Kupno mieszkania z lokatorem – jak bezpiecznie kupić mieszkanie z najemcami?

Inwestycje w nieruchomości uważane są za jedne z najkorzystniejszych i najbezpieczniejszych. Nawet jeśli po pewnym czasie zmienią się twoje plany życiowe, możesz wynająć mieszkanie i w dalszym ciągu czerpać z niego zyski.

Jeżeli marzysz o własnym lokalu, ale nie możesz sobie pozwolić na kilkudziesięcioletni kredyt, być może rozwiązaniem będzie kupno nieruchomości na licytacji komorniczej. Ceny takich mieszkań są bardzo atrakcyjne, ale transakcja bywa obarczona dużym ryzykiem. Może ono wynikać z wystawienia na sprzedaż nieruchomości z lokatorem. Na co powinieneś zwrócić uwagę, decydując się na kupno takiej nieruchomości na licytacji komorniczej?

Ceny mieszkań na licytacjach komorniczych są nawet o 30 proc. niższe w porównaniu z ich wartością rynkową, co powoduje, że takie oferty cieszą się dużym zainteresowaniem potencjalnych kupujących. Podczas zakupu mieszkania z lokatorem powinieneś jednak zachować szczególną ostrożność. Co zrobić, by uniknąć potencjalnych problemów związanych z taką nieruchomością? Czy możliwe jest przy tym kupno domu z lokatorem?

Kupno mieszkania z lokatorem – co to właściwie oznacza?

Przede wszystkim trzeba potwierdzić ponad wszelką wątpliwość, że kupno mieszkania z lokatorem jest jak najbardziej możliwe i zgodne z obowiązującym prawem. Oznaczać to może, że poprzedni właściciel wynajmował swoje lokum innej osobie. Dla ciebie taka transakcja przynieść może zarówno korzyści, ponieważ mieszkanie z lokatorem jest po prostu tańsze od innych, jak i przejściowe trudności, gdyż nie masz możliwości swobodnego dysponowania swoją własnością i spełnienia potrzeb mieszkaniowych swojej rodziny.

W istocie kupno mieszkania z lokatorem od właściciela, który jawnie o tym informuje i jest w stanie przedstawić dokumenty w postaci umowy najmu, nie będzie aż tak ryzykowne. Co innego, jeśli obciążenie jest wynikiem nielegalnego wynajmu. Zasadniczo trzeba mieć świadomość, że polskie prawo chroni we wszechstronny sposób nawet tych najemców, którzy są uciążliwi. Dlatego trzeba dobrze oszacować ryzyko i korzyści wynikające z kupna mieszkania z lokatorem na licytacji komorniczej. Wchodzi się bowiem w takim przypadku w rolę właściciela nieruchomości, który ma obowiązki wobec najemców.

Warto jeszcze podkreślić to, że lokator zameldowany w sprzedawanym mieszkaniu nie ma żadnych praw własności do takiej nieruchomości. Meldunek nie jest równoznaczny z wykreowaniem prawa do bycia właścicielem mieszkania. Art. 28 ust. 3 ustawy o ewidencji ludności wskazuje, że zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym. Potwierdza to również fakt, że dana osoba przebywa stale lub czasowo w miejscu, w którym się zameldowała.

Dowiedz się także: Jak sfinansować zakup mieszkania bez zaciągania kredytu hipotecznego?

Kupno mieszkania z lokatorem – jak przebiega transakcja?

Licytację mieszkania z lokatorem przeprowadza komornik. Z reguły osoba, która zamieszkuje lokal, nie wywiązała się ze swoich zobowiązań, w związku z czym wierzyciel zgłosił sprawę do sądu, a egzekucją długu zajął się komornik. Środki uzyskane ze sprzedaży zostają przeznaczone na spłatę zaległych należności oraz uregulowanie kosztów postępowania komorniczego.

Proces sprzedaży mieszkania z lokatorem rozpoczyna się od ustalenia przez komornika ceny nieruchomości. Następnym etapem jest ogłoszenie terminu licytacji, w której może wziąć udział każdy, kto wpłaci rękojmię (wadium) w wysokości 10 proc. oszacowanej ceny nieruchomości.

Kolejnym krokiem jest sama licytacja. Cena wywoławcza mieszkania z lokatorem może wynieść maksymalnie 3/4 wartości rynkowej nieruchomości. Jeżeli podczas pierwszej licytacji żaden z chętnych nie zdecyduje się na zakup lokalu, następuje druga. Wówczas cena sprzedawanej nieruchomości spada do 2/3 kwoty rynkowej. W przypadku gdy nie będzie chętnych na zakup mieszkania w trakcie drugiej licytacji, sprzedaż zostaje odwołana.

Zakup domu czy mieszkania z lokatorem przebiega więc w nieco innym trybie niż nabycie nieruchomości bez lokatora, gdy właściciel wymeldowuje przed podpisaniem aktu notarialnego wszystkie osoby zameldowane w mieszkaniu. Powinien on przedstawić przed notariuszem odpowiednie zaświadczenie, że na dzień podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność do nieruchomości nikt nie jest w niej zameldowany.

Kupno mieszkania z lokatorem a prawo

Zgodnie z prawem nic nie stoi na przeszkodzie, aby komornik lub właściciel nieruchomości sprzedali mieszkanie z lokatorem. Co ważne, kupujący powinien zostać poinformowany o obecności lokatorów przed podpisaniem umowy. W przeciwnym razie osoba, która nabyła mieszkanie, może dochodzić swoich praw w sądzie.

Biorący udział w licytacji komorniczej powinni mieć również szansę na zapoznanie się ze stanem prawnym lokalu. Zaniedbanie kwestii formalnych przed zakupem może Cię słono kosztować. Jeśli postanowisz, że kupisz mieszkanie z lokatorem, to powinieneś mieć świadomość, co to właściwie oznacza pod względem prawnym i z jakimi trudnościami możesz się przy tym spotkać. Jeśli przeprowadzana jest licytacja domu, to co stanie się z lokatorami, którzy byli w nim zameldowani w dzień zakupu mieszkania?

Zdarza się, że lokator zameldowany w mieszkaniu posiada tzw. prawo dożywocia. Oznacza to, że może zamieszkiwać nieruchomość aż do śmierci. W takiej sytuacji jako nowy właściciel będziesz miał związane ręce. Informacja o prawie dożywocia powinna znajdować się w księdze wieczystej. Dlatego, zanim zrealizujesz kupno nieruchomości z lokatorami, sprawdź w księdze wieczystej, czy nie przysługują im takie prawa.

Niekiedy prawo dożywocia może zostać zamienione na rentę dożywotnią. Polega ona na wypłacie lokatorowi odpowiedniej kwoty przez właściciela lokalu – w efekcie kupujesz nieruchomość z dożywotnikiem, ale wyprowadza się on z niego, za co Ty mu płacisz aż do jego śmierci.

Inaczej będzie, jeśli jest tylko zameldowany. Wówczas jako nowy właściciel, który wstępuje w prawa i obowiązki poprzedniego posiadacza lokalu mieszkalnego, możesz wymeldować z nieruchomości niechcianego lokatora. Aby sfinalizować wymeldowanie lokatora z mieszkania, trzeba udać się do urzędu gminy lub urzędu miasta i złożyć stosowny wniosek. Jako właściciel możesz wykazać, że doszło do zakupu domu z zameldowanym w nim lokatorem, a że masz tytuł własności, to organ meldunkowy przeprowadzi postępowanie. Wystarczy oświadczyć, że lokator nie przebywa w nieruchomości mieszkalnej, a wspomniany organ wyda decyzję o jego wymeldowaniu.

Czy komornik może sprzedać mieszkanie z lokatorami?

Komornik ma prawo dokonać sprzedaży mieszkania z lokatorem zameldowanym w danej nieruchomości. Potencjalni kupujący muszą być o tym fakcie poinformowani. Powinni zapoznać się ze stanem faktycznym mieszkania czy domu odpowiednio wcześniej, tak by mogli podjąć właściwą decyzję w tej sprawie. Mieszkanie z licytacji komorniczej z lokatorem wystawiane jest na sprzedaż np. na stronie internetowej komornika, z adnotacją informującą o tym, czy ktoś jest zameldowany w tym lokalu.

Sprawdź: Zakup mieszkania na wynajem - o czym trzeba pamiętać?

Kto może kupić mieszkanie z lokatorem z licytacji komorniczej?

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej, w tym także takiego, w którym jest zameldowany lokator, wymaga obecnie od potencjalnego kupującego dysponowania gotówką na ten cel. Jeśli komornik wszczął swoje postępowanie po 3 maja 2012 roku, powinien mieć zapewnione środki pieniężne, które wystarczą na zapłatę całej kwoty za nabywaną nieruchomość w możliwie jak najkrótszym czasie, tj. w ciągu dwóch kolejnych tygodni po licytacji, choć czas ten może być wydłużony, ale maksymalnie tylko do jednego miesiąca.

Trzeba podkreślić, że każda licytacja komornicza ma charakter czynności publicznej, dlatego wszyscy mają prawo w nich uczestniczyć. Niemniej aktywnymi uczestnikami licytacji, czyli licytującymi, mogą być tylko niektóre osoby. Istnieje zakaz udziału w aukcji osób bezpośrednio związanych z dłużnikiem lub osobą prowadzącą egzekucję. Zapis ten dotyczy:

• komornika,
• dłużnika,
• małżonków komornika i dłużnika,
• rodziców komornika i dłużnika,
• dzieci komornika i dłużnika,
• rodzeństwa komornika i dłużnika,
• osób biorących udział w procesie przygotowania i przeprowadzania licytacji.

Jeśli organizowana jest powtórna licytacja, nie uczestniczą w niej zwycięzcy pierwotnej, którzy w przepisanym terminie nie uiścili ceny w całości lub w części, czyli tzw. opieszali nabywcy.

Osoba chcąca dokonać zakupu mieszkania z zameldowanym lokatorem z licytacji komorniczej nie musi brać w niej udziału osobiście. Ma możliwość podjęcia takiego samego działania przez pełnomocnika.

Kupno mieszkania z lokatorem – jak wygląda podpisanie umowy?

Dobrym rozwiązaniem przy kupnie mieszkania z lokatorem na licytacji komorniczej jest zawarcie wpierw umowy przedwstępnej – koniecznie w formie aktu notarialnego – w której znajdzie się warunek, że do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie, jeśli najemcy trwale opuszczą mieszkanie we wskazanym terminie. Również przy tym zapłata ceny powinna nastąpić po wyprowadzce lokatorów. Jeśli sprzedający do tego nie doprowadzi, wówczas umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta.

Kupno mieszkania z lokatorem na licytacji komorniczej zostaje zrealizowane po podpisaniu notarialnej umowy kupna-sprzedaży i wpłaceniu w związku z tym pełnej kwoty, za jaką mieszkanie zostało wylicytowane. Wtedy licytujący staje się właścicielem mieszkania. Kupno nieruchomości z zameldowanym lokatorem powoduje, że problem jego eksmisji spoczywa na nowym właścicielu, a nie na dotychczasowym.

Mieszkanie z lokatorem z licytacji komorniczej – jak eksmitować lokatora?

Wiele osób zastanawia się nad tym, jak szybko i skutecznie pozbyć się lokatora z wylicytowanego mieszkania? Czy jest to w ogóle możliwe i ile czasu ma taki lokator na opuszczenie nieruchomości po sprzedaży?

Jeżeli kupisz mieszkanie z zameldowanym lokatorem, pamiętaj o tym, że osoba zamieszkująca lokal musi go opuścić dobrowolnie. W przypadku, gdy tak się nie stanie, możesz rozpocząć postępowanie o eksmisję. Niestety, jest to procedura uciążliwa, długotrwała i kosztowna. Dzieje się tak, ponieważ eksmitowany powinien otrzymać od gminy lokal zastępczy, a tych nieustannie brakuje. Na eksmisję niechcianego mieszkańca możesz więc czekać nawet kilka lat.

Jeśli lokator ma podpisaną umowę najmu z byłym już właścicielem mieszkania, to po jego zakupie to Ciebie zaczyna ona obowiązywać. Nie możesz tak po prostu wypowiedzieć umowy najmu. Możesz zakończyć ją po upływie terminu wypowiedzenia lub zerwać umowę, o ile najemca naruszył warunki umowne:

• nie zapłacił 3 kolejnych czynszów,
• zdewastował mieszkanie,
• podnajął mieszkanie bez zgody właściciela.

Wówczas zrywasz umowę najmu w trybie natychmiastowym i możesz wszcząć postępowanie eksmisyjne. Aby zgłosić się do komornika, który przeprowadzi proces wysiedlenia nielegalnych lokatorów, konieczne będzie uzyskanie wyroku sądowego. Jeśli wcześniej zaś była podpisana umowa najmu okazjonalnego, możesz od razu udać się do komornika, ponieważ przeprowadzenie sądowego postępowania eksmisyjnego nie jest konieczne. Niestety, wcale nie oznacza to, że szybko usuniesz niechcianych lokatorów z kupionego mieszkania.

Jeśli okaże się, że lokatorom przysługuje prawo do lokalu socjalnego, musisz zaczekać do czasu, aż gmina im taki lokal udostępni. Jeśli zaś lokator miałby być wyeksmitowany na bruk, komornik nie przeprowadzi eksmisji w miesiącach jesiennych i zimowych. W przypadku, gdy gmina przedłuża proces znalezienia lokalu socjalnego, możesz uzyskać odszkodowanie za przedłużającą się eksmisję. Zgodnie z Ustawą z dnia 29 listopada 1990 roku o pomocy społecznej nie można eksmitować z mieszkania:

• kobiet w ciąży;
• małoletnich, niepełnosprawnych lub ubezwłasnowolnionych wraz z osobą sprawującą nad nimi opiekę;
• osoby bezrobotnej, która jest zarejestrowana w urzędzie pracy;
• obłożnie chorego;
• emerytów i rencistów, którzy spełniają kryteria do korzystania ze świadczeń pomocy społecznej;
• innych osób, które spełniają przesłanki określone przez radę gminy w drodze wspomnianej uchwały.

Eksmisja takich osób jest możliwa tylko z chwilą przekazania im lokalu socjalnego. W przeciwnym wypadku są one chronione prawnie.

Należy też wiedzieć, że wypowiedzenie przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego jest dopuszczalne, ale jedynie w przypadkach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Trzeba też zachować odpowiednie okresy wypowiedzenia, które mogą trwać miesiąc, sześć miesięcy, a nawet trzy lata.

Miesięczny okres wypowiedzenia stosowany jest wtedy, gdy lokator zalega z czynszem i innymi opłatami za eksploatację mieszkania przez co najmniej trzy pełne miesiące lub pomimo wysłania mu pisemnego upomnienia. Taki okres wypowiedzenia znajduje zastosowanie gdy lokator używa też nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, zniszczy je, zakłóca porządek czy podnajmuje mieszkanie.

Sześciomiesięczne wypowiedzenie obowiązuje w sytuacji, gdy nie mieszka on w wynajmowanym mieszkaniu ponad rok lub gdy przysługuje mu prawo do lokalu zamiennego. Trzyletni, najdłuższy okres wypowiedzenia chroni nabywcę, który nie ma prawa do otrzymania lokalu zastępczego.

Zakup mieszkania na licytacji komorniczej z lokatorem może być prawdziwą okazją, ale też olbrzymim ryzykiem. Zanim podejmiesz decyzję o wzięciu w niej udziału, rozważ dokładnie wszelkie za i przeciw. Tylko w ten sposób unikniesz przykrych niespodzianek i zyskasz pewność, że transakcja ci się opłaca.

Gdzie szukać licytacji komorniczych, by zakupić mieszkanie?

Komornik, który wystawia na sprzedaż w ramach licytacji mieszkanie, dokonuje tzw. obwieszczenia o licytacji nieruchomości. To czynność, która poprzedza przetarg. Obowiązkiem komornika jest dokonanie obwieszczenia na co najmniej dwa tygodnie przed terminem w budynku sądowym i w lokalu organu gminy właściwych dla miejsca położenia nieruchomości. Informacje o licytacjach znajdują się więc m.in. na tablicy ogłoszeń w sądzie i w urzędzie gminy.

Komornik dodatkowo ogłasza planowaną licytację mieszkań w dzienniku, który cieszy się największą popularnością wśród mieszkańców danej miejscowości. 

Nie przegap: Mieszkanie bez wkładu własnego w ramach Nowego Ładu - wszystko co musisz wiedzieć

Kupno mieszkania z lokatorem – wady i zalety

Decydując się na zakup mieszkania z lokatorem, możesz nabyć nieruchomość nawet o 33 proc. tańszą w porównaniu z jej wartością rynkową. Miej jednak na uwadze, że taka transakcja jest ryzykowna.

Po pierwsze, musisz pamiętać, że w kupionym przez ciebie mieszkaniu mogą w dalszym ciągu pozostawać mieszkańcy. Po przeniesieniu prawa własności problem eksmisji osób zamieszkałych lokal spada na Ciebie. Po drugie, na uregulowanie należności za kupioną nieruchomość będziesz miał maksymalnie miesiąc. Jeżeli nie uda Ci się wpłacić pieniędzy w wyznaczonym terminie, wpłacone wcześniej wadium przepadnie.

W ciągu 30 dni trudno jest dopełnić wszelkich formalności związanych z kredytem hipotecznym, dlatego zanim podejmiesz decyzję o zakupie mieszkania z lokatorem, zastanów się, czy uda ci się zgromadzić potrzebne środki w gotówce w tak krótkim czasie. Po trzecie, pamiętaj o tym, ze w licytacji może brać udział kilka osób, dlatego kwota, jaką trzeba zapłacić za mieszkanie, pomimo atrakcyjnej ceny wywoławczej wzrośnie.

W tabeli zgromadziliśmy wszystkie najważniejsze zalety i wady dotyczące kupowania mieszkania z lokatorem na licytacji.

Jeśli wiesz, że licytowane mieszkanie ma lokatorów, a pozbycie się ich może zająć nawet do 3 lat i wymagać znalezienia dla nich lokalu socjalnego, i mimo to nadal chcesz je kupić, to nic nie stoi na przeszkodzie, abyś to zrobił.