Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej to interesująca alternatywa dla mieszkań z rynku wtórnego. Zgodnie z obowiązującym prawem w pierwszej licytacji komornik może zaoferować nieruchomość za minimum 75 proc. jej wartości. Cena mieszkania zazwyczaj szybko wzrasta, a wpływ na nią ma liczba ofert złożonych przez uczestników. Czy na takie mieszkanie można zaciągnąć kredyt hipoteczny, by móc sfinansować jego zakup?
Mieszkanie z licytacji komorniczej – co to jest i co warto wiedzieć?
Sprzedawane w drodze licytacji komorniczych mieszkania należą do dłużników, wobec których zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne. Najczęściej są to osoby zadłużone wobec banków z tytułu kredytu hipotecznego. W celu odzyskania należności komornik zajmuje im nieruchomość i ogłasza licytację, aby w jej wyniku sprzedać mieszkanie i w ten sposób pozyskać pieniądze na spłatę wierzyciela oraz pokrycie kosztów komorniczych.
Sprzedaż mieszkania może odbyć się w drodze wyłącznie dwóch licytacji komorniczych. Co trzeba o nich wiedzieć? Z pewnością to, że druga licytacja jest organizowana, jeśli podczas pierwszej nie udało się wyłonić kupca.
- Licytacje komornicze nieruchomości mają charakter otwarty, a jedynym warunkiem przystąpienia do nich jest wpłata wadium, które wynosi zawsze 10% kwoty oszacowania. Procedura licytacji mieszkania nie różni się od pozostałych aukcji, a wygrywa ten licytant, który zaoferuje najwyższą kwotę.
- Minimalna wartość przebicia oferty w czasie licytacji komorniczej to 1 proc. sumy oszacowania mieszkania. Licytacja odbywa się do momentu wyłonienia zwycięskiego licytanta. Cena wywoławcza (wywołania) na licytacjach komorniczych, czyli najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 tzw. ceny oszacowania na pierwszej licytacji i aż 2/3 na drugiej, wspomniana cena powinna zaś odzwierciedlać wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości.
Mieszkanie z licytacji komorniczej można więc potencjalnie nabyć po cenie znacznie niższej niż rynkowa. Jest to bardzo kuszące, zwłaszcza teraz, gdy ceny nieruchomości systematycznie rosną.
Ile się czeka na licytacje komornicze? Na co najmniej dwa tygodnie przed planowaną datą jej organizacji komornik zobowiązany jest do poinformowania o aukcji publicznej. Stosowne obwieszczenie musi zawierać m.in.:
- datę i godzinę licytacji,
- miejsce licytacji,
- oznaczenie nieruchomości,
- cenę wywoławczą,
- wysokość wadium,
- informacje o ewentualnych obciążeniach finansowych ciążących na nieruchomości.
Informuje także o tym, kiedy można obejrzeć nieruchomość i zapoznać się z aktami postępowania egzekucyjnego.
Kto może wziąć udział w licytacji komorniczej?
Warto wiedzieć, kto może wziąć udział w licytacji komorniczej mieszkań. Właściwie lokal z licytacji może zostać nabyty przez każdego zainteresowanego, który bierze w niej udział, o ile zaproponuje odpowiednią kwotę. Na licytację komorniczą może przyjść niemal każda osoba pełnoletnia, a sama aukcja odbywa się zawsze w obecności sędziego.
Istnieją niewielkie wyjątki dotyczące tego, kto nie może wziąć udziału w licytacji komorniczej. Zgodnie z prawem niektóre osoby nie mają prawa do kupna mieszkania w ten sposób. Na pytanie o to, czy wierzyciel może brać udział w licytacji komorniczej, rzecz jasna, należy odpowiedzieć, że nie. Oprócz niego do aukcji nie mogą przystąpić:
- najbliższa rodzina dłużnika, tj. małżonek, dzieci, rodzice, rodzeństwo;
- komornik i jego najbliższa rodzina;
- osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym;
- osoby, które nie wykonały warunków poprzedniej licytacji, np. wylicytowały nieruchomość, ale nie opłaciły w terminie całej sumy wynikającej z licytacji;
- osoby, które mogą nabyć nieruchomość wyłącznie za okazaniem zezwolenia wydanego przez organ państwowy, a nie przedstawiły go – najczęściej ograniczenie podmiotowe tego rodzaju dotyczy tylko cudzoziemców.
Należy zastanowić się, czy do najbliższej rodziny komornika lub dłużnika należą np. zięć i synowa. Czy zięć może brać udział w licytacji? Sąd Najwyższy uznał w swoim orzeczeniu, że nie można rozszerzać katalogu osób, które nie mogą uczestniczyć w egzekucji. Tym samym małżonek dziecka dłużnika, czyli zięć lub synowa, może wziąć udział w licytacji komorniczej i nabyć w swoim imieniu nieruchomość.
Mieszkanie z licytacji komorniczej – gdzie szukać ofert?
Aby kupić mieszkanie od komornika, najpierw należy znaleźć ofertę jego sprzedaży. Funkcjonariusz ten ma obowiązek zawiadomić publicznie o planowanej licytacji nieruchomości i robi to z co najmniej 2-tygodniowym wyprzedzeniem. Gdzie szukać licytacji komorniczych? Obwieszczenie lub ogłoszenie na ten temat znajdziesz m.in.:
- na ogólnopolskiej stronie Krajowej Rady Komorniczej licytacje.komornik.pl,
- w budynku sądu rejonowego,
- w budynku urzędu gminy,
- w lokalnej prasie,
- na stronie internetowej komornika.
Obwieszczenia o licytacji zawierają szczegółowe informacje na temat tego, jakie mieszkania komornicze będą licytowane, kiedy i gdzie odbędzie się I lub II licytacja, jaka jest suma oszacowania i cena wywoławcza, ile wynosi wadium (rękojmia), a także kiedy można obejrzeć nieruchomość.
Zakup mieszkania z licytacji komorniczej – na co należy uważać?
Mieszkanie z licytacji komorniczej to nie tylko atrakcyjna cena nieruchomości, lecz także spora liczba niebezpieczeństw, które mogą czyhać na zwycięzcę. Jednym z nich są lokatorzy, którzy zajmują lokal. Do grona minusów mieszkania z licytacji komorniczej można zaliczyć również wątpliwy stan nieruchomości oferowanych tą drogą, a także różnego rodzaju obciążenia, o jakich kupujący powinien wcześniej wiedzieć.
Do najbardziej problematycznych należy prawo dożywotniego użytkowania lokalu, które nie ulega unieważnieniu po przeniesieniu własności nieruchomości. Zakup mieszkania z licytacji obciążonego takim prawem oznacza, że lokator będzie miał prawo mieszkać tam aż do swojej śmierci, a nowy nabywca będzie musiał mu zapewnić utrzymanie (np. wyżywienie i ubrania), a nawet opiekę podczas choroby.
Właściciel mieszkania bierze na siebie obowiązek wyprawienia pogrzebu i pokrycia jego kosztów po śmierci dożywotnika. Prawo dożywocia powinno widnieć w III dziale księgi wieczystej, dlatego warto ją sprawdzić przed przystąpieniem do licytacji.
Uważać należy także na samą kwotę oszacowania nieruchomości z licytacji komorniczych widniejącą w ogłoszeniu o licytacji. Zdarza się, że jest ona nieadekwatna do stanu mieszkania lub niewiele odbiega od ceny rynkowej. Wtedy branie na siebie wszystkich problemów, jakie potencjalnie mogą wynikać z aukcji komorniczych mieszkania, jest nieadekwatne do korzyści, jakie odnosisz z tego tytułu.
Pamiętaj, że ofert mieszkań z licytacji komorniczych jest stosunkowo niewiele, a co za tym idzie, jest mało prawdopodobne, że w Twoim mieście znajdują się aktualne aukcje lokali, które Cię zainteresują. Niestety, dla większości osób, które biorą udział w licytacjach komorniczych, zaproponowanie najwyższej kwoty jest zaledwie połową sukcesu.
Mieszkanie z licytacji komorniczej jest zajęte przez lokatorów – co robić?
Zdecydowana większość osób zastanawiających się nad przystąpieniem do licytacji komorniczej mieszkania obawia się lokatorów. Taka sytuacja występuje zazwyczaj, gdy zlicytujesz lokal należący do osób, które zaciągnęły różnego rodzaju zobowiązania, ale nie są w stanie ich spłacić. Czy komornik może sprzedać mieszkanie z lokatorem? Tak.
Jako nabywca nieruchomości możesz być zatem obciążony takimi kosztami, które do czasu wyprowadzki mieszkańca mogą urosnąć do sporej sumy. Co więcej, w nieruchomości z lokatorem nie będziesz mógł przeprowadzić remontu ani tym bardziej w nim zamieszkać. Zatem jak pozbyć się lokatora z mieszkania kupionego od komornika?
Jeśli kupisz mieszkanie z licytacji komorniczej z lokatorem, w pierwszej kolejności spróbuj się z nim porozumieć w sprawie wyprowadzki. Jeżeli odmówi, nie pozostaje Ci nic innego jak przeprowadzić jego eksmisję. Ile czasu na opuszczenie mieszkania po licytacji ma niechciany lokator?
Niestety nie stanie się to od razu. Co więcej, kobiety w ciąży, osoby obłożnie chore, osoby niepełnosprawne, nieletni, emeryci i renciści korzystający z pomocy społecznej, a także bezrobotni mogą zgodnie z prawem zajmować mieszkanie, które do Ciebie należy. Taki stan może występować do czasu udostępnienia im przez gminę lokalu socjalnego.
W najgorszym wypadku taka sytuacja może trwać latami, a na wiele czynników wpływ ma również sytuacja ekonomiczna gminy, w której znajduje się mieszkanie.
Mieszkanie z licytacji komorniczej obciążone hipoteką – co warto wiedzieć?
Na licytacjach komorniczych sprzedawane są często mieszkania obciążone hipoteką. Zazwyczaj jest w niej wpisany bank, który próbuje z pomocą komornika odzyskać swoją należność z tytułu udzielonego zobowiązania. Zakup mieszkania z hipoteką słusznie budzi obawy wśród potencjalnych nabywców, jednak w przypadku licytacji komorniczej nie ma się czym martwić.
Na pytanie, czy komornik może sprzedać mieszkanie z hipoteką, trzeba odpowiedzieć twierdząco. Jak mają się do siebie licytacja komornicza i hipoteka ustanowiona na rzecz banku w związku z zaciągniętym kredytem hipotecznym?
Co do zasady z chwilą prawomocnego przysądzenia własności, które następuje po wygranej licytacji komorniczej, hipoteka wygasa. Dochodzi do tego nawet w sytuacji, gdy środki pozyskane z licytacji nie pokryją wszystkich roszczeń wierzyciela.
Sprawdź: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Czy komornik może zająć mieszkanie bez księgi wieczystej? Tak, ma taką możliwość, ponieważ przepisy o egzekucji nie wprowadzają rozróżnienia pomiędzy nieruchomościami z założoną księgą wieczystą a tymi, które takiej księgi nie mają. Brak tej księgi nie ma wpływu na kwestie związane z własnością mieszkania.
Kto powinien zdecydować się na zakup mieszkania na licytacji komorniczej?
Zważywszy na dość spore ryzyko, na zakup mieszkania na licytacji komorniczej powinny się zdecydować przede wszystkim osoby, które:
- mają okazję do zakupu nieruchomości po niższej cenie niż cena rynkowa;
- upewniły się, że kupowana nieruchomość jest pozbawiona obciążeń, a jej sytuacja prawna jest klarowna;
- dokładnie obejrzały mieszkanie przed przystąpieniem do licytacji;
- mają gotówkę na wpłatę wadium, a także środki na uiszczenie ceny zakupu nieruchomości.
Ile kosztuje mieszkanie na licytacji komorniczej?
Przed przystąpieniem do zakupu mieszkania z licytacji komorniczej warto sprawdzić, czy będzie to w ogóle opłacalne. Nie zawsze bowiem cena wywoławcza nieruchomości jest atrakcyjna – zdarza się, że niewiele różni się od ceny rynkowej w danej miejscowości. Komornicze licytacje w takiej sytuacji niekoniecznie będą opłacalne dla nabywców.
Kupno mieszkania od komornika wiąże się z wieloma potencjalnymi problemami, a gdy cena w licytacji komorniczej mieszkania jest dosyć wysoka, trzeba rozważyć, czy w ogóle warto do niej przystąpić.
Poniżej przedstawiamy, ile średnio kosztuje mieszkanie z licytacji komorniczej w Warszawie, Krakowie i Poznaniu na podstawie ogłoszeń komorników z sierpnia 2021 roku o I licytacji nieruchomości. Podane ceny wywoławcze dotyczą zatem ¾ ceny oszacowania mieszkań.
| Miejscowość | Średnia cena wywoławcza za m2 | Średnia cena rynkowa za m2 |
| Warszawa | 4500 – 10 000 zł | 13 300 zł |
| Kraków | 3500 – 10 000 zł | 12 000 zł |
| Poznań | 2000 – 6000 zł | 9000 zł |
| Gdańsk | 5000 – 7500 zł | 11 500 zł |
| Katowice | 3500 – 6000 zł | 7600 zł |
| Łódź | 3500 – 7000 zł | 6950 zł |
| Wrocław | 5000 – 10 000 zł | 9950 zł |
| Białystok | 3000 – 6000 zł | 8660 zł |
| Rzeszów | 3000 – 6000 zł | 7780 zł |
Jak wygląda kupno mieszkania z licytacji komorniczej?
Zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej w praktyce? Poniżej znajdziesz krótką instrukcję, jak zrobić to krok po kroku.
- Znajdź ogłoszenie o licytacji komorniczej i zapoznaj się z jego treścią.
- Sprawdź nieruchomość pod kątem prawnym – dokumenty dotyczące mieszkania możesz przejrzeć u komornika lub w sądzie rejonowym w sekretariacie wydziału cywilnego, warto też zajrzeć do księgi wieczystej nieruchomości.
- Obejrzyj mieszkanie (informacja o terminie oględzin widnieje w ogłoszeniu o licytacji).
- Wpłać wadium na numer rachunku podany w ogłoszeniu o licytacji.
- Przyjdź na licytację w wyznaczonym terminie – najczęściej odbywa się ona w budynku sądu.
- W przypadku wygranej licytacji zaczekaj na postanowienie sądu o udzieleniu Ci tzw. przybicia.
- Wpłać w ciągu 14 dni cenę zakupu mieszkania – jeśli potrzebujesz więcej czasu, złóż wniosek o wydłużenie terminu (będzie to możliwe do maksymalnie miesiąca).
- Zaczekaj na wydanie przez sąd postanowienia o przysądzeniu własności do nieruchomości. Następnie złóż wniosek o nadanie mu klauzuli wykonalności.
- Złóż w wydziale ksiąg wieczystych wniosek o wykreślenie obciążeń hipotecznych i wpisanie Cię jako nowego właściciela mieszkania.
Jak sfinansować zakup mieszkania bez zaciągania kredytu hipotecznego? Sprawdź!
Jak sfinansować zakup mieszkania z licytacji komorniczej?
Warto wyjaśnić, czy mieszkanie z licytacji komorniczej można kupić na kredyt. Teoretycznie nic nie stoi na przeszkodzie, jednak w praktyce nie wszystkie banki udzielają takich kredytów. Zdarza się, że kredyt hipoteczny na mieszkanie z licytacji komorniczej jest udzielany pod warunkiem ustanowienia zabezpieczenia na innej nieruchomości należącej do klienta.
Należy też pamiętać, że ubieganie się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z licytacji komorniczej wymaga dostarczenia dodatkowych dokumentów do banku, m.in. protokołu z licytacji, postanowienia o przybiciu, potwierdzenia wpłaty wadium. Kiedy pojawiają się wyniki licytacji komorniczych, masz niewiele czasu na dopełnienie wszystkich formalności związanych z kredytowaniem.
Problemem może okazać się zdobycie finansowania na zakup nieruchomości, ponieważ prawo nakazuje wniesienie całej kwoty za wylicytowany lokal w ciągu dwóch tygodni od zakończenia licytacji. Możesz starać się o wydłużenie tego terminu, ale sama prolongata może trwać maksymalnie miesiąc.
Polecamy także: Kupno mieszkania z rynku wtórnego – jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym?
Kupno mieszkania z licytacji komorniczej w pytaniach i odpowiedziach
Masz dodatkowe pytania dotyczące zakupu mieszkania z licytacji komorniczej? Sprawdź, czy znajdziesz na nie odpowiedzi w naszej sekcji FAQ.
Czy można obejrzeć mieszkanie przed licytacją komorniczą?
Nie musisz kupować w „ciemno” mieszkania z licytacji. Możesz je obejrzeć, korzystając przy tym z tzw. prawa do oględzin. Zwykle w wyznaczonym dniu o wyznaczonej godzinie uczestnicy licytacji mogą obejrzeć lokal. Być może zastanawiasz się, jak wejść do wylicytowanej nieruchomości. Jeśli nie ma w nim lokatorów, których nie możesz eksmitować, otrzymasz od komornika klucze.
Czy można kupić mieszkanie od komornika bez licytacji?
Procedury związane z zakupem mieszkania od komornika w drodze licytacji są określone przez przepisy. Czy możliwe będzie kupno nieruchomości od komornika bez licytacji? Przepisy dopuszczają taką ewentualność. Komornik może sprzedać zajęte prawo do nieruchomości z wolnej ręki, ale po cenie nie niższej niż 75 proc. ceny oszacowania, chyba że na inną cenę wyrażą zgodę wierzyciel oraz dłużnik.
Czy można sprzedać mieszkanie kupione na licytacji komorniczej?
Jeśli kupisz mieszkanie z licytacji komorniczej, nic nie stoi na przeszkodzie, by w późniejszym czasie je sprzedać. Jako właściciel nieruchomości – mieszkania z aukcji komorniczej – możesz je odsprzedać, ale pamiętaj, że możliwe jest nałożenie podatku VAT od takiej sprzedaży.
Czy można wylicytować połowę mieszkania?
Pośród ofert sprzedaży mieszkań od komornika znajdziemy takie, w których jest licytacja ½ mieszkania czy udziału w nieruchomości. Wszystko dlatego, że funkcjonariusz ten może przeprowadzić egzekucję z majątku dłużnika, czyli np. udziału w nieruchomości.
Wówczas komornik może zająć i sprzedać udział należący do dłużnika. Część udziałów tego dłużnika wystawiona na licytacji komorniczej może zostać sprzedana, ale połowiczne kupno mieszkania na aukcji rodzi wiele problemów – pozostała część należy przecież nadal do kogoś innego.
Czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej?
Licytacja mieszkania od komornika może być sposobem na tańszy zakup upragnionego mieszkania. Nie zawsze opłaca się jednak kupować nieruchomość z licytacji komorniczej. O tym, czy warto to zrobić, decydują przede wszystkim stan prawny nieruchomości oraz jej cena.
Najlepiej, by lokal był pozbawiony obciążeń, np. dożywotnika. Nowy nabywca powinien dokładnie wiedzieć, jaka jest sytuacja prawna licytowanego mieszkania i obejrzeć je, zanim jeszcze zdecyduje się na przystąpienie do licytacji. Jeśli nie masz pieniędzy na wadium, nie możesz wziąć udziału w licytacji komorniczej.
Opinie samych komorników o uczestnikach aukcji są takie, że wielu z nich jest do tego nieprzygotowanych. Tymczasem powinieneś wiedzieć chociażby, że po licytacji i wygranej aukcji masz zaledwie 14 dni na sfinansowanie zakupu, a to może być zbyt mało, by skutecznie postarać się o kredyt bankowy z zabezpieczeniem hipotecznym.
Kupno mieszkania z licytacji komorniczej jest opłacalne, jeśli jest ono wyjątkowo tanie, nie ma wad prawnych i większych obciążeń, np. z tytułu zameldowanych tam osób, których nie możesz eksmitować. Jeśli na dodatek jego stan jest dobry, warto przemyśleć możliwość uczestniczenia w aukcji.
24 Komentarze