Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego. Jak przebiega i kto jej dokonuje?

Proces wnioskowania o kredyt hipoteczny jest skomplikowany i składa się z wielu etapów. Jednym z nich jest wycena nieruchomości, która sprowadza się do ustalenia, jaka jest rynkowa wartość przedmiotowego lokalu lub budynku. Dzisiaj sprawdzimy najważniejsze kwestie związane z tym tematem, m.in.:

• kto dokonuje wyceny nieruchomości,
• ile bierze rzeczoznawca za wycenę nieruchomości,
• ile jest ważna wycena nieruchomości?

Do czego potrzebna jest wycena nieruchomości?

Profesjonalna wycena nieruchomości przeprowadzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego, a dokonuje się jej w sytuacjach, w których od wartości nieruchomości uzależnione jest dalsze postępowanie, np. podatkowe, spadkowe (wycena nieruchomości do zachowku) lub sądowe. Jest konieczna także wtedy, gdy jesteśmy zmuszeni podzielić majątek, np. wskutek rozwodu, ale również, gdy ubiegamy się o odszkodowanie, np. za wywłaszczenie nieruchomości. Wycena jest potrzebna również przy transakcjach związanych z kupnem lub sprzedażą lokalu, a także przy zaciąganiu hipoteki. Mamy różne etapy kredytu hipotecznego, a jednym z nich jest sporządzanie przez rzeczoznawcę tzw. operatu szacunkowego.

Dlaczego banki wymagają dostarczenia wyceny nieruchomości?

Bank udzielający kredytu hipotecznego musi mieć pewność, ile rzeczywiście warta jest nieruchomość. Zabezpiecza się w ten sposób przed ryzykiem wykorzystania przez klienta środków w innych celach niż te wskazane w umowie kredytowej. Pamiętajmy o tym, że kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem celowym, a uzyskane w jego wyniku środki należy przeznaczyć na zakup określonej nieruchomości. Jeśli okaże się, że lokal jest warty mniej, niż wskazuje kwota we wniosku kredytowym, dokument może zostać odrzucony przez bank.

Niektóre banki samodzielnie przeprowadzają wycenę nieruchomości – mają wyznaczonych rzeczoznawców, z którymi współpracują. Działa tak np. bank PKO BP, Pekao S.A. czy Millennium.

Kto przeprowadza wycenę nieruchomości do kredytu hipotecznego?

Wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy wpisany do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministra Rozwoju i Technologii. Działalność rzeczoznawców reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Żeby uzyskać uprawnienia rzeczoznawcy, należy:

• mieć wyższe wykształcenie,
• ukończyć studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości,
• odbyć praktykę w zakresie wyceny nieruchomości lub posiadać odpowiednie doświadczenie zawodowe,
• zdać państwowy egzamin na uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego.

A jak samemu ocenić wartość nieruchomości? Oczywiście możemy samodzielnie określić, ile jest warte mieszkanie lub dom, np. na podstawie wartości podobnych nieruchomości znajdujących się w tej samej okolicy. Pamiętajmy jednak, że nasza wycena nie będzie miała żadnej wartości dla instytucji, które jej wymagają – będzie to jedynie szacunkowe wyliczenie dla naszej wiadomości. Jak wspomnieliśmy, profesjonalny operat szacunkowy wykonuje jedynie uprawniony rzeczoznawca. 

Chcesz dowiedzieć się, jak obecnie wyglądają raty kredytów hipotecznych? Sprawdź kalkulator kredytowy!

Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Koszt operatu szacunkowego jest ustalany indywidualnie z klientem i w dużej mierze zależy od rodzaju nieruchomości – czy oceniany jest dom, mieszkanie czy niezabudowana działka. Mniej zapłacimy za wycenę gruntów rolnych, a więcej – za domy jednorodzinne zlokalizowane na dużych działkach. Trudno podać konkretne stawki, w tabeli przedstawiliśmy jednak szacunkowe „widełki”.

Jeśli interesuje Cię darmowa wycena nieruchomości, np. online, możesz skorzystać z licznych kalkulatorów wyceny nieruchomości. Wystarczy podać rodzaj nieruchomości (mieszkanie, dom, działka, lokal usługowy), metraż, lokalizację, rok budowy, standard wykończenia oraz inne dane wpływające na wartość lokalu. Taki dokument nie będzie jednak miał mocy, gdy chcesz ubiegać się o kredyt – może Ci posłużyć w celach informacyjnych.

Dowiedz się, jakie masz szanse na kredyt – sprawdź kalkulator zdolności kredytowej!

Kto płaci za wycenę nieruchomości

Zwykle koszty pokrywa nabywca nieruchomości. W przypadku kredytów hipotecznych za wycenę płaci klient ubiegający się o finansowanie. Jeśli sprawa dotyczy darowizny lub spadku – kosztem obciążana jest osoba otrzymująca nieruchomość.

Uproszczona wycena nieruchomości

Uproszczona wycena wskazuje jedynie przybliżoną wartość nieruchomości i nie jest akceptowana w procesie ubiegania się o kredyt. Kiedy zatem można ją wykonać? Zdarza się, że dokonuje jej wykwalifikowany pracownik banku na życzenie klienta zainteresowanego zakupem konkretnego lokalu. Taki dokument może być jednak stosowany jedynie do celów wewnętrznych.

Jakie informacje zawiera wycena i jakie są rodzaje wartości nieruchomości?

Wycena nieruchomości powinna zawierać następujące elementy:

• określenie przedmiotu i zakresu wyceny – czy jest to dom wolnostojący, mieszkanie lub inny rodzaju nieruchomości.
• określenie celu wyceny – operat może być wykorzystany wyłącznie do celu wskazanego w tym punkcie, np. posłużyć w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny,
• podstawy opracowania operatu – formalna, materialno-prawna, metodologiczna. W tej części operatu określony jest zleceniodawca oraz zleceniobiorca (wykonawca) operatu, wskazane są również przepisy prawne, na podstawie których sporządzany jest operat. Dalej określone są źródła danych merytorycznych, np. księga wieczysta nieruchomości, projekt budowlany, rejestr cen i wartości, ewidencja gruntów i budynków itp.
• określenie dat – data sporządzenia wyceny, data oględzin nieruchomości, data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny.
• opis i określenie stanu nieruchomości – własność nieruchomości, lokalizacja i otoczenie, opis działki, metraż, liczba pomieszczeń, standard wykończenia, stopień zużycia budynku.
• przedstawienie sposobu wyceny nieruchomości – np. rynkowa wartość.
• analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, np. analiza transakcji podobnych nieruchomości,
• określenie wartości nieruchomości,
• wynik końcowej wyceny,
• wykaz załączników (np. kopie map ewidencyjnych, kopie wypisów z rejestru gruntów, dokumentacja fotograficzna nieruchomości, kopia polisy OC rzeczoznawcy, mapa z lokalizacją obiektu).
• podpis i pieczątka rzeczoznawcy, numer uprawnień, data sporządzenia operatu.

Rzeczoznawca w operacie szacunkowym może ustalić jedną z trzech rodzajów wartości:

• wartość rynkową – określa wartość, jaką można w danym dniu uzyskać za nieruchomość w drodze sprzedaży.
• wartość odtworzeniową – określa kwotę, jaką należałoby zapłacić za nabycie gruntu i wybudowanie obiektów, żeby uzyskać taką nieruchomość, jaka podlega wycenie. Rzeczoznawca w procesie obliczania wartości odtworzeniowej musi także uwzględnić stopień zużycia nieruchomości.
• wartość katastralną – określana w celu ustalenia podstawy opodatkowania nieruchomości.

Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny nieruchomości?

Wszystkie niezbędne do sporządzenia wyceny nieruchomości dokumenty, które musimy dostarczyć, wskaże nam rzeczoznawca najprawdopodobniej już podczas pierwszej rozmowy. Zależą one od typu nieruchomości podlegającej wycenie.

Przykładowo wśród dokumentów do operatu szacunkowego nieruchomości lokalowej (np. lokalu mieszkalnego, lokal mieszkalnego w budowie, lokalu użytkowego etc.) widnieje:

• akt notarialny lub inny dokument określający prawo do nieruchomości,
• aktualny odpis z księgi wieczystej (jeśli została założona),
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej dotyczące własności lokalu (jeśli dotyczy),
• decyzja o sposobie użytkowania lokalu (dla lokali o funkcji niemieszkalnej),
• inne posiadane dokument (np. kopia umowy realizacyjnej z deweloperem, umowa przedwstępna kupna/sprzedaży nieruchomości, dokumentacja techniczna).

Z kolei do wyceny nieruchomości zabudowanej (np. domu jednorodzinnego, kamienicy, budynku usługowego etc.) potrzebne będą dokumenty takie jak:

• akt notarialny lub inny dokument określający prawo do nieruchomości,
• aktualny odpis z księgi wieczystej bądź jej numer,
• aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków,
• kopia mapy ewidencyjnej oraz mapy zasadniczej,
• wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a w przypadku jego braku ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy,
• dokumentacja techniczna budynku,
• dla budynków w trakcie budowy: pozwolenie na budowę, decyzja o warunkach zabudowy albo wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, projekt budowlany, dziennik budowy (do wglądu),
• dla budynków odebranych: decyzja o warunkach zabudowy albo wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na użytkowanie, decyzja o nadaniu numeru,
• inne posiadane dokumenty (np. zawarta umowa przedwstępna kupna/sprzedaży etc.).

O szczegóły najlepiej dopytać rzeczoznawcę.

Jak przebiega wycena nieruchomości?

Proces wyceny nieruchomości składa się z kilku etapów.

1. Podpisanie umowy z rzeczoznawcą majątkowym,
2. Gromadzenie i weryfikacja dokumentów dotyczących nieruchomości,
3. Sprawdzanie danych o nieruchomości (m.in. ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planów miejscowych, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu itp.),
4. Wizja lokalna – oględziny nieruchomości będącej przedmiotem wyceny,
5. Sporządzenie opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Czas oczekiwania na wycenę nieruchomości

Z reguły wycena nieruchomości zajmuje od kilku do kilkunastu dni roboczych, licząc od dnia otrzymania zlecenia do dnia przekazania wstępnej wersji dokumentu. W przypadku wyceny w skróconej formie czas ten może być nieco krótszy i wynieść od 5 do 7 dni roboczych. 

Jeśli jednak wycena np. wymaga obszernej analizy rynku, sprawdzenia wielu rejestrów, np. zabytków, np. to proces przeprowadzania czynności może się nieco wydłużyć. Wszystkie niezbędne informacje na ten temat przekaże nam rzeczoznawca – dużo zależy bowiem od rodzaju nieruchomości, a także celu, w jakim jest sporządzany operat szacunkowy.

Co analityk nieruchomości bierze pod uwagę dokonując wyceny?

Rzeczoznawca majątkowy przy wycenie nieruchomości uwzględnia wszystkie kwestie, które mogą wpłynąć na jej atrakcyjność, a tym samym na wartość. Do najważniejszych czynników branych pod uwagę przy sporządzaniu operatu szacunkowego należą:

• lokalizacja,
• liczba kondygnacji,
• kubatura (objętość),
• stan techniczny,
• stan prawny,
• położenie nieruchomości,
• cena rynkowa.

Jak widać, nie wszystkie te czynniki są ze sobą bezpośrednio powiązane, jednak każdy z nich w mniejszym lub większym stopniu determinuje cenę obiektu. Operat szacunkowy uwzględnia wszystkie dane na temat budynku, jest więc niepodważalnym dokumentem oceny wartości nieruchomości.

Czy wycena nieruchomości wpływa na decyzję kredytową?

Wartość nieruchomości jest bardzo istotna dla przeprowadzenia procesu kredytowego. Nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu, a zatem bank chce mieć pewność co do rzeczywistej wartości lokalu, budynku czy też działki. Praca rzeczoznawcy majątkowego musi być rzetelna, a sam operat sporządzony zgodnie z przepisami prawa. Jak wspominaliśmy, jeśli okaże się, że wartość nieruchomości jest niższa niż deklarowana przez kredytobiorcę kwota, to wniosek o kredyt może zostać odrzucony.

Jak długo ważna jest wycena nieruchomości?

Zgodnie z treścią przepisów o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy jest ważny przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Oznacza to, że tylko w tym okresie może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony. Może się jednak zdarzyć, że dokument szybciej straci ważność, np. gdy wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub inne istotne zmiany.

Źródła:

https://isap.sejm.gov.pl

https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/wycena-nieruchomosci

https://pl.wikipedia.org/wiki/Wycena_nieruchomości