Średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie po raz pierwszy przebiła 20 tys. zł za mkw. To mocny sygnał dla kupujących, ale kluczowy jest jeden szczegół: realne transakcje były wyraźnie tańsze.
W pierwszej połowie maja 2026 r. rynek wyglądał drożej przede wszystkim w ogłoszeniach. Dane pokazują, że różnica między ceną z oferty a ceną zapłaconą przy zakupie mogła oznaczać dziesiątki, a nawet ponad sto tysięcy złotych.
Najważniejsze informacje
- Średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie przekroczyła 20 tys. zł/mkw.
- Średnia cena transakcyjna wyniosła 17,3 tys. zł/mkw.
- Różnica między ofertami a transakcjami to 2,7 tys. zł/mkw., czyli 14 proc.
- Deweloperzy wprowadzili ponad 900 lokali ze średnią ceną 23,1 tys. zł/mkw.
- Typowe mieszkanie kupione w maju kosztowało ok. 930 tys. zł, a podobne w ofercie prawie 1,1 mln zł.
Droga średnia nie oznacza, że wszyscy płacą więcej
Według danych Otodom skok średniej ceny ofertowej wynikał głównie ze struktury podaży. W ciągu dwóch tygodni na rynek trafiła duża pula nowych mieszkań, których przeciętna cena wynosiła 23,1 tys. zł/mkw.
To podbiło średnią z ogłoszeń, ale nie oznaczało automatycznie, że kupujący akceptowali takie stawki. W realnych transakcjach ceny były niższe, a różnica względem ofert sięgnęła 14 proc.
166 tys. zł różnicy na typowym mieszkaniu
Przeciętne mieszkanie kupione w maju miało 54 mkw. i kosztowało około 930 tys. zł. Tymczasem typowy lokal widoczny w ofercie miał 55 mkw. i był wyceniany na prawie 1,1 mln zł.
Różnica wyniosła około 166 tys. zł. Dla części kupujących może to oznaczać dużą zmianę w ocenie rynku: sama średnia ogłoszeniowa nie pokazuje jeszcze, ile faktycznie trzeba zapłacić przy finalizacji zakupu.
Dane NBP pokazują stabilizację
Równolegle dane NBP wskazują, że ceny transakcyjne w Warszawie nie rosły tak, jak mogłaby sugerować średnia z ogłoszeń. Kwartalnie na rynku pierwotnym spadły o 0,5 proc., a na rynku wtórnym o 2,2 proc.
W porównaniu z I kwartałem 2025 r. zmiana była niewielka: na rynku pierwotnym ceny wzrosły o 0,2 proc., a na wtórnym spadły o 1,7 proc. To wzmacnia obraz rynku, na którym nagłówkowa średnia może budzić emocje, ale transakcje pokazują spokojniejszy obraz.
Co to oznacza dla kupujących?
Dla osób szukających mieszkania w Warszawie najważniejszy wniosek jest praktyczny: nie warto opierać decyzji wyłącznie na średniej cenie z ogłoszeń. Bardziej miarodajne są ceny transakcyjne oraz tańsze oferty dostępne w konkretnej lokalizacji i metrażu.
Różnica między ceną ofertową a transakcyjną może realnie wpływać na budżet, zdolność kredytową i negocjacje. Przy tak dużych kwotach warto policzyć skutki przed decyzją, bo zawyżona średnia z ogłoszeń może pokazać rynek droższym, niż jest w faktycznych zakupach.
0 Komentarze