Kredyt na kupno domu krok po kroku. Czym się różni od kredytu hipotecznego?

Mimo iż może wydawać się, że kredyt hipoteczny na budowę domu i kredyt hipoteczny to to samo, to jednak różnią się możliwości wydawania zaciągniętych środków. Kredyt na kupno domu, jak sama nazwa wskazuje, przewidziany jest tylko na zakup domu lub mieszkania bądź garażu. Natomiast kredyt hipoteczny oprócz tego, może sfinansować remont domu lub mieszkania, a także zakup działki. Tak więc, kredyt hipoteczny daje większe możliwości.

Czy jest różnica między kredytem na zakup domu a kredytem hipotecznym?

Kredyt na kupno domu jest w istocie kredytem hipotecznym, ponieważ jest udzielany pod zabezpieczenie na hipotece kupowanej nieruchomości. Różnica dotyczy wyłącznie celu kredytowania, ponieważ kredyt na dom przeznaczony jest na sfinansowanie kupna domu, a nie np. działki czy mieszkania. Jeszcze innym rodzajem kredytu hipotecznego jest kredyt na budowę domu, co szerzej wyjaśnimy w dalszej części tekstu.

Zakup domu na kredyt hipoteczny oznacza zatem, że pozyskane od banku środki możemy spożytkować wyłącznie na sfinansowanie transakcji kupna konkretnego domu, który musi być precyzyjnie określony w umowie kredytowej. Co prawda niektóre banki umożliwiają także pożyczenie w jego ramach dodatkowej kwoty na remont lub wykończenie nabywanej nieruchomości. I w tym przypadku jednak nie można ich dowolnie wydać np. sfinansować nimi zakup auta zamiast wskazanego w umowie remontu.

Kupno domu na kredyt może odbywać się zarówno na rynku pierwotnym, czyli od dewelopera, jak i na rynku wtórnym. Niemniej jednak, warunki umowy oraz sposób wypłaty środków będą nieco różnić się w obu przypadkach.

Nie istotne jest, czy nieruchomość jest nowa czy używana - zakup domu na kredyt jest możliwy pod pewnymi warunkami. Aby zaciągnąć takie zobowiązanie, trzeba przede wszystkim spełnić odpowiednie kryteria zdolności kredytowej oraz posiadać wkład własny.

Czym różni się kredyt na kupno domu od kredytu na budowę domu?

Jak już wyjaśniliśmy wyżej, kredyt na zakup domu przeznaczony jest na sfinansowanie kupna konkretnego budynku. Może być to dom używany lub nowy. Taki produkt zostanie nam więc także zaproponowany przez bank, jeśli chcemy kupić dom od dewelopera. Warto tutaj wyjaśnić, czy budynek musi stać, by otrzymać kredyt na zakup domu. Otóż nie musi, czyli możemy się o niego ubiegać w momencie rozpoczęcia inwestycji, po zawarciu umowy deweloperskiej.

Jeśli natomiast chcemy sami wybudować dom na własnej działce i według wybranego przez siebie projektu, musimy wnioskować o kredyt na budowę domu, zwany również kredytem budowlano-hipotecznym. Jest on udzielany na nieco innych zasadach niż ten na zakup nieruchomości, ponieważ jego wypłata następuje w transzach uzależnionych od postępu prac. Co więcej, aby go zaciągnąć, zazwyczaj należy mieć działkę budowlaną (oraz pozwolenie na budowę), która zaliczana jest na poczet wkładu własnego.

A czy można dostać kredyt na zakup działki i budowę domu? Możliwość uzyskania kredytu na zakup działki i budowę domu istnieje, jednak dostępna jest tylko w wybranych bankach. W takiej sytuacji konieczne jest posiadanie odpowiednio wysokiego wkładu własnego oraz dobrej zdolności kredytowej, ponieważ zobowiązanie będzie znacznie większe niż w przypadku kredytu jedynie na pokrycie kosztów budowy domu. Dlatego większość banków preferuje oferowanie oddzielnych produktów finansowych: najpierw udzielają kredytu na zakup działki, a następnie udostępniają kredyt budowlany.

Kredyt na kupno domu z rynku pierwotnego

Wiemy już, że o kredyt na zakup domu można się ubiegać także na nieruchomość z rynku pierwotnego. Deweloperzy oferują domy o różnym wykończeniu. Można zatem zakupić zarówno dom wykończony pod klucz, jak też ten w stanie surowym, do samodzielnego wykończenia. Z oczywistych względów w tym drugim przypadku nieruchomość jest tańsza.

Osoby mające mniejszą zdolność kredytową często decydują się więc na kredyt hipoteczny na dom w stanie surowym otwartym lub zamkniętym, ponieważ taka nieruchomość oznacza niższy koszt.

Należy jednak pamiętać, że kredyt na dom w budowie banki udzielają wyłącznie po spełnieniu następującego warunku: jeśli środki z kredytu oraz wkład własny pokryją wszystkie koszty wzniesienia budynku do takiego stanu, który umożliwi uzyskanie pozwolenia na jego użytkowanie.

Nie ma niestety takiej możliwości, by najpierw wziąć kredyt na zakup niedokończonego domu, a potem kolejny kredyt na jego wykończenie.

Kredyt na zakup domu w stanie surowym otwartym

Budowa domu składa się z kilku etapów. Pierwszym etapem jest wybudowanie fundamentów, natomiast kolejnym wzniesienie budynku w stanie surowym otwartym. Po jego zakończeniu dom ma ściany nośne, strop nad parterem, schody wewnętrzne oraz dach. Są to więc w praktyce jedynie „gołe” mury z zadaszeniem.

Zaciągając kredyt na zakup domu w stanie surowym otwartym, musisz mieć świadomość, że bank będzie wymagał dostarczenia:

kosztorysu wykończenia budynku do stanu umożliwiającego uzyskanie pozwolenia na użytkowanie,
dokumentu potwierdzającego posiadanie wkładu własnego.

Na podstawie powyższych dokumentów określona zostanie wysokość kredytu, który wraz z wkładem własnym powinien wystarczyć na doprowadzenie budowy do stanu deweloperskiego.

Przy okazji, czy wiesz, czym jest prowizja przy kredycie hipotecznym i kiedy przyjdzie Ci ją zapłacić?

Kredyt hipoteczny na zakup domu w stanie surowym otwartym jest uruchamiany w co najmniej dwóch transzach – pierwsza pokrywa zakup nieruchomości, natomiast kolejne są wypłacane wraz z postępem prac budowlanych. Banki chcą bowiem kontrolować ich przebieg, aby mieć pewność, że kredytobiorca dokończy budowę i budynek będzie spełniał wymogi techniczne do jego użytkowania.

Kredyt na zakup domu w stanie surowym zamkniętym

Analogicznie będą wyglądało ubieganie się o kredyt na zakup domu w stanie surowym zamkniętym. To oznacza, że budynek oprócz murów i dachu ma już okna, drzwi zewnętrzne, a także ściany działowe. Wciąż zatem nie jest to dom, który można użytkować zgodnie z przeznaczeniem, a więc otrzymać wymagane przez bank pozwolenie na użytkowanie. I w tym przypadku bank przy udzielaniu finansowania będzie więc brał pod uwagę wkład własny kredytobiorcy, który wraz z kredytem powinien wystarczyć na niezbędne prace wykończeniowe.

Kredyt na zakup domu w stanie deweloperskim

Stan deweloperski oznacza, że dom jest ocieplony, ma otynkowane ściany, zrobione wylewki na podłogach, podłączone wszystkie media (elektryczność, ogrzewanie, instalację wodno-kanalizacyjną), zamontowane parapety i grzejniki. Taki budynek jest więc już niemal gotowy do zamieszkania, ponieważ do wykonania pozostają w nim już jedynie ostatnie prace wykończeniowe. Kredyt na dom w stanie deweloperskim jest zatem łatwiejszy do uzyskania i może być wypłacony nawet jednorazowo na pokrycie transakcji zakupu nieruchomości. I w tym przypadku jednak będzie konieczne posiadanie wkładu własnego przynajmniej w minimalnej wymaganej wysokości.

Kredyt na kupno domu z rynku wtórnego

Kredyt na dom z rynku wtórnego jest udzielany w podobny sposób jak kredyt na zakup używanego mieszkania. Wypłaca się go jednorazowo, a nie w transzach. W tym przypadku wartość nieruchomości jest znana (musi ją jednak oszacować rzeczoznawca) i nie wymaga wykończenia, dlatego łatwiej określić wysokość zobowiązania. Chcąc uzyskać kredyt na kupno domu z rynku wtórnego, należy spełnić głównie dwa podstawowe warunki: mieć wkład własny (minimum 10-20%) oraz zdolność kredytową. Nieruchomość musi mieć też założoną księgę wieczystą i uregulowany stan prawny.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby dostać kredyt na zakup domu?

Instytucja bankowe mogą mieć zróżnicowane założenia dotyczące otrzymania kredytu na zakup domu. Jednak przeważnie podczas składania wniosku o kredyt na dom, należy spełnić określone warunki. Warto również skorzystać z kalkulatora kredytowego, aby wyliczyć m.in. wysokość raty.

Minimalny i maksymalny wiek kredytobiorcy – osoba starająca się o kredyt powinna mieć minimalnie 18 lat, aby móc zaciągnąć zobowiązanie na swoje dane. Jednak oczywiste jest, że większość 18-nastolatków nie będzie w stanie wziąć na siebie takiego zadłużenia, ponieważ nie posiada zdolności kredytowej. Wiek maksymalny kredytobiorcy określany jest tak, aby płatność ostatniej raty przypadała na wiek od 70 do 75 lat. Ostateczny wiek uzależniony jest od oferty.
Posiadanie zdolności kredytowej – bank musi mieć pewność, że kredytobiorca będzie w stanie spłacić zobowiązanie w określonym terminie. Dlatego też bada zdolność kredytową, czyli m.in. wysokość zarobków, koszty stałe, inne zobowiązania finansowe, źródła pieniędzy, historię kredytową i liczbę osób na utrzymaniu.
Raport BIK – to kolejny wskaźnik, który jest ważny dla banku. W historii kredytowej zawarte są aktualne i zakończone spłaty, informacje o wakacjach kredytowej i punktowa ocena kredytobiorcy.
Wkład własny – większości banków wymagany wkłady własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości. W niektórych bankach może to 10%, jednak wówczas przeważnie bank będzie wymagał zakupu dodatkowego produktu. Pamiętaj też, że im większa kwota wkładu własnego, tym bardziej przychylny jest bank i lepsze warunki finansowania.
Prawidłowo skompletowane dokumenty – czyli:

dowód osobisty,
przy umowie o prace – zaświadczenie o zatrudnieniu i wynagrodzeniu za konkretny okres lub wyciąg z banku,
przy prowadzeniu działalności gospodarczej – ewidencja stawek amortyzacyjnych i środków trwałych, PIT 36/36L z załącznikiem za ubiegły rok, prowadząc pełną księgowość – rachunek zysków i strat, prowadząc księgę przychodów i rozchodów – KPiR oraz przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych – PIT 28.
Przy dochodach ze świadczenia przedemerytalnego, emerytury lub renty – dokument poświadczający prawo do świadczeń oraz potwierdzający wypłatę świadczenia.
W zależności od rodzaju zakupu, czyli kupna domu na rynku wtórnym lub prywatnym, czy budowy nieruchomości potrzebne są – odpis księgi wieczystej, umowa przedwstępna kupna nieruchomości (forma aktu notarialnego), dokument potwierdzający prawo własności zbywcy, dokument szacunkowy od rzeczoznawcy wystawiony według wytycznych banku, pozwolenie na budowę, umowa deweloperska, ewidencja gruntów, kosztorys zakupowy.

Zakup domu od dewelopera na kredyt krok po kroku

Przejdźmy teraz do najważniejszej kwestii, czyli jak w praktyce wygląda zakup domu na kredyt krok po kroku od dewelopera. Oto co musisz zrobić, by kupić nowy dom na kredyt.

Sprawdź swoją zdolność kredytową – możesz w tym celu skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej, bądź udać się do doradcy kredytowego, który oszacuje, na jak wysoki kredyt Cię stać. Dzięki temu dowiesz się, na jaką nieruchomość możesz sobie pozwolić.
Wybierz nieruchomość – jeśli jej budowa jeszcze się nie rozpoczęła lub jest w trakcie realizacji, podpisz z deweloperem umowę rezerwacyjną lub deweloperską. Zadbaj o to, by znalazł się w niej zapis, że będziesz mógł wycofać się z zakupu nieruchomości bez konsekwencji finansowych w przypadku nieotrzymania kredytu.
Znajdź korzystną ofertę kredytu – jaki kredyt na dom wybrać? Najlepiej ten najtańszy, ponieważ dzięki temu będziesz płacić niższe raty. Należy też pamiętać, że będzie to kredyt na zakup domu z wkładem własnym, czyli warto zwrócić uwagę, w jakiej wysokości jest on wymagany przez bank.
Złóż wniosek o kredyt – bank będzie wymagał dostarczenia szeregu dokumentów m.in. umowy przedwstępnej z deweloperem (musi być w niej wskazana data przeniesienia własności po oddaniu domu do użytkowania), prospektu informacyjnego, zaświadczenia o zarobkach (Twoich i ewentualnie małżonka, jeśli ubiegacie się razem o finansowanie) itp.
Zaczekaj na decyzję kredytową. Jeśli jest pozytywna, podpisz umowę kredytową z bankiem.
Uruchomienie kredytu – w przypadku gdy dom jest dopiero w budowie, bank będzie wypłacał środki na konto powiernicze dewelopera w transzach.
Podpisz umowę przeniesienia własności – będzie to możliwe dopiero po zakończeniu budowy domu i formalnym oddaniu go do użytkowania. Umowę z deweloperem należy podpisać u notariusza, co będzie się wiązało z dodatkowymi kosztami. Jeśli kupujesz dom o wartości nieprzekraczającej 1 000 000 mln zł, opłata notarialna wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki od kwoty powyżej 60 000 zł. Jest jednak ona dzielona po połowie między kupującego i dewelopera. Podczas wizyty w kancelarii notarialnej trzeba też złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości oraz wpisaniu do niej prawa własności oraz hipoteki na rzecz banku. Za te czynności również należy uiścić dodatkowe opłaty (w sumie około 550 zł).

Musisz sobie zdawać sprawę, że kupując nowy dom na kredyt, który jeszcze jest w budowie, do czasu przeniesienia własności i ustanowienia hipoteki na rzecz banku będziesz płacić wyższe odsetki. Co ważne, ostatnia transza kredytu zostanie uruchomiona przez bank dopiero w momencie zawarcia finalnej umowy zakupu nieruchomości. Wtedy też zaczniesz spłacać pełne raty kapitałowo-odsetkowe kredytu – wcześniej bank będzie pobierał jedynie jej część odsetkową.

Ile trzeba wziąć kredytu na dom?

Jeśli chcesz wiedzieć, ile aktualnie potrzebujesz pieniędzy na dom i ile kredytu musisz wziąć, najlepiej skontaktować się z firmami budowlanymi o dobrych opiniach, które mogą stworzyć kosztorys budowy i wykończenia domu, na podstawie aktualnych cen materiałów budowlanych i wykonanych usług.

Dlaczego warto to zrobić? Ponieważ jeśli instytucja bankowa uzna, że kwota, o którą wnosisz jest za niska lub za wysoka, może nie udzielić Ci kredytu na dom lub wymagać wyższego wkładu własnego.

Zakup domu na kredyt – podręczne Q&A

Jako uzupełnienie informacji przedstawiamy poniżej odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące kredytu na zakup domu.

Czy dostanę wspólny kredyt na zakup i remont domu?

W wielu bankach istnieje możliwość wnioskowania o kredyt na zakup i remont domu, którym można sfinansować zarówno transakcję kupna nieruchomości, jak i jej późniejsze wyremontowanie. W tym przypadku we wniosku kredytowym należy uwzględnić kwotę potrzebną na remont, a także dołączyć kosztorys planowanych prac. Otrzymanie takiego większego kredytu w dużej mierze będzie zależało od zdolności kredytowej.

Czy dostanę kredyt na kupno domu bez wkładu własnego?

Aktualnie kredyt na zakup domu bez wkładu własnego nie jest dostępny w żadnym banku, ponieważ zgodnie z rekomendacją KNF wszystkie kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości mogą być udzielane wyłącznie klientom posiadającym jakieś oszczędności. Należy mieć wkład własny w wysokości co najmniej 10% wartości kupowanej nieruchomości, choć w niektórych bankach jest on wymagany na wyższym poziomie 20%.

Dopiero po wprowadzeniu programu Mieszkanie bez wkładu własnego w ramach Nowego Ładu powinna pojawić się możliwość ubiegania się o kredyt na 100% wartości nieruchomości, ale będzie nim można sfinansować głównie zakup mieszkania lub budowę domu.

Czy mogę wziąć kredyt na zakup domu z narzeczoną/narzeczonym w nierównych częściach?

Kredyt na zakup domu można wziąć wspólnie nie tylko z małżonkiem, ale także z obcą osobą, rodzicem czy właśnie z narzeczoną lub narzeczonym. Pojawia się jednak pytanie, czy bank udzieli kredytu, jeśli np. jedna osoba wnosi znacznie większy wkład własny i tym samym chce mieć prawo do większej części nieruchomości. Otóż jak najbardziej istnieje możliwość zakup domu z narzeczoną na kredyt w nierównych częściach. Banki wręcz wymagają tego, by w umowie zakupu domu oraz księdze wieczystej określone były procentowo udziały w nieruchomości każdego ze współkredytobiorców. Co ważne, najczęściej też oczekują, aby każdy z nich dysponował wkładem własnym w proporcjonalnej wysokości do nabywanych udziałów.

Czy dostanę kredyt hipoteczny na zakup domu bez BIK?

Niestety kredyt hipoteczny na zakup domu bez BIK nie jest dzisiaj dostępny, ponieważ każdy bank przed jego udzieleniem wnikliwie sprawdza historię kredytową kredytobiorcy. Negatywne wpisy na temat zadłużenia w Biurze Informacji Kredytowej są zwykle jedną z głównych przyczyn odrzucenia wniosku o finansowanie. Podobnie nie można liczyć na kredyt na zakup domu bez BIK i KRD czy też sprawdzania innych baz dłużników, gdyż wiarygodność płatnicza klienta ma dla banków kluczowe znaczenie.

Kupno domu na kredyt – czy warto?

Z pewnością zakup domu na kredyt wymaga przeprowadzenia solidnej analizy finansowej. Posiadając wysoki wkład własny i chcąc uzyskać niewielką pomoc finansową, kredyt nie obciąży Cię za mocno. Jeżeli jednak posiadasz minimalny wkład własny i dodatkowo kredyt, którego potrzebujesz będzie opiewał na wysoką kwotę, warto solidnie przeanalizować swoją sytuację. Podejmij racjonalną decyzję i skonsultuj się ze specjalistami finansowymi, którzy pomogą Ci wybrać najlepszą opcję.

Kredyt hipoteczny to rozległe zagadnienie. Poczytaj też o innych aspektach: