Co może być zabezpieczeniem kredytu?

  • 05 Lip 2023 | 00:00
  • 11 min. czytania
  • Komentarze(0)
Zabezpieczenie kredytu pomaga bankom ograniczyć ryzyko udzielenia finansowania. Najczęściej jest więc ono wymagane przy wysoko kwotowych kredytach hipotecznych. Warto więc wiedzieć, co to jest zabezpieczenie kredytu i w jakim konkretnie celu się je ustanawia, a także jakie są najczęstsze formy zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
Co może być zabezpieczeniem kredytu?

Z tego artykułu dowiesz się:

Więcej

Chcąc otrzymać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub budowę domu, należy spełnić szereg warunków. Jednym z podstawowych jest zabezpieczenie kredytu w postaci ustanowienia hipoteki na rzecz banku na kredytowanej nieruchomości. Jak się jednak okazuje, banki wymagają także dodatkowych form zabezpieczenia kredytów hipotecznych i w wielu przypadkach trudno ich uniknąć.

Czym jest zabezpieczenie kredytu?

Zacznijmy od wyjaśnienia, co to jest i na czym polega zabezpieczenie kredytu. Według formalnej definicji zabezpieczenie kredytu to inaczej prawna forma zabezpieczenia wierzytelności banku, przysługującej mu z tytułu udzielenia kredytu.

Wierzytelnością jest w tym przypadku kwota udzielonego kredytobiorcy kapitału kredytu wraz z odsetkami i wszystkimi innymi opłatami należnymi bankowi na podstawie umowy. Kredytobiorca powinien spłacić taką wierzytelność banku w ratach kredytowych według ustalonego harmonogramu spłat. Może się jednak zdarzyć, że nie będzie w stanie tego zrobić.

Na taką okoliczność banki chroni właśnie zabezpieczenie kredytu. Jest to bowiem narzędzie, które ułatwia im odzyskanie swojej należności, bo np. przyśpiesza postępowanie sądowe lub daje im pierwszeństwo w dochodzeniu swoich roszczeń przez innymi wierzycielami kredytobiorcy.

Co może być zabezpieczeniem kredytu?

Każdy bank precyzyjnie określa, co może stanowić zabezpieczenie kredytu. Rodzaj takiego zabezpieczenia zależy głównie od rodzaju kredytu, ale też indywidualnych oczekiwań danej instytucji. Poniżej wyjaśniamy więc, jakie są formy zabezpieczenia kredytu hipotecznego, pożyczki hipotecznej, a także kredytu gotówkowego i konsolidacyjnego.

Zabezpieczenie kredytu hipotecznego

Na początku wyjaśnijmy, jakie zabezpieczenie kredytu hipotecznego jest stosowane najczęściej. Podstawową i obligatoryjną jego formą jest hipoteka ustanawiana na nieruchomości. To jednak nie wszystko, ponieważ banki mogą wymagać też dodatkowego zabezpieczenia kredytu hipotecznego i może ono przybrać przeróżne formy.

Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego

W przypadku każdego kredytu hipotecznego stosowane jest zabezpieczenie w postaci hipoteki. Jest to nic innego jak ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości i wpisywane do jej księgi wieczystej prowadzonej przez sąd.

Taka hipoteka ustanawiana jest więc na rzecz banku, który na jej podstawie zyskuje prawo do zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości w pierwszej kolejności, a więc przed ewentualnymi innymi wierzycielami kredytobiorcy. Co to oznacza?

Że jeśli zaprzestaniesz spłaty kredytu hipotecznego, bank będzie mógł wszcząć egzekucję bezpośrednio z nieruchomości, a więc w istocie ją zająć i zlicytować „rękami” komornika. Hipoteka jest więc zabezpieczeniem ściśle związanym z nieruchomością, dlatego będzie ona obowiązywała nawet wtedy, gdy zmieni się jej właściciel.

Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego ustanawiana jest najczęściej na kredytowanej nieruchomości, a więc np. na mieszkaniu, które chcesz kupić za pieniądze z banku. Ogólnie jednak można ją ustanowić na:

Warto też wiedzieć, że

przy kredycie hipotecznym stosowana jest tzw. hipoteka umowna, ponieważ jej podstawą jest umowa kredytowa. Może być to także hipoteka łączna umowna, jeśli zabezpiecza tę samą wierzytelność przez obciążenie więcej niż jednej nieruchomości.

Inne formy zabezpieczenia kredytu hipotecznego

Zazwyczaj zabezpieczenie kredytu na nieruchomości w formie hipoteki nie wystarcza. Banki dzisiaj wymagają bowiem także obligatoryjnie zabezpieczenia dodatkowego kredytu w postaci cesji praw z ubezpieczenia nieruchomości. Taka polisa ma chronić bank przed utratą podstawowego zabezpieczenia, czyli nieruchomości, gdy ta ulegnie zniszczeniu np. wskutek powodzi lub pożaru. W przypadku powstania szkody odszkodowanie wypłacane jest bowiem bankowi, a nie właścicielowi nieruchomości.

Jeśli podstawowe zabezpieczenie kredytu jest niewystarczające, banki mogą też wymagać innych zabezpieczeń dodatkowych. Takie inne formy zabezpieczenia kredytu hipotecznego dzielą się na zabezpieczenia osobiste i rzeczowe.

Osobiste charakteryzują się tym, że osoba dająca zabezpieczenie odpowiada za dług całym swoim majątkiem. W gronie takich osobistych zabezpieczeń kredytu można wyróżnić:

  • Poręczenie dokonane na podstawie przepisów prawa cywilnego, gdzie poręczyciel (żyrant) zobowiązuje się do spłaty twojego kredytu, jeśli z różnych powodów ty sam nie wywiążesz się ze swojego zobowiązania.
  • Poręczenie wekslowe – zobowiązuje poręczyciela na równi z wystawcą weksla do spłaty kredytu w terminach płatności.
  • Cesja wierzytelności jako zabezpieczenie spłaty kredytu – ustanawiana jest na podstawie umowy pomiędzy kredytobiorcą a bankiem. Wskazuje, że klient musi przenieść na tę instytucję swoje prawa do otrzymania konkretnej sumy. W przypadku kredytów cesja dotyczy świadczenia z ubezpieczenia nieruchomości lub na życie.
  • Gwarancja bankowa – wydaje ją bank, który w ten sposób zobowiązuje się do uiszczenia sumy pieniężnej kredytodawcy, odpowiadającej kwocie niespłaconych rat wraz z należnymi odsetkami i kosztami postępowania w sytuacji, gdy ty jako klient nie będziesz spłacać rat.
  • Przejęcie długu przez osobę trzecią – inna osoba przejmuje twoje zobowiązanie wynikający z kredytu hipotecznego.
  • Przystąpienie do długu – to zabezpieczenie podobne do przejęcia długu, ponieważ osoba trzecia w takim przypadku solidarnie z kredytobiorcą odpowiada za zobowiązanie.

Poza osobowymi formami zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego są również rzeczowe, w przypadku których dłużnik odpowiada tylko poszczególnymi składnikami swojego majątku.

Wśród nich są:

  • Hipoteka – podstawowe zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego.
  • Zabezpieczenie kredytu hipotecznego inną nieruchomością – możliwe jest np. zabezpieczenie kredytu na dwóch nieruchomościach i wówczas albo stosowana jest wspomniana wyżej hipoteka łączna, albo ustanawiane są osobne hipoteki na każdej z nieruchomości.
  • Kaucja – w przypadku której kredytobiorca powierza bankowi na zabezpieczenie określoną sumę pieniężną, co ma zabezpieczyć roszczenia banku w razie niewywiązania się z umowy kredytowej.
  • Ubezpieczenie spłaty kredytu – częsta forma rzeczowego zabezpieczenia spłaty kredytu, polegająca na płaceniu składki na ubezpieczenie, z którego ewentualne świadczenie wypłacane jest na rzecz kredytodawcy. Ubezpieczenie zapewnia cesję praw z polisy na rzecz banku udzielającego zobowiązania.
  • Blokada środków dokonana na rachunku bankowym – w takim przypadku zlecasz jako kredytobiorca blokadę środków na twoim koncie do czasu, aż wywiążesz się z określonych zobowiązań względem wierzyciela.

Szeroką grupę zabezpieczeń rzeczowych spłaty kredytów bankowych, w tym przede wszystkim hipotecznych, stanowi ubezpieczenie. Możesz je ustanowić jako zabezpieczenie spłaty w wielu różnych formach. Między innymi będą to:

  • Ubezpieczenie pomostowe – ustanawiane tymczasowo, w okresie od udzielenia kredytu do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej.
  • Ubezpieczenie na życie – jako zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego będzie ono uruchomione w przypadku śmierci kredytobiorcy – świadczenie zostanie przekazane bankowi na pokrycie długu, a pozostała jego część zostanie wypłacona uposażonym.
  • Ubezpieczenie od utraty pracy i zdolności do jej wykonywania – przez pewien czas po starcie pracy, ale nie z winy pracownika-kredytobiorcy, ubezpieczyciel przejmuje spłatę kolejnych rat kapitałowo-odsetkowych.
  • Ubezpieczenie nieruchomości – w podstawowej formie przy kredytach hipotecznych wymagane jest zwykle proste ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.

Zabezpieczenie pożyczki pod zastaw

Podobnym produktem do kredytu hipotecznego jest pożyczka hipoteczna. O ile jednak kredyt można wziąć na konkretny cel mieszkaniowy, o tyle pożyczkę można spożytkować na dowolny cel konsumpcyjny. Wspólnym mianownikiem obu produktów jest forma zabezpieczenia zobowiązania.

Podstawowe zabezpieczenie pożyczki hipotecznej to także hipoteka, która ustanawiana jest na nieruchomości należącej do kredytobiorcy lub opcjonalnie do osoby trzeciej, o ile wyrazi ona na to zgodę. Zwykle jednak bierze się taką pożyczkę pod zastaw własnego mieszkania lub domu.

Zabezpieczenie kredytu gotówkowego i konsolidacyjnego

Kredyty gotówkowe najczęściej są zobowiązaniami niezabezpieczonymi, ale nierzadko mogą być zbyt ryzykowne dla banku, co sprawi, że nie wyda on pozytywnej decyzji. Możesz wówczas zwiększyć szanse na kredyt, jeśli ustanowisz zabezpieczenie. Najczęściej stosowane są przy tym zabezpieczenia wekslowe. Formą zabezpieczenia kredytu gotówkowego może być też ubezpieczenie, a dokładnie cesja z takiej polisy.

Jeśli zaś chodzi o kredyty konsolidacyjne, to banki udzielają ich w dwóch różnych formach: gotówkowych kredytów konsolidacyjnych oraz hipotecznych. Pierwsze z wymienionych są zwykle niezabezpieczone, a hipoteczne kredyty konsolidacyjne mają zabezpieczenie w formie wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości.

Zasadniczo wszelkie kredyty zabezpieczone przez banki z wykorzystaniem pożądanych form zmniejszają indywidualne ryzyko, a klienci dają szansę na uzyskanie preferencyjnych warunków spłaty.

Co nie może być zabezpieczeniem kredytu?

Zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego musi spełniać pewne wymogi, aby mogło być zaakceptowane przez bank. Jeśli chodzi o hipotekę, to zabezpieczeniem kredytu nie może być m.in.:

  • nieruchomość obciążona innymi hipotekami, czy też prawami na rzecz osób trzecich,
  • nieruchomość, której wartość jest niższa od kwoty wnioskowanego kredytu,
  • nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym.

W przypadku innych form zabezpieczeń bank nie zgodzi się także np. na poręczenie osoby zadłużonej lub niemającej zdolności kredytowej, albo na ubezpieczenie nieruchomości, które nie zapewnia minimalnego zakresu ochrony.

W jaki sposób bank wybiera zabezpieczenie kredytu?

Bank wybiera zabezpieczenie kredytu w taki sposób, aby maksymalnie zabezpieczało jego interesy, czyli faktycznie umożliwiało w przyszłości dochodzenie na jego podstawie wierzytelności.

W przypadku kredytu hipotecznego znaczenie ma więc głównie wartość nieruchomości, na której ma być ustanowiona hipoteka. Właśnie dlatego bank wymaga dostarczenia jej wyceny lub samodzielnie zleca wykonanie jej operatu szacunkowego rzeczoznawcy. Taka nieruchomość jest też analizowana pod kątem przyszłej wartości. Jeśli istnieje ryzyko, że jej cena spadnie np. ze względu na zły stan budynku lub lokalizację, bank może odmówić ustanowienia na niej zabezpieczenia.

Polecamy: Maksymalna kwota kredytu hipotecznego. Ile wynosi i od czego zależy?

Czy można zmienić zabezpieczenie kredytu?

Zabezpieczenie kredytu można zmienić i w przypadku kredytu mieszkaniowego jest tutaj nawet możliwe przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość. Na taki krok decydują się najczęściej kredytobiorcy, który chcą zamienić mieszkanie na większe.

Jak zmienić zabezpieczenie kredytu hipotecznego w praktyce? W tym celu należy złożyć stosowny wniosek w banku i dostarczyć niezbędne dokumenty, czyli np. te dotyczące nieruchomości, na która ma być przeniesiona hipoteka. Jeśli bank przychyli się do wniosku, konieczne będzie jeszcze podpisanie aneksu do umowy oraz dokonanie wpisów w księgach wieczystych nieruchomości.

Zobacz także: Kredyt konsolidacyjny bez hipoteki

Czy zabezpieczenie kredytu hipotecznego jest obowiązkowe?

We wszystkich bankach udzielających kredytów hipotecznych obowiązkowym zabezpieczeniem spłaty jest hipoteka. To od niej swoją nazwę wziął zresztą kredyt hipoteczny. Warunki jego udzielania i zabezpieczania spłaty w każdym banku mogą być nieco inne, ale hipoteka ustanawiana jest za każdym razem.

Poza hipoteką stosowane są jednak i inne formy zabezpieczenia kredytu. Mogą być one obowiązkowe lub dobrowolne. Do obowiązkowych należą zazwyczaj: ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie pomostowe, a także ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Z kolei dobrowolnymi zabezpieczeniami są dzisiaj najczęściej: cesja praw z umowy ubezpieczenia na życie oraz pełnomocnictwo do dysponowania kontem osobistym.

Dlaczego banki wymagają zabezpieczenia kredytu?

Banki wymagają zabezpieczenia kredytu w celu zabezpieczenia swoich roszczeń i zmniejszenia ryzyka związanego z jego udzieleniem. Innymi słowy, takie zabezpieczenie ma ich po prostu chronić przed niewypłacalnością kredytobiorcy. Uruchamiane jest ono bowiem dopiero wtedy, gdy kredytobiorca nie ureguluje zobowiązania w ustalonym w umowie kredytowej terminie.

W przypadku kredytu hipotecznego stosowanie hipoteki jako jego zabezpieczenia wynika z samego charakteru tego rodzaju kredytu oraz dotyczących go przepisów.

Art. 3 Ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 r. wyraźnie bowiem mówi, że przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną.

Jaki wpływ ma rodzaj zabezpieczenia na koszt kredytu?

Rodzaj zabezpieczenia ma wpływ na koszt kredytu, ponieważ im jest ono „silniejsze”, tym bank jest bardziej skłonny obniżyć koszty kredytowe i tym samym zmniejszyć raty kredytu. Doskonale to widać na przykładzie kredytów hipotecznych. W ich przypadku bowiem banki dość często uzależniają wysokość prowizji lub oprocentowania np. od wykupienia przez klienta dodatkowego ubezpieczenia.

W jednym z banków różnica w koszcie kredytu z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci cesji praw z polisy na życie i bez wygląda następująco:

Parametry kredytu

Kredyt hipoteczny bez dodatkowego zabezpieczenia

Kredyt hipoteczny z dodatkowym zabezpieczeniem

Kwota kredytu

300 000 zł

300 000 zł

Okres kredytowania

25 lat

25 lat

Marża

2,6 p.p.

2 p.p.

Oprocentowanie zmienne

9,5%

8,9%

Wysokość miesięcznej raty

2 621,09 zł

2 497,08 zł

Czy mając odpowiednie zabezpieczenie kredytu zawsze otrzymam kredyt?

Mając odpowiednie zabezpieczenie kredytu, nie masz gwarancji, że otrzymasz kredyt. Do jego zaciągnięcia potrzebna jest bowiem także zdolność kredytowa. W przypadku kredytu hipotecznego warunkiem jego udzielenia przez bank jest także posiadanie wkładu własnego.

Pamiętaj zatem, że posiadanie obowiązkowego zabezpieczenia kredytu jest jednym z podstawowych warunków jego otrzymania. Z kolei mając możliwość przedstawienia oprócz niego dodatkowych zabezpieczeń, możesz zwiększyć swoje szanse na zaciągnięcie zobowiązania lub otrzymanie lepszych warunków finansowania.

Data publikacji:
05 Lip 2023

0 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

Podobne artykuły