Wskaźnik DTI to jedno z podstawowych narzędzi, które bank wykorzystuje przy ocenie Twojej sytuacji finansowej. W praktyce pokazuje, czy stać Cię na kolejne zobowiązanie i jak duże ryzyko ponosi kredytodawca.
Najważniejsze informacje:
- Wskaźnik DTI (Debt to Income) określa stosunek miesięcznych zobowiązań do dochodów.
- Im niższy DTI, tym większa szansa na uzyskanie kredytu hipotecznego i lepsze warunki finansowania.
- Wysoki DTI może obniżyć zdolność kredytową lub całkowicie zablokować decyzję banku.
- Banki analizują DTI razem z innymi czynnikami, np. historią kredytową i stabilnością dochodów.
Czym jest DTI?
DTI to skrót od angielskiego zwrotu Debt to Income, czyli dług do dochodu. Wyróżnia się dwa główne rodzaje wskaźników o tej nazwie. Pierwszy odnosi się do procentu dochodów, koniecznego do opłacenia mieszkania zarówno przez osoby wynajmujące, jak i właścicieli nieruchomości, którzy uiszczają należności za hipotekę, ubezpieczenie i inne. O DTI w takim rozumieniu częściej mówi się jednak w Stanach Zjednoczonych.
W Polsce upowszechnił się drugi rodzaj tego wskaźnika, który określa stosunek wszystkich zobowiązań finansowych do wysokości dochodów. Zawierają się w nim więc m.in. raty za kredyt samochodowy, płatności związane z kartami kredytowymi czy alimenty.
Wskazówka eksperta
DTI nie pokazuje tylko tego, ile dziś spłacasz, ale też jak bank ocenia Twoje stałe obciążenia i potencjalne ryzyko zadłużenia. Dlatego przed wnioskiem o kredyt warto przeanalizować nie tylko wysokość rat, ale również limity kredytowe, karty i zobowiązania, o których łatwo zapomnieć. Czasem zamknięcie jednego produktu finansowego poprawia ocenę zdolności bardziej niż niewielki wzrost dochodu.
Wskaźnik DTI – co oznacza i kiedy jest używany?
Wskaźnikiem DTI posługują się przede wszystkim banki. Jego wysokość pozwala oszacować, czy potencjalny kredytobiorca jest w stanie poradzić sobie ze spłatą zadłużenia. W tym przypadku pod uwagę nie są jednak brane wszystkie wydatki, a jedynie obecne zobowiązania finansowe.
DTI nie uwzględnia zatem kosztów życia związanych chociażby z opłatą czynszu czy zakupem żywności. Liczą się wyłącznie posiadane kredyty oraz inne zobowiązania, które kredytobiorca musi wpłacać na rzecz instytucji finansowych bądź osób trzecich (np. alimenty zasądzone na dzieci).
DTI a kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć
DTI ma znaczenie m.in. przy kredycie hipotecznym. W tym przypadku bank szczegółowo przeanalizuje wszystkie posiadane przez Ciebie zobowiązania. Co więcej, wysokość raty kredytu hipotecznego także zostanie uwzględnione podczas obliczeń DTI. W końcu to kolejne zobowiązanie, które zmniejszy Twój budżet domowy.
Wskaźnik DTI a wniosek o kredyt
Podczas składania wniosku o kredyt, bank wlicza wysokość ewentualnej raty, by sprawdzić, jak zmieniłoby się DTI. W przypadku, gdy suma miesięcznych zobowiązań stanowi więcej niż 50 czy 65 proc. (przy zarobkach powyżej średniej krajowej) dochodów, to decyzja w sprawie kredytu może być negatywna.
Pułap ten wynika z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Przy obliczaniu kredytu walutowego do sumowanych zobowiązań należy dodać 20 proc. wysokości raty jako zabezpieczenie dla banku w razie zmian w kursie. Obecnie jednak banki odeszły od przyznawania finansowania w obcych walutach, jeśli się w nich nie zarabia.
Przykład: wnioskujący spłaca obecnie pożyczkę, której rata wynosi 500 zł i nie ma innych zobowiązań finansowych. Stara się o kredyt hipoteczny z ratą 1300 zł, a jego miesięczne dochody wynoszą 3500 zł. Wskaźnik DTI to ok. 51 proc., a więc odrobinę więcej niż próg rekomendowany przez KNF. Wnioskujący może nie uzyskać kredytu hipotecznego. Gdyby zarabiał minimum 5198,58 zł brutto, bo tyle wynosi aktualna średnia krajowa, to miałby większą szansę. W liczeniu zdolności kredytowej pomagają kalkulatory online.
Wskaźnik DTI a wiarygodność kredytowa
Należy jednak pamiętać, że DTI nie jest jedynym czynnikiem, który wpływa na przyznanie kredytu. Bardzo ważna jest też wiarygodność kredytowa, czyli odnotowane rzetelne spłacanie kredytów, pożyczek czy innych należności. Każdy bank ma swój scoring, który opiera się po części na wskaźniku BIK. Raz na pół roku można bezpłatnie pobrać raport BIK na swój temat, ale scoring pozna się dopiero za opłatą.
Jeśli w przeszłości miałeś problem ze spłatą swoich zobowiązań w wyznaczonym terminie, to możliwe, że Twoja wiarygodność kredytowa nie prezentuje się najlepiej. Miej jednak na względzie, że w przypadku opóźnienia w płatności powyżej 60 dni, dane mogą być przetwarzane przez okres 5 lat. Po tym czasie ulegają przedawnieniu.
Warto wiedzieć: Ile dostanę kredytu przy najniższej krajowej? >>
DTI – jak obliczyć?
Jak obliczyć DTI? Wystarczy skorzystać z prostego wzoru:
DTI = (suma wszystkich zobowiązań + potencjalna rata kredytu / dochód netto) * 100%.
Aby dokonanie obliczeń było możliwe, musisz jedynie zebrać najpierw wszystkie posiadane zobowiązania i je zsumować. Jeśli ich nie masz, to sprawa będzie jeszcze prostsza. Pamiętaj, że do zobowiązań należy doliczyć również ewentualne zadłużenie na karcie kredytowej.
Jak zwiększyć wskaźnik DTI przy staraniu się o kredyt?
Jeśli chcesz zwiększyć swoje szanse na kredyt, powinnaś dążyć do obniżenia wskaźnika DTI. Bank sprawdza, jaka część Twojego dochodu jest już „zajęta” przez raty – im mniej, tym lepiej oceniana jest Twoja zdolność kredytowa.
Najprostsze i najskuteczniejsze sposoby to:
- Spłać lub zamknij drobne zobowiązania – nawet niewielkie raty, limity w koncie czy karty kredytowe obniżają zdolność. Bank często liczy ich maksymalne wykorzystanie, nawet jeśli faktycznie z nich nie korzystasz.
- Zwiększ dochody wykazywane do kredytu – mogą to być premie, dodatkowa umowa czy dochód współkredytobiorcy. W praktyce często pomaga wspólny kredyt z partnerem lub małżonkiem.
- Rozważ wydłużenie okresu kredytowania – niższa rata oznacza niższy miesięczny poziom zobowiązań, a więc lepszy DTI (choć całkowity koszt kredytu będzie wyższy).
- Unikaj nowych zobowiązań przed decyzją kredytową – nawet zakup na raty tuż przed złożeniem wniosku może pogorszyć Twoją sytuację w oczach banku.
W przypadku kredytu hipotecznego bank szczegółowo analizuje budżet domowy, dlatego znaczenie ma nie tylko wysokość dochodów, ale też liczba osób na utrzymaniu czy stabilność zatrudnienia. Z kolei przy mniejszych kredytach gotówkowych podejście bywa bardziej elastyczne.
Warto też wiedzieć, że świadczenia socjalne, takie jak program „Rodzina 500+” (obecnie 800+), nie zawsze są uwzględniane jako stały dochód przy kredytach hipotecznych – zależy to od polityki banku. W przypadku kredytów gotówkowych mogą być brane pod uwagę, ale zwykle mają mniejsze znaczenie niż dochód z pracy.
Wskaźnik DTI a LTV – różnice
Wskaźniki DTI i LTV często pojawiają się przy kredycie hipotecznym, ale pokazują dwa zupełnie różne obszary. DTI odnosi się do Twoich finansów i pokazuje, jak dużą część miesięcznego dochodu pochłania spłata zobowiązań. LTV z kolei określa relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem. Innymi słowy: DTI mówi bankowi, czy będzie Cię stać na spłatę rat, a LTV – jak duże jest ryzyko związane z samym zabezpieczeniem kredytu.
W praktyce niski wskaźnik LTV oznacza wyższy wkład własny i zwykle działa na korzyść kredytobiorcy. Zgodnie z Rekomendacją S KNF, wartość LTV przy uruchomieniu kredytu mieszkaniowego co do zasady nie powinna przekraczać 80%, a 90% jest dopuszczalne wtedy, gdy część ekspozycji powyżej 80% zostanie odpowiednio zabezpieczona, np. ubezpieczeniem lub blokadą środków. To oznacza, że standardowo bank oczekuje 20% wkładu własnego, choć w części ofert możliwe jest wejście z 10% wkładem.
Najważniejsze jest jednak to, że DTI i LTV nie są tym samym i nie działają zamiennie. Możesz mieć odpowiedni wkład własny, a mimo to nie dostać kredytu, jeśli bank uzna, że Twoje miesięczne zobowiązania są zbyt wysokie względem dochodów. Może też być odwrotnie: dobra zdolność kredytowa i niski DTI nie wystarczą, jeśli poziom LTV będzie zbyt wysoki dla polityki danego banku. Ostateczna decyzja kredytowa uwzględnia więc oba wskaźniki jednocześnie.
Sprawdź też: Jakich minimalnych dochodów wymaga bank? >>
0 Komentarze