W artykule rozwijamy następujące kwestie:
- Czy opłaca się inwestować w nieruchomości w 2024 roku? Oczywiście, ale wymaga to dokładnej analizy rynku lokalnego, trendów ekonomicznych oraz indywidualnych celów inwestycyjnych i możliwości finansowych.
- Jak inwestować w nieruchomości bez kapitału? Istnieją różne strategie: partnerstwa inwestycyjne, pożyczki lub finansowanie współinwestorami.
- Jak dokonać pierwszej inwestycji w nieruchomość krok po kroku i jak oszacować jej opłacalność? Kluczowe jest dokładne zbadanie rynku, wybór odpowiedniej nieruchomości, uzyskanie finansowania, a następnie przeprowadzenie szczegółowej analizy opłacalności uwzględniającej czynsze, koszty utrzymania oraz perspektywy wzrostu cen nieruchomości.
Pamiętaj, że zanim zaczniesz inwestować, warto najpierw zdobyć odpowiednią wiedzę. Pomogą Ci w tym choćby takie poradniki jak ten poniżej oraz fachowe książki o inwestowaniu w nieruchomości.
Czy w 2025 roku opłaca się inwestować w nieruchomości?
Inwestowanie w nieruchomości w Polsce w ostatnich latach było wyjątkowo opłacalne. Systematycznie bowiem rosły ceny ich sprzedaży, co potwierdzają choćby dane NBP. Według nich średnia cena transakcyjna za 1 m2 mieszkania na rynku wtórnym w 7 największych miastach (Warszawie, Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Łodzi) wzrosła w ciągu ostatnich 10 lat (2014-2024) z 5638 zł do 10827 zł, a więc niemal dwukrotnie (dokładnie o ponad 92 proc.).
Inwestorzy mogli jednak w tym czasie zarobić nie tylko na różnicy w cenach sprzedaży, ale także zapewnić sobie regularne dochody z wynajmu, które również wykazywały tendencję wzrostową. Według danych Otodom tylko w Warszawie średni czynsz za wynajem mieszkania do 40 m2 jeszcze w listopadzie 2019 roku wynosił 2121 zł, natomiast w listopadzie 2023 roku osiągnął już poziom 2995 zł.
Oczywiście wzrosty cen nieruchomości w Polsce mają różną dynamikę. Zdarzają się więc i okresy stagnacji na rynku, z jakimi mieliśmy do czynienia choćby w czasie pandemii Covid-19. Jednak w długim horyzoncie czasowym inwestycja w nieruchomości się opłaca i według prognoz, nie powinno się to zmienić także w najbliższym czasie. Tym bardziej że wciąż obserwujemy duże ożywienie na rynku nieruchomości. Pojawiło się ono w 2023 roku m.in. w związku z wprowadzeniem Bezpiecznego kredytu 2 proc. i złagodzeniem przez KNF zasad liczenia zdolności kredytowej. Przez to, że więcej osób stać było na kredyt na mieszkanie, wzrósł popyt na nieruchomości, który pociągnął za sobą także wzrost cen.
A jakie są prognozy dla rynku nieruchomości na 2024 rok? Według analityków ceny mieszkań w 2024 roku mogą dalej rosnąć, czemu sprzyjać ma m.in. wprowadzenie nowego programu tanich kredytów rządowych Mieszkanie na start, czy też prognozowany spadek stóp procentowych.
Poniżej podpowiemy Ci, jak zacząć inwestowanie w nieruchomości. I przede wszystkim jak to zrobić w 2024 roku, aby inwestycja przyniosła zyski.
Krok 1) Zbierz kapitał na kupno pierwszej nieruchomości
Od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości? Na pewno od zebrania odpowiedniego kapitału. Najlepiej, jeśli możesz sobie pozwolić na kupno mieszkania za gotówkę. Taki zakup nie wymaga bowiem wielu formalności, a więc ułatwia szybkie nabycie nieruchomości w okazyjnej cenie.
Możliwe jest jednak także inwestowanie w nieruchomości z małym kapitałem. W takiej sytuacji możesz bowiem sięgnąć po kredyt hipoteczny, który potem spłacisz choćby z pieniędzy uzyskiwanych z wynajmowania lokalu. Do zaciągnięcia takiego kredytu potrzebny Ci będzie jedynie wkład własny, czyli co najmniej 10% wartości nieruchomości. Skąd wziąć pieniądze na wkład własny do kredytu? Jeśli nie masz odpowiednich oszczędności, brakujące środki możesz pożyczyć np. od rodziny lub znajomych. Wkładem własnym lub dodatkowych zabezpieczeniem kredytu może być też inna nieruchomość, jeśli takową posiadasz.
Krok 2) Określ ryzyko poniesionej inwestycji
Podobnie jak każdy inny rodzaj inwestycji także inwestowanie w nieruchomości obarczone jest ryzykiem. W tym przypadku może wystąpić między innymi następujące ryzyko inwestycyjne:
- ryzyko płynności – musisz mieć świadomość, że w razie problemów finansowych czas wyjścia z inwestycji może zająć sporo czasu, ponieważ sprzedaż nieruchomości może trwać nawet kilka miesięcy;
- ryzyko rynkowe – weź pod uwagę, że w którymś momencie może dojść do spadku cen nieruchomości i stawek czynszu za wynajem, choćby wskutek naturalnych cykli koniunkturalnych, albo z powodu jakichś nagłych wydarzeń geopolitycznych;
- ryzyko stóp procentowych – ich ewentualne podwyżki spowodują nie tylko wzrost Twoich rat kredytowych, ale także utrudnią ewentualną sprzedaż nieruchomości, ponieważ przy drogich kredytach spada popyt na mieszkania;
- ryzyko związane z wynajmem – wiąże się ono m.in. z trudnościami w znalezieniu najemców, ryzykiem zniszczenia nieruchomości przez lokatorów, czy też z niepłaceniem przez nich czynszu.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, przeczytaj nasz poradnik: Jak zmniejszyć ryzyko inwestycji?
Krok 3) Przeanalizuj dostępne nieruchomości
W kolejnym kroku powinieneś sprecyzować swoje plany inwestycyjne na podstawie wcześniejszej oceny ryzyka oraz swojej sytuacji finansowej. Do wyboru masz następujące strategie:
- flipping mieszkaniowy – jest to inwestowanie krótkoterminowe, które polega na zakupie nieruchomości w okazyjnej cenie i jej szybkiej odsprzedaży z jak największym zyskiem;
- inwestycja długoterminowa – tutaj zysk może Ci przynieść nie tylko wzrost wartości nieruchomości np. po kilku latach, ale też dochody z najmu.
House flipping daje szanse na spory zysk w krótkim czasie, jednak najlepiej sprawdza się w przypadku osób posiadających sporą gotówkę i mających doświadczenie w inwestowaniu w nieruchomości. Kluczem do sukcesu jest bowiem tutaj umiejętność znalezienia okazji cenowych, a potem podniesienie wartości nieruchomości poprzez jej szybki remont. Warto tutaj wiedzieć, że flipperzy często decydują się na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej, albo mieszkań od osób zadłużonych.
W praktyce osoby początkujące częściej wybierają inwestowanie w mieszkania na wynajem. Tutaj jednak również musisz odpowiednio wybrać nieruchomość, aby na niej zarobić. Najlepiej sprawdzają się najpopularniejsze mieszkania, na które łatwo znaleźć chętnych na wynajem, czyli mieszkania 2-pokojowe lub większe kawalerki.
Przy wyborze mieszkania zastanów się także, komu będziesz je wynajmował:
- mieszkania w centrum – wybierają najczęściej studenci oraz pracujące osoby młode szukające lokum w pobliżu biurowców;
- mieszkania na nowych osiedlach na obrzeżach miast – cieszą się popularnością głównie wśród rodzin z dziećmi, które wolą je też wynajmować na dłużej.
Weź pod uwagę także potrzeby różnych grup lokatorów. Przykładowo, studenci preferują mieszkania kompletnie wyposażone, natomiast rodziny z dziećmi często wolą puste lokale do samodzielniej aranżacji. Pod tym kątem zastanów się więc także, ile pieniędzy możesz przeznaczyć na ewentualny remont i wyposażenie nieruchomości.
Dowiedz się więcej: Zakup mieszkania na wynajem - o czym trzeba pamiętać?
Krok 4) Oszacuj zwrot z inwestycji
Zanim wybierzesz mieszkanie na wynajem, oszacuj zwrot z inwestycji w poszczególne nieruchomości. W tym celu musisz najpierw zorientować się, ile na każdym z nich zarobisz z tytułu wynajmu, a następnie takie przychody zestawić z kosztami inwestycji.
Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji? Najlepiej wyjaśnić to na przykładzie.
Załóżmy, że masz do wyboru dwa mieszkania:
1) Kosztujące 350 000 zł, które powinno przynieść Ci miesięcznie 2200 zł dochodu z najmu.
2) Kosztujące 300 000 zł, za którego wynajęcie będziesz mógł otrzymywać co miesiąc 1900 zł.
Przyjmijmy również, że Twoim kosztem będą wyłącznie odsetki od kredytu, wynoszące w pierwszym przypadku około 1000 zł, a w drugim około 800 zł.
Roczna stopa zwrotu z wynajmu powyższych mieszkań wyniesie zatem:
1) (2200 zł – 1000 zł) x 12 / 350 000 zł = 4,11%
2) (1900 zł – 800 zł) x 12 / 300 000 zł = 4,40%
Powyższy przykład pokazuje, że tańsze mieszkanie i z niższym czynszem najmu przyniesie wyższą stopę zwrotu. Jest to jednak tylko przykład, który nie musi znaleźć odzwierciedlenia w rzeczywistości.
Krok 5) Dokonaj zakupu nieruchomości
Jeśli już wybierzesz mieszkanie, dokonaj jego zakupu. Pamiętaj, by wcześniej dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości w jej księdze wieczystej, w której znajdziesz informacje m.in. na temat jej właścicieli oraz ewentualnych obciążeń. Jest to szczególnie istotne, gdy decydujesz się na kupno mieszkania z rynku wtórnego.
Z kolei jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, najpierw postaraj się wybrać możliwie najkorzystniejszą ofertę kredytowania. Nastaw się także na to, że kredyt hipoteczny wymaga pewnych formalności, które wydłużą cały proces zakupu nieruchomości nawet o kilka miesięcy. Pod tym kątem koniecznie zapoznaj się z naszym poradnikiem: Kredyt hipoteczny krok po kroku.
Czy warto inwestować w mieszkania? Podsumowanie
Jak każdy rodzaj inwestycji, także inwestowanie w nieruchomości ma wady i zalety. Dlaczego warto inwestować w nieruchomości? Do takiej inwestycji zachęcają obecnie dość wysokie stopy zwrotu z najmu mieszkań, a także zyski ze wzrostu ich wartości. Poza tym ten rodzaj inwestycji dostępny jest w zasadzie dla każdego, nawet dla osób ze stosunkowo niewielkim kapitałem.
A czy można wskazać argumenty wyjaśniające, dlaczego nie warto inwestować w nieruchomości? Oczywiście, że można, ponieważ wiąże się to mimo wszystko ze sporym ryzykiem. Zanim więc zdecydujesz się na ten sposób ulokowania pieniędzy, dobrze przemyśl swoją decyzję, zwłaszcza w kontekście swojej sytuacji finansowej oraz aktualnych trendów na rynku.
0 Komentarze