Czym jest DTI?
DTI to skrót od angielskiego zwrotu Debt to Income, czyli dług do dochodu. Wyróżnia się dwa główne rodzaje wskaźników o tej nazwie. Pierwszy odnosi się do procentu dochodów, koniecznego do opłacenia mieszkania zarówno przez osoby wynajmujące, jak i właścicieli nieruchomości, którzy uiszczają należności za hipotekę, ubezpieczenie i inne. O DTI w takim rozumieniu częściej mówi się jednak w Stanach Zjednoczonych.
W Polsce upowszechnił się drugi rodzaj tego wskaźnika, który określa stosunek wszystkich zobowiązań finansowych do wysokości dochodów. Zawierają się w nim więc m.in. raty za kredyt samochodowy, płatności związane z kartami kredytowymi czy alimenty.
Wskaźnik DTI – co oznacza i kiedy jest używany?
Wskaźnikiem DTI posługują się przede wszystkim banki. Jego wysokość pozwala oszacować, czy potencjalny kredytobiorca jest w stanie poradzić sobie ze spłatą zadłużenia. W tym przypadku pod uwagę nie są jednak brane wszystkie wydatki, a jedynie obecne zobowiązania finansowe.
DTI nie uwzględnia zatem kosztów życia związanych chociażby z opłatą czynszu czy zakupem żywności. Liczą się wyłącznie posiadane kredyty oraz inne zobowiązania, które kredytobiorca musi wpłacać na rzecz instytucji finansowych bądź osób trzecich (np. alimenty zasądzone na dzieci).
DTI a kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć
DTI ma znaczenie m.in. przy kredycie hipotecznym. W tym przypadku bank szczegółowo przeanalizuje wszystkie posiadane przez Ciebie zobowiązania. Co więcej, wysokość raty kredytu hipotecznego także zostanie uwzględnione podczas obliczeń DTI. W końcu to kolejne zobowiązanie, które zmniejszy Twój budżet domowy.
Wskaźnik DTI a wniosek o kredyt
Podczas składania wniosku o kredyt, bank wlicza wysokość ewentualnej raty, by sprawdzić, jak zmieniłoby się DTI. W przypadku, gdy suma miesięcznych zobowiązań stanowi więcej niż 50 czy 65 proc. (przy zarobkach powyżej średniej krajowej) dochodów, to decyzja w sprawie kredytu może być negatywna.
Pułap ten wynika z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Przy obliczaniu kredytu walutowego do sumowanych zobowiązań należy dodać 20 proc. wysokości raty jako zabezpieczenie dla banku w razie zmian w kursie. Obecnie jednak banki odeszły od przyznawania finansowania w obcych walutach, jeśli się w nich nie zarabia.
Przykład: wnioskujący spłaca obecnie pożyczkę, której rata wynosi 500 zł i nie ma innych zobowiązań finansowych. Stara się o kredyt hipoteczny z ratą 1300 zł, a jego miesięczne dochody wynoszą 3500 zł. Wskaźnik DTI to ok. 51 proc., a więc odrobinę więcej niż próg rekomendowany przez KNF. Wnioskujący może nie uzyskać kredytu hipotecznego. Gdyby zarabiał minimum 5198,58 zł brutto, bo tyle wynosi aktualna średnia krajowa, to miałby większą szansę. W liczeniu zdolności kredytowej pomagają kalkulatory online.
Wskaźnik DTI a wiarygodność kredytowa
Należy jednak pamiętać, że DTI nie jest jedynym czynnikiem, który wpływa na przyznanie kredytu. Bardzo ważna jest też wiarygodność kredytowa, czyli odnotowane rzetelne spłacanie kredytów, pożyczek czy innych należności. Każdy bank ma swój scoring, który opiera się po części na wskaźniku BIK. Raz na pół roku można bezpłatnie pobrać raport BIK na swój temat, ale scoring pozna się dopiero za opłatą.
Jeśli w przeszłości miałeś problem ze spłatą swoich zobowiązań w wyznaczonym terminie, to możliwe, że Twoja wiarygodność kredytowa nie prezentuje się najlepiej. Miej jednak na względzie, że w przypadku opóźnienia w płatności powyżej 60 dni, dane mogą być przetwarzane przez okres 5 lat. Po tym czasie ulegają przedawnieniu.
Warto wiedzieć: Ile dostanę kredytu przy najniższej krajowej? >>
DTI – jak obliczyć?
Jak obliczyć DTI? Wystarczy skorzystać z prostego wzoru:
DTI = (suma wszystkich zobowiązań + potencjalna rata kredytu / dochód netto) * 100%.
Aby dokonanie obliczeń było możliwe, musisz jedynie zebrać najpierw wszystkie posiadane zobowiązania i je zsumować. Jeśli ich nie masz, to sprawa będzie jeszcze prostsza. Pamiętaj, że do zobowiązań należy doliczyć również ewentualne zadłużenie na karcie kredytowej.
Jak zwiększyć wskaźnik DTI przy staraniu się o kredyt?
Aby zwiększyć DTI, potrzebne jest uzyskiwanie większych dochodów, ograniczenie zadłużenia lub jedno i drugie naraz. W przypadku kredytu hipotecznego dobrym rozwiązaniem będzie wzięcie kredytu z kimś, najlepiej z małżonkiem lub inną osobą z rodziny. Wtedy dochody są znacznie wyższe. Małżeństwa dzielą się wydatkami, więc suma zobowiązań maleje, a tym samym szansa na kredyt hipoteczny wyraźnie wzrasta. Banki lepiej patrzą na pary bezdzietne, ale wychowywanie pociech nie jest przeszkodą dla uzyskania finansowania.
Tutaj warto zaznaczyć, że świadczenie 500+ nie liczy się do zdolności kredytowej przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Inaczej jest w wypadku kredytów gotówkowych na stosunkowo niewielkie sumy (do 20 tys. zł), bo okres spłaty jest krótszy.
Jeśli chcesz zwiększyć wskaźnik DTI możesz także spłacić dotychczasowe zadłużenia, zanim złożysz wniosek o kolejny kredyt. Im większa liczba kredytów na raz, tym większe prawdopodobieństwo, że bank odrzuci Twój wniosek. Czasami lepiej nie ryzykować, zwłaszcza gdy do spłaty jednego z zobowiązań pozostało już niewiele czasu.
Masz zadłużenie na karcie kredytowej lub korzystasz z limitu w ramach rachunku bieżącego? Tego typu zobowiązania najlepiej zamknąć jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt.
Wskaźnik DTI a LTV – różnice
LTV to skrót od Loan to Value, czyli pożyczka do wartości. Niektórym wskaźnik ten może się mylić z DTI, bo oba oblicza się w ramach procesu przyznawania kredytu hipotecznego. Wskaźniki te jednak znacząco się od siebie różnią.
LTV oznacza coś innego – stosunek wysokości finansowania przez bank do pełnej wartości nieruchomości. Od stycznia 2017 r. górna granica LTV to 80, co oznacza, że pozostałe 20% stanowi wkład własny. Jeśli kredytobiorca zdecyduje się na wykupienie dodatkowego ubezpieczenia, to wówczas LTV może wynieść 90%.
Wskaźnik DTI oraz LTV są od siebie niezależnie. Nawet jeśli zgodnie ze wskaźnikiem DTI masz szansę na otrzymanie kredytu, to LTV na poziomie poniżej 80% sprawi, że nie otrzymasz kredytu.
Sprawdź też: Jakich minimalnych dochodów wymaga bank? >>
0 Komentarze