Raty annuitetowe. Na czym polegają i jak je obliczyć?

Konieczność wybrania rodzaju rat dotyczy głównie osób zaciągających kredyt hipoteczny. Taka decyzja jest bardzo ważna, bo przekłada się na wysokość miesięcznych obciążeń związanych ze spłatą zobowiązania, a także na całkowity koszt kredytu. Poniżej poznasz dokładną definicję oraz wzór na raty annuitetowe, a także dowiesz się, jakie skutki finansowe niesie wybór tego modelu spłaty zobowiązania i kiedy warto się na niego zdecydować.

Co to są raty annuitetowe? Raty annuitetowe – co to znaczy?

Najpierw odpowiedzmy wprost na pytanie: Co to są raty annuitetowe?

To taki sposób spłaty kredytu, w którym:

• co miesiąc płacisz ratę tej samej wysokości (przynajmniej dopóki nie zmieni się oprocentowanie),

• w każdej kolejnej racie zmienia się proporcja kapitału i odsetek – odsetki stopniowo maleją, a część kapitałowa rośnie.

W praktyce oznacza to, że przez pierwsze lata kredytu spłacasz głównie odsetki, a dopiero później Twoje zadłużenie „topnieje” szybciej. I tu pojawia się słynne pytanie: Dlaczego rata kredytu to same odsetki? Odpowiedź brzmi: nigdy nie jest „tylko” odsetkowa, ale na początku odsetki zajmują lwią część raty, bo liczone są od wysokiego salda kredytu.

Co się stanie, gdy spóźnisz się z ratą kredytu?

Zobacz więcej

Czym jest annuitet i metoda annuitetowa?

Zastanawiasz się, Czym jest annuitet? To pojęcie z finansów oznaczające stałą płatność okresową – na przykład miesięczną ratę kredytu, która pozostaje na tym samym poziomie przez dłuższy czas. Na tej idei opiera się właśnie metoda annuitetowa.

Metoda annuitetowa to sposób wyliczania raty tak, aby:

• przy zadanej kwocie kredytu, oprocentowaniu i liczbie rat,

• rata była stała,

• a po zapłaceniu ostatniej raty kredyt został spłacony w całości.

Bank robi to, korzystając z matematycznego narzędzia, które nazywamy potocznie raty annuitetowe. Z Twojej perspektywy nie musisz znać formuły na pamięć – ważne jest zrozumienie efektu: rata jest wygodnie równa, ale na początku płacisz przede wszystkim za korzystanie z pieniędzy (odsetki), a dopiero później mocniej schodzisz z długu (kapitał).

Jak działa metoda annuitetowa w praktyce?

Wyobraź sobie kredyt na 200 000 zł na 25 lat. W metodzie annuitetowej:

• pierwsze raty składają się w dużej części z odsetek, bo bank liczy je od pełnej kwoty 200 000 zł,

• część kapitałowa jest wtedy stosunkowo niewielka, więc Twoje saldo spada powoli,

• z każdą kolejną ratą kapitał do spłaty jest coraz mniejszy, więc odsetki liczone są od coraz niższej kwoty,

• dzięki temu odsetki stopniowo maleją, a kapitał w racie rośnie.

Na wyciągach z banku widać to bardzo wyraźnie: w pierwszej racie np. 70–80% kwoty stanowią odsetki, a po kilkunastu latach proporcje są już zupełnie inne – większość raty to kapitał.

To właśnie dlatego wiele osób ma wrażenie, że „przez pierwsze lata rata kredytu to same odsetki”. Metoda annuitetowa tak rozkłada ciężar spłaty w czasie, aby rata była stabilna i przewidywalna, kosztem wolniejszego spadku zadłużenia na początku.

Automatyczna spłata kredytu i kiedy warto się na nią zdecydować?

Zobacz więcej

Jak obliczyć wysokość rat annuitetowych? Wzór

Najprostszym sposobem na obliczenie rat annuitetowych jest skorzystanie z kalkulatora kredytowego online. Wystarczy bowiem wpisać w nim podstawowe dane kredytu takie jak kwota zobowiązania, okres spłaty oraz oprocentowanie, aby narzędzie automatycznie wyliczyło wysokość rat. To nie wszystko, ponieważ np. kalkulator kredytu dostępny na naszej stronie od razu wyświetla harmonogram spłat zobowiązania wraz z dokładnymi wyliczeniami, ile wyniesie każda kolejna rata annuitetowa oraz w jakiej wysokości będzie jej część kapitałowa i odsetkowa.

Warto jednak wiedzieć, jak obliczyć wysokość rat annuitetowych samodzielnie. W tym celu należy zastosować specjalny wzór na raty annuitetowe, który jest następujący:

Źródło: bankoweABC.pl

Poszczególne symbole we wzorze oznaczają:

R – rata annuitetowa,

N – kwota kredytu pozostała do spłaty,

r – wysokość oprocentowania kredytu w skali roku,

k – liczba miesięcy w roku,

n – liczba rat w całym okresie kredytowania.

Za pomocą powyższego wzoru można wyliczyć każdą ratę annuitetową w harmonogramie spłat, jednak za każdym razem należy uwzględnić inną kwotę kapitału kredytu pozostałą do spłaty.

Przykład:

Ile wyniesie pierwsza rata annuitetowa dla kredytu hipotecznego w kwocie 300 000 zł z okresem spłaty 25 lat (czyli 300 miesięcy) i oprocentowaniem 7% w skali roku? Poniżej przedstawiamy, jak obliczyć taką ratę z użyciem powyższego wzoru (uwaga: użyty poniżej znak ^ oznacza potęgowanie).

R = (300000 x (7% / 12) x (1 + (7% / 12)) ^ 300) / (((1 + (7% / 12)) ^ 300) – 1)

R = (300000 x 0,005833 x 1,005833 ^ 300) / ((1+0,005833) ^ 300) – 1)

R = (300000 x 0,005833 x 5,724849) / ((5,724849) – 1)

R = 10017,913265 / 4,724849 = 2120,26 zł

Kalkulator kredytu hipotecznego online wskazuje, że rata annuitetowa dla naszego przykładowego kredytu wynosi 2 120,34 zł. Różnice w groszach wynikają z prostego powodu – przy wyliczeniach „ręcznych” nie uwzględnia się wszystkich miejsc po przecinku. I właśnie dlatego znacznie lepiej i wygodniej korzystać z profesjonalnych narzędzi do wyliczania rat.

Raty annuitetowe czy malejące – co jest lepsze?

Prędzej czy później pojawia się pytanie: Raty annuitetowe czy malejące – co wybrać? Co jest lepsze: raty stałe czy malejące?

Raty annuitetowe (równe) są zaprojektowane tak, żeby co miesiąc płacić bardzo podobną kwotę. Dzięki temu łatwo zaplanujesz domowy budżet, wiesz, ile masz „do zapłaty” każdego miesiąca i nie zaskoczy Cię wysoka rata na starcie.

Raty malejące działają inaczej. Kapitał dzielony jest na równe części, a odsetki liczone są od aktualnego zadłużenia. W efekcie pierwsze raty są dużo wyższe niż w systemie annuitetowym, ale szybciej spłacasz kapitał, więc łączna suma odsetek jest niższa.

Można to ująć tak:

• raty annuitetowe dają większy komfort finansowy na początku, ale zapłacisz nieco więcej odsetek w całym okresie,

• raty malejące są „ostrym startem” – na początku bolą, ale dług kurczy się szybciej, co zmniejsza koszt kredytu.

Który wariant jest lepszy?
Jeśli Twój budżet jest napięty, dopiero urządzasz mieszkanie, spłacasz inne zobowiązania albo masz małe dzieci – bezpieczniejszą opcją będą raty annuitetowe. Gdy zarabiasz stabilnie, masz solidną poduszkę finansową i chcesz maksymalnie ciąć koszty odsetek, raty malejące mogą być bardziej opłacalne.

Raty równe czy malejące? Które rozwiązanie wychodzi korzystniej?

Zobacz więcej

Raty annuitetowe a WIBOR i inne stopy – co się dzieje przy zmianie oprocentowania?

Kolejny ważny temat to Raty annuitetowe a WIBOR i w ogóle Raty annuitetowe a zmiana oprocentowania. W kredytach ze zmiennym oprocentowaniem odsetki liczone są na podstawie:

• stopy referencyjnej (kiedyś był to głównie WIBOR, obecnie wykorzystywane są także inne wskaźniki, np. następcy WIBOR),

• marży banku, która pozostaje stała przez cały okres umowy.

Gdy rośnie stopa referencyjna, rośnie też oprocentowanie Twojego kredytu, więc bank musi przeliczyć harmonogram. Rata annuitetowa przestaje być równa w dotychczasowej wysokości – wzrasta, bo wyższe staje się oprocentowanie. Gdy stopy spadają, dzieje się odwrotnie: po przeliczeniu harmonogramu rata spada.

Jeśli masz kredyt na stałą stopę (np. na 5 czy 10 lat), sytuacja wygląda inaczej: bank ustala jedną stawkę na określony okres i w tym czasie rata annuitetowa rzeczywiście jest niezmienna. Zmiana oprocentowania na rynku nie wpływa wtedy na Twoje wydatki, aż do końca okresu obowiązywania stałej stopy, kiedy negocjuje się nowe warunki.

Kluczowe jest to, że metoda annuitetowa odpowiada tylko za sposób rozkładania kapitału i odsetek w czasie. Natomiast wysokość raty zależy bezpośrednio od tego, jakie oprocentowanie ma Twój kredyt w danym momencie.

Raty annuitetowe a nadpłata kredytu

Mamy jeszcze jedno ważne powiązanie: Raty annuitetowe a nadpłata kredytu. Wiele osób pyta, czy przy ratach równych w ogóle opłaca się nadpłacać kredyt i co się dzieje z ratą po dodatkowej wpłacie.

Najczęściej bank daje do wyboru dwie możliwości:

1. Skrócenie okresu kredytowania przy zachowaniu zbliżonej raty.
   Nadpłata obniża saldo kapitału, więc łatwiej spłacić go szybciej. Rata pozostaje podobna, ale liczba rat maleje, a Ty znacząco obniżasz łączną sumę odsetek. To zwykle najbardziej opłacalna opcja z punktu widzenia całkowitego kosztu kredytu.

2. Obniżenie raty przy zachowaniu okresu spłaty.
   Tutaj nadpłata też zmniejsza kapitał, ale bank „rozciąga” go na pozostałe raty. Dzięki temu miesięczne obciążenie spada, co daje ulgę w budżecie, choć oszczędność na odsetkach jest mniejsza niż przy skróceniu okresu.

Przy ratach annuitetowych nadpłata jest szczególnie sensowna w pierwszych latach spłaty, kiedy odsetki w każdej racie są najwyższe. Im wcześniej zaczniesz dorzucać choćby niewielkie dodatkowe kwoty, tym bardziej przytniesz bankowi „skrzydła” w postaci przyszłych odsetek.

Kiedy raty annuitetowe są dobrym wyborem, a kiedy lepiej raty malejące?

Żeby domknąć temat, warto zebrać to w jedno miejsce. Raty annuitetowe dobrze sprawdzają się wtedy, gdy:

• wolisz stabilny, przewidywalny wydatek co miesiąc,

• masz jeszcze inne koszty (np. wykończenie mieszkania, leasing auta, wydatki na dzieci),

• Twoje dochody dopiero rosną i nie chcesz „zarzynać” się bardzo wysoką ratą na starcie,

• ważniejsza jest dla Ciebie płynność finansowa niż maksymalne cięcie odsetek.

Raty malejące mogą być lepsze, gdy:

• od początku stać Cię na wysokie raty,

• masz stabilną sytuację finansową i poduszkę bezpieczeństwa,

• chcesz skrócić czas bycia „dłużnikiem” i zapłacić bankowi jak najmniej odsetek.

Niezależnie od wyboru pamiętaj, że zarówno w systemie annuitetowym, jak i przy ratach malejących, ogromne znaczenie mają: realna wysokość oprocentowania, prowizje, ubezpieczenia i to, czy planujesz nadpłacać kredyt.

Czym jest i ile trwa okres karencji przy kredycie hipotecznym?

Zobacz więcej

Podsumowanie – najważniejsze wnioski o ratach annuitetowych

Raty annuitetowe to równe raty, które dają komfort przewidywalności. Dzięki metodzie annuitetowej rata ma stałą wysokość, choć w jej środku przesuwają się proporcje kapitału i odsetek – na początku spłacasz głównie odsetki, później coraz więcej kapitału. W porównaniu z ratami malejącymi płacisz nieco więcej odsetek, ale mniej obciążasz domowy budżet w pierwszych latach kredytu. Na ostateczny koszt ogromny wpływ ma oprocentowanie (np. oparte na WIBOR lub innym wskaźniku), a także to, czy będziesz nadpłacać kredyt i czy skrócisz dzięki temu okres spłaty. Dobrze dobrana forma spłaty sprawia, że kredyt jest narzędziem, a nie ciężarem, który spędza sen z powiek.