Jak rozliczyć prywatny najem mieszkania?

  • 04 Maj 2020
  • 7 min. czytania
  • Komentarze(1357)
Niezależnie od tego, czy masz kredyt hipoteczny na mieszkanie czy nie, ale je wynajmujesz, musisz odprowadzić od tego podatek dochodowy. W 2020 roku zaszły również spore zmiany w przepisach, które dotyczą terminu opłacania ryczałtu, rachunku do przelewów i stawki podatku. Sprawdź, co się zmieniło i jak poprawnie w 2020 roku rozliczać podatek od wynajmu mieszkania!
Jak rozliczyć prywatny najem mieszkania?

Artykuł o najmie mieszkania jest już na stronie od kilku lat. Co roku go aktualizuję, abyście mieli najświeższe informacje, co do tego jak odprowadzić podatek. Przez cały ten czas odpowiedziałam Wam na kilkaset pytań. Na przykład, czy ratę kredytu hipotecznego można wrzucić w koszty podatkowe albo jaką formę opodatkowania lepiej wybrać. A może dopiero zastanawiasz się, czy warto wynająć mieszkanie i na ten cel wziąć kredyt hipoteczny? Kalkulator mówi Ci, że zysk będzie wysoki, ale ile trzeba będzie oddać państwu?

Zastanawiasz się nad kupnem mieszkania na kredyt hipoteczny? Ranking Ci się przyda, aby wybrać najlepszy!

Oprócz omówienia zmian prawnych, na końcu artykułu znajdziecie odpowiedzi na pytania, które najczęściej mi zadajecie. W komentarzu na dole koniecznie dajcie znać, czy Wam się to przyda!

Podatek od wynajmu mieszkania 2020

Niezmiennie, jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie, bez działalności gospodarczej, możesz skorzystać z dwóch sposobów opodatkowania: zasad ogólnych i ryczałtu.

Zasady ogólne

Zasady ogólne to skala podatkowa, w której obowiązują dwa progi dochodowe. Płacisz 17% podatku (w poprzednich latach było 18%), jeśli w ciągu roku zarobisz łącznie do 85 528 zł i 32%, jeśli więcej, ale tylko dla nadwyżki tej kwoty.

Pamiętaj, że w tym przypadku opodatkowujesz dochód. Oznacza to, że od przychodu, czyli tego, co przelewa Ci najemca, możesz odjąć koszty (np. wydatki na remont, przeprowadzony w trakcie, odsetki od kredytu hipotecznego, odpisy amortyzacyjne). Często pytacie również, czy w przypadku najmu prywatnego, trzeba prowadzić księgę przychodów i rozchodów. Można to robić, ale nie trzeba.

Przy zasadach ogólnych możesz również skorzystać z kwoty wolnej od podatku. Oznacza to, że jeśli najem to Twój jedyny dochód w całym roku i nie przekroczy on 8 tys. zł, to Twój podatek do zapłaty wyniesie 0 zł. Nie oznacza to jednak, że nie musisz składać PIT-u. Musisz złożyć zeznanie podatkowe w każdym przypadku. Dodatkowo masz jeszcze obowiązek przelewania miesięcznych zaliczek na podatek do urzędu skarbowego, od momentu, kiedy Twoje roczne dochody przekroczą 3 089 zł.

A co zrobić, jeżeli zaczniesz już wpłacać zaliczki, a Twoje roczne dochody będą niższe niż 8 tys. zł? Wyjdzie Ci nadpłata podatku, którą otrzymasz po rocznym rozliczeniu. Oprócz wpłacania zaliczek musisz jeszcze do 30 kwietnia 2020 r. złożyć PIT-36 do urzędu skarbowego.

Jak rozliczyć najem mieszkania na zasadach ogólnych w 2020 r.?

Twój czynsz za najem wynosi 2 000 zł, a koszty podatkowe (część odsetkowa raty kredytu hipotecznego) 500 zł. Zaczynasz wynajmować mieszkanie od stycznia:

styczeń: 2 000 zł – 500 zł = 1 500 zł dochodu

luty: 4 000 zł – 1 000 zł = 3 000 zł dochodu

marzec: 6 000 zł – 1 500 zł = 4 500 zł dochodu

W marcu Twoje dochody przekroczyły kwotę 3 089 zł, więc musisz zacząć odprowadzać zaliczki:

4 500 zł x 17% - 525,12 zł = 240 zł (po zaokrągleniu do pełnych złotych) – tyle musisz wpłacić do urzędu skarbowego w marcu

Ryczałt

Ryczałt jest o wiele prostszą formą rozliczania najmu, więc wiele osób go wybiera. Nie musisz co miesiąc wyliczać zaliczek, ani martwić się, w którym progu podatkowym już jesteś. Ryczałt ma jednak dwie wady – opodatkowujesz przychód (nie możesz odliczyć kosztów) i nie możesz korzystać z kwoty wolnej od podatku.

W skrócie oznacza to, że już od pierwszej złotówki, którą przeleje Ci najemca, w następnym miesiącu lub kwartale zapłacisz ryczałt, bo możesz wybrać sposób rozliczenia miesięczny lub kwartalny. Do 2 marca 2020 roku musisz złożyć do urzędu skarbowego PIT-28.

Ważna wskazówka!

Jeśli zdecydujesz się na ryczałt, to musisz mieć świadomość, że płacisz go od całej kwoty, którą przeleje Ci najemca. Przykładowo, pobierasz 1 000 zł czynszu, a 500 zł to opłaty za media, czy do spółdzielni. Jeśli umówiliście się z najemcą, że to Ty przekazujesz środki za rachunki, to ryczałt zapłacisz od kwoty 1 500 zł. Jeżeli natomiast w umowie zawrzesz, że to najemca płaci za media i robi przelewy albo Ty tylko pośredniczysz w tych transakcjach, to ryczałt zapłacisz od 1 000 zł.

Ile wynosi stawka ryczałtu? Nie zmieniła się w stosunku do poprzedniego roku i wynosi:

  • 8,5%, jeśli Twoje przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100 tys. zł rocznie,
  • 12,5%, jeżeli są wyższe niż 100 tys. zł rocznie.

Jak rozliczyć najem mieszkania ryczałtem w 2020 r.?

Pobierasz 1 000 zł czynszu, a w umowie masz zapisane, że to najemca we własnym zakresie opłaca rachunki za media. Mnożysz stawkę ryczałtu razy miesięczny czynsz:

1 000 zł x 8,5% = 85 zł

Zasady ogólne czy ryczałt przy wynajmie mieszkania – co lepiej wybrać?

Zasady ogólne

Ryczałt

Co opodatkowujemy?

dochód

przychód

Czy można skorzystać z kwoty wolnej od podatku?

tak

nie

Jaki PIT złożyć?

PIT-36

PIT-28

Do kiedy złożyć PIT?

do 30 kwietnia 2020 r.

Do 2 marca 2020 r.

Źródło: Opracowanie direct.money.pl

Bardzo często pytacie mnie, która forma opodatkowania w Waszym przypadku będzie korzystniejsza. Odpowiedź na to jest tylko jedna. Musicie przeliczyć to sobie zgodnie z instrukcją w artykule, w którym przypadku zapłacicie mniej podatku.

Zasada, którą ja stosuję, aby chociaż oszacować, która metoda będzie bardziej się opłacalna, to to, jakie kto ma koszty. Jeśli są wysokie, bo np. spłacasz kredyt hipoteczny albo robisz remont mieszkania, to wtedy lepiej wybrać zasady ogólne. Jeżeli natomiast nie masz zbyt wielu wydatków związanych z Twoim lokum, to prościej i taniej będzie rozliczać się ryczałtem.

Mikrorachunek podatkowy – zmienił się sposób  płacenia podatku

Mikrorachunek podatkowy to obowiązujący od początku roku numer konta, na który musisz przelewać należności z tytułu podatków: PIT, CIT i VAT.

Oznacza to, że nie możesz już przelewać pieniędzy na rachunek urzędu skarbowego, ale na swój mikrorachunek, który możesz wygenerować na stronie rządowej. Niezależnie od tego, czy rozliczasz się ryczałtem, czy na zasadach ogólnych, robisz przelew na to samo konto.

Podatek od wynajmu mieszkania – najczęściej zadawane pytania

Jaki PIT złożyć za wynajem mieszkania?

Jeśli wybierasz zasady ogólne, to składasz PIT- 36. Osoby, które wybiorą ryczałt, składają PIT-28.

Jakie są obowiązki związane z wynajmem mieszkania?

Od zeszłego roku nie musisz już zgłaszać wynajmu do urzędu skarbowego. Pierwsza wpłata zaliczki na podatek lub ryczałtu jest traktowana jako wybór formy opodatkowania. Przy zasadach ogólnych musisz co miesiąc wpłacać zaliczki na podatek, a przy ryczałcie, miesięczny lub kwartalny ryczałt. W następnym roku musisz złożyć odpowiedni PIT, nawet wtedy, jeśli Twoje dochody nie przekroczyły kwoty wolnej od podatku.

Gdzie przelać należność za podatek?

Od tego roku należności podatkowe przelewasz na swój mikrorachunek. Typ przelewu podatkowego oznaczasz tak, jak do tej pory.

Czy jak zarobię mniej niż 8 000 zł, to muszę składać PIT i płacić podatek?

W każdym przypadku musisz złożyć PIT. Zaliczki na podatek zaczynasz odprowadzać w momencie, kiedy Twoje dochody z najmu od początku roku przekroczą 3 089 zł.

Czy jeśli wynajmuję mieszkanie i zarabiam dodatkowo, to mogę skorzystać z kwoty wolnej?

W większości przypadków nie, bo Twoje standardowe dochody (np. z pracy) prawdopodobnie przekraczają kwotę 8 000 zł rocznie. A jeśli nie łącznie z najmem nie przekraczają, to możesz skorzystać z kwoty wolnej.

Czy muszę zgłosić najem mieszkania do urzędu skarbowego?

Nie, od zeszłego roku nie ma takiego obowiązku.

Co zrobić, jeśli wynajmuję mieszkanie, a do tej pory nie płaciłem podatku?

Musisz jak najszybciej pójść do swojego urzędu skarbowego i powiedzieć o tym urzędnikowi. Wtedy skorzystasz z tzw. czynnego żalu i nie zapłacisz dodatkowej karty. Urzędnik wyliczy Ci zaległy podatek i należne odsetki. Jeśli uregulujesz należność, to nie spotkają Cię żadne nieprzyjemne konsekwencje.

W Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zapis, że zaliczki na podatek trzeba odprowadzać od momentu, w którym przekroczą 1 000 zł. Czy to dotyczy również najmu prywatnego?

Nie, to dotyczy tylko osób, które prowadzą działalność gospodarczą albo prowadzą działalność, a dodatkowo mieszkanie wynajmują prywatnie.  

Dodano:
20 Sty 2020

Zaktualizowano:
04 Maj 2020

1357 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

  • Witam Ekspert 17 maja 2020
    Dziekuje za aktualizacje. Jestem bardzo poczatkujacy dalego proawdopodobnie zadam pytanie na ktore odpowiedz jest bardzo oczywista. Skad wziela sie kwota 525,12 i jak wyglada opalata za kolejny miesiac? (2000-500)x17%=255?
    Malek Anna Ekspert 20 maja 2020
    Cześć, kwota 525,12 zł to stała kwota zmniejszająca podatek i jest zależna od dochodu.
  • Irena Ł. Ekspert 28 stycznia 2020
    Dzień dobryu mnie sytuacja jest następująca. Wynajmuję mieszkanie za pośrednictwem agencji która co miesiąc wystawia mi r-k za tzw. opiekę nad mieszkaniem, to im najemca przekazuje całą kwotę za najem i dalej agencja dzieli te pieniądze i przekazuje opłaty do wspólnoty, opłaca r-ki za prąd. Nas moje konto trafia kwota już "goła", czyli po wszystkich potrąceniach. Czy te usługi agencji również pomniejszają mój przychód do opodatkowania (na ryczałcie jestem).Dziękuję i pozdrawiam Irena Ł.
    zdon Ekspert 20 maja 2020
    jakie sa koszty opieki poprzez agencje ?
    Malek Anna Ekspert 20 maja 2020
    Cześć, to zależy od konkretnej firmy. Warto zrobić research ;)
  • Edyta Ekspert 13 maja 2020
    Witam, chciałabym się dowiedzieć czy kredyt gotówkowy na mieszkanie również można wrzucić w koszty? Czy dotyczy to tylko hipotecznego? Pozdrawiam
    Malek Anna Ekspert 20 maja 2020
    Cześć, dotyczy to tylko hipotecznego.
  • Aneczka Szumi-ska Ekspert 19 stycznia 2020
    Witam serdecznie, po 4 latach najmu i placenia regularnie podatku trzeba bylo odnowic mieszkanie. czy koszt remontu moge odliczyc od podatku pzy skladaniu rozliczenia?
  • Agnieszka Leśniak Ekspert 30 stycznia 2020
    Cześć Aniu, prośba o poradę. Aktualnie mieszkam w UK i tutaj mam rezydencję podatkową. W 2019 kupiłam nowe mieszkanie na wynajem, częściowo na kredyt, które zostało w pełni wyposażone. W tym roku planuję rozliczyć się na zasadach ogólnych z uwagi na poniesione koszty remontu. mieszkanie jest wynajęte od stycznia tego roku. Czy w związku z osiąganym dochodem w POlsce, muszę zacząć deklarować również dochody z UK przy rozliczeniu najmu w kwietniu ? Ponadto w lipcu przeprowadzam się do Francji, ale dochody będę uzyskiwać ze Szwajcarii , gdzię mogę uzyskać więcej informacji w moim ptzypadku, i czy w związku ze zmianą rezydencji podatkowej muszę dokonać jakiś innych czynności w związku z wynajmem? I jak będę musiała się rozliczać za rok ... ?
  • Edyta Ekspert 13 maja 2020
    Chciałam jeszcze zapytać o wrzucenie w koszty wydatków poniesionych na remont mieszkania. Czy chodzi tylko o materiały budowlane i instalacyjne czy może wyposażenie poszczególnych pomieszczeń w meble również można wrzucić w koszty? Pozdrawiam
    Malek Anna Ekspert 20 maja 2020
    Cześć, generalnie zasada jest taka, że w koszty można wrzucić to, co podwyższa wartość mieszkania. Sporo zależy od indywidualnej interpretacji podatkowej, więc jeśli masz wątpliwości, to warto zapytać w urzędzie skarbowym.
  • Seba Seb Ekspert 07 lutego 2020
    Witam. A czy dzialalnosc będzie mi kolidowała z etatem poza granicami. Jak wtedy rozliczenia wyglądają.rozumiem ze wtedy w PL będę się rozliczał z działalności , a w Uk z etatu. Nie mając z tego powodu żadnych problemów. Pozdrawiam, Miłego dnia
  • Anna Ekspert 20 maja 2020
    Witam, czy wszystkie sprawy dotyczące wynajmu mieszkania i podatku można załatwić zdalnie przez internet jak i również w późniejszym okresie złożyć PIT? Mieszkamy za granica, mieszkanie jest wynajęte od końca kwietnia. Zapomnieliśmy zainteresować się sprawą podatku.
    Malek Anna Ekspert 20 maja 2020
    Cześć, nie musicie składać PITu w tym roku. Dopiero w przyszłym. Ważne jest, żeby wyliczyć zaliczki na podatek, wygenerować mikrorachunek i ew. zapłacić (jeśli czynsz jest wyższy niż 3089 zł). Można to zrobić przez internet.
  • Kamil Ekspert 13 maja 2020
    A jak wygląda rozliczenie, jeśli jest dwóch właścicieli tego samego mieszkania i nie są małżeństwem?
    Malek Anna Ekspert 20 maja 2020
    Cześć, wtedy każde z Was rozlicza dochody z wynajmu mieszkania po połowie. Chyba że umówicie się inaczej, spiszecie oświadczenie i dostarczycie je do kierownika urzędu skarbowego.
  • Edyta Ekspert 13 maja 2020
    Przydatne informacje! czy czynsz spółdzielni mieszkaniowej i media można zaliczyć do kosztów?
    Malek Anna Ekspert 20 maja 2020
    Cześć, nie, ponieważ Ty tylko przekazujesz te opłaty, a nie są dla Ciebie kosztem uzyskania przychodów.

Podobne artykuły