Jak rozliczyć prywatny najem mieszkania?

  • 04 Maj 2020
  • 7 min. czytania
  • Komentarze(1459)
Niezależnie od tego, czy masz kredyt hipoteczny na mieszkanie czy nie, ale je wynajmujesz, musisz odprowadzić od tego podatek dochodowy. W 2020 roku zaszły również spore zmiany w przepisach, które dotyczą terminu opłacania ryczałtu, rachunku do przelewów i stawki podatku. Sprawdź, co się zmieniło i jak poprawnie w 2020 roku rozliczać podatek od wynajmu mieszkania!
Jak rozliczyć prywatny najem mieszkania?

Artykuł o najmie mieszkania jest już na stronie od kilku lat. Co roku go aktualizuję, abyście mieli najświeższe informacje, co do tego jak odprowadzić podatek. Przez cały ten czas odpowiedziałam Wam na kilkaset pytań. Na przykład, czy ratę kredytu hipotecznego można wrzucić w koszty podatkowe albo jaką formę opodatkowania lepiej wybrać. A może dopiero zastanawiasz się, czy warto wynająć mieszkanie i na ten cel wziąć kredyt hipoteczny? Kalkulator mówi Ci, że zysk będzie wysoki, ale ile trzeba będzie oddać państwu?

Zastanawiasz się nad kupnem mieszkania na kredyt hipoteczny? Ranking Ci się przyda, aby wybrać najlepszy!

Oprócz omówienia zmian prawnych, na końcu artykułu znajdziecie odpowiedzi na pytania, które najczęściej mi zadajecie. W komentarzu na dole koniecznie dajcie znać, czy Wam się to przyda!

Podatek od wynajmu mieszkania 2020

Niezmiennie, jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie, bez działalności gospodarczej, możesz skorzystać z dwóch sposobów opodatkowania: zasad ogólnych i ryczałtu.

Zasady ogólne

Zasady ogólne to skala podatkowa, w której obowiązują dwa progi dochodowe. Płacisz 17% podatku (w poprzednich latach było 18%), jeśli w ciągu roku zarobisz łącznie do 85 528 zł i 32%, jeśli więcej, ale tylko dla nadwyżki tej kwoty.

Pamiętaj, że w tym przypadku opodatkowujesz dochód. Oznacza to, że od przychodu, czyli tego, co przelewa Ci najemca, możesz odjąć koszty (np. wydatki na remont, przeprowadzony w trakcie, odsetki od kredytu hipotecznego, odpisy amortyzacyjne). Często pytacie również, czy w przypadku najmu prywatnego, trzeba prowadzić księgę przychodów i rozchodów. Można to robić, ale nie trzeba.

Przy zasadach ogólnych możesz również skorzystać z kwoty wolnej od podatku. Oznacza to, że jeśli najem to Twój jedyny dochód w całym roku i nie przekroczy on 8 tys. zł, to Twój podatek do zapłaty wyniesie 0 zł. Nie oznacza to jednak, że nie musisz składać PIT-u. Musisz złożyć zeznanie podatkowe w każdym przypadku. Dodatkowo masz jeszcze obowiązek przelewania miesięcznych zaliczek na podatek do urzędu skarbowego, od momentu, kiedy Twoje roczne dochody przekroczą 3 089 zł.

A co zrobić, jeżeli zaczniesz już wpłacać zaliczki, a Twoje roczne dochody będą niższe niż 8 tys. zł? Wyjdzie Ci nadpłata podatku, którą otrzymasz po rocznym rozliczeniu. Oprócz wpłacania zaliczek musisz jeszcze do 30 kwietnia 2020 r. złożyć PIT-36 do urzędu skarbowego.

Jak rozliczyć najem mieszkania na zasadach ogólnych w 2020 r.?

Twój czynsz za najem wynosi 2 000 zł, a koszty podatkowe (część odsetkowa raty kredytu hipotecznego) 500 zł. Zaczynasz wynajmować mieszkanie od stycznia:

styczeń: 2 000 zł – 500 zł = 1 500 zł dochodu

luty: 4 000 zł – 1 000 zł = 3 000 zł dochodu

marzec: 6 000 zł – 1 500 zł = 4 500 zł dochodu

W marcu Twoje dochody przekroczyły kwotę 3 089 zł, więc musisz zacząć odprowadzać zaliczki:

4 500 zł x 17% - 525,12 zł = 240 zł (po zaokrągleniu do pełnych złotych) – tyle musisz wpłacić do urzędu skarbowego w marcu

Ryczałt

Ryczałt jest o wiele prostszą formą rozliczania najmu, więc wiele osób go wybiera. Nie musisz co miesiąc wyliczać zaliczek, ani martwić się, w którym progu podatkowym już jesteś. Ryczałt ma jednak dwie wady – opodatkowujesz przychód (nie możesz odliczyć kosztów) i nie możesz korzystać z kwoty wolnej od podatku.

W skrócie oznacza to, że już od pierwszej złotówki, którą przeleje Ci najemca, w następnym miesiącu lub kwartale zapłacisz ryczałt, bo możesz wybrać sposób rozliczenia miesięczny lub kwartalny. Do 2 marca 2020 roku musisz złożyć do urzędu skarbowego PIT-28.

Ważna wskazówka!

Jeśli zdecydujesz się na ryczałt, to musisz mieć świadomość, że płacisz go od całej kwoty, którą przeleje Ci najemca. Przykładowo, pobierasz 1 000 zł czynszu, a 500 zł to opłaty za media, czy do spółdzielni. Jeśli umówiliście się z najemcą, że to Ty przekazujesz środki za rachunki, to ryczałt zapłacisz od kwoty 1 500 zł. Jeżeli natomiast w umowie zawrzesz, że to najemca płaci za media i robi przelewy albo Ty tylko pośredniczysz w tych transakcjach, to ryczałt zapłacisz od 1 000 zł.

Ile wynosi stawka ryczałtu? Nie zmieniła się w stosunku do poprzedniego roku i wynosi:

  • 8,5%, jeśli Twoje przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100 tys. zł rocznie,
  • 12,5%, jeżeli są wyższe niż 100 tys. zł rocznie.

Jak rozliczyć najem mieszkania ryczałtem w 2020 r.?

Pobierasz 1 000 zł czynszu, a w umowie masz zapisane, że to najemca we własnym zakresie opłaca rachunki za media. Mnożysz stawkę ryczałtu razy miesięczny czynsz:

1 000 zł x 8,5% = 85 zł

Zasady ogólne czy ryczałt przy wynajmie mieszkania – co lepiej wybrać?

Zasady ogólne

Ryczałt

Co opodatkowujemy?

dochód

przychód

Czy można skorzystać z kwoty wolnej od podatku?

tak

nie

Jaki PIT złożyć?

PIT-36

PIT-28

Do kiedy złożyć PIT?

do 30 kwietnia 2020 r.

Do 2 marca 2020 r.

Źródło: Opracowanie direct.money.pl

Bardzo często pytacie mnie, która forma opodatkowania w Waszym przypadku będzie korzystniejsza. Odpowiedź na to jest tylko jedna. Musicie przeliczyć to sobie zgodnie z instrukcją w artykule, w którym przypadku zapłacicie mniej podatku.

Zasada, którą ja stosuję, aby chociaż oszacować, która metoda będzie bardziej się opłacalna, to to, jakie kto ma koszty. Jeśli są wysokie, bo np. spłacasz kredyt hipoteczny albo robisz remont mieszkania, to wtedy lepiej wybrać zasady ogólne. Jeżeli natomiast nie masz zbyt wielu wydatków związanych z Twoim lokum, to prościej i taniej będzie rozliczać się ryczałtem.

Mikrorachunek podatkowy – zmienił się sposób  płacenia podatku

Mikrorachunek podatkowy to obowiązujący od początku roku numer konta, na który musisz przelewać należności z tytułu podatków: PIT, CIT i VAT.

Oznacza to, że nie możesz już przelewać pieniędzy na rachunek urzędu skarbowego, ale na swój mikrorachunek, który możesz wygenerować na stronie rządowej. Niezależnie od tego, czy rozliczasz się ryczałtem, czy na zasadach ogólnych, robisz przelew na to samo konto.

Podatek od wynajmu mieszkania – najczęściej zadawane pytania

Jaki PIT złożyć za wynajem mieszkania?

Jeśli wybierasz zasady ogólne, to składasz PIT- 36. Osoby, które wybiorą ryczałt, składają PIT-28.

Jakie są obowiązki związane z wynajmem mieszkania?

Od zeszłego roku nie musisz już zgłaszać wynajmu do urzędu skarbowego. Pierwsza wpłata zaliczki na podatek lub ryczałtu jest traktowana jako wybór formy opodatkowania. Przy zasadach ogólnych musisz co miesiąc wpłacać zaliczki na podatek, a przy ryczałcie, miesięczny lub kwartalny ryczałt. W następnym roku musisz złożyć odpowiedni PIT, nawet wtedy, jeśli Twoje dochody nie przekroczyły kwoty wolnej od podatku.

Gdzie przelać należność za podatek?

Od tego roku należności podatkowe przelewasz na swój mikrorachunek. Typ przelewu podatkowego oznaczasz tak, jak do tej pory.

Czy jak zarobię mniej niż 8 000 zł, to muszę składać PIT i płacić podatek?

W każdym przypadku musisz złożyć PIT. Zaliczki na podatek zaczynasz odprowadzać w momencie, kiedy Twoje dochody z najmu od początku roku przekroczą 3 089 zł.

Czy jeśli wynajmuję mieszkanie i zarabiam dodatkowo, to mogę skorzystać z kwoty wolnej?

W większości przypadków nie, bo Twoje standardowe dochody (np. z pracy) prawdopodobnie przekraczają kwotę 8 000 zł rocznie. A jeśli nie łącznie z najmem nie przekraczają, to możesz skorzystać z kwoty wolnej.

Czy muszę zgłosić najem mieszkania do urzędu skarbowego?

Nie, od zeszłego roku nie ma takiego obowiązku.

Co zrobić, jeśli wynajmuję mieszkanie, a do tej pory nie płaciłem podatku?

Musisz jak najszybciej pójść do swojego urzędu skarbowego i powiedzieć o tym urzędnikowi. Wtedy skorzystasz z tzw. czynnego żalu i nie zapłacisz dodatkowej karty. Urzędnik wyliczy Ci zaległy podatek i należne odsetki. Jeśli uregulujesz należność, to nie spotkają Cię żadne nieprzyjemne konsekwencje.

W Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zapis, że zaliczki na podatek trzeba odprowadzać od momentu, w którym przekroczą 1 000 zł. Czy to dotyczy również najmu prywatnego?

Nie, to dotyczy tylko osób, które prowadzą działalność gospodarczą albo prowadzą działalność, a dodatkowo mieszkanie wynajmują prywatnie.  

Dodano:
20 Sty 2020

Zaktualizowano:
04 Maj 2020

1459 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

  • TomekTT Ekspert 26 stycznia 2020
    Witam chciałbym zapytać o podstawę prawną, zgodnie z którą nie trzeba zgłaszać ryczłtu do US, tylko pierwsza wpłata jest zgłoszeniem, czy w związku z powyższym jest to art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym? Zgodnie z artykułem, jeśli w umowie istnieje zapis zgodnie z którym najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat esploatacyjnych, ale przelewa te pieniądze na konto wynajmującego, czyli płaci za pośrednictwem wynajmującego, jak rozumiem w tym przypadku płacimy kwotę 8,5 % tylko od kwoty najmu, mimo że najemca wysyła pieniądze za najem i opłaty eksploatacyjne w jednym przelewie? Czy podstawą tego rozstrzygnięcia może być ta interpretacja podatkowa: https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/pisma-urzedowe/0115-kdit3-4011-212-2019-1-dp-pit-w-zakresie-185052066 Pozdrawiam
  • Paweł Ekspert 02 sierpnia 2020
    Dzień dobry, bardzo ciekawy i zrozumiały artykuł. Mam pytanie odnośnie rozliczenia ryczałtowego, jeśli chcę wynająć mieszkanie za 1400 zł, ale dodatkowo najemca będzie mi przelewał 600 zł na poczet rachunków (media, czynsz etc.), to podatek będę płacił od 1400 zł czy od całości - 2000 zł? Pozdrawiam
    Malek Anna Ekspert 03 sierpnia 2020
    Cześć Pawle, zależy to od zapisów w umowie - wszystko rozpisałam w artykule ;)
  • Zbyszek Ekspert 01 sierpnia 2020
    ..czy chcąc regulować podatek (jako jedno ze współmałżonków/współwłaścicielem) od ryczałtu 8,5% muszę być gdzieś "ozusowany" czy też mogę to robić też jako bezrobotny ? pozdrawiam,
    Malek Anna Ekspert 03 sierpnia 2020
    Cześć Zbyszku, co masz dokładnie na myśli? To, czy wynajmując mieszkanie, trzeba odprowadzać składki ZUS?
  • LEA Ekspert 31 lipca 2020
    Bardzo przydatny artykuł i porady, serdecznie dziękuję, dużo mi rozjaśnił. Mam pytanie - jestem na emeryturze, dodatkowo prowadzę bardzo nisko dochodową jednoosobową dz. gosp., zupełnie nie związaną z wynajmem. Rozliczam się z emerytury i dz.gosp. na zasadach ogólnych. I teraz mam pytanie - chcę wynająć (najem okazjonalny) mieszkanie odziedziczone po mamie i rozliczać się z tego wynajmu ryczałtem. Czy można tak? Że z emerytury i działalności - zasady ogólne a z wynajmu - ryczałt? Czy muszę zmienić formę opodatkowania "po całości" na ryczałt? Albo muszę "po całości" na zasadach ogólnych? A jeśli tak - to gdybym musiała (i chciała) wszystko opodatkować ryczałtem, to od kiedy, jeśli wynajmę mieszkanie np. od sierpnia? Będę wdzięczna za pomocną informację <3 :-)
    Malek Anna Ekspert 31 lipca 2020
    Cześć LEA, jeśli będzie to najem prywatny, nie związany z działalnością gospodarczą, to możesz opodatkować go ryczałtem. Czas na zapłatę ryczałtu miesięcznego masz do 20 września.
    LEA Ekspert 01 sierpnia 2020
    Serdecznie dziękuję! Czyli mogę - najem opodatkować ryczałtem i płacić go co miesiąc, a pozostałe dochody (emerytura i dz. gosp.) - podatek na zasadach ogólnych - rozliczać PIT jak dotychczas, co roku w kwietniu. To jako podatnik bede miala dwie różne formy opodatkowania, bo z róznych tytułów.... To mnie wlasnie niepokoiło, czy tak można :-) Dziękuję raz jeszcze :-)
    Malek Anna Ekspert 03 sierpnia 2020
    Cieszę się, że mogłam pomóc ;) Pozdrawiam ;)
  • Marina Żmudzin Ekspert 26 czerwca 2020
    Dzień dobry! Dziękuje bardzo za artykuł! Mam trzy pytania 1) Jeżeli z najemcą rozliczmy się od 15.06 do 15 następnego mies. - jaką kwotę podatku trzeba zapłacić za czerwiec? 2) Jeżeli wynajmujemy dwa mieszkania - wszystkie przychody sumować i jednym przelewem odprowadzić 8,5% (jeżeli ryszalt)? 3) Jeżeli chcemy rozliczać się kwartalnie - kiedy będzie pierwsze rozliczenie, jeżeli wynajmujemy mieszkania od czerwca?
    Malek Anna Ekspert 02 lipca 2020
    Cześć Marino ;) Rozliczacie się z faktycznego przychodu, który otrzymaliście. Jeśli dwa mieszkania opodatkowujecie ryczałtem, to można to połączyć. Jeśli chodzi o rozliczenie kwartalne, to jeśli pierwszy przychód macie w lipcu, to do 20 października.
    Patrycja Ekspert 31 lipca 2020
    Dzień Dobry! Co zrobic jeżeli najemca nie uiścił czynszu, wpłacić na konto US podatek /ryczałt/ czy czekać aż dokona wpłaty?
    Malek Anna Ekspert 03 sierpnia 2020
    Cześć Patrycjo :) Poczekaj - obowiązek podatkowy powstaje dopiero wtedy, gdy otrzymasz przelew od najemcy.
  • Grzegorz Ekspert 23 lipca 2020
    Witam. Dowiedziałem się z artykułu dużo przydatnych informacji :) Od sierpnia planuje wynajmować mieszkanie (najem okazjonalny) i myślę żeby wybrać ryczałt 8.5%. Wiem już że będę musiał rozliczyć się potem 28. Mam też dochód ze zwykłego stosunku pracy (umowa o pracę). I tu pytanie: Czy dochód z najmu wlicza mi się w dochód ze stosunku pracy? Boje się że jeśli wynajmę mieszkanie na siebie, to wejdę na drugi próg podatkowy. Czy w liczeniu progów podatkowych sumuje się oba dochody czy liczy niezależnie od siebie i nie muszę się bać o to że przez ten najem okazjonalny wejdę na drugi próg podatkowy?
    Malek Anna Ekspert 24 lipca 2020
    Cześć Grzegorzu ;) Nie, jeśli rozliczasz najem ryczałtem, to nie sumuje on Ci się on z dochodami z umowy o pracę.
  • ewa Ekspert 29 lipca 2020
    Dzień dobry, Jeżeli właścicielem mieszkania jest mój ojciec a ja się nim opiekuję to czy umowa najmu może być podpisana przeze mnie i kto wtedy powinien rozliczyć się z US?
    Malek Anna Ekspert 31 lipca 2020
    Cześć Ewo, możecie z tatą spisać oświadczenie, że to Ty będziesz pobierać dochody z najmu i płacić za nie podatek. Składacie to do urzędu skarbowego i czekacie na odpowiedź. Jeśli będzie pozytywna, to wtedy możecie tak zrobić i wtedy Ty musisz spełnić wszelkie obowiązki podatkowe.
  • Agnieszka Ekspert 16 lipca 2020
    Dzień dobry, dziękuję za artykuł, wiele wspomaga. Warto dodać, że wyjątkiem od braku obowiązku zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego są umowy o najem okazjonalny. Te należy zgłosić do urzędu w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jest to niezależnie od formy rozliczania podatku.
    Malek Anna Ekspert 20 lipca 2020
    Agnieszko, tak, zgadza się ;) Dzięki za uzupełnienie artykułu.
    Justyna Ekspert 22 lipca 2020
    czy można to zrobić droga elektorniczną?
    Malek Anna Ekspert 24 lipca 2020
    To zależy od urzędu skarbowego. Najlepiej zadzwonić i się zapytać.
  • Agnieszka Ekspert 28 lipca 2020
    Witam, Jeśli wynajmuje mieszkanie najem okazjonalny będę placić 8,5% a tak naprawdę dokładam do wynajmu bo koszt wynajmu to koszt mojego kredytu raty kredytu hipotecznego plus dopłacam te 8,5%-nie zrozumiałam za bardzo czy kredyt hipoteczny gdzieś mogę "odpisać"-to niby mój dochód ale spllaca ratę kredytu
    Malek Anna Ekspert 29 lipca 2020
    Cześć, jeśli wybierasz ryczałt, to nie możesz odliczyć kosztu. Żeby zaczęło Ci się to opłacać, musiałabyś albo zwiększyć czynsz albo na początku przyszłego roku wybrać zasady ogólne, które pozwolą Ci wrzucić część odsetkową kredytu w koszty.
  • Caro.m Ekspert 30 stycznia 2020
    A co, w przypadku, gdy mieszkanie jest współwłasnością pary bez ślubu? Każde z nas ma rozliczać połowę, czy także możemy zdecydować, że rozlicza całość jedna osoba? Czy także wtedy trzeba złożyć oświadczenie do US?

Podobne artykuły