Czym jest flipping mieszkaniowy? Czy opłaca się brać kredyt hipoteczny na flipa?

House flipping w Polsce zyskał na popularności w latach 2016-2017, gdy dobra koniunktura gospodarcza oraz wyjątkowo tanie kredyty hipoteczne sprzyjały nie tylko kupowaniu nieruchomości na własne potrzeby, ale także w celach inwestycyjnych. W 2022 roku ten rodzaj inwestowania w nieruchomości wciąż może się opłacać ze względu na wysoką inflację, która podbija ceny mieszkań na rynku i tym samym daje szanse na spore zyski.

Czym jest flipping mieszkaniowy?

Flipping nieruchomości jest formą krótkoterminowej inwestycji w nieruchomości, która polega na tym, że kupuje się mieszkanie po niskiej cenie, a potem się je sprzedaje w cenie znacznie wyższej, by w ten sposób osiągnąć zysk. Określenie pochodzi od angielskiego zwrotu „house flipping”, który w wolnym tłumaczeniu oznacza „obracanie domami”.

Co ważne, cały proces inwestycyjny w ramach flipa powinien odbyć się w możliwie najkrótszym czasie, a więc od momentu zakupu mieszkania do jego sprzedaży powinno upłynąć nie więcej niż kilka tygodni lub miesięcy.

Do Polski ten model inwestowania w nieruchomości przywędrował ze Stanów Zjednoczonych i największą popularność zyskał mniej więcej w latach 2016-2017, kiedy to udział transakcji flippingowych na rynku wzrósł do nawet 6%.

Kim są polscy flipperzy? Są to zarówno osoby fizyczne pragnące pomnożyć swój prywatny kapitał, jak i firmy prowadzące działalność inwestycyjną. Nazywa się ich łowcami okazji, ponieważ na ich celowniku są mieszkania, które można kupić poniżej ceny rynkowej. W praktyce więc w ramach flippingu kupowane są głównie następujące nieruchomości:

• lokale do remontu (nawet w bardzo złym stanie technicznym),
• mieszkania z licytacji komorniczych, od syndyka, czy z przetargów organizowanych przez spółdzielnie,
• od właścicieli, którym zależy na szybkim spieniężeniu mieszkania np. z powodu zadłużenia, czy konieczności przeprowadzenia się do innego miasta.

Co ciekawe, w Polsce flipping mieszkaniowy skupia się nie tylko na rynku wtórnym. Wielu flipperów zarabia bowiem także na inwestycjach deweloperskich, wykupując np. najatrakcyjniejsze mieszkania w tzw. przedsprzedaży.

Może cię zainteresować także: Zakup mieszkania na wynajem - o czym trzeba pamiętać?

Na czym polega flipping?

Flipping mieszkań opiera się na prostej zasadzie: trzeba kupić nieruchomość tanio, a potem ją drożej sprzedać i to w możliwie jak najkrótszym czasie. Największym wyzwaniem jest znalezienie odpowiedniego mieszkania, które powinno mieć atrakcyjną cenę, a jednocześnie mieć potencjał sprzedażowy. Potem należy je tak przygotować, by móc podbić i w praktyce polega to m.in. na wykonaniu remontu i poprawieniu wyglądu lokalu za pomocą technik home stagingu.

Na house flipping składają się w sumie cztery etapy inwestycji:

1. Szukasz nieruchomości.

Jest to najtrudniejszy etap inwestycji, ponieważ wymaga poświęcenia sporej ilości czasu na śledzenie ogłoszeń, czy też udział w przetargach i licytacjach.

Ze względu na to, że dobre okazje znikają na pniu, powinieneś być także gotowy do szybkiego zawarcia transakcji, a więc albo dysponować gotówką, albo mieć pewność, że bez problemu otrzymasz kredyt hipoteczny (czyli mieć wstępnie zweryfikowaną zdolność kredytową).

2. Kupujesz mieszkanie.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto jeszcze negocjować cenę. W końcu we flippingu chodzi o to, by zysk był jak najwyższy. Może się to udać szczególnie wtedy, jeśli właścicielom zależy, aby jak najszybciej pozbyć się lokalu. Warto jednak zweryfikować stan prawny nieruchomości, ponieważ jego ewentualne uporządkowanie może okazać się zbyt czasochłonne.

3. Przeprowadzasz remont (jeśli to konieczne).

Koszt i zakres prac remontowych będzie oczywiście zależał od stanu mieszkania. Ogólnie jednak remont powinien trwać jak najkrócej i pochłonąć jak najmniej kosztów. Warto się więc skupić na najważniejszych i widocznych elementach czyli np. odświeżeniu ścian i podłóg, wymianie starych okien i drzwi, czy też wyremontowaniu zużytej kuchni i łazienki. W efekcie mieszkanie powinno być w takim stanie, aby jego nabywcy mogli się od razu do niego wprowadzić.

4. Szukasz nabywców.

Zanim wystawisz ogłoszenie o sprzedaży mieszkania, zapoznaj się z zasadami home stagingu, które pomogą Ci niskim kosztem jak najlepiej zaprezentować mieszkanie. Chodzi tutaj o zastosowanie pewnych sztuczek podnoszących wizualny odbiór lokalu czyli np. umieszczenie we wnętrzach modnych dekoracji, czy świeżych kwiatów.

Co ważne, aranżacja mieszkania powinna być uniwersalna, a więc zaspokajać wymagania jak najszerszego grona klientów. Warto również zainwestować w profesjonalną sesję fotograficzną, ponieważ dobrze zrobione zdjęcia w ogłoszeniu przykują uwagę większej liczby osób.

Pamiętaj również, aby odpowiednio przekalkulować cenę nieruchomości. Możesz skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego albo zorientować się na rynku, ile są warte mieszkania w danej okolicy oraz podobnym metrażu i standardzie jak Twoje. Lepiej wyjść od wyższej ceny, aby pozostawić sobie pole do negocjacji.

Ile można zarobić decydując się na flipping mieszkaniowy?

Z dostępnych danych wynika, że polscy flipperzy zarabiają średnio od 15 do 20% na jednej transakcji. Zysk z flippingu mieszkaniowego zależy jednak od wielu czynników m.in. ceny zakupu i sprzedaży nieruchomości, kosztów poniesionych na remont i przygotowanie lokalu do sprzedaży, a także kosztów dodatkowych wynikających choćby z konieczności zapłaty podatku. Niestety bowiem z house flippingiem wiążą się podatki i to dość wysokie.

Jaki podatek od flipa trzeba zapłacić? Jeśli transakcji dokonuje osoba fizyczna, obowiązuje ją podatek dochodowy w wysokości 19% z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Podatek trzeba odprowadzić od dochodu, a więc od różnicy między ceną sprzedaży i nabycia mieszkania.

Poniżej prezentujemy przykład, ile zatem można zarobić, decydując się house flipping, uwzględniając powyższe czynniki.

Czy można wziąć kredyt hipoteczny na flipping mieszkaniowy?

Polskie banki nie oferują klientom indywidualnym specjalnego kredytu hipotecznego na flipping mieszkaniowy. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by na sfinansowanie inwestycji wziąć standardowy kredyt mieszkaniowy.

Taki kredyt hipoteczny na flipa jest jedynym wyjściem dla osób, które chciałyby zarobić na nieruchomościach, ale nie mają wystarczającego kapitału. Pamiętaj jednak, że banki nie oferują już kredytu hipotecznego bez wkładu własnego (ten dostępny w ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego przeznaczony jest głównie na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych). Zanim więc udasz się do banku, musisz zgromadzić przynajmniej 10% wartości kupowanej nieruchomości, a więc w praktyce minimum 20-30 tysięcy złotych.

Jeżeli masz własną firmę, to możesz również rozważyć kredyt inwestycyjny na flipa. Wtedy nie trzeba wnosić wkładu własnego, bo jest to kredyt firmowy, ale trzeba dobrze udokumentować, na co chcesz wydać środki, aby bank był skłonny wydać decyzję pozytywną.

Jaki kredyt hipoteczny wybrać decydując się na house flipping?

W przypadku, gdy jesteś inwestorem prywatnym, to na house flipping możesz wziąć kredyt hipoteczny albo gotówkowy. Zdecydowanie tańszy jest kredyt hipoteczny i można go zaciągnąć na znacznie wyższą sumę. Musisz jednak wziąć pod uwagę, że mieszkanie na flipa zazwyczaj nie jest w najlepszym stanie technicznym i przez to bank może nie chcieć się na nim zabezpieczyć. W przypadku kredytu gotówkowego środki wydajesz na co chcesz, jednak przez to koszt finansowania będzie wyższy.

Jeśli się zastanawiasz, jaki kredyt na flipa będzie najlepszy, to przede wszystkim porównaj oferty banków. Przy wyborze kredytu hipotecznego zwróć uwagę na koszt zaciągnięcia zobowiązania. Powinien mieć przede wszystkim jak najniższe oprocentowanie, aby oddać bankowi jak najmniej odsetek. Nieco mniejsze znaczenie ma prowizja za udzielenie kredytu, ponieważ bank powinien ją zwrócić w proporcjonalnej części przy wcześniejszej spłacie zobowiązania. Zwróć też uwagę na wysokość miesięcznej raty, ponieważ być może będziesz ją musiał regulować nawet przez kilka miesięcy, dopóki nie sprzedaż nieruchomości.

Ważne są także koszty przedterminowej spłaty kredytu. Po sprzedaży nieruchomości będziesz mógł go bowiem w całości uregulować i w ten sposób pozbyć się zobowiązania. Najlepiej więc, jeśli bank nie pobierze prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu (standardowo jest ona pobierana przez pierwsze 3 lata kredytowania).

Jeśli nie masz środków na potencjalny remont mieszkania, zwróć uwagę na oferty banków, które umożliwiają w ramach kredytu hipotecznego pożyczenie środków na ten cel lub na dowolne wydatki.

Poniżej przedstawiamy aktualne oferty banków, dzięki czemu sam ocenisz, jaki kredyt hipoteczny na flipping mieszkaniowy będzie dla Ciebie najkorzystniejszy.

Dowiedz się też: jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym?

Czy opłaca się wziąć kredyt hipoteczny pod flipping?

Choć ogólnie dominują opinie, że flipping najlepiej realizować za pomocą gotówki, wiele osób decyduje się wziąć na ten cel kredyt hipoteczny. Czy jednak opłaca się go dzisiaj zaciągać?

Na pewno z powodu wzrostu cen nieruchomości opłaca się sam flipping – na forum internetowym znajdziesz jednak i opinie, że z powodu drogich kredytów hipotecznych trudniej znaleźć nabywców na mieszkania, co warto także wziąć pod uwagę. 

To, czy flip na kredyt hipoteczny będzie opłacalny zależy zatem od tego, za jaką cenę uda Ci się upolować mieszkanie, ile masz wkładu własnego do kredytu, ile wydasz na remont oraz za jaką cenę uda Ci się je sprzedać i jak szybko dokonasz takiej transakcji.

Rozejrzyj się więc na portalach ogłoszeniowych i zorientuj się, ile mniej więcej kosztuje mieszkanie do remontu, przekalkuluj, ile masz wkładu własnego. U nas możesz sprawdzić, ile kosztuje kredyt na flipa. Kalkulator przedstawi Ci proponowane koszty, raty i parametry kredytów z największych banków w Polsce. Pamiętaj jednak, że ostateczne warunki będą zależały od Twojej zdolności kredytowej.

Musisz mieć także świadomość, że nie każdy może dzisiaj otrzymać kredyt hipoteczny, ponieważ zgodnie z rekomendacją KNF banki w 2022 r. zaostrzyły warunki oceny zdolności kredytowej. Pod tym względem niezwykle ważne jest, by znaleźć jak najtańszą ofertę, ponieważ to przełoży się na większe szanse na otrzymanie finansowania. Pamiętaj również, że przy zaciąganiu kredytu na flipping istnieje ryzyko, że nie uda Ci się szybko sprzedać mieszkania. Musisz zatem wziąć po uwagę fakt, że przez długi czas będziesz musiał regulować raty kredytowe, a więc przekalkuluj, czy będzie Cię na to stać.