Odwrócona hipoteka to specyficzny rodzaj kredytu hipotecznego, który umożliwia starszym osobom pozyskanie dodatkowych środków z banku w zamian za oddanie mu prawa do swojej nieruchomości po śmierci. Brzmi skomplikowanie? Sprawdź zatem, na czym dokładnie polega tzw. odwrócony kredyt hipoteczny i kiedy warto z niego skorzystać.
Na czym polega odwrócony kredyt hipoteczny?
Dokładne wyjaśnienie, co oznacza odwrócona hipoteka, czyli inaczej odwrócony kredyt hipoteczny, znajdziemy w przepisach, ponieważ istnieje specjalna Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 23 października 2014 r.
Zgodnie z jej zapisami pod pojęciem odwróconej hipoteki należy rozumieć rodzaj kredytu hipotecznego, w ramach którego bank wypłaca kredytobiorcy określoną sumę pieniędzy w zamian za ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego na należącej do niego nieruchomości i nie wymaga spłaty zobowiązania aż do jego śmierci. Po tym fakcie spłata kredytu następuje przez spadkobierców kredytobiorcy lub poprzez sprzedaż nieruchomości, do której bank zyskuje prawo w ramach umowy kredytowej.
Tłumacząc prościej, odwrócona hipoteka polega na oddaniu banku prawa do swojej nieruchomości w zamian za możliwość otrzymania od niego określonej sumy pieniędzy. Co ważne, bank zyskuje prawo do swobodnego dysponowania nieruchomością dopiero rok po śmierci klienta, zatem klient może dożywotnio normalnie ją użytkować.
Hipoteka umowna – wszystko, co musisz wiedzieć
Odwrócona hipoteka – przykłady
Co do zasady oferty banków na odwróconą hipotekę mogą być skierowane wyłącznie do osób fizycznych. W praktyce produkt ten jest przeznaczony głównie dla seniorów, którzy posiadają własną nieruchomość i jednocześnie potrzebują dodatkowych środków np. z powodu niskich dochodów.
Przykładowo, pani Irena, emerytka w wieku 65 lat, ma własne mieszkanie i decyduje się na odwróconą hipotekę, ponieważ prywatnie jest osobą samotną i nie może liczyć na wsparcie finansowe rodziny. Po podpisaniu umowy z bankiem będzie mogła wciąż mieszkać w swoim mieszkaniu, a bank będzie jej wypłacać co miesiąc dodatkową sumę pieniędzy np. 1000 zł. Po śmierci pani Ireny jej mieszkanie najpierw zostanie objęte postępowaniem spadkowym. Jeśli nie znajdzie się spadkobierca, który zechce spłacić kredyt zaciągnięty przez panią Irenę, bank po 12 miesiącach zyska prawo do nieruchomości i będzie mógł ją sprzedać, aby zaspokoić swoje roszczenie.
Dla takiej osoby prywatnej odwrócona hipoteka daje szansę na poprawę swojego statusu materialnego aż do końca życia. Otrzymane pieniądze z banku senior lub seniorka może wydawać bowiem na dowolne cele, a więc na bieżące utrzymanie, leczenie i rehabilitację, podróże, czy też inne przyjemności.
Różnice między kredytem mieszkaniowym a odwróconym kredytem hipotecznym
Podstawową różnicą między kredytem mieszkaniowym a odwróconym kredytem hipotecznym jest to, że w przypadku tego pierwszego otrzymuje się pieniądze z banku na zakup własnej nieruchomości, natomiast przy odwróconej hipotece otrzymuje się pieniądze z banku tak naprawdę za przekazanie mu własnej nieruchomości.
Kolejną różnicą jest to, że zaciągając kredyt mieszkaniowy, kredytobiorca od razu musi zacząć spłacać zobowiązanie, natomiast przy odwróconym kredycie hipotecznym w ogóle nie musi tego robić.
Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia
Bardzo podobnym rozwiązaniem do odwróconej hipoteki jest tzw. renta dożywotnia. W jej przypadku również można otrzymywać dożywotnie świadczenia w zamian za odstąpienie prawa do swojej nieruchomości. Jednak nieruchomość zostaje przejęta przez świadczeniodawcę od razu, a klient zyskuje wyłącznie dożywotnie prawo jej użytkowania. Rentę dożywotnią regulują przepisy kodeksu cywilnego i oferują ją wyłącznie firmy pozabankowe np. fundusze hipoteczne.
Kto udziela odwróconego kredytu hipotecznego?
Odwrócony kredyt hipoteczny jest pod wieloma względami bezpieczniejszy niż oferowana przez prywatne firmy renta dożywotnia, choćby dlatego, że jest udzielany przez banki i regulują go specjalne przepisy. Niestety polscy klienci nie mają wyboru, ponieważ jeśli chodzi o hipotekę odwróconą, oferta banków w 2022 r. wciąż jest taka sama, czyli w praktyce w ogóle jej nie ma.
Wiele osób pyta, które banki oferują odwrócony kredyt hipoteczny, jednak od uchwalenia ustawy o odwróconej hipotece w Polsce żadna instytucja nie zdecydowała się jej włączyć do swojej oferty. Powodem jest przede wszystkim zbyt wysokie ryzyko świadczenia takiej usługi (trudno przewidzieć np. kiedy kredytobiorca umrze i ile będzie wynosiła wtedy wartość nieruchomości).
Ponadto według banków oferowanie odwróconej hipoteki mogłoby negatywnie wpłynąć na ich wizerunek, ponieważ usługa wiąże się z przejmowaniem nieruchomości od starszych osób, a więc kojarzy się z niezbyt szlachetnym procederem.
Żadne, nawet największe banki w Polsce, takie jak Alior Bank, Bank PKO BP, mBank, czy Santander nie zaoferują Ci takiego produktu.
Odwrócona hipoteka – ile można dostać?
W ustawie nie znajdziemy odpowiedzi, ile pieniędzy można dostać z banku, korzystając z odwróconej hipoteki – wysokość wypłaconej kwoty ogólnie zależy jednak od wyceny nieruchomości. Jest ona szacowana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Na pewno nie można liczyć, że bank wypłaci kwotę równą wartości nieruchomości. Co do zasady bowiem ma ona zabezpieczyć roszczenie banku z tytułu udzielonego kredytu i w tym przypadku istnieje ryzyko, że gdy kredytobiorca umrze po wielu latach, wartość takiej nieruchomości spadnie.
W okresie uchwalania przepisów o odwróconym kredycie hipotecznym eksperci szacowali, że banki nie będą chciały udzielić większego finansowania niż 50-60% wartości zabezpieczenia.
Podobnie szacowana jest kwota renty dożywotniej oferowana przez fundusze hipoteczne. Niektóre firmy udostępniają nawet kalkulator odwróconej hipoteki, za pomocą którego można dokładnie policzyć, ile wyniesie takie świadczenie w zależności od parametrów posiadanej nieruchomości.
Jakie warunki należy spełnić aby otrzymać odwrócony kredyt hipoteczny?
Podstawowe warunki otrzymania odwróconego kredytu hipotecznego są określone w ustawie. Z oferty może zatem skorzystać osoba fizyczna, która ma zdolność do czynności prawnych oraz spełnia jedno z poniższych wymagań:
- jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego,
- jest współwłaścicielem nieruchomości,
- przysługuje jej udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego.
Ze względu na konieczność ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego, nieruchomość powinna mieć założoną księgę wieczystą.
Co ważne, ustawa przewiduje, że bank, przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, dokonuje oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego nieruchomości lub lokalu. Wysokie zadłużenie, zajęcia komornicze lub nieuregulowany stan prawny mieszkania mogą być zatem przeszkodą do otrzymania odwróconego kredytu hipotecznego. Nie mają natomiast znaczenia dochody kredytobiorcy i jego zdolność kredytowa.
To ciekawe!
Z pewnością dodatkowe warunki określiłyby same banki, jeśli oferowałyby taki kredyt. Ustawa bowiem nie przewiduje na przykład, od jakiego wieku odwrócona hipoteka może być udzielona. Teoretycznie więc mogą z niej skorzystać także osoby młode.
Odwrócony kredyt hipoteczny krok po kroku
Jeśli uda Ci się znaleźć ofertę odwróconego kredytu hipotecznego, aby z niego skorzystać, będziesz musiał wykonać następujące kroki:
- Przygotuj dokumenty – potrzebne będą m.in. dowód tożsamości, dokument potwierdzający Twoje prawo własności do nieruchomości oraz wypis z księgi wieczystej.
- Złóż wniosek kredytowy wraz z wymaganymi załącznikami.
- Zaczekaj na wycenę nieruchomości – będziesz musiał ją zlecić samodzielnie rzeczoznawcy lub zrobi to bank.
- Zaczekaj na przedstawienie oferty odwróconej hipoteki – bank powinien Ci przedstawić także formularz informacyjny kredytu, w którym będą zawarte m.in. takie dane jak: wysokość kwoty kredytu i sposób jej ustalenia, wysokość oprocentowania i prowizji, zasady wypłaty oraz rozliczenia kredytu.
- Podpisz umowę o odwrócony kredyt hipoteczny. W jej efekcie bank zostanie wpisany do hipoteki Twojej nieruchomości.
- Zaczekaj na wypłatę środków.
Kim jest wierzyciel hipoteczny i czym się zajmuje?
Jak przebiega spłata odwróconego kredytu hipotecznego?
W trakcie trwania umowy kredytowej to bank wypłaca środki kredytobiorcy – albo jednorazowo pełną kwotę kredytu, albo w comiesięcznych ratach przez ustalony w umowie okres. W tym drugim przypadku kredytobiorca może otrzymywać z tytułu odwróconej hipoteki np. 2000 zł renty miesięcznie.
Nie ma natomiast określonych warunków spłaty zobowiązania, a jedynie sposób jego rozliczenia, które może nastąpić m.in. w następujących sytuacjach:
- w każdym czasie trwania umowy, gdy kredytobiorca postanowi spłacić zobowiązanie – wówczas bank musi w ciągu 14 dni rozliczyć kredyt i zwolnić hipotekę,
- rok po śmierci kredytobiorcy.
W drugim przypadku, czyli w ciągu 12 miesięcy po śmierci kredytobiorcy, zobowiązanie mogą spłacić jego spadkobiercy i tym samym odzyskać prawo do nieruchomości. Jeśli tego nie zrobią, po 12 miesiącach bank zyskuje prawo do nieruchomości i może ją sprzedać w celu pokrycia roszczenia. Ewentualną różnicę między ceną sprzedaży a zobowiązaniem powinien przekazać spadkobiercom.
Kto powinien się zdecydować na odwróconą hipotekę?
W Polsce odwrócona hipoteka ma opinie rozwiązania przeznaczonego głównie dla starszych i samotnych osób, które nie mają komu przepisać mieszkania lub domu i borykają się z problemami finansowymi. Trudno sobie bowiem wyobrazić, by z odwróconego kredytu hipotecznego chciały skorzystać osoby mające dzieci i wnuki. Wciąż utrwalona jest u nas tradycja dziedziczenia nieruchomości, którą traktuje się zazwyczaj jako największy składnik majątku w rodzinie.
Samotnych seniorów jednak nie brakuje i dla nich odwrócona hipoteka wydaje się rzeczywiście dobrym sposobem na podreperowanie budżetu. Jest to na pewno też wygodniejsza alternatywa niż np. sprzedaż nieruchomości.
Należy jednak mieć świadomość, że odwrócona hipoteka ma zalety i wady. Wadą jest przede wszystkim wysokość wypłaconej przez bank kwoty, która jest znacznie niższa od wartości rynkowej mieszkania. Ponadto kredytobiorca ma w związku z umową szereg obowiązków - musi przez cały czas jej trwania dbać o dobry stan techniczny nieruchomości, opłacać ubezpieczenie, a także nie dopuścić do zadłużenia z tytułu czynszu, czy podatków.
Na pewno przed zaciągnięciem takiego kredytu warto sprawdzić opinie na jego temat choćby na internetowym forum, gdzie odwrócona hipoteka jest tematem dyskusji osób, które z niej faktycznie skorzystały. Warto jednak podkreślić, że póki co w Polsce odwrócony kredyt hipoteczny jest niedostępny w bankach i takie opinie można znaleźć głównie na temat renty dożywotniej oferowanej przez firmy pozabankowe.
2 Komentarze