie dopiero w 2022 roku. Zmiany z 2021 roku i 2022 roku dotyczą między innymi:
- powstania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,
- nowych obowiązków deweloperów,
- konieczności przekazywania do każdej umowy deweloperskiej prospektu informacyjnego,
- typu mieszkaniowych rachunków powierniczych,
- umów rezerwacyjnych,
- istotnych i nieistotnych wad przy odbiorze nieruchomości mieszkalnej,
- zabezpieczenia przed wpisaniem hipoteki
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Jedną z najważniejszych zmianjest ta dotycząca powołania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Deweloperzy objęci będą obowiązkiem odprowadzania dodatkowej składki w wysokości do 1 proc. wartości mieszkania, tj. jego ceny brutto, wraz z podatkiem VAT i innymi obciążeniami.
Z perspektywy nabywcy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie dodatkowym zabezpieczeniem, ponieważ gromadzić będzie środki naliczane od każdej wpłaty z tytułu sprzedanego mieszkania. Jeśli doszłoby do problemów z realizacją inwestycji, kupujący będzie otrzymywał dodatkowo zabezpieczenie w formie wypłaty.
Rzeczony fundusz zasilany będzie poprzez składki opłacane każdorazowo przez deweloperów w przypadku jakiejkolwiek wpłaty na rachunek powierniczy dokonanej przez nabywcę mieszkania. Są to:
- składka w wysokości 1 proc. wpłaty w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego,
- składka w wysokości 0,1 proc. wpłaty w przypadku wpłat na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Jeśli deweloper nie wywiąże się z tego obowiązku, bank będzie miał obowiązek zablokować mu całe finansowanie inwestycji, w wyniku czego dojdzie do wstrzymania budowy.
Przeczytaj też: Jak negocjować z deweloperem – czy można obniżyć cenę mieszkania przez negocjacje z deweloperem?
Środki, jakie zgromadzone zostaną w ramach DFG, będą uruchamiane tylko w jednej z trzech sytuacji:
- ogłoszenia upadłości przez dewelopera;
- ogłoszenia upadłości banku – o ile gwarancja Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, wynosząca do 100 tys. euro lub równowartość tej kwoty w walucie polskiej, okaże się niewystarczająca, aby pokryć sumę zgromadzoną na otwartym lub zamkniętym MRP;
- odstąpienia kupującego od umowy we wskazanych przypadkach, np. opóźnienia w przeniesieniu prawa własności do nieruchomości mieszkalnej na nabywcę w terminie ustalonym w umowie deweloperskiej.
Nowe obowiązki deweloperów
Naturalnie deweloperzy mocno odczują, że znowelizowano ustawę deweloperską. Będą musieli przekazywać terminowo składki na DFG, a wcześniej podpisać umowy z bankiem o prowadzenie i otwarcie rachunku powierniczego.
Zgodnie z przepisami powinni tego dokonać wraz z zawarciem pierwszej umowy rezerwacyjnej w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Muszą również podpisać umowy z generalnym wykonawcą, ponieważ taki dokument jest podstawowym warunkiem zawarcia umowy o rachunki powiernicze z bankiem.
Jeśli deweloper zechce zaciągnąć kredyt inwestycyjny lub celowy, aby zrealizować budowę, nie wystarczy już, że przedstawi dostatecznie dużo umów rezerwacyjnych dla weryfikacji, czy dana inwestycja ma szanse na powodzenie w wybranej przez przedsiębiorcę lokalizacji. Bank i tak może uznać, że inwestycja wiąże się ze zbyt dużym ryzykiem i odrzucić wniosek kredytowy.
Zmiany w prospekcie informacyjnym
Dotychczas deweloper na życzenie klienta musiał dostarczyć prospekt informacyjny do umowy deweloperskiej. Obecnie będzie to obligatoryjne, a ponadto na mocy ustawy jego zakres został rozszerzony. Deweloper zobligowany jest dołączyć do umowy podpisywanej z klientem szkic osiedla oraz informacje o sąsiednich obiektach w pobliżu inwestycji, które z różnych względów mogą wpływać na poziom i jakość życia wszystkich mieszkańców.
Mieszkaniowe rachunki powiernicze
Środki ochrony zapewniane nabywcom przez deweloperów uległy zmianie. Obecnie obejmują jedynie prowadzenie otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz odprowadzanie składek od wpłat na DFG (art. 6 znowelizowanej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym).
Umowy rezerwacyjne
Kolejna zmiana wprowadzona na mocy znowelizowanej ustawy deweloperskiej dotyczy kwestii, która nie była wcześniej uregulowana, mianowicie umów rezerwacyjnych. Taka umowa musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Do wymaganych jej elementów należy zaliczyć:
- oznaczenie stron;
- oznaczenie miejsca i daty zawarcia umowy;
- określenie ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
- określenie wysokości opłaty rezerwacyjnej, o ile jest ona przewidziana;
- oznaczenie okresu, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni użytkowej lokalu czy domu, powierzchni i układu pomieszczeń.
Cel podpisania umowy rezerwacyjnej jest właściwie taki sam jak w przypadku umowy przedwstępnej podpisywanej przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Może ona pomóc w zarezerwowaniu pożądanego lokalu mieszkalnego przez nabywcę np. do czasu pozyskania kredytu niezbędnego do sfinansowania inwestycji.
Warto wiedzieć: Upadłość dewelopera. Co zrobić, jeśli deweloper zbankrutuje?
Wraz z umową rezerwacyjną może zostać ustalone zobowiązanie jako opłata rezerwacyjna wpłacana przez potencjalnego nabywcę. Stanowi formę zaliczki, bo jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej, to będzie ona zwrócona rezerwującemu, choć wyłącznie w określonych przepisami przypadkach.
Wady – istotne i nieistotne przy odbiorze mieszkania
Przepisy znowelizowanej ustawy deweloperskiej zwiększają uprawnienia nabywców lokali przy wykryciu wad nieruchomości. Za sprawą nowej ustawy deweloperskiej w razie wykrycia wady istotnej nabywca będzie mógł zgodnie z prawem odstąpić od zawartej uprzednio umowy. Będzie to możliwe w założonych okolicznościach, gdy:
- podczas odbioru lokalu wykryta zostanie istotna wada, deweloper uzna ją w protokole odbioru, a następnie nie usunie w 3 kolejnych podejściach;
- wykryta wada istotna nie zostanie uznana przez dewelopera i wskazana w protokole odbioru, ale rzeczoznawca budowlany potwierdzi jej istnienie.
Natomiast wady nieistotne będą musiały być terminowo usuwane przez dewelopera, jeśli w protokole odbioru potwierdzi ich istnienie. Ma na to 3 podejścia. Jeśli deweloper tego nie zrobi, kupujący będzie mógł usunąć wady nieistotne na jego koszt, jak stanowi ustawa. Rękojmia za wady w takim wypadku jak najbardziej obowiązuje.
Zabezpieczenie przed wpisem hipoteki
Hipoteka ustanowiona na nieruchomości mieszkalnej, np. na rzecz banku w księdze wieczystej, jest solidnym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Może być jednak stosowana w formie zabezpieczenia kredytu inwestycyjnego zaciąganego przez dewelopera na realizację zaplanowanego przedsięwzięcia.
Zdarza się, że na nieruchomości gruntowej, gdzie prowadzona jest budowa, ustanawiana jest hipoteka. Wówczas deweloper ma obowiązek uzyskać zgodę tego wierzyciela hipotecznego na to, by klient po wpłaceniu pełnej ceny dostał mieszkanie z czystą hipoteką. Zgoda ta będzie obowiązkowym załącznikiem do umowy deweloperskiej.
Na podkreślenie zasługuje fakt, że bank będzie miał pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń, jeśli deweloper ogłosi upadłość. Na wypadek, gdyby zgoda wierzyciela na zwolnienie hipoteki mieszkania nie została wydana, klient będzie mógł odstąpić od umowy, a deweloper może zostać ukarany grzywną.
Kiedy weszły w życie nowelizacje ustawy deweloperskiej?
Nowa ustawa deweloperska w zmienionym kształcie została przygotowana przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jego projekt przyjął sejm 20 maja 2021 roku, ale nie od razu przepisy nowej ustawy zaczęły obowiązywać. Dokument ten wejdzie w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia ustawy deweloperskiej w Dzienniku Ustaw.
Wszystkie inwestycje realizowane przez deweloperów w okresie 12 miesięcy przeznaczonych na wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej 2021 – po ogłoszeniu w dzienniku ustaw – będą musiały wykorzystywać już nowe przepisy.
Przewidziano jednak okres przejściowy. Jeśli sprzedaż mieszkań czy domów jednorodzinnych rozpocznie się po 1 lipca 2022 roku, to transakcje będą realizowane zgodnie z nową ustawą deweloperską.
Jeżeli inwestycja rozpoczęła się przed wejściem w życie nowych przepisów, to będzie ona mogła być realizowana według wcześniej obowiązujących regulacji. Okres przejściowy potrwa 2 lata, od 1 lipca 2022 roku do 30 czerwca 2024 roku. W praktyce wystarczy, by deweloper sprzedał choć jeden lokal ze swojej inwestycji przed 1 lipca 2022 roku, aby miał kolejne 2 lata na spokojne dokończenie inwestycji na starych zasadach.
Polecamy również: Kupno mieszkania z rynku wtórnego – jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym?
Ustawa deweloperska – podręczne Q&A
Formalny język nowej ustawy deweloperskiej 2021 może być niezrozumiały dla przeciętnego konsumenta, dlatego zamiast wczytywać się w kolejne zapisy tego aktu prawnego, możesz sięgnąć po nasz poradnik i zobaczyć, jakie są odpowiedzi na pytania zadawane zwykle przez nabywców nowych, deweloperskich lokali.
Jakie kary umowne przewiduje ustawa deweloperska?
Ustawa deweloperska wspomina o karach w art. 39. Jeśli w umowie określona została wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera i kar umownych na rzecz nabywcy, to wysokość tychże odsetek nie może przewyższać wysokości należności z tytułu kar umownych.
Na wypadek, gdyby umowa deweloperska nie ujmowała w swojej treści wysokości kar, deweloper ma obowiązek wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego jej wykonania. Powinno być ona wypłacone w wysokości odpowiadającej odsetkom ustawowym, przysługującym deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy z zapłatą kolejnej części świadczenia pieniężnego.
W jaki sposób ustawa deweloperska reguluje odbiór mieszkania?
Odbiór następuje po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony tego organu.
Odbiór dokonywany jest przez dewelopera (jego przedstawiciela) w obecności nabywcy. Z przeprowadzenia takich działań sporządzany jest protokół. W nim kupujący może zgłosić wady lokalu, a nawet odmówić dokonania odbioru, jeśli stwierdzona zostanie wada istotna, deweloper uzna wadę istotną albo jeśli odmówi jej uznania.
Dodatkowo trzeba podkreślić, ile czasu ma deweloper na przekazanie nabywcy informacji o uznaniu wad albo oświadczenia o odmowie ich uznania, wraz z uzasadnieniem, co nakazuje ustawa deweloperska – to 14 dni liczonych od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu mieszkalnego.
Deweloper ma obowiązek w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Co ustawa deweloperska mówi o rękojmiach?
W ustawie deweloperskiej rękojmia jako taka nie występuje. Wynika ona z przepisów Kodeksu Cywilnego i jest postrzegana jako forma odpowiedzialności gwarantowana przez prawo.
Deweloper jako sprzedający nieruchomość odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne, jeśli istniały one w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikały z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedawanej w tej samej chwili.
Jeśli okaże się, że kupowana nieruchomość z rynku pierwotnego ma wadę, to uprawnienia z tytułu rękojmi spowodują, że nabywca będzie miał prawo:
- żądać usunięcia wady;
- żądać naprawy wady;
- żądać wymiany rzeczy na rzecz pełnowartościową, wolną od wad;
- odstąpić od umowy deweloperskiej.
Nie można więc z miejsca odstąpić od zawartej umowy, ale deweloper ma szansę na usunięcie uznanych wad – istotnych i nieistotnych – w ramach 3 podejść przewidzianych przepisami ustawy deweloperskiej.
Jak ustawa deweloperska definiuje rozpoczęcie sprzedaży?
Rozpoczęcie sprzedaży ustawa deweloperska definiuje jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego. Wiąże się ona z gotowością dewelopera do zawierania z nabywcami umów deweloperskich czy rezerwacyjnych.
Czy ustawa deweloperska precyzuje, jak liczyć powierzchnię domu lub lokalu?
Ustawa deweloperska nie wskazuje, jak liczyć powierzchnię mieszkania, ale zakłada ona, że w umowie zawieranej z deweloperem taki sposób zostanie określony. Odpowiednich pomiarów powinna dokonywać osoba z uprawnieniami budowlanymi na zlecenie inwestora.
Ustawa deweloperska a konieczność zapewnienia gwarancji
Obecnie konieczność zabezpieczenia transakcji i zapewnienia gwarancji sprowadza się jedynie do odprowadzania do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego odpowiednich składek. Środki z DFG mogą być wypłacone nabywcy jako zwrot wpłat dokonywanych na otwarty rachunek powierniczy, jeśli deweloper np. ogłosi upadłość.
Ustawa deweloperska 2022 – podsumowanie
Nowa ustawa deweloperska z 2021 roku zawiera przepisy zapewniające nabywcom nowych mieszkań z oferty deweloperów kompleksową ochronę prawną i finansową. Osoby decydujące się na zakup mieszkania lub domu w ramach realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego nie będą musiały obawiać się utraty swoich pieniędzy powierzonych przedsiębiorcy na podstawie podpisanej umowy deweloperskiej.
Wszystko dzięki uruchomieniu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, do którego każdy deweloper będzie odprowadzał część wpłat uzyskanych z tytułu umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej.
Na koniec być może zainteresuje Cię jeszcze: Kredyt deweloperski a kredyt u dewelopera – poznaj różnicę!
0 Komentarze