Standardowo na zakup nieruchomości banki oferują kredyty hipoteczne. Można nimi sfinansować również kupno mieszkania lub domu z rynku wtórnego, więc teoretycznie także te licytowane przez komornika. Są to bowiem zazwyczaj używane lokale lub budynki należące do dłużników, którzy przestali spłacać raty kredytowe. Kredyt na dom z licytacji komorniczej nie jest jednak łatwo uzyskać ze względu na procedurę licytacyjną utrudniającą dopełnienie formalności związanych z zaciągnięciem zobowiązania. Nie oznacza to jednak, że nie mamy w ogóle szans na kredyt na licytację komorniczą.
Czy mieszkanie lub dom z licytacji komorniczej można kupić na kredyt?
Jeśli interesuje Cię licytacja komornicza i kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości od komornika, musisz sobie zdawać sprawę, że zaciągnięcie takiego zobowiązania może być trudne i to już na etapie składania wniosku. Zanim przejdziemy do szczegółów, warto wyjaśnić, jak odbywa się w ogóle zakup domu lub mieszkania z licytacji komorniczej.
Chcąc kupić nieruchomość od komornika, najpierw należy ją znaleźć. Ogłoszenia o licytacjach komorniczych umieszczane są m.in. na internetowej stronie Krajowej Rady Komorniczej, w lokalnej prasie oraz na stronach sądów rejonowych. Zawierają one informacje na temat licytowanych mieszkań lub domów, terminu i miejsca licytacji oraz warunków przystąpienia do przetargu.
Podstawowym warunkiem wzięcia udziału w licytacji jest wpłacenie rękojmi (inaczej wadium), które wynosi 10% tzw. sumy oszacowania nieruchomości.
Sama licytacja odbywa się najczęściej w budynku sądu i nadzoruje ją sędzia. W jej trakcie uczestnicy proponują swoją cenę zakupu licytowanej nieruchomości, która powinna być wyższa od ceny wywołania. W pierwszym terminie licytacji cena wywoławcza wynosi zawsze 3/4 ceny rynkowej. Jeśli podczas niej nie znajdzie się żaden chętny na zakup nieruchomości, komornik wyznacza drugi termin przetargu i wówczas cena wywoławcza jest już niższa, bo wynosi 2/3 ceny rynkowej.
Nieruchomość jest sprzedawana osobie, która zaproponuje najwyższą cenę. Po wygraniu przetargu najpierw otrzymuje potwierdzenie przybicia wygrania licytacji komorniczej, a następnie prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. Potem ma 2 tygodnie na uiszczenie ceny zakupu nieruchomości, pomniejszonej o kwotę wpłaconego wadium.
To również warto wiedzieć: Czy można dostać kredyt hipoteczny, spłacając kredyt gotówkowy?
Taka procedura licytacyjna może utrudnić ubieganie się o kredyt hipoteczny na licytację komorniczą.
Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej. O czym musimy pamiętać?
Wiesz już, jak kupić dom z licytacji komorniczej. A jak w takim razie uzyskać na ten cel kredyt w banku? Niestety przy ubieganiu się o kredyt na zakup nieruchomości na licytacji komorniczej możesz napotkać kilka problemów.
Pierwszy dotyczy ustalenia kwoty zobowiązania, jaki trzeba wpisać we wniosku kredytowym – trudno ją będzie określić, dopóki nie wygrasz licytacji. Co więcej, składając wniosek przed licytacją, nie masz pewności, czy w ogóle ją wygrasz. Licytacje domów przez banki nie zawsze też kończą się w pierwszym terminie. Pamiętaj również, że zanim uzyskasz kredyt, musisz mieć gotówkę na rękojmię.
Kolejną trudnością jest czas oczekiwania na kredyt. Ile się czeka na kredyt hipoteczny? Na samą decyzję banku trzeba czekać nawet kilka tygodni, gdy tymczasem po wygranej licytacji termin na zapłatę należności za nieruchomość wynosi 14 dni. Co prawda, można go przedłużyć do 30 dni, ale to też może się okazać za mało na uzyskanie środków z banku.
Niestety to nie wszystkie problemy, które mogą się wiązać z zakupem nieruchomości od komornika.
Co w sytuacji, jeśli w licytowanej nieruchomości znajdują się lokatorzy?
Kupno domu z licytacji komorniczej jest dość ryzykowne, ponieważ zazwyczaj w takiej nieruchomości ktoś mieszka – albo jej dotychczasowy właściciel (czyli dłużnik), albo inni lokatorzy, którzy mogą być w niej także zameldowani.
Kupno mieszkania z lokatorem oznacza dość spore ograniczenie w dysponowaniu nim przez nowego nabywcę. Warto więc wiedzieć, że uzyskane po wygranej licytacji prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest jednocześnie tytułem egzekucyjnym, który daje nabywcy prawo do przeprowadzenia eksmisji dotychczasowych lokatów nieruchomości.
Niestety przeprowadzenie takiej procedury nie jest proste i może trwać nawet kilka lat, jeśli konieczne będzie np. czekanie na przyznanie lokatorowi mieszkania tymczasowego przez gminę. Nabycie takiej nieruchomości w drodze licytacji komorniczej na kredyt może oznaczać, że przez długi czas będzie trzeba spłacać zobowiązanie bez możliwości faktycznego korzystania z lokalu.
Licytacja komornicza a hipoteka
Komornik licytuje najczęściej mieszkania i domy zajęte przez bank, który widnieje w ich hipotece jako wierzyciel hipoteczny. Z kolei bank, który daje kredyt na zakup nieruchomości, wymaga, by w jej księdze wieczystej nie widniały żadne obciążenia. Na szczęście nie stanowi to większego problemu, ponieważ po wygranej licytacji komorniczej mieszkania z kredytem hipotecznym następuje wykreślenie hipoteki bankowej obciążających nieruchomość.
Niestety nie wygasają natomiast hipoteki przymusowe i jeśli będą widnieć w księdze wieczystej, kupno nieruchomości na kredyt hipoteczny może być bardzo utrudnione.
Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej a podatek
Kupno domu od komornika podlega też przepisom podatkowym. Nabywca nieruchomości musi bowiem zapłacić w ciągu 14 dni od zakupu domu podatek PCC w wysokości 2%. Co ważne, jest on naliczany od ceny rynkowej nieruchomości, a nie faktycznej ceny jej nabycia. Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny na licytacje komornicze należy więc uwzględnić ten dodatkowy koszt nabycia domu lub mieszkania.
Kredyt na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej. Jak go dostać?
Ze względu na wymienione wyżej komplikacje ubieganie się o kredyt na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej może być poważnym wyzwaniem.
Zanim przystąpisz do próby jego zaciągnięcia, wcześniej przeanalizuj oferty kilku banków, aby wybrać najkorzystniejszy kredyt hipoteczny. Następnie dowiedz się, czy dany bank w ogóle zdecyduje się na takie finansowanie oraz jakie dokumenty będą niezbędne do jego uzyskania. Warto też skorzystać z praktycznego narzędzia, jakim jest kalkulator zdolności kredytowej – pomoże Ci on bowiem wstępnie oszacować, jakie masz szanse, by dostać kredyt w określonej wysokości.
Wiele banków preferuje, by zabezpieczeniem kredytu na kupno nieruchomości z licytacji komorniczej była inna nieruchomość, na której łatwiej i szybciej można ustanowić hipotekę. Mając własne mieszkanie lub dom, warto rozważyć to rozwiązanie, ponieważ później możesz przenieść takie zabezpieczenie na kupioną nieruchomość w drodze licytacji.
Przy wnioskowaniu o kredyt na mieszkanie z licytacji komorniczej będziesz też musiał dopełnić kilku formalności. Bank będzie wymagał dostarczenia wielu dokumentów, m.in. operatu szacunkowego nieruchomości (będzie on podstawą określenia kwoty kredytu) oraz odpisu jej księgi wieczystej.
Taki operat możesz spróbować pozyskać od komornika, ponieważ musi on zlecić jego wykonanie rzeczoznawcy jeszcze przed licytacją. Bank może jednak wymagać wykonania go przez innego rzeczoznawcę i wówczas koszt takiej usługi będziesz musiał pokryć z własnej kieszeni.
Pozyskawszy odpis z księgi wieczystej, dokładnie się w niego wczytaj, aby nie okazało się, że na nieruchomości ciążą jakieś dodatkowe obciążenia, które utrudnią Ci zaciągnięcie zobowiązania w banku.
Chcąc wnioskować o kredyt na kupno nieruchomości od komornika, musisz też mieć świadomość o kilku dodatkowych warunkach uzyskania finansowania. Bank będzie wymagał bowiem posiadania wkładu własnego oraz odpowiedniej zdolności kredytowej.
Aktualnie minimalny wkład własny wynosi 20% wartości kupowanej nieruchomości, jednak niektóre banki oferują kredyty z 10% wkładem własnym. Przed złożeniem wniosku warto więc dopytać w banku, czy wpłacone wadium do komornika może być zaliczone na poczet takiego wkładu własnego.
Warto pamiętać, że licytacja komornicza a hipoteka to dość skomplikowana kwestia. Uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej wymaga przede wszystkim sprawnego załatwienia wszystkich formalności. Chodzi o to, aby zmieścić się we wszystkich terminach obowiązujących przy procedurze licytacyjnej.
Najlepszym rozwiązaniem jest uzyskanie odpowiednio wcześniej promesy kredytowej, która daje gwarancję, że do określonego terminu bank udzieli finansowania. Potem należy szybko skompletować wszystkie dokumenty do kredytu, aby maksymalnie przyśpieszyć procedurę zawarcia umowy kredytowej i uruchomienia środków. Będą one przelane bezpośrednio na konto komornika, ale najpierw należy dostarczyć do banku protokół z licytacji komorniczej i postanowienie o przysądzeniu własności.
Czy można kupić nieruchomość od komornika bez licytacji?
Procedura licytacyjna może utrudnić wzięcie kredytu, dlatego warto wiedzieć, czy możliwe jest kupno nieruchomości od komornika bez licytacji. Jak się okazuje, przepisy dopuszczają możliwość sprzedania przez komornika zajętego prawa z wolnej ręki, ale po cenie nie niższej niż 75% ceny oszacowania, chyba że na inną cenę wyrazi zgodę wierzyciel oraz dłużnik.
Nie zawsze też konieczny jest zakup od komornika zadłużonej nieruchomości. Można ją bowiem także kupić bezpośrednio od jej właściciela, czyli dłużnika. Należy jednak zadbać o to, by środki wpłacone na poczet jej zakupu wpłynęły do komornika. W przeciwnym razie komornik będzie dochodził należności od nabywcy mieszkania. Hipoteka przypisana jest bowiem do nieruchomości i można z niej egzekwować zadłużenie od każdego kolejnego jej właściciela.
0 Komentarze